Un loyer reste impayé, puis deux, puis le recommandé du bailleur arrive : un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail. À partir de cet acte, beaucoup de locataires croient que l’expulsion est déjà décidée et que le départ n’est plus qu’une question de semaines. La réalité procédurale est différente : entre le premier impayé et le concours de la force publique s’enchaînent une dizaine d’étapes, et le juge dispose à plusieurs stades du pouvoir de suspendre la clause résolutoire, d’échelonner la dette et d’accorder des délais pour quitter les lieux. Encore faut-il agir au bon moment, avec les bonnes pièces, et formuler la bonne demande : les délais de grâce ne sont jamais accordés d’office.
Des milliers de ménages se posent chaque mois la même question : quel est le calendrier exact de la procédure et comment gagner du temps. Cet article répond précisément à cette question : quel est l’enchaînement des actes depuis le commandement jusqu’à l’expulsion, comment obtenir du juge la suspension de la clause résolutoire et un plan d’apurement, et quels délais subsistent après le jugement, y compris la trêve hivernale et le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
Le fil conducteur est illustré par des décisions récentes : le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, le 16 septembre 2025, a suspendu les effets de la clause résolutoire contre un échéancier de trente mensualités ; le tribunal judiciaire d’Orléans, le 16 juillet 2026, a fait de même en rappelant que la décision suspend les poursuites et neutralise les pénalités de retard. Deux applications concrètes du même mécanisme, que tout locataire assigné en résiliation peut solliciter, et que tout bailleur doit anticiper.
I. Du commandement de payer au jugement : le calendrier que le locataire peut encore inverser
A. Commandement de payer, assignation et notification au préfet : les actes qui conditionnent toute la suite
La procédure commence presque toujours par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice et visant la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation. Cet acte met le locataire en demeure de régler l’arriéré et fait courir la période à l’issue de laquelle le bailleur pourra demander au juge de constater que la clause a produit ses effets. Le décompte annexé au commandement doit être exact : un décompte erroné expose le bailleur à voir sa demande rejetée, comme l’a déjà jugé la jurisprudence sur les commandements inexacts. Conserver dès ce stade tous les justificatifs de paiement, les échanges avec le bailleur et les preuves d’une reprise même partielle des versements constitue la première défense utile, car le juge vérifiera la réalité et le montant de la dette avant toute chose.
Si la dette n’est pas soldée, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection. Cette assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département suffisamment tôt avant l’audience : dans un jugement du 3 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi relevé que « La SA BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience » (TJ Paris, 3 juin 2025, RG 24/11122). Le contrôle de cette notification n’est pas une formalité : son omission ou sa tardiveté fragilise toute la procédure d’expulsion. Du côté du locataire, la réception de l’assignation ouvre un temps précieux qu’il faut employer immédiatement : saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, déposer un dossier d’aide auprès du fonds de solidarité pour le logement, reprendre le paiement du loyer courant et préparer un plan d’apurement chiffré. La fiche officielle du service public consacrée aux impayés et à l’expulsion (service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion du locataire) décrit d’ailleurs la procédure comme une succession d’étapes — commandement, assignation, décision du juge, commandement de quitter les lieux, expulsion — à chacune desquelles le locataire peut encore agir.
Dès le stade du commandement de quitter les lieux, l’huissier chargé de l’exécution doit en outre saisir le préfet pour informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et pour que le ménage soit avisé de la possibilité de saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable. La loi attache une sanction directe à cet oubli : « A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu » (article L412-5 du code des procédures civiles d’exécution). Autrement dit, un dossier d’expulsion qui néglige la filière préfectorale voit son calendrier bloqué, ce qui offre au locataire un moyen de contestation objectif, vérifiable pièces en main, sans débat sur sa bonne foi.
B. Devant le juge : demander la suspension de la clause résolutoire et un échéancier de la dette
L’audience devant le juge des contentieux de la protection est le moment décisif : c’est là que le locataire doit expressément solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le fondement de droit commun est l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Le même texte ajoute deux protections immédiates : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge » (article 1343-5 du code civil). Concrètement, un échéancier accordé par le juge gèle les poursuites et stoppe le compteur des pénalités, ce qui rend la dette apurable au lieu de la voir gonfler chaque mois.
