Vous louez les actions d’une société pour participer à son activité, percevoir certains revenus ou préparer une reprise. Une fusion-absorption est annoncée : faut-il continuer à payer le loyer, recevrez-vous des droits dans la société absorbante et qui doit signer les documents ? La réponse dépend d’abord d’une distinction décisive : est-ce la société qui a émis les actions qui disparaît, ou seulement la société qui vous les loue ?

La question figure dans le catalogue des avis du comité juridique de l’ANSA publié le 12 octobre 2026, parmi les travaux de juillet consacrés au sort de la location d’actions en cas d’absorption de l’émettrice. Ce catalogue signale une difficulté pratique ; il ne constitue ni une loi ni un arrêt. L’analyse doit donc partir des actes signés et des textes applicables, sans promettre que le bail se poursuit sur de nouveaux titres.

Le point de départ est le suivant : la transmission du patrimoine d’une société absorbée et le maintien de l’objet d’un contrat de location sont deux questions différentes. Avant de suspendre un paiement ou d’accepter un simple changement de nom sur le bail, il faut identifier les actions concernées, vérifier le traitement prévu par la fusion et préparer séparément les comptes de sortie ou les conditions d’une nouvelle location.

I. Fusion-absorption : les actions louées existent-elles encore ?

A. Quelle société est absorbée : l’émettrice des actions ou le bailleur ?

Un contrat de location de titres met en relation plusieurs rôles qu’il faut écrire sur une feuille distincte. Le bailleur détient les actions et les donne en location. Le locataire bénéficie des droits prévus par le régime légal et le contrat. La société émettrice est celle dont le capital est représenté par ces actions. Elle n’est pas nécessairement le bailleur : lorsque deux personnes physiques signent un bail sur les actions d’une SAS, cette SAS constitue l’émettrice, pas automatiquement une partie qui loue ses propres titres.

La qualification du bail repose sur les dispositions de l’article L. 239-1 du code de commerce, qui permettent, dans les conditions qu’elles fixent et si les statuts le prévoient, la location de certaines actions ou parts au profit d’une personne physique. Le texte renvoie au bail défini par l’article 1709 du code civil : une partie fait jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix. L’identification de cette chose est donc centrale lorsque la structure sociale change.

Si c’est l’émettrice qui est absorbée, il faut examiner les effets de la fusion sur les titres loués. Selon l’article L. 236-3, I, du code de commerce, « La fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération. » Le même texte organise l’acquisition par les associés des sociétés qui disparaissent de la qualité d’associés des bénéficiaires, dans les conditions du contrat de fusion.

Il faut ainsi distinguer le patrimoine transmis par la société et les droits détenus par ses actionnaires sur son capital. Lorsque la société émettrice disparaît, la seule affirmation d’une transmission de tous les contrats ne répond pas à la question du bail conclu entre son actionnaire et le locataire. Il reste à déterminer quels titres formaient l’objet du bail et ce que les actes prévoient lorsque ces titres disparaissent ou sont remplacés. Le traitement des associés par la fusion ne suffit pas, à lui seul, à décrire le traitement contractuel du locataire.

Si, au contraire, une société bailleresse est absorbée tandis que la société émettrice des actions subsiste, le problème se présente autrement : les titres peuvent encore exister, mais le titulaire du patrimoine du bailleur change. C’est alors la transmission des droits et obligations du bailleur qu’il faut analyser au regard de l’article L. 236-3, avec le bail et ses clauses. On ne peut pas conclure à la disparition de l’objet loué à partir du seul mot absorption.

Une transformation de forme sociale appelle encore une autre vérification. L’article 1844-3 du code civil précise que « La transformation régulière d’une société en une société d’une autre forme n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. » Assimiler toute transformation à une absorption conduirait donc à poser le mauvais diagnostic. Il faut ensuite contrôler la compatibilité du bail avec la nouvelle situation, sans lui appliquer mécaniquement les conséquences d’une disparition de l’émettrice.

Le dossier doit enfin comporter le traité de fusion et les décisions qui l’approuvent, pas seulement un courriel annonçant un rapprochement. Pour une fusion ne créant pas de société nouvelle, l’article L. 236-4, 2°, du code de commerce retient la date de la dernière assemblée ayant approuvé la fusion, sauf autre date prévue par le contrat dans les limites expressément fixées par cet article. Il faut lire cette stipulation et les actes de réalisation avant d’affecter des loyers à une période prétendument antérieure ou postérieure à l’opération.

