Le 17 octobre 2025, Le Parisien racontait ces anciens étudiants qui refusent de quitter leur logement Crous une fois le diplôme en poche : faute de logement accessible sur le marché, ils restent dans leur chambre universitaire et risquent l’expulsion. La scène paraît anecdotique, elle résume pourtant la question que des milliers de locataires tapent chaque mois dans Google : quand on ne paie plus son loyer, combien de temps reste-t-il avant de devoir partir ? La réponse ne tient pas en une date. Entre le premier impayé et le concours de la force publique s’enchaînent un commandement de payer, une assignation, un jugement, un commandement de quitter les lieux, des délais de grâce et la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars. Ce calendrier, écrit par la loi du 6 juillet 1989 et le code des procédures civiles d’exécution, laisse au locataire de bonne foi plusieurs mois pour payer, contester ou se reloger, et il interdit au bailleur toute expulsion sans décision du juge. Voici ce calendrier, étape par étape, avec les textes et la jurisprudence qui le commandent.

I. Loyer impayé : à partir de quand l’expulsion devient-elle possible ?

A. Le commandement de payer et ses six semaines : le vrai point de départ

Un loyer impayé, même répété, ne met pas fin au bail à lui seul. Tout contrat d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement, mais cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai de six semaines, ramené de deux mois par la loi du 27 juillet 2023, est le premier compte à rebours : tant qu’aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été délivré par commissaire de justice, le bail continue et aucune résiliation ne peut être constatée.

Le commandement n’est pas une simple relance. Le même article 24 impose qu’il contienne, à peine de nullité, six mentions, dont « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département et celle de demander au juge un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Un commandement incomplet peut être annulé, et avec lui toute la procédure qui suit : la première vérification d’un locataire assigné porte toujours sur ce document.

Dès le stade du commandement, la loi organise aussi le signalement social. Quand le locataire cumule deux mois d’impayés sans interruption, ou une dette équivalant à deux mois de loyer hors charges, les commandements délivrés pour un bailleur personne physique sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, la CCAPEX, créée par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Le représentant de l’État saisit alors un organisme chargé de réaliser un diagnostic social et financier du ménage. Ce signalement ne suspend pas le délai de six semaines, mais il ouvre l’accès aux aides et prépare l’audience : l’ignorer serait une erreur, car le juge disposera de ce diagnostic pour décider des délais.

Quand la caution garantit le bail, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard. Ce détail compte pour les parents qui se sont portés caution du logement d’un enfant : leur engagement ne joue pleinement que si le bailleur respecte cette signification.

La Cour de cassation rappelle régulièrement que la procédure d’expulsion se juge pièce par pièce. Dans un arrêt du 14 juin 2018, la troisième chambre civile a ainsi cassé partiellement un arrêt d’appel dans une affaire de loyers impayés d’une maison d’habitation, au motif que les juges avaient condamné une ancienne colocataire à une indemnité d’occupation « sans constater que le bail prévoyait que la clause de solidarité s’appliquait au paiement de l’indemnité d’occupation consécutive à la résiliation du bail », en rappelant que « la solidarité ne se présume point ; qu’il faut qu’elle soit expressément stipulée » (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365). Autrement dit : chaque somme réclamée doit reposer sur une clause précise, et le départ d’un colocataire ne l’exonère pas des loyers dus jusqu’à la résiliation, mais ne l’expose pas automatiquement à tout le reste.

B. De l’assignation au jugement : les six semaines du préfet et la décision du juge

Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Mais l’assignation elle-même obéit à un calendrier verrouillé. À peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, toujours selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce second délai de six semaines permet au préfet de saisir l’organisme chargé du diagnostic social et financier, qui transmet son rapport au juge avant l’audience : le magistrat statue donc en connaissance de la situation du ménage, de ses ressources et des aides mobilisables.

Les bailleurs personnes morales autres que les petites sociétés de famille supportent une contrainte supplémentaire : ils ne peuvent assigner qu’après expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, elle-même constituée par le signalement des impayés aux organismes payeurs des aides au logement. Pour un locataire d’un bailleur social ou d’une foncière, ce filtre ajoute donc deux mois au calendrier avant même l’audience. Ces règles de recevabilité sont des armes concrètes pour la défense : une assignation notifiée au préfet cinq semaines avant l’audience au lieu de six, ou délivrée sans saisine préalable de la CCAPEX quand elle était requise, encourt l’irrecevabilité, et la procédure repart à zéro.

À l’audience, le juge vérifie d’abord que la dette existe et que la clause est acquise, puis il choisit entre trois issues. Il peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion avec paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Il peut aussi accorder des délais de paiement : à la condition que le locataire « soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience », le juge peut étaler la dette sur trois ans maximum, par dérogation au droit commun. Ces deux conditions sont cumulatives et se prouvent pièces en main : reprise effective du paiement du loyer courant et capacité à apurer l’arriéré dans le délai demandé. Un locataire qui a repris ses paiements mais ne démontre pas sa capacité d’apurement, ou qui propose un échéancier sans payer le loyer courant, s’expose au refus.

