L’eau chaude s’arrête un soir de novembre, le ballon goutte dans le placard ou le plombier annonce un détartrage à plusieurs centaines d’euros : en location, la première question est toujours la même, qui paie ? La réponse tient en trois partages que les textes et les juges appliquent sans détour. L’entretien courant et les menues réparations du ballon incombent au locataire, le remplacement d’un appareil vétuste ou hors d’usage incombe au bailleur, et le détartrage qui exige de déposer le bloc de résistance incombe au bailleur, contrairement à l’entretien annuel de la chaudière à gaz qui reste à l’occupant. Deux jugements récents l’illustrent : à Melun, un bailleur a été condamné à rembourser 1 611,50 euros de remplacement d’un ballon de 200 litres fortement entartré qui menaçait de chuter ; à Paris, le remplacement d’un chauffe-eau de neuf ans rouillé a été refusé aux bailleurs et mis à leur charge. Ces décisions tranchent des cas précis et ne dispensent d’aucune vérification : chaque bail peut comporter une clause, chaque état des lieux compte, et les montants cités valent pour les espèces jugées. Ce guide explique, textes et décisions en main, qui paie l’entretien, le détartrage, la panne et le remplacement, comment réagir en urgence, et ce qui se joue à la sortie sur le dépôt de garantie.
I. Entretien, détartrage et remplacement : le partage entre locataire et bailleur
Le partage repose sur une règle simple posée par la loi : le locataire assure l’entretien courant et les petites réparations, le bailleur assume ce qui relève de la vétusté, de la structure de l’appareil et de la décence du logement. Le ballon d’eau chaude se situe exactement à la frontière des deux, d’où les litiges. Pour s’y retrouver, il faut lire la liste officielle des réparations locatives, puis ce que les juges en ont fait sur des ballons réels.
A. Ce que le locataire paie : entretien courant, menues réparations et pièces listées
Le locataire est obligé, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » La formule contient déjà l’exception qui fait gagner les procès : tout ce qui est occasionné par la vétusté sort du champ du locataire. Le même article ajoute que le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant le bail, « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Prouver la vétusté ou la faute du bailleur, c’est donc le cœur du dossier.
La liste des réparations locatives figure en annexe du décret du 26 août 1987, et son paragraphe sur le chauffage et l’eau chaude est précis. Il met à la charge du locataire, au titre du poste « d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie » : « Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. » Concrètement, pour un ballon électrique, le locataire paie le remplacement des petites pièces d’usure et le rinçage ou le nettoyage simple du corps de chauffe et des tuyauteries. La même annexe lui impose par ailleurs, pour les sanitaires, le « Nettoyage des dépôts de calcaire » des éviers et appareils sanitaires. En revanche, ni la cuve, ni la résistance, ni le détartrage avec dépose du bloc, ni le remplacement de l’appareil ne figurent dans cette liste : ce silence est une information juridique à part entière, car seuls les postes listés sont présumés locatifs.
Reste le cas particulier de la chaudière, à ne pas confondre avec le ballon. Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides d’une puissance nominale comprise entre 4 et 400 kW « font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe », et « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail ». Cet entretien doit avoir lieu « chaque année civile, par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle », et le professionnel « établit une attestation d’entretien, dans un délai de quinze jours suivant sa visite », attestation que le locataire doit conserver. Concrètement, le locataire d’un logement doté d’une chaudière individuelle fait réaliser cet entretien chaque année civile par un professionnel qualifié, sauf stipulation contraire du bail. Le tribunal judiciaire de Sarreguemines en a tiré la conséquence le 8 janvier 2026 dans un litige sur une chaudière à gaz : « il est établi que le défaut d’entretien, comprenant le nettoyage et le détartrage qui font partie de l’entretien annuel à la charge du locataire, ne peut être imputé au bailleur », et le locataire qui réclamait 539 euros pour un échangeur à plaques entartré a été débouté (jugement du 8 janvier 2026). Mais la même décision rapporte un point décisif pour les ballons : le locataire produisait « un guide illustré des réparations locatives édité par le ministère du logement dans lequel il est indiqué en page 9 que le détartrage du ballon électrique incombe au propriétaire ». Chaudière à gaz et ballon électrique ne suivent donc pas le même régime : le détartrage simple intégré à l’entretien annuel de la chaudière est locatif, le détartrage du ballon électrique avec dépose est du côté du bailleur.
B. Ce que le bailleur paie : vétusté, remplacement et détartrage avec dépose
Le bailleur doit remettre un logement en bon état d’usage et l’y maintenir. Le juge de Melun l’a rappelé le 31 juillet 2026 : « Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Un ballon qui ne produit plus d’eau chaude ou qui menace de tomber du mur ne rend plus le logement conforme à l’usage d’habitation : c’est sur ce fondement que les remplacements sont mis au compte du bailleur.
