Vous êtes entré dans le logement au printemps ou à la fin de l’été, la chaudière avait été entretenue quelques semaines avant votre arrivée, et le bailleur exige déjà un nouvel entretien complet à vos frais, ou il retient le prix entier de la visite sur votre dépôt de garantie alors que vous partez avant la fin de votre première année. La question revient chaque automne, au moment où les chauffagistes reprennent leurs tournées : le locataire entré depuis moins d’un an doit-il payer l’entretien annuel de la chaudière, et si oui, en entier ou seulement au prorata de son occupation ? Les réponses toutes faites abondent, souvent contradictoires, car aucun texte ne pose de prorata automatique. En revanche, les textes fixent précisément qui commande l’entretien, selon quel calendrier, et à quelles conditions une somme peut être retenue sur le dépôt de garantie. Et plusieurs juges des contentieux de la protection ont, en 2025 et 2026, départagé bailleurs et locataires de courte durée sur des factures réelles : leurs décisions montrent ce qui se plaide utilement, pièces à l’appui, selon que l’entretien précédent datait de quelques semaines ou de plus d’un an.

I. Locataire entré depuis moins d’un an : ce que les textes mettent réellement à sa charge

A. Une obligation d’année civile attachée à l’occupant, pas un anniversaire du bail

Le point de départ se lit dans le code de l’environnement. L’article R. 224-41-4 du code de l’environnement soumet à un entretien annuel « Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW ». La chaudière individuelle au gaz ou au fioul d’un appartement ou d’une maison loués entre donc dans ce champ, sans qu’il soit besoin d’une clause du bail pour créer l’obligation d’entretien elle-même.

Qui doit prendre l’initiative de cet entretien ? L’article R. 224-41-5 du code de l’environnement répond : « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. » Le même article réserve le cas des chaudières collectives, dont l’entretien relève du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires : le présent article ne vise que la chaudière individuelle. Pour un locataire, l’occupant, c’est lui. Le bail peut toutefois organiser les choses autrement, par exemple en prévoyant que le bailleur fait procéder à l’entretien et en récupère le coût : dans ce cas, la stipulation du bail devient la première pièce à relire, car elle déplace l’initiative sans supprimer la charge financière que le contrat aura répartie.

Cette répartition rejoint le droit commun du bail d’habitation. Le d de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». L’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste des réparations locatives, vise pour le chauffage et la production d’eau chaude le « Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » ainsi que le remplacement de petites pièces des appareils à gaz. L’entretien courant de l’équipement de chauffage mentionné au bail appartient ainsi au locataire, quand la vétusté ou le vice de construction restent à la charge du bailleur. Un article de ce site expose le régime général de cet entretien en cours de bail : entretien de la chaudière en location, qui commande, qui paie et quelle attestation conserver. La question traitée ici est plus étroite : celle du tout début et de la toute fin d’une occupation de moins d’un an.

Le calendrier, lui, ne court ni à compter de la signature du bail, ni par période de douze mois glissants depuis l’entrée dans les lieux. L’article R. 224-41-7 du code de l’environnement dispose que « L’entretien doit être effectué chaque année civile, par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle prévues au II de l’article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat. » Il ajoute, pour les appareils neufs : « En cas de remplacement d’une chaudière ou d’installation d’une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l’année civile suivant le remplacement ou l’installation. » Le repère du texte est donc l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Conséquence directe pour un locataire entrant : si la chaudière a déjà fait l’objet d’un entretien au cours de l’année civile de son entrée, par l’occupant précédent ou par le bailleur entre deux locations, le texte n’impose pas un second entretien pendant cette même année civile. À l’inverse, si aucun entretien n’a été réalisé pendant l’année civile en cours et que l’occupation se prolonge, l’occupant en place doit le faire effectuer par un professionnel qualifié pendant qu’il occupe le logement, même s’il n’y est entré que depuis quelques mois.

Un exemple rend la règle lisible. Un locataire entre le 1er septembre 2026 dans un logement dont la chaudière a été entretenue le 12 mars 2026 : l’entretien de l’année civile 2026 est fait, et le suivant devra intervenir au cours de l’année civile 2027, pendant son occupation si le bail se poursuit. Un locataire qui entre le 1er septembre 2026 alors que le dernier entretien remonte à octobre 2025 se trouve dans la situation inverse : aucun entretien n’a encore été effectué au titre de l’année civile 2026, et c’est à lui, occupant, de le faire réaliser, sauf stipulation contraire du bail au sens de l’article R. 224-41-5 du code de l’environnement. Entre les deux, le cas le plus litigieux est celui du locataire qui entre alors que l’entretien vient d’être fait aux frais du bailleur, puis part avant douze mois : le bailleur a payé une prestation dont le locataire a bénéficié pendant presque toute sa durée d’effet utile, et il cherche à en récupérer le prix sur le dépôt de garantie. C’est là que la question du prorata se pose, et c’est là que les textes se taisent.