Le 23 avril 2026, la cour d’appel de Bordeaux a illustré ce mécanisme dans une espèce opposant un locataire à la société Domofrance. La clause résolutoire était acquise, mais le locataire avait bénéficié d’une aide du fonds de solidarité logement, repris ses versements en plus du loyer courant, et ramené sa dette à 191,91 euros au jour de l’audience devant la cour. Les juges ont relevé que les frais et dépens restant impayés étaient « ne pouvant justifier une procédure en acquisition de la clause résolutoire ni une expulsion », ont autorisé l’apurement du reliquat en cinq mensualités ; la cour « Constate que les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir jamais joués » (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 avril 2026, RG 25/04656). Cette décision récente montre ce que le texte promet : quand le locataire paie et apure dans les délais fixés, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué », et le bail se poursuit comme si la procédure n’avait jamais existé.

Le juge dispose enfin d’un pouvoir propre : il peut vérifier d’office chaque élément de la dette et le respect par le bailleur de son obligation de décence et d’information, et il invite les parties à produire tout élément sur une éventuelle procédure de surendettement. Un décompte gonflé de frais injustifiés, une dette prescrite ou des charges non justifiées peuvent ainsi être écartés, même si le locataire ne les a pas contestés dans ses conclusions.

II. Loyer impayé : combien de temps pouvez-vous encore gagner avant de partir ?

A. Payer, reprendre le loyer courant et demander des délais : ce qui suspend vraiment la procédure

Le réflexe le plus rentable reste le plus simple : payer. Tout versement effectué pendant le délai de six semaines du commandement s’impute sur la dette et peut empêcher l’acquisition de la clause. Et même après l’audience, tout n’est pas perdu : la loi organise la suspension des effets de la clause pendant les délais accordés, à condition de respecter strictement l’échéancier fixé, car cette suspension « prend fin dès le premier impayé ». Un seul mois manqué pendant le plan fait reprendre à la clause son plein effet, sans nouvelle procédure au fond.

Le droit commun des délais de grâce complète le dispositif. Le juge peut « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, selon l’article 1343-5 du code civil. Pendant le délai accordé, les majorations d’intérêts et pénalités de retard ne sont pas encourues et les mesures d’exécution sont suspendues. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 porte ce plafond à trois ans pour la dette locative, mais le principe reste identique : des délais obtenus de bonne foi gèlent les sanctions et donnent au locataire le temps d’apurer sans que la dette ne grossisse.

La demande de délais se forme à tout moment, y compris pour la première fois en appel, et le juge peut aussi les accorder d’office. Elle suppose un dossier : justificatifs de ressources, preuve de la reprise du loyer courant, échéancier réaliste, attestations de démarches (emploi, aides, dossier de surendettement). À Paris comme en Île-de-France, où les loyers rendent l’apurement plus lourd, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris examine avec attention la part du loyer dans le budget et les diligences de relogement : un locataire qui justifie d’une demande de logement social, d’un dossier DALO ou d’une recherche active pèse davantage qu’un dossier vide. Les permanences d’accès au droit et les services sociaux du département aident à constituer ce dossier avant l’audience, et la CCAPEX de Paris peut orienter vers le fonds de solidarité logement parisien pour un apurement partiel, comme celui qui a sauvé le locataire bordelais.

Contester la dette elle-même constitue une seconde ligne de défense. Prescription des loyers anciens, charges non justifiées par le décompte annuel, réparations locatives indûment facturées, compensation avec des dommages et intérêts pour non-décence : chaque contestation sérieuse réduit l’assiette sur laquelle la clause pourrait jouer. La cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé à sa façon en déduisant de la dette les frais supérieurs au reliquat locatif : seule la dette purement locative compte pour l’acquisition de la clause.

Enfin, le locataire assigné doit vérifier les notifications : l’assignation a-t-elle été transmise au préfet six semaines avant l’audience, la CCAPEX a-t-elle été saisie quand le bailleur y était tenu, le commandement initial visait-il bien la clause et contenait-il les six mentions obligatoires ? Chaque faille peut faire déclarer la demande irrecevable ou le commandement nul, et chaque mois regagné est un mois pour payer, se reloger ou solder la dette.

B. Trêve hivernale, surendettement et relogement : les protections qui allongent le calendrier sans effacer la dette

Même avec un jugement d’expulsion définitif, le départ n’est pas immédiat. Le jugement doit d’abord être signifié par un commandement d’avoir à libérer les locaux, et l’expulsion « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » quand le local est habité, selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai de deux mois court à compter du commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer du début de procédure : confondre les deux fait perdre le bénéfice du second.

