En matière commerciale, la confusion entre facture de loyer, avis d’échéance et quittance nourrit un contentieux fréquent (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu « De payer le prix du bail aux termes convenus » par le contrat. Tandis que le locataire réclame une facture conforme à l’article L. 441-9 du Code de commerce, le bailleur redoute qu’un écrit libératoire n’éteigne ses droits. Or, selon l’article 1342 du Code civil, « Le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due » qui « libère le débiteur à l’égard du créancier ». Dès lors, la valeur juridique de chaque document dépend de sa date d’émission et de sa fonction probatoire (article 1353 du Code civil).

Par ailleurs, l’entrée en vigueur de l’article L. 145-32-1 du Code de commerce issu de la loi du 26 mai 2026 transforme la périodicité des appels locatifs. Ce texte dispose désormais que « Le paiement mensuel du loyer est de droit » sur demande du preneur commerçant ou artisan (article L. 145-32-1 du Code de commerce). À cet égard, l’article L. 145-15 du Code de commerce protège cette mensualisation en réputant non écrit tout arrangement contraire conclu entre les parties. En outre, la Cour de cassation impose au propriétaire d’adresser les justificatifs des charges facturées sur demande (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). L’appui d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet alors de sécuriser la facturation et le quittancement des échéances (article L. 145-40-2 du Code de commerce).

En conséquence, la réception d’un règlement partiel soumet l’établissement du reçu aux règles d’imputation de l’article 1342-10 du Code civil. Les juridictions neutralisent les clauses d’imputation conventionnelle lorsque le bailleur affecte les paiements à des charges non justifiées (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). De surcroît, la délivrance de quittances sans réserves influence directement la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil (CA Bordeaux, 2 septembre 2025, n° 23/04710). Elle gouverne aussi l’indemnité d’occupation rétroactive (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219) et l’agrément d’un cessionnaire (CA Caen, 13 février 2025, n° 23/02979). Cette étude distingue l’appel de loyer facturé et la quittance libératoire, puis analyse l’imputation des paiements et les réserves.

I. La distinction juridique entre l’appel de loyer facturé et la quittance libératoire dans l’exécution du bail commercial

A. L’émission de la facture ou de l’avis d’échéance, la mensualisation de droit du loyer et la justification des charges imputées

Avant tout règlement locatif, le bailleur adresse au preneur un avis d’échéance ou une facture détaillant les sommes appelées (article 1728 du Code civil). Selon l’article L. 441-9 du Code de commerce, « toute prestation de service pour une activité professionnelle fait l’objet d’une facturation » obligatoire. Ce texte précise que « Le vendeur est tenu de délivrer la facture dès la réalisation de la livraison ou de la prestation de services ». Corrélativement, « L’acheteur est tenu de la réclamer » afin de justifier ses charges et la taxe sur la valeur ajoutée (article L. 441-9 du Code de commerce). Toutefois, cette facture émise en amont constitue un simple appel de fonds et non une preuve de libération (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512).

Or, la périodicité d’émission de ces factures de loyers relève désormais du nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce créé le 26 mai 2026. Selon ce texte, « Le paiement mensuel du loyer est de droit » lorsque le preneur commercial en fait la demande (article L. 145-32-1 du Code de commerce). Il vise « une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Ce droit s’exerce « sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges » (article L. 145-32-1 du Code de commerce). Seuls les arriérés « qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » permettent au bailleur de refuser la mensualisation (article L. 145-32-1 du Code de commerce).

Ainsi, « Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail » (article L. 145-32-1 du Code de commerce). Cette prérogative est d’ordre public puisque l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits les arrangements faisant échec à l’article L. 145-32-1 du Code de commerce. Parallèlement, l’article L. 145-40 du Code de commerce encadre les loyers payés d’avance et les sommes versées à titre de garantie. Sur ces locaux, « Les sommes payées à titre de garantie » ne peuvent « excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». Ailleurs, les sommes excédant « celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes » portent intérêt (article L. 145-40 du Code de commerce).