B. Aucun prorata légal automatique : ce que des juges ont décidé en 2026 sur des occupations de moins d’un an

Ni l’article R. 224-41-5 du code de l’environnement, qui désigne l’occupant, ni l’article R. 224-41-7 du même code, qui fixe le rythme d’année civile, ni l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient de partage du prix de l’entretien au prorata des jours d’occupation lorsque deux occupants se succèdent dans la même année, ou lorsqu’un locataire part avant la fin de sa première année. Aucune disposition lue pour cet article ne dit non plus que le locataire resté moins d’un an serait exonéré de tout entretien, ni qu’il devrait dans tous les cas le prix d’une année entière. Affirmer l’une ou l’autre de ces trois règles comme si elle figurait dans un texte serait donc inexact. Ce que le droit positif offre, en revanche, ce sont des décisions de juges du fond qui ont tranché des comptes précis entre des parties précises. Elles ne créent pas une règle générale, mais elles montrent comment un juge raisonne quand le bailleur a payé l’entretien et le réclame, en tout ou partie, au locataire parti tôt.

La première décision est très proche de la situation du locataire entrant. Dans un jugement du 23 juin 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuait sur un bail ayant pris effet le 21 juillet 2023, résilié à effet au 31 mai 2024, soit une occupation d’un peu plus de dix mois. La bailleresse avait fait procéder elle-même à l’entretien de la chaudière le 5 juillet 2023, donc avant l’entrée dans les lieux, puis avait retenu 148,06 euros sur le dépôt de garantie au titre du coût de l’entretien annuel. La locataire contestait notamment cette retenue, en faisant valoir un entretien exigé moins d’un an après le précédent. Le juge rappelle d’abord le principe : « Il résulte de l’article 7, d), précité et de l’article R224-41-5 du code de l’environnement que l’entretien d’une chaudière individuelle est effectué à l’initiative et aux frais de l’occupant, sauf stipulation contraire dans le bail. » Il constate ensuite que l’entretien avait été effectué à l’initiative de la bailleresse et non de l’occupante, puis il décide : « Il n’en demeure pas moins que le coût de la prestation d’entretien incombe au locataire. » Et il chiffre : « Mme [D] [I] est donc débitrice de l’obligation de payer les frais d’entretien au prorata des jours occupés, soit du 21 juillet 2023 au 30 mai 2024, pour un montant total de 127 euros. » La bailleresse a au final été condamnée à restituer 344,30 euros, parce que deux autres retenues, portant sur une serrure et sur des frais d’état des lieux par commissaire de justice, ont été jugées injustifiées (TJ Lille, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2026, RG n° 25/09426, décision consultable sur le site de la Cour de cassation).

Deux enseignements se dégagent de ce jugement, à condition de ne pas lui faire dire davantage que ce qu’il décide. D’une part, le locataire entré juste après un entretien payé par le bailleur et parti dix mois plus tard n’a pas été exonéré : le coût de la prestation dont il avait bénéficié pendant son occupation est resté à sa charge. D’autre part, il n’a pas été condamné au prix entier de 148,06 euros, mais à 127 euros, le juge ayant rapporté le coût « au prorata des jours occupés » entre le 21 juillet 2023 et le 30 mai 2024. Le prorata n’apparaît donc pas ici comme une règle écrite dans un code, mais comme la mesure choisie par le juge pour répartir une dépense annuelle entre le temps d’occupation réel et le reliquat de l’année. Un locataire à qui l’on réclame l’année pleine pour dix mois d’occupation dispose ainsi d’un argument chiffré et daté ; un bailleur qui a avancé l’entretien juste avant l’entrée dispose, symétriquement, d’un précédent où le remboursement au prorata a été admis, à charge pour lui de prouver la date et le prix de la prestation.

La seconde décision confirme ce mode de calcul dans le cadre voisin de la colocation. Par jugement du 3 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers examinait les comptes d’une colocataire entrée le 3 août 2021 et partie en avril 2022, à qui la bailleresse réclamait 24,30 euros au titre de l’entretien de la chaudière. Le juge fixe la quote-part ainsi : « Motifs pris que la facture d’entretien de la chaudière s’élève à 116 euros, dont division par 4 pour chacun des colocataires, et de ce que ce coût doit être rapporté au prorata de l’occupation du logement, la quote-part de [W] [I] peut être fixée à 16,80 euros. » La somme retenue est donc inférieure au quart du prix annuel, parce qu’elle est en outre rapportée à la durée d’occupation de la colocataire sortante (TJ Poitiers, juge des contentieux de la protection, 3 juill. 2026, RG n° 23/00074, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Là encore, le prorata est une solution du juge saisi d’un compte entre parties, appliquée à une facture produite de 116 euros, et non un barème légal que l’on pourrait opposer sans facture ni dates.

