Un étudiant qui ne paie plus sa redevance en résidence gérée par le CROUS reçoit d’abord des relances, puis une mise en demeure, puis parfois une assignation devant le juge. Entre ces étapes, l’aide au logement peut être suspendue, la commission de prévention des expulsions peut être saisie et le contrat de résidence peut être résilié. Chaque étape obéit à des délais et à des formes que le gestionnaire doit respecter, et l’étudiant dispose à chaque stade de démarches pour régulariser, demander des délais ou contester. Le régime applicable n’est pas celui d’un bail d’habitation ordinaire : la résidence universitaire relève d’un statut particulier, avec un contrat d’un an au plus, sans droit au maintien dans les lieux, mais avec des garanties de procédure avant toute expulsion. Cet article détaille, textes et décisions à l’appui, ce que le CROUS ou le gestionnaire de la résidence peut faire en cas de redevance impayée, ce qui arrive à l’APL ou à l’allocation logement, dans quels délais l’expulsion peut être ordonnée et exécutée, et quelles solutions concrètes s’offrent à l’étudiant et à son garant pour solder la dette ou organiser le départ.
I. Quand la redevance CROUS n’est plus payée : ce que prévoit le contrat de résidence
A. Trois termes impayés et le contrat peut être résilié : comment le gestionnaire doit procéder ?
Le logement en résidence universitaire n’est pas un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation définit la résidence universitaire comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale, qui accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. Le même article précise que « Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux » et que « Le contrat de location a une durée maximale d’un an ». L’article L633-2 du même code impose un contrat écrit, prévu par ce texte. « La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement », règlement annexé au contrat.
En cas de redevance impayée, le gestionnaire peut résilier le contrat, mais seulement dans les cas et les formes prévus par l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte dispose que « La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ». Le délai de préavis est alors d’un mois. Le même article ajoute que « La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception ». Une simple relance par courriel ou un appel du secrétariat de la résidence ne suffit donc pas à rompre le contrat.
Les tribunaux appliquent ces textes à la lettre. Le 27 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire d’un contrat de résidence étudiante pour défaut de paiement des loyers, puis ordonné l’expulsion de l’occupante et l’a condamnée à payer 7 013,96 euros d’arriéré locatif (TJ Paris, 27 février 2024, RG 23/08575). Dans cette affaire, la dette augmentait mois après mois sans reprise du paiement courant, et la résiliation avait été précédée d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois. Le jugement rappelle que le paiement de la redevance constitue une obligation essentielle et vise expressément les articles L631-12, L633-2 et R633-3.
Le 7 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a jugé dans le même sens pour un contrat de résidence étudiante d’une redevance mensuelle de 555,94 euros : après un commandement de payer délivré par commissaire de justice pour 1 686,43 euros, resté sans règlement dans le délai contractuel de six semaines, le contrat s’est trouvé résilié de plein droit et l’occupant a été condamné à payer 5 910,85 euros d’arriéré (TJ Melun, 7 septembre 2026, RG 26/01187). Le tribunal a relevé que le délai contractuel de six semaines, plus favorable que le mois prévu par l’article R633-3, devait s’appliquer tel quel. Pour l’étudiant, la leçon pratique est nette : dès le premier commandement reçu, il faut soit payer, soit écrire au gestionnaire pour proposer un échéancier, car le délai de régularisation prévu au contrat court immédiatement.
En résidence gérée directement par un CROUS, la redevance est exigible à terme échu, soit le premier jour du mois suivant l’occupation, et le CROUS déduit l’aide au logement de la mensualité dès que la CAF la lui verse. Le paiement s’effectue en ligne depuis le compte de l’étudiant, et le secrétariat de la résidence reste l’interlocuteur en cas d’impossibilité de payer en ligne. Ces modalités pratiques figurent dans le guide du résident publié par le réseau des CROUS. Elles n’empêchent pas l’application du régime légal de résiliation décrit ci-dessus lorsque la dette s’installe.