B. La disparition des actions rend-elle le contrat de location caduc ?

La caducité est une qualification précise. L’article 1186, alinéa premier, du code civil pose la règle : « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. » Pour l’invoquer, il faut donc identifier l’élément essentiel concerné et établir sa disparition. Une opération économique importante ou un changement d’organisation ne remplace pas cette démonstration.

Dans une location d’actions, le point à examiner est notamment l’objet désigné au contrat : quelles actions, émises par quelle personne morale, avec quels droits ? Si le bail porte sur des titres identifiés de l’émettrice absorbée, la disparition de ces titres soulève directement la question de la possibilité de poursuivre la jouissance convenue. Mais l’analyse doit également intégrer les stipulations concernant une fusion, un échange de titres, une substitution d’objet ou une sortie anticipée. On ne peut affirmer le résultat d’un dossier particulier sans lire ces clauses.

La Cour de cassation a rappelé le critère de l’élément essentiel dans un autre contexte, celui d’un contrat de production radiophonique : Cass. com., 2 septembre 2026, n° 25-11.818, paragraphes 9 à 13. Elle a examiné ce que les parties avaient fait entrer dans le champ contractuel et la disparition retenue par les juges. Cet arrêt ne porte pas sur un bail d’actions ni sur une fusion ; il n’établit donc pas une solution propre aux titres loués. Il illustre la nécessité d’une analyse du contrat, plutôt qu’une conclusion fondée sur une étiquette économique.

La transmission universelle du patrimoine ne permet pas davantage de supprimer cette question. L’article L. 236-3 du code de commerce règle les effets sociétaires de la fusion ; l’article 1186 du code civil vise la disparition d’un élément essentiel du contrat. Il faut articuler ces textes en tenant compte des rôles identifiés. Le fait que le bailleur reçoive d’autres actions dans une opération d’échange ne suffit pas à établir, sans examen du bail et du régime de location, que ces nouvelles actions deviennent automatiquement la chose louée.

La recherche d’une clause de substitution doit être concrète. Une clause qui vise seulement le changement de dénomination du bailleur ne traite pas nécessairement de la disparition de l’émettrice. Une stipulation portant sur des ajustements de quantité doit être rapprochée de la nature exacte de l’opération et des droits attachés aux titres reçus. Le travail consiste à comparer les mots du bail aux effets de la fusion, sans donner à une formule générale une portée que les parties n’ont pas clairement organisée.

Il faut aussi séparer caducité et inexécution. La première suppose la disparition d’un élément essentiel ; un litige sur un loyer impayé ou une information manquante ne suffit pas à la caractériser. L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties. Tant que le traitement du bail est contesté, la décision pratique doit donc reposer sur une qualification argumentée, avec les conséquences de paiement examinées, et non sur l’idée que toute fusion autoriserait le locataire à cesser de payer.

Lorsque la caducité est établie, son effet est défini par l’article 1187 du code civil : « La caducité met fin au contrat. » Le texte précise qu’elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Le texte dit « peut donner lieu », pas remboursement intégral de tous les paiements. Il faut donc traiter séparément la fin du contrat, la période de jouissance effectivement procurée et les sommes dont la restitution serait justifiée.

Les textes et décisions cités ici ne consacrent pas un report automatique de toute location sur les actions de l’absorbante. Ils ne permettent pas non plus de promettre une indemnité forfaitaire au locataire. La bonne question est double : le bail initial conserve-t-il un objet conforme à ce qui a été convenu et, si les parties veulent poursuivre leur relation, quel acte valable peut organiser cette poursuite ?

II. Location d’actions après la fusion : comment régler le bail et les loyers ?

A. Peut-on reporter la location sur les actions reçues en échange ?

La remise de titres au bailleur et l’existence d’une nouvelle location sont deux étapes distinctes. L’article L. 236-3 du code de commerce prévoit l’acquisition de la qualité d’associé dans les conditions du contrat de fusion, mais son paragraphe II prévoit aussi des hypothèses sans échange de parts ou d’actions. Il faut donc commencer par vérifier si des titres sont effectivement attribués, à qui et selon quelles modalités. Un raisonnement supposant systématiquement l’émission de nouvelles actions peut être faux dans une restructuration particulière.

Si des actions de l’absorbante sont attribuées au bailleur, il reste à contrôler leur aptitude à être louées. Le régime de l’article L. 239-1 du code de commerce exige notamment une autorisation statutaire et encadre les catégories de titres admissibles. Pour les actions, le texte vise des titres nominatifs, non négociables sur un marché réglementé et non inscrits aux opérations d’un dépositaire central ; il prévoit aussi d’autres exclusions et restrictions. La situation de l’absorbante doit être vérifiée pour elle-même. L’autorisation donnée dans les statuts de la société disparue ne répond pas à cette vérification.

