Le 1er novembre 2026 s’ouvre la trêve hivernale 2026-2027 : jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même avec une décision de justice définitive. Pour un bailleur dont le locataire ne paie plus, cette période ressemble à une parenthèse imposée : l’huissier, devenu commissaire de justice, ne viendra pas libérer le logement avant le printemps. Beaucoup de propriétaires en déduisent qu’il faut attendre avril pour agir, et laissent la dette enfler pendant cinq mois. C’est l’inverse qu’il faut faire. La trêve suspend l’exécution de l’expulsion, elle n’efface ni les loyers dus, ni les charges, ni le droit du bailleur de saisir le juge, de faire constater la résiliation du bail et de préparer une expulsion exécutable dès le 1er avril 2027. Les tribunaux continuent de statuer pendant l’hiver, et un commandement de payer délivré en novembre produit tous ses effets. L’enjeu des cinq mois qui viennent n’est donc pas d’attendre, mais d’enclencher dans l’ordre la mécanique qui protège la créance : commandement visant la clause résolutoire, signalement aux organismes sociaux, assignation devant le juge des contentieux de la protection, demande de délais encadrés et fixation d’une indemnité d’occupation. Cet article détaille, textes et décisions récentes à l’appui, ce que la trêve change vraiment et la conduite exacte à tenir, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs, quand le loyer reste impayé.
I. Ce que la trêve hivernale 2026-2027 change vraiment quand le loyer n’est plus payé
A. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’expulsion est suspendue mais la dette continue de courir
La règle de base figure à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » La page de Service-Public consacrée à la trêve hivernale 2026-2027, publiée le 2 octobre 2026, confirme les dates, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, et précise qu’un bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion pendant cette période même s’il dispose d’une décision judiciaire en sa faveur, quel que soit le motif, y compris des loyers non payés. Concrètement, si le commandement de quitter les lieux a été délivré et que le délai de deux mois expire en plein hiver, le concours de la force publique ne sera pas accordé avant le 1er avril 2027, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes.
Cette suspension ne fait disparaître aucune dette. Le bail, tant qu’il n’est pas résilié, continue de produire ses effets, car l’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » : chaque terme de loyer et chaque provision sur charges restent dus à leur échéance, et les impayés s’additionnent mois après mois. Une fois le bail résilié par le juge, le locataire maintenu dans les lieux doit une indemnité d’occupation, que les tribunaux fixent en pratique au montant du loyer et des charges. Le 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (jugement du 7 août 2025, RG n° 25/03047) a ainsi condamné des locataires au paiement de 2 880,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, puis fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actualisé et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux. La cour d’appel de Versailles, le 13 janvier 2026 (arrêt du 13 janvier 2026, RG n° 25/00835), a retenu la même logique en condamnant les occupants à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à libération effective. Autrement dit, laisser passer l’hiver sans agir, c’est laisser courir une dette qui portera intérêt au taux légal depuis le commandement, sans rapprocher d’un jour la libération du logement.
Le juge de l’exécution de Pontoise l’a rappelé le 28 mars 2025 (jugement du 28 mars 2025, RG n° 24/06805) : un occupant qui pouvait déjà bénéficier d’un délai jusqu’au 31 mars 2025 dans le cadre de la trêve hivernale n’obtient pas de délai supplémentaire par-dessus, et sa demande de délais a été rejetée, le tribunal relevant qu’on ne saurait imposer au bailleur l’aggravation de la dette locative subie du fait de règlements partiels et irréguliers. La trêve est donc déjà, en soi, le délai accordé à l’occupant ; elle ne s’additionne pas avec d’autres reports. Pour le bailleur, la conséquence pratique est claire : l’hiver sert à obtenir le jugement et à purger les délais préalables, pour que l’expulsion soit exécutable dès la sortie de trêve au lieu de démarrer la procédure à ce moment-là.
B. Les occupants que la trêve ne protège pas et les équipements concernés
La protection hivernale n’est pas universelle, et le bailleur doit savoir dans quels cas elle ne s’applique pas, car la procédure y suit un calendrier différent. Le deuxième alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Autrement dit, l’occupant entré par effraction ou intimidation dans le domicile d’autrui ne bénéficie pas du sursis hivernal. Pour les autres lieux occupés sans droit ni titre, le juge peut supprimer le sursis ou en réduire la durée. La page de Service-Public du 2 octobre 2026 dresse la liste complète des personnes non protégées : les occupants qui bénéficient d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux, les résidents d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité, les occupants sans droit ni titre d’un domicile ou d’un garage ou terrain, les époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une procédure de divorce, et les conjoints, partenaires ou concubins violents dont l’expulsion du domicile familial a été ordonnée dans le cadre d’une ordonnance de protection. Dans ces derniers cas, c’est le juge qui a ordonné l’expulsion qui écarte ou réduit la trêve.