Ce délai de deux mois peut être prolongé. Quand l’expulsion aurait « des conséquences d’une exceptionnelle dureté », le juge peut proroger le délai « pour une durée n’excédant pas trois mois », notamment en raison de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, selon l’article L. 412-2 du même code. Au-delà, le juge peut accorder aux occupants « des délais renouvelables » chaque fois que leur relogement « ne peut avoir lieu dans des conditions normales », en vertu de l’article L. 412-3. Ces délais ne peuvent être « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » par période, précise l’article L. 412-4, qui impose au juge de peser la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la situation de famille et de fortune, les diligences de relogement et les recours DALO engagés. Concrètement, un occupant qui justifie de démarches actives peut cumuler le délai de deux mois, sa prorogation de trois mois et des délais renouvelables d’un an : l’expulsion peut ainsi être repoussée de plus d’un an après le jugement, sans que la dette ne s’éteigne pour autant.

Le commandement de quitter les lieux déclenche aussi une protection procédurale : dès cet acte, l’huissier doit en saisir le représentant de l’État afin qu’il informe la CCAPEX et le ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation DALO, et « A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu », selon l’article L. 412-5. Tant que le préfet n’a pas été saisi, le compteur des deux mois ne tourne pas : cette suspension automatique sanctionne l’huissier négligent et offre au ménage un répit pour organiser sa défense ou son relogement.

Puis vient la trêve hivernale, la protection la plus connue et la plus mal comprise. « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », dispose l’article L. 412-6 du même code, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Pour l’hiver 2026-2027, cela signifie qu’aucune expulsion avec concours de la force publique ne pourra être exécutée entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027. Mais la trêve ne suspend ni la procédure ni la dette : le juge continue de statuer pendant l’hiver, les délais de grâce continuent de courir, et l’expulsion peut être exécutée dès le 1er avril si le ménage n’a ni payé ni été relogé. Elle ne profite pas non plus aux occupants entrés dans un domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ni, sur décision du juge, à ceux qui occupent tout autre lieu par ces mêmes procédés.

Le surendettement articule sa propre chronologie avec la procédure locative. Quand une procédure de traitement du surendettement est ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, le juge accorde des délais calés sur la procédure collective : jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, la décision imposant les mesures, ou les décisions de clôture, et il reprend dans le jugement les délais du plan ou ceux imposés par la commission. Pendant la suspension de l’exigibilité décidée par la commission, le juge ajoute trois mois pour permettre une nouvelle saisine, et l’exigibilité reste suspendue jusqu’à la suite donnée. Déposer un dossier de surendettement recevable avant l’audience transforme donc le calendrier : la dette locative entre dans le dispositif collectif au lieu d’être jugée seule.

Reste le dernier verrou, administratif : même après tous les délais expirés, l’expulsion matérielle d’un occupant récalcitrant exige le concours de la force publique, accordé par le préfet, qui peut le refuser ou le différer pour trouble à l’ordre public. Ce refus n’efface rien, mais il ouvre droit à indemnisation du bailleur par l’État et laisse au ménage un délai supplémentaire pour partir ou payer. À ce stade, chaque mois gagné doit servir à solder ou à se reloger : un protocole d’accord avec le bailleur, même tardif, arrête toujours la machine, et un départ volontaire avant l’exécution évite l’inscription durable dans les fichiers des impayés et les frais d’exécution.

Ce que dit le droit, en trois phrases

La clause de résiliation du bail pour loyer impayé ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Après le jugement, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prorogeable par le juge, et aucune expulsion ne s’exécute entre le 1er novembre et le 31 mars sauf relogement assuré (articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Quand le locataire reprend le loyer courant et apure sa dette dans les délais fixés par le juge, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, comme l’a jugé la cour d’appel de Bordeaux le 23 avril 2026 (CA Bordeaux, RG 25/04656).

Conclusion

Du premier loyer impayé à l’expulsion effective, il ne s’écoule jamais moins de quelques mois : six semaines après le commandement de payer avant que la clause ne joue, six semaines de notification au préfet avant l’audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux avant toute exécution, puis les délais du juge et la trêve du 1er novembre au 31 mars. Ce temps n’est pas un cadeau fait aux mauvais payeurs, c’est un cadre légal qui distingue le locataire qui paie, reprend le loyer courant et respecte un échéancier — pour qui la clause est réputée n’avoir jamais joué — de celui qui laisse la dette filer. Chaque étape se prépare avec des pièces : décompte contesté ligne par ligne, preuve de la reprise des paiements, dossier de délais, saisine du fonds de solidarité logement, diagnostic social, demande de logement social ou recours DALO. Le bailleur, lui, ne peut ni changer les serrures ni couper l’eau ou l’électricité pour forcer un départ : sans décision du juge et sans concours de la force publique, toute expulsion reste interdite. Comprendre ce calendrier, c’est transformer des mois d’angoisse en mois utiles : payer ce qui peut l’être, contester ce qui doit l’être, et ne jamais laisser passer une audience sans dossier.