Le bailleur vous réclame des peintures refaites à neuf, un parquet remis en état ou une cuisine remise au propre, mais l’état des lieux signé à votre arrivée ne décrivait qu’une partie du logement, ou bien il n’en existe tout simplement aucun. Cette situation, très fréquente, inverse le rapport de force apparent : sans description d’entrée, la loi présume que vous avez reçu un logement en bon état, et c’est au bailleur de prouver le contraire pour chaque dégradation qu’il vous impute. Mais cette protection a des limites précises, que quatre décisions rendues en 2025 et 2026 viennent d’illustrer de façon très concrète. D’un côté, un état des lieux d’entrée incomplet ne permet pas au bailleur de prétendre que tout l’appartement était remis à neuf ; de l’autre, des mentions ajoutées après coup, des documents non signés ou un état des lieux de sortie établi seul par le bailleur ne valent pas preuve. À l’inverse, le locataire qui ne demande jamais à compléter l’entrée, qui ne fait jamais constater l’état réel des lieux et qui attend la fin du bail pour contester se prive de ses meilleures armes. S’y ajoutent des délais stricts : dix jours pour demander à compléter l’entrée, un mois de chauffe pour les éléments de chauffage, un ou deux mois pour la restitution du dépôt de garantie, majorée de dix pour cent par mois de retard. Cet article explique, textes et décisions récentes à l’appui, qui doit prouver quoi et comment défendre un dépôt de garantie quand l’entrée n’a pas été correctement décrite. Chaque litige restant un cas d’espèce, les montants et les chances de succès dépendent des pièces produites et de l’appréciation du juge ; les règles qui suivent sont celles des textes en vigueur et des décisions citées, lues dans leur intégralité.
I. Quand l’entrée n’a pas été décrite, la preuve change de camp
A. La présomption de bon état et le cas du bailleur qui fait obstacle
Le point de départ est une règle ancienne du Code civil, toujours en vigueur. L’article 1731 du Code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Autrement dit, sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu des locaux en bon état pour ce qui concerne les réparations dites locatives, et doit les rendre dans cet état, à moins de démontrer qu’ils étaient déjà dégradés. La charge de cette preuve contraire pèse alors sur lui, ce qui n’est pas toujours simple plusieurs années après l’emménagement.
Le pendant de cette règle figure à l’article 1730 du même code : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Quand un état des lieux existe, il sert donc d’étalon : le locataire rend ce qu’il a reçu, déduction faite de l’usure normale et de la force majeure. L’article 1732 complète le dispositif : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Et l’article 1755 exonère le locataire dans un cas essentiel : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage ordinaire, ne se paie jamais par le locataire, même si le bailleur produit des photographies impressionnantes.
Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 précise qui supporte les conséquences d’une entrée non décrite. Son article 3-2 impose d’abord l’établissement contradictoire d’un état des lieux à l’entrée comme à la sortie, « dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés », établi « contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». Puis il tranche la question de l’obstruction : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Concrètement, le bailleur qui refuse de faire l’état des lieux, qui ne se présente pas au rendez-vous ou qui garde le seul exemplaire ne peut pas ensuite se prévaloir de la présomption de bon état contre le locataire. Symétriquement, le locataire qui fait obstacle à l’établissement de l’acte ne pourra pas s’en plaindre. La règle de preuve générale du procès civil s’applique au surplus : aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Chacun paie donc ses négligences probatoires.
Les obligations de fond du locataire, elles, sont énumérées par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui lui impose notamment : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Le même article met à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La liste de ces réparations locatives figure en annexe du décret du 26 août 1987, qui détaille pièce par pièce ce qui relève de l’entretien courant, des peintures aux joints en passant par les appareils sanitaires. Le bailleur qui réclame au locataire des travaux sortant de cette logique, par exemple une rénovation complète justifiée par la seule ancienneté des revêtements, sort du cadre légal.
B. L’entrée incomplète, non signée ou retouchée : ce que les juges en font
Quatre décisions récentes, toutes rendues en matière d’habitation et lues dans leur texte intégral, montrent comment les juges appliquent ces principes aux situations les plus courantes.
Premier cas, l’entrée décrite à moitié. Le 1er septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué sur un litige opposant une société bailleresse à des locataires d’un appartement parisien de cinq pièces en duplex (jugement du 1er septembre 2026, RG 25/03443). L’état des lieux d’entrée, rédigé le 17 mars 2022, ne mentionnait que l’entrée, le séjour et la première chambre, avec de simples lettres de notation pour les parquets et peintures. Le tribunal en a déduit que cet état des lieux incomplet ne permettait pas de tenir l’appartement pour remis à neuf comme le soutenait le bailleur, et a appliqué, pour toutes les autres pièces, la présomption de l’article 1731 du Code civil. La leçon est double : le bailleur ne peut pas exiger un logement remis à neuf quand l’entrée ne décrivait qu’une partie des lieux, mais le locataire reste tenu pour les pièces effectivement décrites et ne gagne pas sur tout. Dans cette affaire, les locataires ont d’ailleurs été condamnés à payer une partie des frais de remise en état et un arriéré de charges, preuve qu’un état des lieux incomplet n’est pas un blanc-seing.