La discussion sur un renouvellement doit également être distinguée de celle sur un changement des titres loués. L’article L. 239-4 du code de commerce dispose que « Le bail est renouvelé dans les mêmes conditions que la conclusion du bail initial. » Il ne suffit donc pas de qualifier l’accord de renouvellement pour écarter les questions de validité, d’identification des actions et de formalités. Une continuité économique souhaitée par tous peut nécessiter une documentation nouvelle. Le document préparatoire doit désigner les signataires, les titres envisagés et les points encore ouverts, sans présenter un projet non signé comme un accord définitif.

Le projet doit ensuite définir l’objet économique proposé au locataire. Le nombre de titres reçus ne dit pas, à lui seul, quelle sera la part des droits financiers ou le poids du vote dans le nouvel ensemble. Il faut comparer les droits attachés aux actions anciennes et nouvelles, la catégorie des titres, les statuts et les conditions de la location envisagée. Cette comparaison sert à négocier le loyer et les engagements ; elle ne transforme pas une parité d’échange en formule légale d’ajustement du loyer.

Par exemple, si un bail portait sur 100 actions et que leur propriétaire reçoit 40 actions d’une autre société, il serait imprudent de recopier le nombre 40 dans le contrat sans vérifier les droits correspondants. Le locataire peut rechercher une certaine participation aux décisions, alors que l’opération modifie la répartition du capital ou les catégories de droits. Le rapprochement des deux situations doit être explicite : ce qui est conservé, ce qui change et ce qui demeure soumis à une condition.

Sur le plan contractuel, l’article 1193 du code civil énonce que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Si les parties envisagent un avenant ou un nouveau bail, il faut choisir la forme qui correspond à la situation juridique réelle, sans prétendre faire revivre par un changement de titre un contrat dont l’objet aurait disparu. L’acte doit traiter les comptes du passé autant que les conditions de la relation future.

Le formalisme de la location reste déterminant. Selon l’article L. 239-2 du code de commerce, le bail est constaté par acte authentique ou sous seing privé soumis à l’enregistrement, et comporte des mentions obligatoires à peine de nullité. La délivrance et l’information du locataire sont liées à l’inscription prévue par cet article. Une lettre acceptant de poursuivre la relation comme auparavant ne remplace donc pas l’ensemble des vérifications et formalités requises pour le montage envisagé.

L’article R. 239-1 du code de commerce énumère les mentions du bail : nature, nombre et identification des titres, durée du contrat et du préavis de résiliation, montant et périodicité du loyer, éventuelles modalités de révision, conditions d’une cession en cours de bail et répartition du boni de liquidation. Les absences de stipulations relatives à la révision du loyer et à la cession produisent les conséquences expressément prévues par ce texte. Il faut donc rédiger les points qui changent, plutôt que laisser un silence être interprété après la fusion.

L’agrément et le vote doivent également être sécurisés : l’article L. 239-3 du code de commerce rend applicables au locataire les dispositions légales ou statutaires d’agrément du cessionnaire et répartit les droits de vote entre bailleur et locataire. Pour les règles générales du bail, la présentation de la location de titres sociaux, du vote et des dividendes permet de distinguer ces sujets. Dans une fusion, leur réexamen porte sur la société et les titres effectivement concernés après l’opération.

B. Comment établir les comptes et préparer une contestation utile ?

Le dossier de sortie doit permettre de répondre à des questions vérifiables : quel paiement correspond à quelle période, quels droits ont été exercés, quels revenus ont été perçus et quelles sommes sont discutées ? Il est préférable de dresser un tableau chronologique à partir des relevés bancaires, appels de loyers, décisions de distribution et actes sociaux. Un total global présentant l’ensemble des paiements masque souvent des paiements de nature différente.

Un exemple purement chiffré permet de séparer le calcul de sa justification juridique. Supposons qu’un loyer annuel de 12 000 euros ait été payé et que les parties discutent trois mois de jouissance. Une répartition linéaire aboutirait arithmétiquement à 3 000 euros. Ce résultat ne prouve pas qu’une créance de restitution existe ni qu’un calcul mensuel est contractuellement pertinent : il faut encore déterminer le traitement du bail, la période concernée et la jouissance réellement procurée. La base éventuelle des restitutions demeure celle de l’article 1187 du code civil et des textes auxquels il renvoie.

Les revenus et avantages reçus ne doivent pas être oubliés. L’article 1352-3 du code civil prévoit que « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. » Le même article confie au juge l’évaluation de la valeur de la jouissance au jour où il se prononce. Ce texte interdit de traiter la restitution comme une simple annulation comptable de tous les virements, sans regarder ce qui a été reçu. Son application au dossier doit être examinée avec les autres règles du régime des restitutions.