À cet égard, la Cour de cassation a précisé l’incidence du paiement d’avance sur la valeur locative (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.395). Sous l’article L. 145-33 du Code de commerce et l’article L. 145-40 du Code de commerce, la troisième chambre civile écarte toute réfaction automatique du loyer. La Cour vise « une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance ». Payer d’avance plus de deux termes « ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.395). Dès lors, l’équilibre financier des appels trimestriels ou mensuels demeure distinct de l’estimation de la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce).

En outre, la facturation de provisions sur charges ou de taxes obéit aux règles impératives de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Tout contrat comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail ». En vertu de l’article R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire « Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ». Le propriétaire ne peut donc jamais facturer sur ses avis d’échéance des frais administratifs de quittancement (article R. 145-35 du Code de commerce). De plus, l’état récapitulatif annuel doit respecter le délai de communication fixé par l’article R. 145-36 du Code de commerce.

Cet état annuel est transmis « au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ». En copropriété, le délai est « de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » (article R. 145-36 du Code de commerce). De plus, « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». La troisième chambre civile sanctionne le bailleur qui se borne à tenir ces pièces à disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Pour conserver les provisions, il doit « justifier de l’existence et du montant de celles-ci » devant le juge (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).

De plus, pour satisfaire à son obligation, il doit « les adresser au locataire qui lui en fait la demande » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Il agit ainsi « sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » dans ses propres locaux (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). La Cour de cassation a réaffirmé cette règle probatoire dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221). Elle censure l’arrêt qui avait retenu le paiement antérieur sans protestation des relevés de compte par la preneuse. En effet, « il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).

Inversement, lorsque le bailleur verse aux débats les factures détaillées du gestionnaire, sa demande est accueillie (CA Paris, 4 septembre 2025, n° 22/02815). Ainsi, « la production des factures établies par un tiers est un justificatif suffisant du montant de ces charges » (CA Paris, 4 septembre 2025, n° 22/02815). En revanche, en présence de deux avis d’échéance contradictoires, le tribunal écarte le décompte non démontré (TJ Paris, 18 juin 2026, n° 22/10933). Le juge relève ainsi que « s’agissant de la période du 1er avril 2021 au 31 mai 2021, les parties se prévalent de deux avis d’échéance distincts ». L’audit mené par un avocat en dépôt de garantie à Paris permet alors d’obtenir la restitution des provisions non justifiées (TJ Paris, 18 juin 2026, n° 22/10933).

B. La délivrance de la quittance de loyer après paiement intégral et la requalification judiciaire des documents ambigus

À la différence de l’avis d’échéance, la quittance est l’écrit par lequel le créancier reconnaît le paiement reçu (article 1342 du Code civil). En matière commerciale, son régime relève du droit commun du paiement fixé aux article 1342 du Code civil et suivants. Selon l’article 1342 du Code civil, le paiement « doit être fait sitôt que la dette devient exigible » et « éteint la dette ». Aux termes du second alinéa de l’article 1353 du Code civil, « Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». Or, l’article 1342-8 du Code civil pose le principe selon lequel « Le paiement se prouve par tout moyen » devant les juridictions.

Toutefois, si un relevé bancaire prouve un virement, seule la quittance du bailleur identifie sans discussion l’échéance acquittée (article 1342-2 du Code civil). Selon l’article 1342-2 du Code civil, « Le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir ». De surcroît, l’article 1342-9 du Code civil précise que « La remise volontaire par le créancier au débiteur de l’original sous signature privée » opère preuve. Cette remise du titre par le créancier « vaut présomption simple de libération » au profit du débiteur (article 1342-9 du Code civil). Par ailleurs, l’article 1342-4 du Code civil dispose que « Le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible ».

En conséquence, le locataire qui n’acquitte qu’une fraction du loyer appelé ne peut exiger qu’un reçu partiel (article 1342-4 du Code civil). Quant au lieu et aux frais du règlement, ils sont régis par l’article 1342-6 du Code civil et par l’article 1342-7 du Code civil. Selon l’article 1342-6 du Code civil, à défaut d’autre désignation, « le paiement doit être fait au domicile du débiteur ». Si l’article 1342-7 du Code civil énonce que « Les frais du paiement sont à la charge du débiteur », l’ordre public commercial prévaut. En effet, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au preneur les honoraires liés à la gestion des loyers du local.