Deuxième cas, les mentions ajoutées après la sortie. Le 3 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a tranché un litige portant sur un pavillon loué 900 euros par mois (jugement du 3 avril 2026, RG 25/04383). Le locataire soutenait que le bailleur avait rajouté des mentions sur l’état des lieux de sortie après la restitution des clés, et qu’il n’avait reçu son exemplaire que cinq jours plus tard. Le tribunal a retenu que ces mentions ajoutées unilatéralement n’étaient ni contradictoires ni opposables au locataire, a débouté le bailleur de sa demande au titre des dégradations et l’a condamné à restituer les 900 euros de dépôt de garantie, majorés de 90 euros par mois de retard, soit dix pour cent du loyer mensuel. Moralité : un état des lieux n’a de valeur que contradictoire, établi ensemble et remis à chacun ; ce qui est écrit après coup, seul, ne compte pas.
Troisième cas, les documents non signés et les photographies non datées. La cour d’appel de Lyon, par arrêt du 22 avril 2026 (8e chambre, RG 23/05216), a confirmé un jugement du juge des contentieux de la protection de Roanne dans une affaire où le bailleur produisait un état des lieux d’entrée et de sortie non signés, donc non contradictoires, accompagnés de photographies non datées. Le premier juge avait considéré que ces pièces ne pouvaient faire foi de dégradations locatives, parce que des photographies sans date ne permettent pas d’apprécier l’état des lieux à un instant donné, et avait débouté le bailleur de ses demandes de réparations tout en ordonnant la restitution du dépôt de garantie de 500 euros. La cour d’appel a confirmé l’essentiel de cette décision, en ne réformant que le point de départ des intérêts. Pour le locataire comme pour le bailleur, l’enseignement est clair : faites signer chaque page, datez chaque photographie, ou ne comptez pas dessus devant le juge.
Quatrième cas, la sortie constatée seul par le bailleur. La cour d’appel de Bastia, le 10 septembre 2025 (chambre civile, section 2, RG 24/00176), a infirmé un jugement qui n’avait restitué qu’une partie d’un dépôt de garantie de 4 000 euros pour un logement corse. Elle a rappelé les termes de l’article 3-2 de la loi de 1989 et de l’article 7 de la même loi, combinés avec l’article 9 du Code de procédure civile sur la charge de la preuve, pour juger qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction résultait de la carence du bailleur lui-même, ne pouvait fonder aucune retenue. La cour a condamné la bailleresse à restituer l’intégralité des 4 000 euros. Autrement dit, le bailleur qui organise seul sa propre preuve, sans proposer le contradictoire ni faire appel à un tiers, la voit écartée.
De ces quatre décisions se dégage une ligne commune : le juge compare ce qui a été décrit ensemble à l’entrée avec ce qui est constaté ensemble à la sortie, et écarte tout le reste. L’état des lieux n’est pas une formalité administrative, c’est l’étalon du litige.
II. Conserver son dépôt de garantie : la méthode, pièce par pièce
A. Compléter, faire constater, saisir : les réflexes dans les bons délais
Tout se joue souvent dans les premiers jours du bail. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire un droit précis : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. » Concrètement, si vous découvrez après l’emménagement une fissure, une tache d’humidité, une fenêtre qui ne ferme pas ou un équipement en panne que l’état des lieux ne mentionne pas, écrivez au bailleur ou à l’agence dans les dix jours calendaires pour demander que ces éléments soient ajoutés. La page officielle consacrée à l’état des lieux d’entrée recommande cette démarche écrite et précise qu’en cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le même article 3-2 permet de demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage : testez donc la chaudière et les radiateurs dès l’automne, même si vous avez emménagé au printemps.
Si le bailleur refuse tout état des lieux ou ne se présente pas, ne restez pas passif : la loi prévoit que l’état des lieux « est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), les parties étant avisées « par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Faire établir ce constat locatif, à frais partagés, prive le bailleur négligent du bénéfice de la présomption de bon état, puisque la partie qui a fait obstacle à l’acte ne peut l’invoquer. La même page officielle détaille ces deux voies, amiable ou par commissaire de justice, ainsi que les recours.