En matière de bail d’habitation, ce mécanisme se combine avec la suspension des effets de la clause résolutoire : si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne l’a ordonné en ces termes le 16 septembre 2025 : après avoir autorisé le locataire « à se libérer en 30 mensualités de 61 euros, la 31ème mensualité équivalant au solde de la dette », le jugement dispose « SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire » et « DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité » (TJ Saint-Étienne, 16 septembre 2025, RG 25/02421). Le jugement précise le revers de la médaille : à défaut de paiement d’une seule mensualité, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, « la clause résolutoire reprendra ses effets » et « la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible » (TJ Saint-Étienne, 16 septembre 2025, RG 25/02421). Le plan n’est donc pas une faveur sans contrepartie : il impose de payer le loyer courant en plus des mensualités d’apurement, sans aucun retard.
Le tribunal judiciaire d’Orléans a statué dans le même sens le 16 juillet 2026 : après avoir fixé un échéancier mensuel, il « SUSPEND les effets de la clause résolutoire » et « RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision », avant de décider que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » (TJ Orléans, 16 juillet 2026, RG 25/00771). Pour mettre toutes les chances de son côté, le locataire a intérêt à arriver à l’audience avec un dossier complet : reprise du paiement du loyer courant, même partielle, décompte contradictoire de la dette, justificatifs de revenus et de charges, démarches auprès des organismes d’aide et proposition écrite d’échéancier. La bonne foi démontrée pièces à l’appui — reprise des versements, demande d’aide au logement, démarches de relogement ou de médiation — est le critère que les juges examinent en premier avant d’accorder des délais. À l’inverse, le bailleur qui conduit une procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés doit s’attendre à cette demande de délais et préparer son propre chiffrage : montant exact de l’arriéré, historique des relances et, le cas échéant, les raisons pour lesquelles un échelonnement mettrait ses propres finances en péril. Un éclairage complémentaire sur la phase du commandement est proposé dans l’analyse consacrée au locataire qui reçoit un commandement de payer (commandement de payer et sauvegarde du bail d’habitation).
II. Après le jugement : commandement de quitter, délais pour partir et trêve hivernale
A. Le délai de deux mois après le commandement de quitter et les délais supplémentaires du juge
Lorsque le juge a constaté la résiliation du bail, l’expulsion n’est toujours pas immédiate. La loi impose d’abord la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, puis un délai incompressible : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pendant ces deux mois, l’occupant peut encore quitter volontairement les lieux, négocier un départ amiable avec le bailleur ou saisir le juge pour solliciter des délais supplémentaires. Le bailleur, de son côté, ne peut faire exécuter l’expulsion avant l’expiration de ce délai, et toute tentative antérieure serait irrégulière.
Ce délai de deux mois peut lui-même être prolongé. D’abord, lorsque l’expulsion exposerait l’occupant à des conséquences d’une dureté exceptionnelle, « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois », notamment en raison de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques (article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution). Ensuite, le juge peut accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions » (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Ces délais obéissent à un cadre strict : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pour les fixer, le juge tient compte de la bonne ou de la mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant — âge, état de santé, situation de famille ou de fortune —, des diligences accomplies en vue du relogement, du droit à un logement décent et des recours engagés au titre du droit au logement opposable (article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Un occupant qui démontre des recherches actives de relogement, des demandes de logement social en cours et une situation familiale ou de santé fragile maximise donc ses chances d’obtenir un délai long, tandis qu’un occupant passif ou de mauvaise foi s’expose à un délai minimal.
La demande de délais pour quitter les lieux peut être formée dès le procès en résiliation, devant le juge qui ordonne l’expulsion, ou ultérieurement devant le juge de l’exécution. Elle suppose des pièces actualisées : attestations de démarches de relogement, demandes de logement social et leurs récépissés, certificats médicaux le cas échéant, justificatifs de ressources et composition du foyer. Les décisions consultées pour cet article montrent que les juges articulent ces délais avec les échéanciers de paiement : à Orléans, le tribunal a ordonné l’expulsion « dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est » tout en organisant le sort des meubles selon les règles applicables (TJ Orléans, 16 juillet 2026, RG 25/00771). Ce montage — échéancier d’abord, expulsion différée ensuite en cas d’échec du plan — est le schéma standard des contentieux de loyers impayés : le jugement ne se limite pas à prononcer la résiliation, il organise concrètement la sortie de la dette ou, à défaut, la sortie des lieux.
B. Trêve hivernale, meubles et pratique parisienne : ce qui reste possible jusqu’au bout
Même lorsqu’une décision d’expulsion définitive existe et que tous les délais accordés ont expiré, l’exécution peut encore être suspendue par la trêve hivernale : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La trêve ne fait pas disparaître la dette ni la résiliation : elle reporte l’exécution forcée au printemps. Elle ne s’applique pas dans tous les cas — notamment lorsque l’occupant est entré dans les lieux par voie de fait — et le juge peut la réduire ou la supprimer dans les hypothèses prévues par le texte. Pour un locataire dont l’expulsion est programmée à l’automne, vérifier l’application de la trêve est donc un réflexe indispensable, mais elle ne dispense pas de préparer le relogement ni de continuer à apurer l’arriéré, car les loyers et indemnités d’occupation continuent de courir.