L’affaire de Melun mérite d’être racontée parce qu’elle concentre tous les réflexes utiles. Le 1er juillet, le locataire découvre que son ballon de 200 litres ne tient plus que par la porte du placard ; il prévient l’agence et le propriétaire, ne reçoit pas de réponse et fait intervenir un plombier en urgence, qui remplace l’appareil pour 1 611,50 euros. Le rapport d’intervention décrit un ballon « fortement entartré », et le devis de remplacement précise un ballon « fortement entarté, provoquant un surpoids ayant entraîné la défaillance des fixations murales ». Le juge constate que « le ballon d’eau chaude n’était plus en bon état d’usage et de fonctionnement puisqu’il est décrit comme « fortement entartré », ce qui entraîne notamment un dysfonctionnement du système d’eau chaude », puis tranche : « Conformément à l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, les réparations du ballon d’eau chaude incombe donc au bailleur. » Sur l’urgence, le jugement retient que « Dès lors qu’un risque de chute d’un ballon d’eau chaude de 200 litres est identifié par le professionnel ayant procédé au remplacement, l’urgence des travaux est caractérisée », compte tenu des dégâts qu’une chute aurait causés et du départ en vacances du locataire dès le lendemain. Le bailleur a été condamné à verser 1 611,50 euros, avec compensation contre la dette locative du preneur. La leçon pratique est double : l’entartrage massif qui met l’appareil hors d’usage relève du bailleur, et l’urgence avérée par un professionnel fait passer le remboursement même quand le propriétaire n’a pas donné un accord écrit préalable, ce qui reste néanmoins le montage le plus risqué pour un locataire.
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 novembre 2026 complète le tableau côté vétusté (jugement du 21 novembre 2024, RG 24/01350). Après neuf ans d’occupation, les bailleurs réclamaient 6 081,22 euros, dont le remplacement du chauffe-eau facturé 1 244,10 euros. Le tribunal relève que l’appareil, installé en 2014, « était âgé de 9 ans et pouvait donc être considéré comme vétuste », que « une telle rouille sur l’extérieur de l’appareil apparaît liée à un dysfonctionnement, dont le bailleur est responsable », et conclut : « La demande formée au titre du remplacement du chauffe-eau sera donc rejetée. » Même logique pour les peintures : après neuf ans, avec un défaut d’aération constaté dès 2019 expliquant cloques et écaillages dans les pièces d’eau, le tribunal n’a retenu que « 20% du coût des travaux de peinture à la charge de M. [J], soit 970 euros HT, et 1067 euros TTC ». Pour le lecteur, la méthode est claire : face à une demande de remplacement, faites dater l’appareil par la facture d’installation ou la plaque signalétique, photographiez l’état, et opposez la vétusté chiffrée. Et quand le bailleur réclame des serrures ou des frais divers, exigez des factures : dans cette même affaire, un simple reçu de magasin pour un verrou a été jugé insuffisant à prouver la dépense. Lorsque ces questions techniques se combinent à une panne, à une retenue sur caution ou à une procédure, l’éclairage du droit immobilier du cabinet à Paris aide à ordonner les preuves et les recours avant d’engager des frais.
II. Panne, fuite et fin de bail : agir vite, prévenir par écrit et prouver
Le bon droit ne suffit pas : en matière de ballon, celui qui prévient vite, par écrit, et conserve les pièces gagne, et celui qui laisse l’eau couler ou paie sans prévenir perd. Les décisions lues pour ce guide dessinent une conduite à tenir en trois temps, valable à Paris comme ailleurs en Île-de-France, avec des précisions parisiennes sur le tribunal et les délais.
A. Ballon en panne ou qui fuit : les gestes, la mise en demeure et le cas de l’urgence
Premier réflexe : sécuriser. Coupez l’alimentation électrique du ballon au tableau puis l’arrivée d’eau, placez une bassine, photographiez le ballon, la plaque signalétique avec l’année, les fixations, les traces d’eau et le compteur. Prévenez le bailleur ou l’agence le jour même, par écrit : courriel avec accusé de réception, message via l’espace locataire, puis lettre recommandée si rien ne bouge sous vingt-quatre à quarante-huit heures pour une panne totale d’eau chaude, immédiatement si l’appareil menace de chuter ou inonde. Décrivez les faits, demandez une intervention sous un délai précis, et indiquez que vous ferez établir un constat ou un devis. Le jugement de Melun montre pourquoi cet écrit compte : le locataire avait signalé la chute du ballon le jour même, annoncé qu’il avançait les frais et produit ensuite la facture, les échanges et même une main courante ; c’est cet ensemble qui a emporté la conviction, avec le rapport du plombier.