En cas de désaccord persistant, la voie est graduée et les démarches amiables sont accessibles sans frais : courrier recommandé avec accusé de réception, puis au choix la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou un médiateur, avant de saisir le juge des contentieux de la protection en cas d’échec. À Paris et en Île-de-France, où les loyers et les dépôts de garantie atteignent des montants élevés et où les litiges portent souvent sur des remises en peinture intégrales ou des parquets, le juge compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble, et la commission départementale de conciliation de Paris est saisie avant tout procès dans la plupart des dossiers : constituer dès le début un dossier photographié, daté et contradictoire change l’issue du litige, comme le montrent les décisions parisienne et franciliennes citées plus haut. Lorsque le montant en jeu ou la complexité des désordres le justifie, l’accompagnement d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de vérifier la cohérence entre l’état des lieux, les factures produites et la grille de vétusté applicable avant d’engager la procédure adaptée.
Un mot enfin sur la grille de vétusté, souvent décisive et souvent ignorée. La loi permet aux parties de convenir, à la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté qui fixe la durée de vie des matériaux et la part restant à la charge du locataire selon l’ancienneté. Sans grille convenue, le juge apprécie au cas par cas, en écartant de toute façon ce qui relève de l’usure normale en application de l’article 1755 du Code civil. Réclamer au locataire sortant des peintures neuves après neuf ans d’occupation, sans tenir compte de la durée de vie des peintures, n’a guère de chances de prospérer, grille ou pas.
B. La restitution : un mois ou deux, des justificatifs et dix pour cent par mois de retard
À la sortie, le contentieux se déplace vers le dépôt de garantie, dont les règles sont fixées par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le principe de base : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Si la comparaison entrée-sortie ne révèle aucune différence, le bailleur a un mois, pas davantage. Dans les autres cas, « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». Dans les deux cas, la restitution se fait « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Cette dernière condition est le cœur du contentieux : devis non transformés en factures, factures de remise à neuf sans prise en compte de la vétusté, provisions de charges non régularisées, tout ce qui n’est pas dûment justifié doit être restitué. Le jugement du tribunal de Tours cité plus haut l’illustre à l’euro près : 900 euros de dépôt restitués avec 90 euros par mois de retard.
Car le retard se paie. Le même article 22 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Cette majoration court de plein droit, sans mise en demeure préalable, dès lors que le délai d’un ou deux mois est dépassé. Une seule réserve est prévue par le texte : elle « n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). D’où un réflexe simple et trop souvent oublié : indiquer au bailleur votre nouvelle adresse par écrit lors de la remise des clés, comme la loi vous y invite.
Dans les immeubles collectifs, une exception encadrée existe : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), la régularisation définitive intervenant « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Cette provision de vingt pour cent suppose elle aussi une justification, et ne peut servir de prétexte pour conserver durablement l’intégralité du dépôt. Enfin, la page officielle sur l’état des lieux de sortie rappelle que la comparaison entre les deux états des lieux est la méthode de référence, et que tout écart facturé doit correspondre à une dégradation imputable au locataire, hors vétusté et force majeure.
Reste le cas du bailleur qui établit seul son état des lieux de sortie : l’arrêt de la cour d’appel de Bastia du 10 septembre 2025 tranche nettement. Faute de contradictoire et sans passage par un commissaire de justice, alors que cette carence était imputable au bailleur, l’acte unilatéral a été écarté et l’intégralité du dépôt restituée. Le parallèle avec l’entrée est parfait : celui qui organise seul sa preuve, ou qui empêche l’autre partie d’y participer, ne peut pas s’en prévaloir devant le juge.
Conclusion
Sans état des lieux d’entrée, ou avec un état des lieux incomplet, le locataire n’est ni sans droit ni tout-puissant. La présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil le protège pour tout ce qui n’a pas été décrit, mais il devra prouver le mauvais état initial s’il veut aller plus loin, et le bailleur qui a fait obstacle à l’acte perd le bénéfice de cette présomption en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Les décisions de Paris, Tours, Lyon et Bastia rendues en 2025 et 2026 convergent : ne comptent que les constats établis ensemble, signés par chacun, remis à chacun, complétés dans les dix jours ou le premier mois de chauffe si nécessaire, et comparés pièce par pièce à la sortie. Le dépôt de garantie suit alors un régime prévisible : un mois si la sortie est conforme à l’entrée, deux mois sinon, déduction faite des seules sommes dûment justifiées, avec dix pour cent du loyer par mois de retard et une provision plafonnée à vingt pour cent en immeuble collectif. Photographier, dater, faire signer, demander à compléter, faire constater à frais partagés quand l’autre partie se dérobe : ces gestes simples, accomplis dans les délais légaux, valent mieux que n’importe quelle contestation tardive.