En pratique, certains bailleurs émettent des documents hybrides intitulés simultanément facture et quittance avant tout paiement (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). Le tribunal judiciaire d’Évry a tranché ce conflit de qualification dans un jugement du 25 juin 2026 (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). La bailleresse avait émis des factures mensuelles réduites de moitié mentionnant « quittance de loyer MENSUELLE » dans la colonne produits. La société locataire soutenait que ces pièces valaient quittances libératoires et prouvaient le règlement effectif des loyers réclamés. Le tribunal écarte cette argumentation après avoir vérifié la date d’édition et les mentions de chaque pièce (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512).

Les juges relèvent que « ces documents ont tous été émis la veille, voire quelques jours avant le loyer visé » (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). Il en résulte « que le libellé « quittance » ne saurait l’emporter sur le mot « FACTURE » sur chacun de ces documents ». De plus, « la mention en bas de page « en votre aimable règlement à réception » » confirmait un simple appel (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). À défaut d’établir des paiements en espèces ou par virements, la locataire ne prouvait pas sa libération (article 1353 du Code civil). Néanmoins, ces mêmes factures de loyers émises par la bailleresse se sont retournées contre elle sur le montant exigible (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512).

Ainsi, « la bailleresse échoue à démontrer le bien-fondé de la dette locative dont elle demande aujourd’hui le paiement ». En effet, « les factures d’avril 2020 à mars 2023 qu’elle a émises pour un loyer mensuel de 2 308,50 euros » faisaient foi. Ces factures répétées étaient jugées suffisantes pour « justifier la diminution de loyer accordée temporairement à sa locataire » (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). Enfin, selon l’article 1342-1 du Code civil, « Le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue ». La cour d’appel de Bordeaux a ainsi examiné « la quittance d’un paiement de 800 euros » effectué par un tiers (CA Bordeaux, 31 juillet 2025, n° 24/05366).

II. Le régime de l’imputation des paiements partiels et la portée des réserves sur les droits du bailleur et du preneur

A. L’imputation légale et conventionnelle des règlements partiels face au commandement de payer visant la clause résolutoire

Lorsque le preneur commercial effectue un versement partiel, la rédaction du reçu dépend des règles d’imputation de l’article 1342-10 du Code civil. Selon le premier alinéa de l’article 1342-10 du Code civil, « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter ». Aux termes du second alinéa, « A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues » (article 1342-10 du Code civil). Parmi celles-ci, le paiement s’impute « sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter » (article 1342-10 du Code civil). Enfin, « A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement » (article 1342-10 du Code civil).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé la portée subsidiaire de cet ordre légal (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-20.249). Elle valide « l’imputation sur les dettes les plus anciennes demandée par le syndicat des copropriétaires, que permet l’article 1342-10 du code civil à titre subsidiaire ». Cette affectation s’applique dès lors que le débiteur n’a pas indiqué une autre imputation lors du paiement (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-20.249). En matière de bail commercial, le contrat contient souvent une clause dérogeant à l’ordre supplétif de l’article 1342-10 du Code civil. Toutefois, le bailleur ne peut imputer les paiements du locataire sur des charges dépourvues de justificatifs (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100).

Le tribunal judiciaire de Paris a consacré cette solution protectrice dans un jugement du 29 juin 2026 (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Le propriétaire invoquait une clause d’imputation conventionnelle dérogeant à l’article 1342-10 du Code civil pour poursuivre la résiliation du bail. Sous l’article R. 145-36 du Code de commerce, le tribunal applique la jurisprudence récente (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982) et écarte les charges. En l’absence de justificatifs pour 2024, les règlements du preneur s’imputaient exclusivement sur les loyers principaux exigibles. Un avocat en recouvrement de loyers à Paris vérifie ainsi la validité de chaque imputation opérée sur le décompte locatif (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100).

Cette vérification est déterminante face à un commandement de payer délivré sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce. En effet, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». À peine de nullité, le commandement doit mentionner ce délai d’un mois et détailler les échéances réclamées (CA Douai, 28 mai 2026, n° 25/03431). Ainsi, « Les mentions et indications figurant dans le commandement ne doivent pas être de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion ». Une telle confusion empêchant de répondre dans le délai requis entraîne la nullité du commandement (CA Douai, 28 mai 2026, n° 25/03431).