Deuxième réflexe : ne payez un remplacement à la place du bailleur qu’en dernier recours. La voie normale est la mise en demeure du bailleur d’exécuter son obligation de délivrance et d’entretien, puis, faute de réponse dans le délai fixé, la saisine du juge, qui peut autoriser le locataire à faire les travaux aux frais du bailleur. Payer d’abord et réclamer ensuite expose à un refus de remboursement, surtout sans accord écrit préalable. L’affaire de Melun constitue l’exception qui confirme la prudence : le remboursement de 1 611,50 euros a été accordé parce que l’urgence était caractérisée par un risque de chute d’un ballon de 200 litres constaté par le professionnel, que le locataire partait le lendemain et que le propriétaire restait injoignable. Sans danger immédiat pour les personnes ou le logement, un remplacement commandé seul reste une avance à vos risques : faites au minimum établir deux devis, conservez l’appareil remplacé ou ses photographies détaillées, et exigez une facture nominative.
Troisième réflexe : en cas de fuite, surveillez le compteur et signalez par écrit dès le premier relevé anormal. Le tribunal judiciaire de Strasbourg l’a illustré le 5 mai 2026 : des locataires imputaient un excès de consommation d’eau à une fuite du ballon non réparée par le bailleur, signalée selon eux dès le début du bail, et contestaient les dégradations en invoquant l’usure normale (jugement du 5 mai 2026). Le tribunal a condamné les preneurs au solde locatif de 295,06 euros et débouté les parties du surplus : la consommation facturée était justifiée et non contestée dans son principe, et la défense tirée de la fuite n’a pas effacé une dette établie. Autrement dit, signaler une fuite ne dispense pas de payer l’eau relevée ; il faut, en plus, faire constater la fuite par un professionnel, demander sa réparation par écrit, et, si le bailleur reste inerte, saisir le juge plutôt que de retenir unilatéralement des sommes.
À Paris et en petite couronne, quelques particularités pratiques méritent d’être anticipées. Le juge compétent pour ces litiges est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien ; la conciliation préalable reste une voie rapide et gratuite avant l’assignation, et les associations de consommateurs comme la commission départementale de conciliation de Paris peuvent aider à débloquer un dossier simple. Réunissez dès le départ le contrat de bail, les états des lieux d’entrée et de sortie, les factures d’installation et d’entretien du ballon, les échanges avec le bailleur, les photographies datées, le rapport du plombier et, en cas de surconsommation, les factures d’eau avant et après la fuite. Un dossier complet fait souvent aboutir la mise en demeure sans procès. Conservez chaque attestation d’entretien et chaque facture : le professionnel établit son attestation dans un délai de quinze jours suivant sa visite, et ces pièces font la différence devant le juge.
B. Sortie des lieux : états des lieux comparés, dépôt de garantie et prescription
À la sortie, tout se joue sur la comparaison des états des lieux. La loi l’énonce simplement, et le juge de Melun l’a recopié : « Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. » Sans état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut donc pas imputer au locataire des dégradations qu’il ne prouve pas postérieures à l’entrée ; sans état des lieux de sortie contradictoire, chaque retenue devient fragile. Photographiez le ballon et ses abords dans les deux états des lieux, notez l’année de l’appareil, et refusez les mentions vagues comme « vétuste » sans détail ou « sale » sans photographie.
Le dépôt de garantie obéit à des délais stricts, rappelés par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Et : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Chaque retenue doit donc être justifiée pièce par pièce : facture, devis comparatif, photographies avant et après. Passé le délai, « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », sauf si le retard vient de l’absence d’adresse du nouveau domicile transmise par le locataire. Dans les immeubles collectifs, le bailleur peut conserver une provision « ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », avec régularisation définitive « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Transmettez donc votre nouvelle adresse par écrit dès la remise des clés, et exigez le décompte détaillé de toute provision.
Enfin, le temps joue des deux côtés. D’une part, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Une retenue indue sur le dépôt, un trop-perçu de charges d’eau lié à une fuite ou un remboursement de remplacement se réclament dans ce délai de trois ans, compté depuis la connaissance des faits, par exemple la réception du décompte de sortie ou de la facture d’eau anormale. D’autre part, la vétusté reste l’arme principale contre les retenues gonflées : neuf ans d’occupation ont suffi à écarter 1 244,10 euros de chauffe-eau à Paris et à réduire la peinture à 20 %, soit 970 euros hors taxe. Faites établir l’âge de l’appareil et la durée d’occupation, opposez-les aux devis de remise à neuf, et contestez par lettre recommandée toute retenue qui confond usure normale et dégradation.
En définitive, le ballon d’eau chaude concentre tout le droit de la location en un seul appareil : entretien courant pour le locataire dans la limite exacte de la liste officielle, remplacement et détartrage lourd pour le bailleur quand l’appareil est entartré, vétuste ou dangereux, urgence indemnisée quand le danger est établi par un professionnel, et sortie verrouillée par la comparaison des états des lieux, les délais du dépôt de garantie et la prescription de trois ans. Celui qui écrit vite, photographie tout et conserve chaque facture se donne les moyens d’être remboursé ou de contester utilement ; celui qui attend ou paie sans trace laisse au juge le soin de trancher sans lui.