Le jour de l’expulsion, le sort des meubles est lui aussi encadré : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » (article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution). Préparer à l’avance un lieu de stockage et un inventaire évite la facturation d’un garde-meuble imposé et la perte d’effets personnels. Quant à la période postérieure au jugement, elle n’est pas sans coût pour l’occupant maintenu dans les lieux : les juges mettent à sa charge une indemnité d’occupation, généralement égale au loyer et aux charges. Le tribunal de Saint-Étienne a ainsi décidé que le locataire défaillant « devra régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire » (TJ Saint-Étienne, 16 septembre 2025, RG 25/02421).
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques méritent l’attention. Le contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris, dont le pôle dédié aux baux d’habitation traite un volume élevé de dossiers : la qualité du dossier écrit — décompte contradictoire, preuves de paiement, échéancier proposé — y fait souvent la différence, car les débats d’audience sont brefs. La notification de l’assignation au préfet de Paris suit le même régime que sur le reste du territoire, et le contrôle de sa régularité appartient aux vérifications systématiques, comme l’illustre le jugement parisien du 3 juin 2025 cité plus haut. Les ménages parisiens disposent en outre d’interlocuteurs locaux identifiés : la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris, le fonds de solidarité pour le logement de Paris et les services sociaux d’arrondissement, dont la saisine précoce alimente favorablement l’appréciation de la bonne foi par le juge. Enfin, dans une agglomération où le relogement est notoirement difficile, l’argument tiré de l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales — fondement des délais des articles L412-3 et L412-4 — porte avec d’autant plus de force qu’il est étayé : demandes de logement social enregistrées, attestations d’hébergement précaire, justificatifs de recherches infructueuses. Un dossier parisien solide ne se contente pas d’affirmer la difficulté : il la documente.
Un dernier conseil pratique vaut pour les deux parties : chaque acte reçu — commandement, assignation, jugement, commandement de quitter — doit être conservé avec son procès-verbal de remise et ses dates de signification, car tout le contentieux des délais se joue sur ces dates et sur la preuve des notifications au préfet.
Conclusion
La procédure d’expulsion pour loyer impayé n’est ni automatique ni immédiate : du commandement de payer à l’exécution forcée, chaque étape offre au locataire une occasion d’agir et impose au bailleur une condition de régularité. Retenir l’essentiel tient en cinq points. Premièrement, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être vérifié ligne à ligne, car un décompte inexact compromet toute la suite. Deuxièmement, l’assignation doit avoir été notifiée au préfet dans les délais, et l’huissier doit saisir le préfet dès le commandement de quitter, sous peine de voir le délai d’expulsion suspendu. Troisièmement, l’audience est le moment de solliciter expressément des délais de grâce : le juge peut échelonner la dette sur deux ans maximum, suspendre les poursuites et neutraliser les pénalités, puis suspendre les effets de la clause résolutoire tant que l’échéancier est respecté. Quatrièmement, après le jugement, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter, les délais renouvelables d’un mois à un an pour se reloger et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars organisent une sortie des lieux progressive, jamais une exécution surprise. Cinquièmement, chaque demande de délai se gagne avec des pièces : reprise du loyer courant, décompte contradictoire, justificatifs de ressources, démarches d’aide et de relogement, échéancier écrit et réaliste.
Pour le bailleur, la leçon est symétrique : une procédure rigoureuse — décompte exact, notifications préfectorales en temps utile, chiffrage précis de la créance — résiste aux contestations, tandis qu’un dossier approximatif offre au locataire des moyens de nullité et des délais supplémentaires. Pour le locataire, la passivité est la seule faute irréparable : ne pas comparaître, ne rien payer et ne rien proposer conduit presque sûrement à la résiliation sans délai, alors qu’un arriéré reconnu, partiellement repris et assorti d’un plan crédible ouvre la voie à la suspension de la clause et au maintien dans les lieux. Dans les deux cas, le temps joue en faveur de celui qui s’en sert le premier. Locataire ou bailleur, le réflexe utile est identique : faire vérifier chaque acte par un professionnel dès le commandement de payer, chiffrer la dette au plus juste et ne laisser passer aucune échéance procédurale, car chaque délai manqué se paie ensuite en mois d’incertitude et en frais irrécupérables.