Face à un commandement de payer, l’étudiant qui estime la somme réclamée inexacte doit le signaler par écrit sans attendre : erreur sur l’aide au logement déduite, mois déjà réglé, charges contestées ou dépôt de garantie imputé à tort. Un décompte précis, rapproché des relevés de la CAF et des preuves de paiement, permet soit d’obtenir une correction, soit de limiter le litige aux sommes réellement dues. Lorsqu’on cherche plus largement loyer impayé que faire, la première réponse du juriste reste la même : vérifier le décompte, payer le courant si possible et écrire pour proposer un plan d’apurement avant l’audience.
Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : les deux décisions c’est-à-dire le jugement parisien du 27 février 2024 (TJ Paris, RG 23/08575) et le jugement melunais du 7 septembre 2026 (TJ Melun, RG 26/01187) ont été rendus par ce juge, saisi par assignation délivrée par commissaire de justice. L’assignation doit rappeler les faits, viser les textes applicables et chiffrer la demande ; l’étudiant destinataire dispose du délai entre la signification et l’audience pour préparer sa défense, réunir ses preuves de paiement et, s’il conteste le décompte, demander au juge de vérifier chaque échéance. La comparution personnelle, assistée le cas échéant par un avocat, permet de solliciter des délais de paiement sur l’arriéré et des délais pour libérer les lieux, en complément des délais légaux de deux mois et de la trêve hivernale. Même lorsque la dette n’est pas contestable, se présenter avec un échéancier réaliste et des justificatifs de reprise du paiement courant change l’issue : le juge peut suspendre les effets de la résiliation pendant le cours des délais accordés, et une clause résolutoire respectée est réputée n’avoir jamais joué.
B. L’aide au logement ne comble pas tout : signalement de l’impayé, plan d’apurement et commission de prévention
La plupart des résidents perçoivent une aide personnelle au logement, le plus souvent l’allocation de logement sociale en résidence CROUS. L’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation précise que « Les aides personnelles au logement comprennent : 1° L’aide personnalisée au logement ; 2° Les allocations de logement : a) L’allocation de logement familiale ; b) L’allocation de logement sociale ». Cette aide est le plus souvent versée en tiers payant entre les mains du gestionnaire, puis déduite de la redevance. Quand l’étudiant cesse de payer sa part, un mécanisme légal se met en route, indépendamment de la procédure de résiliation.
D’abord, le gestionnaire qui perçoit l’aide pour le compte du résident doit signaler la défaillance. L’article L824-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Si le bénéficiaire d’une aide personnelle au logement ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, le bailleur ou le prêteur auprès duquel l’aide personnelle est versée signale la défaillance du bénéficiaire à l’organisme payeur, dans des conditions définies par voie réglementaire ». Le seuil légal de l’impayé est fixé par l’article R633-3 pour la résiliation, et par l’article R824-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’aide : « Dans le secteur locatif, lorsque l’aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l’impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Lorsque l’aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l’impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges ». L’article R824-3 du même code assimile expressément les redevances de logement-foyer au loyer pour l’application de ces règles. Aux termes de l’article R824-4 du même code, « Lorsque le bénéficiaire de l’aide personnelle au logement ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, sa situation est soumise à l’organisme payeur par le bailleur percevant l’aide personnelle au logement pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé », sauf règlement intégral entre-temps, et le bailleur doit justifier qu’il poursuit le recouvrement de sa créance par tous moyens.
Ensuite, l’organisme payeur ne coupe pas automatiquement l’aide : il saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, dite CCAPEX. L’article L824-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme payeur « Saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions mentionnée à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement afin qu’elle décide du maintien ou non du versement » et « Met en place les démarches d’accompagnement social et budgétaire du ménage afin d’établir un diagnostic social et financier du locataire et de remédier à sa situation d’endettement ». Concrètement, l’étudiant peut être convoqué ou contacté par un travailleur social, et un plan d’apurement de la dette peut être proposé : si l’étudiant le respecte et reprend le paiement de sa part, le versement de l’aide est maintenu et la dette se résorbe. S’il l’ignore, la commission peut décider l’arrêt du versement, et la dette explose puisque la redevance devient due en totalité.