Quatre ensembles de pièces sont utiles. Le premier réunit le bail, ses avenants, ses annexes et les justificatifs de formalités. Le deuxième rassemble les statuts de l’émettrice, le registre pertinent et la preuve de l’agrément. Le troisième contient le traité de fusion, les décisions sociales et le détail du traitement des titres. Le quatrième regroupe les paiements, distributions, échanges entre parties et éventuelles propositions de règlement. Il faut conserver les versions successives : une clause ajoutée dans un projet n’est pas nécessairement celle qui a été signée.

À cela s’ajoute l’évaluation des titres. L’article L. 239-2 du code de commerce prévoit une évaluation en début et en fin de contrat, ainsi qu’à la fin de chaque exercice comptable lorsque le bailleur est une personne morale, sur la base de critères tirés des comptes sociaux et avec certification par un commissaire aux comptes. Ces documents ne règlent pas seuls le litige, mais ils permettent de confronter une proposition financière aux caractéristiques du bail. Ils doivent être rapprochés du rapport d’échange, sans les confondre.

La fin du bail appelle aussi un examen des inscriptions. L’article L. 239-4 du code de commerce prévoit la radiation de la mention du bail en cas de non-renouvellement ou de résiliation. Il ne faut pas présenter cette disposition comme une réponse générale à toute situation de caducité après disparition de l’émettrice. Pour les difficultés entrant dans son champ propre, l’article L. 239-5 permet de demander au président du tribunal statuant en référé une injonction sous astreinte portant sur les modifications du registre ou des statuts et la convocation de l’assemblée. Ce mécanisme ne tranche pas automatiquement les comptes de restitution.

Si une partie au litige a elle-même été absorbée, la désignation du défendeur doit être revue. Dans un contentieux portant sur une location de véhicules, la Cour de cassation a jugé que l’intervention de l’absorbante en cours d’instance « ne dispense pas l’autre partie de présenter ses demandes à l’encontre de la société absorbante » : Cass. com., 18 septembre 2024, n° 23-13.453, paragraphe 6. Cette décision concerne la formulation des demandes contre la bonne personne morale ; elle ne décide pas de la caducité d’une location d’actions. Surtout, lorsque seule l’émettrice des titres disparaît, il faut encore identifier qui est réellement débiteur de la demande envisagée.

Pour rendre la discussion exploitable, chaque ligne du décompte peut comporter cinq éléments : la pièce justificative, la date du paiement, la période à laquelle il se rapporte, le montant et la position de chaque partie. Une somme non contestée doit rester identifiable même lorsque le reste du dossier fait débat. Les propositions de remboursement et les propositions de nouvelle location gagnent à être présentées dans deux documents ou deux rubriques distinctes : cela évite de croire qu’accepter de discuter l’avenir revient déjà à approuver les comptes du passé.

Les échanges écrits doivent décrire les faits avec précision. Il est plus utile de demander quelle clause organise la substitution des titres, quel acte constate leur attribution et quel calcul justifie le loyer réclamé que d’affirmer sans pièce que la fusion aurait annulé tous les engagements. De même, le bailleur peut documenter les droits effectivement procurés et les sommes encaissées. Cette présentation ne préjuge pas du résultat : elle permet aux parties de repérer le véritable désaccord, qu’il porte sur la qualification du bail, les formalités, l’objet proposé après fusion ou un poste chiffré.

Une proposition de règlement peut enfin distinguer les loyers discutés, les revenus déjà reçus, les frais documentés et le projet de relation future. Chaque poste doit avoir sa pièce et sa justification, sans additionner mécaniquement une restitution, une indemnité et la valeur des titres comme s’ils réparaient trois pertes distinctes. Cette analyse appartient au droit des sociétés et des opérations sur le capital, articulé avec le contrat. La précision du dossier sert autant une négociation qu’une demande judiciaire.

Conclusion

En présence d’une fusion-absorption, le locataire d’actions doit d’abord identifier la société qui disparaît. L’absorption de l’émettrice pose la question de l’objet du bail ; l’absorption du bailleur pose celle de la transmission de ses droits et obligations. Ces situations ne se traitent pas à partir d’une formule unique.

La démarche utile consiste à confronter le bail au traité de fusion, vérifier les titres et droits effectivement attribués, puis séparer les comptes de l’ancien contrat des conditions d’une éventuelle nouvelle location. Le report sur les actions de l’absorbante et la restitution de tous les loyers ne doivent pas être présentés comme acquis. Une solution solide repose sur les actes, les formalités et la qualification de chaque demande.