L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un locataire constitue une situation délicate pour le bailleur.

Le droit des procédures collectives, dont l’objectif premier est la sauvegarde de l’entreprise et le maintien de l’emploi, impose au bailleur des contraintes procédurales strictes susceptibles de retarder considérablement la récupération de son bien.

Il convient d’examiner successivement les obstacles à la résiliation du bail en procédure collective et les risques encourus par le bailleur (I), puis les précautions et moyens permettant d’assurer l’expulsion effective du locataire (II).

I. Les obstacles à la résiliation et les risques pour le bailleur

A. Le principe de continuation du bail et ses conséquences

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail.

Aux termes de l’article L. 145-45 du Code de commerce :

« Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »

Cette disposition d’ordre public prive d’effet toute clause du bail prévoyant une résiliation automatique en cas d’ouverture d’une procédure collective.

Le bail se poursuit donc de plein droit, mais le locataire n’a plus la maîtrise de son contrat : c’est l’administrateur judiciaire ou le liquidateur qui assume désormais, pour le compte de la société en difficulté, les droits et obligations du preneur, notamment le paiement du loyer et des charges.

La Cour de cassation a confirmé que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (Cass. com., 3 mai 2006, n° 04-19.64).

En conséquence, le bailleur ne peut poursuivre l’exécution d’une décision d’expulsion fondée sur des loyers impayés antérieurs au jugement d’ouverture si la clause résolutoire n’avait pas encore produit ses effets à cette date.

B. Le rang des créanciers et le risque de perte financière

Le bailleur doit distinguer les créances selon leur date de naissance pour déterminer leur traitement.

S’agissant des créances antérieures au jugement d’ouverture, les loyers et charges échus avant cette date doivent être déclarés au passif de la procédure dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Le bailleur bénéficie d’un privilège limité sur les meubles garnissant les lieux loués.

Aux termes de l’article L. 622-16 du Code de commerce :

« En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. »

Le bailleur doit impérativement mentionner l’existence de ce privilège au moment de sa déclaration de créance ; à défaut, sa créance sera ramenée au rang chirographaire, c’est-à-dire au dernier rang.

S’agissant des créances postérieures au jugement d’ouverture, les loyers et charges échus après cette date bénéficient d’un traitement préférentiel car ils constituent la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pour les besoins de la poursuite de l’activité.

L’article L. 622-17 du Code de commerce dispose que ces créances sont payées à leur échéance et, en cas de défaillance, bénéficient d’un privilège de paiement avant les créances antérieures.

Le risque majeur pour le bailleur réside dans l’insuffisance d’actif de la procédure : si les fonds sont insuffisants, même les créances privilégiées peuvent demeurer impayées.

II. Les précautions et moyens pour assurer l’expulsion

A. Les délais impératifs et la procédure de résiliation

L’article L. 622-14 du Code de commerce, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14 et à la liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-12, encadre strictement les conditions de résiliation du bail.

Aux termes de l’article L. 622-14, 2° du Code de commerce :

« Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. »

Ce délai de trois mois est impératif et constitue une période de protection du locataire pendant laquelle le bailleur ne peut agir en résiliation pour des impayés postérieurs.

La Cour de cassation a récemment renforcé la protection du locataire en jugeant que le juge-commissaire, saisi d’une demande de résiliation, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture demeurent impayés (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177).

En d’autres termes, le locataire dispose de la faculté de régulariser sa situation en payant les arriérés jusqu’au jour où le juge statue, ce qui fait échec à la demande de résiliation.

La Cour de cassation a confirmé cette interprétation en rejetant une question prioritaire de constitutionnalité, considérant qu’elle se justifie par l’objectif d’intérêt général de préserver le redressement ou la cession de l’entreprise (Cass. com., 2 juillet 2025, n° 24-20.714).

En cas de conversion du redressement en liquidation judiciaire, la Cour de cassation a précisé que lorsqu’une liquidation judiciaire est ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure en cours mais d’une nouvelle procédure collective (Cass. com., 12 juin 2025, n° 23-22.076).

Le bailleur doit donc respecter un nouveau délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire avant de pouvoir agir en résiliation.

S’agissant des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, l’article L. 641-12, 2° du Code de commerce impose au bailleur d’introduire sa demande de résiliation dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire, s’il ne l’a déjà fait.

B. Les moyens pour sécuriser l’expulsion

Plusieurs stratégies permettent au bailleur de sécuriser la récupération de son bien.

En premier lieu, le bailleur doit surveiller l’état de la procédure et agir au plus tôt à l’expiration du délai de trois mois en cas d’impayés postérieurs au jugement d’ouverture.

La compétence pour constater la résiliation est partagée entre le juge-commissaire et le juge des référés du tribunal judiciaire.

La Cour de cassation a expressément consacré une compétence concurrente du juge des référés pour statuer sur la clause résolutoire insérée dans le contrat (Cass. com., 10 juillet 2001, n° 99-10.397).

La procédure de référé peut s’avérer plus rapide et plus efficace, le juge étant lié par les termes de la clause résolutoire.

En deuxième lieu, si le bailleur dispose d’une décision d’expulsion obtenue avant l’ouverture de la procédure collective, cette mesure peut être exécutée même postérieurement au jugement d’ouverture.

En effet, l’expulsion n’est pas une voie d’exécution sur les meubles ou immeubles mais une mesure s’exerçant sur la personne, de sorte qu’elle échappe à l’interdiction des poursuites.

En troisième lieu, le bailleur peut fonder son action en résiliation sur des manquements autres que le défaut de paiement.

La Cour de cassation considère que l’action du bailleur fondée sur l’inexécution d’une obligation de faire (et non d’une obligation de payer une somme d’argent) peut être poursuivie après le jugement d’ouverture, sous réserve d’appeler à la cause le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur (Cass. com., 15 février 2011, n° 09-72.059).

Les manquements susceptibles de fonder une telle action comprennent notamment : le défaut d’exploitation prolongé au-delà de la période d’observation, le non-respect de la destination des lieux, les troubles de jouissance, le défaut d’assurance ou le défaut d’entretien.

La Cour de cassation a même admis que le bailleur puisse délivrer un congé portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, en raison du défaut d’exploitation se poursuivant au-delà de la période d’observation (Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, n° 98-21.945).

En quatrième lieu, lorsque l’administrateur ou le liquidateur décide de ne pas continuer le bail, la résiliation prend effet au jour où le bailleur en est informé.

La Cour de cassation a précisé que l’administrateur ne peut reporter les effets de cette résiliation : elle est immédiate (Cass. com., 24 janvier 2018, n° 16-13.333).

Le bailleur doit alors déclarer sa créance indemnitaire au passif de la procédure pour les dommages résultant de la résiliation anticipée.

Enfin, le bailleur doit veiller à effectuer toutes les diligences nécessaires dans les délais impartis : déclaration de créance avec mention du privilège, saisine du juge-commissaire ou du juge des référés, surveillance des délais de prescription et des évolutions de la procédure.

Une vigilance particulière s’impose en cas de succession de procédures (redressement puis liquidation) car chaque nouvelle procédure fait courir de nouveaux délais.