En dehors de ces exceptions, la trêve couvre tous les motifs d’expulsion, y compris le congé pour vente ou pour reprise et l’expulsion pour loyers impayés, et elle s’étend aux coupures d’énergie : pendant la période, les fournisseurs ne peuvent pas couper le gaz ni l’électricité d’un logement, ce que rappelle la même page de Service-Public. Pour un bailleur, cela signifie qu’un locataire qui cesse de payer son énergie en hiver ne pourra pas être coupé, mais que les factures correspondantes restent dues et pourront être réclamées. L’erreur fréquente consiste à croire que la trêve interdit aussi d’agir en justice : elle n’interdit que l’exécution forcée de la sortie des lieux. Le commandement de payer, l’assignation, le jugement qui constate la résiliation, la fixation de l’indemnité d’occupation et même le commandement de quitter les lieux peuvent être délivrés et jugés pendant l’hiver. Seule la libération contrainte attend le 1er avril, et encore, à l’expiration du délai légal de deux mois qui suit le commandement de quitter, comme le prévoit l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Un commandement de quitter délivré en janvier 2027 ne permet donc une expulsion qu’en avril 2027 au plus tôt, une fois la trêve achevée et le délai de deux mois expiré.
Enfin, le bailleur qui dispose déjà d’un jugement d’expulsion rendu avant le 1er novembre 2026 n’a pas tout perdu : la décision reste valable et son exécution reprend à la fin de la trêve, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, sans qu’il soit nécessaire de recommencer le procès. Le jugement parisien du 7 août 2025 le rappelle expressément dans son dispositif : l’expulsion y est ordonnée avec rappel qu’il ne pourra y être procédé qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars. Vérifier dès l’automne que le commandement de quitter a bien été délivré, qu’il contient les mentions exigées à peine de nullité par l’article R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution — « le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1 , la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 . » — et que le dossier de demande de concours de la force publique est prêt, c’est s’assurer une exécution dès les premiers jours d’avril au lieu d’une reprise improvisée.
II. Que faire comme bailleur face à un loyer impayé pendant la trêve
A. Enclencher sans attendre la chaîne qui mène à la résiliation puis à l’expulsion d’avril
La première étape est le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par commissaire de justice. Le mécanisme de la clause résolutoire est posé par l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Dans le contentieux locatif d’habitation, le jugement parisien du 7 août 2025 précise le régime applicable en visant l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Pendant ces deux mois, le locataire peut encore payer l’intégralité de sa dette, ou saisir le juge pour demander des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Un commandement délivré début novembre 2026 est donc le seul moyen d’obtenir une résiliation constatée dès janvier 2027 ; attendre février pour le faire signifier repousse mécaniquement tout le calendrier après la trêve.
Le contenu du commandement conditionne toute la suite, et les juges le contrôlent de près. Dans l’affaire parisienne, le tribunal a jugé régulier un commandement qui comportait le décompte de la dette, le rappel du délai de deux mois pour payer, l’avertissement qu’à défaut les locataires s’exposaient à une procédure de résiliation et d’expulsion, et la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département pour solliciter une aide financière ainsi que la juridiction à tout moment pour demander un délai de grâce. La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 13 janvier 2026, montre l’aboutissement d’une procédure bien conduite : commandement du 28 février 2024 pour 3 771,02 euros dénoncé dès le 1er mars 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Val-d’Oise, assignation du 15 mai 2024, puis autorisation donnée aux locataires de se libérer par trois versements mensuels, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé et reprise de plein effet à défaut d’une seule mensualité ou du loyer courant. Pour le bailleur, la leçon est double : chaque acte doit être délivré dans les formes par un commissaire de justice, et proposer ou accepter un échéancier encadré par le juge n’est pas une faiblesse, car le non-respect d’une seule échéance fait reprendre à la clause tous ses effets sans nouveau procès sur ce point.
Deux notifications conditionnent ensuite la recevabilité de la demande en justice, et le jugement parisien du 7 août 2025 en donne la mesure exacte. D’une part, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives doit avoir été saisie deux mois au moins avant l’assignation : en l’espèce, la saisine par courrier recommandé du 16 septembre 2024 pour une assignation du 5 mars 2025 satisfaisait à cette exigence de l’article 24-II. D’autre part, l’assignation doit avoir été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience : la notification à la préfecture de Paris par voie électronique le 10 mars 2025 satisfaisait à l’exigence de l’article 24-III. Un bailleur qui assigne en décembre 2026 pour une audience de février 2027 doit donc avoir saisi la commission dès l’automne et notifié la préfecture dans les temps, faute de quoi sa demande est irrecevable et tout le calendrier hivernal est perdu. Le juge saisi est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement — à Paris, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris — qui peut constater l’acquisition de la clause, ou prononcer la résiliation judiciaire, ordonner l’expulsion, fixer l’indemnité d’occupation et accorder des délais. Sur ces délais, deux régimes coexistent : les délais de grâce de l’article 1343-5, dans la limite de deux années, qui suspendent les effets de la clause s’ils sont respectés, et les délais pour quitter les lieux des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge accorde « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », pour une durée qui « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». L’article L. 412-2 du même code ajoute que lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, le délai de l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. Autant de délais que le bailleur doit intégrer dans sa stratégie : demander au juge des modalités de paiement strictes et une indemnité d’occupation élevée limite l’effet de ces reports, sans les supprimer.