Ce mécanisme explique pourquoi il ne faut jamais laisser sans réponse un courrier de la CAF, du CROUS ou d’un service social après des impayés : c’est souvent la porte d’entrée du plan d’apurement qui permet de conserver l’aide et d’éviter la résiliation. L’étudiant qui a perdu un job étudiant, subi un retard de bourse ou une coupure d’aide doit rassembler immédiatement ses justificatifs de ressources, son avis d’imposition ou de non-imposition, ses relevés de versement CAF et un budget mensuel simple. Le diagnostic social et financier prévu par l’article L824-2 se prépare avec ces pièces. À Paris et en Île-de-France, où les redevances des résidences étudiantes dépassent fréquemment 500 euros mensuels, deux mensualités nettes impayées suffisent à constituer l’impayé au sens réglementaire, de sorte que la procédure peut démarrer très vite après les premières difficultés.
II. Garder son logement ou partir sans dette : démarches, délais d’expulsion et garant
A. L’expulsion n’est jamais immédiate : commandement de quitter, trêve hivernale et délais du juge, que faire ?
Même après résiliation du contrat de résidence, l’étudiant ne peut pas être mis dehors sans décision de justice ni sans délais légaux. Le jugement qui ordonne l’expulsion ouvre une phase d’exécution strictement encadrée. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Ce commandement est signifié par commissaire de justice après le jugement. Dans l’affaire jugée à Melun le 7 septembre 2026, le tribunal a expressément refusé de réduire ce délai de deux mois et débouté le gestionnaire de sa demande d’expulsion sans délai (TJ Melun, 7 septembre 2026, RG 26/01187). Le jugement parisien du 27 février 2024 ordonne de même l’expulsion « passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux » (TJ Paris, 27 février 2024, RG 23/08575).
Le juge peut en outre accorder des délais supplémentaires. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L412-4 du même code encadre ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de son âge, de sa situation de famille ou de fortune et des diligences accomplies pour se reloger. Pour un étudiant, justifier d’une reprise de paiement, d’une demande de logement social, d’une recherche active de studio ou d’un hébergement familial et d’un suivi social pèse directement dans cette appréciation. À l’inverse, l’absence totale à l’audience, comme dans l’affaire de Melun où le défendeur ni comparait ni était représenté, prive le juge de tout élément favorable.
La trêve hivernale s’applique également. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Les chambres et studios de résidence universitaire étant des lieux habités à titre de résidence principale, l’expulsion d’un étudiant prononcée à l’automne ne peut pas être exécutée pendant l’hiver. Ce sursis ne fait toutefois pas disparaître la dette : la redevance et, après résiliation, l’indemnité d’occupation continuent de courir. Dans les deux décisions citées, les tribunaux ont fixé l’indemnité d’occupation au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi. L’analyse détaillée de la période hivernale, commune à tous les locataires en impayé, obéit aux mêmes dates pour tous les occupants en impayé : du 1er novembre au 31 mars.
En pratique, l’étudiant assigné en résiliation et expulsion doit comparaître à l’audience du juge des contentieux de la protection avec un dossier complet : contrat de résidence, décompte contesté ou reconnu, preuves de reprise du paiement, plan d’apurement signé ou proposé, attestation de suivi social, demandes de logement et justificatifs de ressources. Il peut demander des délais de paiement sur la dette et des délais pour quitter les lieux, en application des articles L412-3 et L412-4. Le gestionnaire devra de son côté produire le contrat, le règlement intérieur, le commandement de payer et le décompte actualisé, comme l’ont fait les demandeurs dans les affaires parisienne et melunaise. Le jugement est exécutoire et l’expulsion, passés les délais, peut être réalisée avec le concours de la force publique.
