Par un arrêt en date du 16 novembre 2021, la Cour européenne des droits de l’homme a été amenée à se prononcer sur les conséquences d’un droit de préemption exercé tardivement dans un contexte de forte inflation. En l’espèce, un particulier avait acquis, le 17 juillet 2003, des parts d’un terrain détenu en copropriété. Suite à cette acquisition, un autre copropriétaire a exercé son droit de préemption, initiant une procédure judiciaire qui aboutit à l’éviction de l’acquéreur. Les juridictions internes ont accueilli favorablement cette demande, ordonnant le transfert de propriété des parts en contrepartie du remboursement du prix d’achat initial à l’acquéreur évincé. Épuisant les voies de recours internes, ce dernier a saisi la juridiction européenne, estimant que l’indemnisation reçue, bien des années après son investissement, était dérisoire et portait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété. Il était donc demandé à la Cour de déterminer si la mise en œuvre du droit de préemption, conduisant à une indemnisation basée sur le prix d’acquisition historique sans tenir compte de l’érosion monétaire et du temps écoulé, constituait une violation du droit au respect des biens garanti par l’article 1 du Protocole no 1 de la Convention. La Cour de Strasbourg répond par l’affirmative, jugeant que l’atteinte au droit de propriété du requérant était excessive « en raison des conditions dans lesquels le droit de préemption a été mis en œuvre ».

I. La consécration d’un contrôle européen sur les modalités d’application d’un droit interne

L’arrêt ne remet pas en cause l’existence du droit de préemption en tant que tel, mais il en sanctionne l’application concrète lorsqu’elle génère une situation inéquitable pour l’une des parties. La Cour admet la légitimité du mécanisme (A) avant de condamner la charge disproportionnée qu’il a fait peser sur l’acquéreur évincé (B).

A. La légitimité reconnue du mécanisme de préemption

Le droit de préemption est un instrument juridique classique du droit des biens, destiné à préserver les intérêts des copropriétaires en leur permettant de se substituer à un acquéreur étranger à l’indivision. Cette prérogative vise à maintenir une certaine cohésion au sein du groupe des indivisaires ou à faciliter le remembrement de la propriété. La Cour européenne ne conteste pas la finalité de ce mécanisme, qui peut poursuivre un but d’intérêt général reconnu par les États membres. L’ingérence dans le droit de propriété de l’acquéreur qui en résulte est donc, dans son principe, susceptible d’être justifiée au regard des exigences de la Convention.

Toutefois, pour qu’une telle ingérence soit conforme à l’article 1 du Protocole no 1, elle doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. L’existence d’une base légale en droit interne ne suffit pas ; ses modalités d’application doivent également résister à l’examen de proportionnalité. C’est précisément sur ce terrain que la Cour fonde sa censure, en se détournant de l’analyse abstraite du droit de préemption pour en examiner les effets concrets.

B. La sanction d’une charge disproportionnée née de l’indemnisation

La Cour constate que l’acquéreur a été privé de son bien en échange d’une indemnité correspondant au prix qu’il avait payé plusieurs années auparavant. Or, durant cette période, le pays concerné a connu une forte inflation, entraînant une dépréciation significative de la monnaie. Le remboursement du prix nominal d’acquisition ne représentait donc plus la valeur économique réelle du bien au moment de l’éviction effective. Cette situation a créé un déséquilibre manifeste au détriment du requérant.

C’est bien l’absence d’une indemnisation adéquate qui constitue le cœur de la violation. En ne recevant qu’une somme historiquement datée, l’acquéreur a subi une perte patrimoniale substantielle qui ne trouve aucune justification. La charge qui en résulte est jugée « disproportionnée et excessive », rompant le juste équilibre nécessaire. La Cour estime que l’État défendeur, en permettant une telle situation à travers ses juridictions, a manqué à son obligation de garantir le respect effectif du droit de propriété. La sanction ne porte pas sur le droit de préemption lui-même, mais sur les « conditions dans lesquels le droit de préemption a été mis en œuvre ».

II. La portée de la décision : vers une exigence d’adéquation économique de l’indemnité

En sanctionnant non pas un principe mais une pratique, cet arrêt renforce le contrôle de proportionnalité exercé par la Cour (A) et adresse un avertissement aux États sur la nécessité d’adapter les restitutions pécuniaires à la réalité économique (B).

A. Le renforcement du principe de juste équilibre

Cette décision illustre de manière particulièrement claire la méthode du contrôle concret opéré par la juridiction strasbourgeoise. La Cour ne se contente pas de vérifier l’existence d’une base légale et d’un but légitime ; elle examine attentivement les conséquences pratiques de la mesure pour l’individu. Elle réaffirme ici avec force que toute privation de propriété, même celle résultant de rapports de droit privé encadrés par la loi, doit donner lieu à une contrepartie raisonnablement en rapport avec la valeur du bien.

La valeur de cet arrêt réside dans sa capacité à dépasser le formalisme juridique pour appréhender la réalité économique de la situation. Il rappelle que la protection du droit de propriété n’est pas théorique mais doit être concrète et effective. Une indemnisation qui ne tient pas compte de l’érosion monétaire sur une longue période n’est pas une indemnisation juste et adéquate. Le principe de sécurité juridique, qui peut justifier le versement du prix initial, ne saurait prévaloir au point de légitimer un appauvrissement sans cause réelle et sérieuse de l’une des parties.

B. L’obligation implicite d’actualisation de la créance de restitution

La portée de cet arrêt est considérable pour les systèmes juridiques qui, confrontés à l’inflation, n’ont pas de mécanismes automatiques de réévaluation des sommes dues dans le cadre d’actions en justice de longue durée. La solution retenue impose implicitement aux juridictions nationales une obligation de vigilance. Pour assurer le respect de la Convention, elles doivent veiller à ce que l’indemnité allouée à la partie évincée ne soit pas purement symbolique en raison du temps écoulé.

Cela pourrait les conduire à user de leur pouvoir d’appréciation pour actualiser la somme due, par exemple en appliquant des intérêts compensatoires ou en l’indexant sur un indice pertinent. À défaut, le cadre légal lui-même pourrait être jugé conventionnellement défaillant. La décision invite donc les États à s’assurer que leurs dispositifs légaux, tels que le droit de préemption, ne puissent aboutir, par le jeu combiné des délais de procédure et des phénomènes économiques, à une spoliation indirecte. La protection du droit des biens commande ainsi une prise en compte effective de sa valeur économique au jour où la privation devient définitive.