B. Sécuriser l’argent pendant l’hiver : garant, assurance et recouvrement après le 31 mars
Pendant que la procédure suit son cours, le bailleur avisé active en parallèle toutes les garanties de paiement, car le jugement d’expulsion ne remplit pas le compte en banque. Si le bail comporte une caution, chaque commandement de payer et chaque échéance impayée doivent lui être notifiés selon les stipulations de l’acte de cautionnement, afin de pouvoir lui réclamer les sommes dues sans découvrir à l’audience une fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’information. Si une assurance contre les loyers impayés ou une garantie de type Visale a été souscrite, la déclaration de sinistre doit être faite dès les premiers impayés, dans les délais du contrat, avec le décompte actualisé, le bail, le commandement et les échanges avec le locataire : attendre la fin de la trêve pour déclarer, c’est risquer la déchéance de garantie pour déclaration tardive. Pour un bailleur confronté à un loyer impayé que faire quand le locataire ne paie plus en pleine trêve, la réponse opérationnelle tient en trois réflexes menés ensemble : signifier le commandement de payer sans retard pour faire courir le délai de deux mois, déclarer l’impayé au garant ou à l’assureur dès le premier mois, et saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives pour ouvrir la voie de l’assignation. Chacun de ces circuits prend des semaines ; menés en parallèle dès novembre, ils convergent vers une audience en plein hiver et un titre exécutoire au printemps.
Le recouvrement des sommes dues ne s’arrête pas à la trêve non plus. Les saisies sur les comptes bancaires ou les rémunérations du débiteur, lorsqu’il est solvable, restent possibles pendant l’hiver : seule l’expulsion matérielle est suspendue, pas l’exécution sur les biens. Et lorsque le débiteur est durablement insolvable, le dossier doit être documenté dès maintenant — revenus, aides perçues, tentatives de recouvrement amiable, plan d’apurement proposé — car le juge qui accordera ou refusera des délais évaluera la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant à partir de ces pièces, conformément aux critères de l’article L. 412-4 qui impose de tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée dans l’exécution des obligations et des diligences faites en vue du relogement. L’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation ouvre en outre une voie souvent négligée par les bailleurs sociaux et privés : en cas de non-respect de l’obligation de payer le loyer et après mise en demeure restée infructueuse, une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire peut lui être adressée, et en cas de refus ou de silence d’un mois, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. Proposer un relogement adapté pendant la trêve, c’est à la fois exécuter l’obligation de prévention qui pèse sur le bailleur et se placer dans l’hypothèse où l’expulsion pourra être exécutée même en hiver, puisque le relogement assuré dans des conditions suffisantes lève le sursis de l’article L. 412-6.
À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités pratiques méritent l’attention. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, et les délais d’audiencement y sont particulièrement longs : assigner en novembre ou décembre pour être jugé pendant la trêve suppose d’anticiper l’encombrement des rôles parisiens et franciliens. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du département du logement et la notification à la préfecture suivent les mêmes règles qu’ailleurs, mais les adresses et les modalités de transmission électronique varient selon les départements : le commissaire de justice instrumentaire vérifie le destinataire exact, car une notification adressée à la mauvaise autorité expose à l’irrecevabilité. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris peut être saisi pour le locataire en difficulté, et la mention de cette possibilité dans le commandement, telle que validée par le jugement parisien du 7 août 2025, sécurise l’acte. Enfin, les loyers parisiens élevés font grimper très vite l’arriéré : avec un loyer de 1 500 euros charges comprises, cinq mois d’hiver sans action représentent 7 500 euros de dette supplémentaire, avant même l’indemnité d’occupation et les intérêts au taux légal. C’est ce chiffrage qu’il faut mettre sous les yeux du juge pour obtenir des mensualités de résorption élevées, à l’image des 530 euros mensuels imposés par la cour d’appel de Versailles en sus du loyer courant, et pour que le défaut d’une seule échéance fasse reprendre à la clause résolutoire son plein effet.
Conclusion
La trêve hivernale 2026-2027 interdit d’expulser entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, mais elle n’interdit ni de réclamer, ni d’assigner, ni de faire juger, ni de garantir la dette. Le bailleur qui signifie son commandement de payer dès les premiers impayés, saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant d’assigner, notifie la préfecture dans les temps, sollicite du juge des contentieux de la protection la constatation de la clause résolutoire avec une indemnité d’occupation au niveau du loyer, et active en parallèle la caution ou l’assurance, arrive au 1er avril 2027 avec un titre exécutoire et un commandement de quitter purgé, quand celui qui a attendu l’hiver découvre la procédure à son début. Les trois décisions de 2025 et 2026 citées ici le montrent : les juges vérifient chaque notification et chaque mention, accordent des échéanciers stricts dont la violation fait revivre la clause, et refusent les délais supplémentaires lorsque la trêve a déjà protégé l’occupant. Agir pendant l’hiver, c’est donc transformer une suspension subie en calendrier maîtrisé.