B. Garant, Visale et départ négocié : qui paie l’arriéré et comment solder les comptes ?
Quand la dette dépasse plusieurs mois de redevance, le gestionnaire se tourne vers le garant. En résidence CROUS comme en résidence étudiante privée, l’étudiant a souvent dû présenter une caution parentale ou la garantie Visale d’Action Logement pour obtenir son logement. Le guide du résident du réseau des CROUS présente la garantie Visale comme une alternative à la caution parentale ou bancaire, et précise qu’en cas d’impayés les sommes sont avancées au gestionnaire par Action Logement, l’étudiant devant ensuite les rembourser par mensualités. La caution parentale, elle, engage le signataire selon les termes de l’acte signé : relire cet acte permet de vérifier s’il couvre les redevances, l’indemnité d’occupation après résiliation, la durée de l’engagement et les conditions de mise en jeu. Le garant appelé en paiement peut exiger le décompte complet et vérifier que l’aide au logement a bien été déduite des sommes réclamées.
Le réseau des œuvres universitaires, dont l’article L822-1 du code de l’éducation rappelle qu’il « contribue à assurer aux étudiants une qualité d’accueil et de vie propice à la réussite de leur parcours de formation » et assure une mission d’aide sociale, dispose de services sociaux dans chaque CROUS. L’assistante sociale de la résidence ou du CROUS est l’interlocutrice désignée quand les difficultés financières s’installent : aides d’urgence, fonds de solidarité, orientation vers le fonds de solidarité pour le logement et, lorsque plusieurs dettes s’accumulent, orientation vers un dossier de surendettement. Ces démarches n’effacent pas la redevance due, mais elles établissent la bonne foi de l’étudiant, utile devant la CCAPEX comme devant le juge.
Si le maintien dans le logement n’est plus envisageable, mieux vaut organiser le départ que de le subir. Le résident peut résilier lui-même son contrat à tout moment, « sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours » selon l’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation, et il reste redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis. Le départ anticipé obéit au préavis prévu par le contrat et le guide du résident, et l’état des lieux de sortie, signé et conservé, conditionne la restitution du dépôt de garantie. Négocier un échéancier de remboursement du solde avec le gestionnaire au moment du départ évite l’assignation et les frais qui l’accompagnent : dans les deux affaires citées, les débiteurs ont été condamnés aux dépens, incluant commandement, assignation et frais d’exécution. Un protocole écrit, même simple, fixant le montant reconnu, le calendrier et la date de remise des clés, sécurise les deux parties.
Enfin, l’étudiant qui quitte sa résidence doit signaler immédiatement son changement de situation à la CAF, car l’aide au logement versée en tiers payant cesse avec la fin de l’occupation et tout trop-perçu peut être réclamé. Pour une nouvelle demande dans un autre logement, l’aide se calcule selon le barème réglementaire en fonction des ressources et du loyer, conformément à l’article L823-1 du code de la construction et de l’habitation. solder l’arriéré CROUS avant de candidater à une autre résidence universitaire évite un refus d’admission fondé sur les impayés antérieurs, chaque CROUS vérifiant la situation du candidat.
Conclusion
Le loyer impayé en résidence CROUS suit une chaîne connue : signalement à l’organisme payeur après constitution de l’impayé, saisine de la commission de prévention et proposition d’un plan d’apurement, résiliation du contrat de résidence après trois termes impayés dans les formes de l’article R633-3, puis, si rien n’est réglé, jugement d’expulsion assorti d’une condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. L’expulsion ne peut intervenir qu’après un commandement de quitter les lieux et un délai de deux mois, avec la trêve du 1er novembre au 31 mars et d’éventuels délais judiciaires d’un mois à un an. À chaque maillon, l’étudiant qui paie le courant, répond aux courriers, constitue son dossier social et comparaît à l’audience conserve des leviers : maintien de l’aide, échéancier, délais du juge ou départ négocié avec le garant. La dette, elle, ne s’éteint que par le paiement ou par un accord écrit.