Inversement, la cour d’appel de Chambéry valide l’acte qui joint les pièces comptables détaillant la dette locative (CA Chambéry, 10 février 2026, n° 25/00225). Elle relève que « Le commandement comporte la reproduction des factures concernées, y-compris celle correspondant aux intérêts de retard prévus au contrat ». Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a durci le troisième alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce dès le 28 mai 2026. Les délais sont « conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative » devant le juge (article L. 145-41 du Code de commerce). Ils exigent aussi « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce).

Produire la quittance du loyer courant avant l’audience devient donc décisif avec un avocat en résiliation de bail à Paris (article L. 145-41 du Code de commerce). Une fois l’échéancier judiciaire accordé, son respect par des paiements ponctuels quittancés est impératif (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). La Cour vise l’hypothèse où une ordonnance définitive a accordé des délais au preneur commercial (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). Alors, « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle ». La délivrance de quittances attestant le respect de chaque échéance conditionne ainsi la survie du droit au bail (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216).

Enfin, le preneur ne peut suspendre le règlement des factures de loyers qu’en cas d’impropriété totale des locaux (article 1719 du Code civil). La troisième chambre civile a consacré cette règle par son arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Elle juge que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution » lorsque les lieux sont impropres. Il refuse alors « d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Un arrêt du 5 mars 2026 confirme cette dispense de mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).

B. L’effet des quittances délivrées avec ou sans réserves sur l’indexation, le renouvellement, l’indemnité d’occupation et l’agrément

Au-delà de la preuve d’un paiement isolé, la délivrance répétée de quittances sans réserves interroge la renonciation à un droit (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Comme le rappelle le tribunal judiciaire de Paris, « la renonciation à un droit ne se présume pas » (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Elle « ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer » (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Ainsi, émettre des quittances au loyer initial n’éteint pas la révision légale prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce. Le bailleur conserve en principe son action dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512).

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans » à compter de la connaissance des faits. Toutefois, une attestation de quittance explicite délivrée sans réserve peut caractériser une renonciation non équivoque à l’indexation (CA Bordeaux, 2 septembre 2025, n° 23/04710). La cour d’appel de Bordeaux relève ainsi : « En délivrant sans réserve une telle attestation à Mme [F], comportant le montant du loyer exigible ». Le mandataire renonçait alors « de manière non équivoque à procéder à l’application de la clause d’indexation, au moins pour la partie non prescrite ». En outre, une simple sommation extrajudiciaire n’interrompt pas le délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du Code civil (CA Bordeaux, 2 septembre 2025, n° 23/04710).

De son côté, le locataire qui règle des factures indexées et reçoit quittance ne renonce pas à l’ordre public de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Par arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation distingue l’action en réputé non écrit et la restitution (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Ainsi, « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription ». En revanche, la répétition des loyers indûment quittancés se prescrit par cinq ans selon l’article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Le preneur « peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).

Sur le fond, la troisième chambre civile sanctionne les clauses d’indexation excluant la réciprocité de la variation (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Sous l’article L. 145-15 du Code de commerce et l’article L. 145-39 du Code de commerce, elle rappelle la règle de divisibilité de la clause illicite. Ainsi, « est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence ». Mais « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ». Plus récemment, l’arrêt du 3 septembre 2026 sanctionne les hausses forfaitaires périodiques automatiques sans plafond (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).

La Cour relève que la clause stipulant « que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement » contrevient au statut (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). En effet, dépourvue « de limite de plafond ou de durée », elle « ne détermine pas le prix initial du bail ». Elle « organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices » contre l’article L. 145-15 du Code de commerce. Par ailleurs, lors d’une condamnation en deniers ou quittances, le juge doit respecter l’indice contractuel déclaré applicable (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-11.297). Il ne peut retenir « l’indice national du coût de la construction » puis opérer le calcul « selon l’indice des loyers commerciaux ».

Pendant l’instance en fixation du loyer renouvelé, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, le quittancement est provisoire. Selon l’article L. 145-57 du Code de commerce, « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », l’ancien loyer court. Le preneur est tenu « de continuer à payer les loyers échus au prix ancien » sauf compte définitif (article L. 145-57 du Code de commerce). Le juge ne peut être saisi « avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». Sous l’article R. 145-27 du Code de commerce, l’omission de ce délai d’un mois entraîne une irrecevabilité non régularisable (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-22.301).

Saisi d’une demande accessoire sur le loyer sous l’article R. 145-23 du Code de commerce, le tribunal judiciaire statue (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788). La Cour juge que le tribunal « a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ». En outre, le second alinéa de l’article L. 145-57 du Code de commerce ouvre aux parties un droit d’option dans le délai d’un mois. Lorsque le bailleur exerce ce droit d’option pour refuser le renouvellement, les loyers quittancés changent rétroactivement de nature (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219). Au visa de l’article L. 145-28 du Code de commerce et de l’article L. 145-57 du Code de commerce, la Cour de cassation consacre cette substitution rétroactive.

Ainsi, « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative ». Cette indemnité « se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219). À l’inverse, en cas de départ anticipé du preneur avec un congé erroné, les loyers restent dus (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). La Cour confirme que « le bail s’était poursuivi nonobstant le départ des lieux de la locataire » jusqu’à l’échéance triennale. Ainsi, « les loyers étaient ainsi dus jusqu’à cette date sans que la bailleresse soit tenue de démontrer un préjudice » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359).

Enfin, le destinataire mentionné sur les quittances gouverne l’opposabilité d’une cession sous l’article L. 145-31 du Code de commerce (avocat en cession de fonds de commerce à Paris). La Cour distingue la sous-location et la prestation de services (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823) et prohibe le cumul cession et sous-location. La cour d’appel de Caen retient l’acceptation tacite de la cession après huit ans de décomptes sans réserves (CA Caen, 13 février 2025, n° 23/02979). En effet, « Les loyers ont ainsi été payés pendant 8 années à la société HDS [Localité 9] » sans réserve de la bailleresse. En revanche, viser « le nom de l’enseigne au côté du nom des preneurs » ne substitue pas la société (TJ Grenoble, 9 mars 2026, n° 24/04380).

Conclusion

En définitive, la facture d’échéance et la quittance de loyer remplissent dans le bail commercial deux fonctions juridiques distinctes (article 1342 du Code civil). Émise selon l’article L. 441-9 du Code de commerce, la facture appelle le loyer mais ne prouve jamais le paiement (TJ Évry, 25 juin 2026, n° 24/05512). Elle doit désormais respecter la mensualisation de droit prenant effet à l’échéance suivante sur demande du preneur selon l’article L. 145-32-1 du Code de commerce. Elle suppose aussi l’envoi effectif des justificatifs de charges exigé par l’article R. 145-36 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). À l’inverse, seule la quittance délivrée après règlement intégral atteste l’extinction de la dette locative au sens de l’article 1353 du Code civil.

Lorsqu’un paiement partiel intervient, l’établissement d’un simple reçu obéit aux règles d’imputation fixées par l’article 1342-10 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-20.249). Aucune clause d’imputation conventionnelle ne permet d’affecter les versements du preneur à des provisions sur charges non justifiées (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). De plus, dans le délai d’un mois suivant un commandement visant l’article L. 145-41 du Code de commerce, la reprise du loyer courant quittancé avant l’audience est impérative. Si les locaux deviennent impropres sous l’article 1719 du Code civil, l’exception d’inexécution dispense de mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). En revanche, un départ anticipé avec congé erroné laisse courir les loyers jusqu’à l’échéance triennale (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359).

Enfin, la rédaction des réserves sur chaque quittance protège les droits des parties face aux délais de prescription (article 2224 du Code civil). Une attestation sans réserve peut éteindre l’indexation échue, tandis que l’action en réputé non écrit demeure imprescriptible (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Durant l’instance soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, les loyers restent provisionnels (article L. 145-57 du Code de commerce). L’exercice du droit d’option transforme ensuite rétroactivement ces loyers quittancés en indemnités d’occupation dès l’expiration du bail (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219). Une gestion rigoureuse du libellé et du destinataire des quittances s’impose donc pour sécuriser le bail commercial (CA Caen, 13 février 2025, n° 23/02979).