Ces deux jugements dessinent une ligne pratique. Quand l’entretien a été payé par le bailleur peu avant l’entrée, ou pendant une occupation courte, la demande de remboursement ne s’effondre pas au seul motif que le locataire est resté moins d’un an, mais le montant peut être ramené à la fraction de l’année réellement occupée. Quand, au contraire, le bailleur réclame un nouvel entretien complet alors que celui de l’année civile en cours a déjà été réalisé avant l’entrée, la lettre de l’article R. 224-41-7 du code de l’environnement joue contre le doublement de la prestation dans la même année civile. Et quand le locataire a lui-même fait réaliser et payé l’entretien échu pendant son occupation, puis part quelques semaines après, aucun des textes cités ne lui ouvre un droit au remboursement du reliquat par le bailleur ou par le locataire suivant : la dépense correspondait à son obligation d’occupant au moment où elle est née. Un accord écrit entre bailleur et locataire peut organiser un partage différent, par exemple avant un départ en cours d’année ; il vaut alors comme convention entre les parties, et il a le mérite d’éviter que le débat ne se déplace, des mois plus tard, sur le terrain du dépôt de garantie.

II. Au départ du locataire : retenue sur le dépôt de garantie, preuves et contestation

A. Une retenue seulement pour une somme due et dûment justifiée, attestation et facture à l’appui

Le dépôt de garantie n’est pas une provision dans laquelle le bailleur puiserait librement le prix d’un entretien futur. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’il « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le même article ramène ce délai à un mois « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », toujours sous la même réserve de justification des sommes déduites. Deux conditions cumulatives encadrent donc une retenue pour entretien de chaudière : une somme réellement due par le locataire, ce qui renvoie à l’analyse menée plus haut sur l’année civile, le commanditaire de la prestation et la durée d’occupation ; et une justification, c’est-à-dire des pièces permettant de vérifier la réalité et le montant de la dépense.

La pièce centrale est l’attestation d’entretien. L’article R. 224-41-8 du code de l’environnement dispose que « La personne ayant effectué l’entretien établit une attestation d’entretien, dans un délai de quinze jours suivant sa visite. » Il ajoute que l’attestation est remise au commanditaire de l’entretien, « qui doit la conserver et la tenir à la disposition » des agents de contrôle « pendant une durée minimale de deux ans ». Pour le locataire entrant, la demande utile, dès la signature ou l’état des lieux d’entrée, est la copie de la dernière attestation : elle date le précédent entretien, situe l’année civile déjà couverte et évite de découvrir au départ qu’un entretien était échu depuis des mois. Pour le locataire sortant, la transmission de son attestation, avec la facture acquittée, ferme la discussion sur l’exécution de son obligation. Un autre article de ce site détaille le contenu de ce document et ses effets en fin de bail : entretien annuel de la chaudière à la remise en route d’automne, attestation et recours.

À défaut de facture vérifiable, la retenue tombe, même quand le principe de l’obligation du locataire n’est pas discuté. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a jugé le 24 novembre 2025 à propos d’une retenue de 75,25 euros présentée comme le prix de l’entretien de la chaudière, le bailleur soutenant qu’il appartenait au locataire de justifier de cet entretien. Le tribunal répond : « Or, si l’entretien de la chaudière incombe effectivement au locataire, il ne peut être fait droit à la demande à ce titre en l’absence de tout justificatif ou facture permettant de vérifier que le bailleur a effectivement réglé une somme de 75,25 euros ». Il relève en outre qu’une facture non signée produite au dossier était établie au nom d’un tiers et pour un montant différent, et qu’une estimation indicative annexée au compte du locataire n’était pas accompagnée de la grille tarifaire de l’entreprise (TJ Lyon, 24 nov. 2025, RG n° 23/02276, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). La leçon vaut dans les deux sens : le bailleur qui retient doit produire la facture à son nom, datée, correspondant au montant déduit ; le locataire qui conteste commence par exiger cette pièce avant même de discuter le prorata, car sans elle la retenue n’est pas « dûment justifiée » au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’inverse, lorsque les pièces sont réunies, l’attestation antérieure à l’entrée joue un rôle de preuve puissant, au-delà du seul prix de la visite annuelle. Dans un jugement du 17 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux examinait la retenue de l’intégralité d’un dépôt de garantie au titre de réparations de chaudière facturées 877 euros pendant le bail. Pour établir l’état de l’appareil avant l’entrée, le bailleur produisait, relève le jugement, « une attestation d’entretien annuel de la chaudière à gaz en date du 03 mars 2022 duquel il ne ressort aucune anomalie », ainsi que l’état des lieux établi avec la locataire précédente. Le juge en déduit « la preuve que la chaudière au jour de l’entrée dans les lieux était en bon état et ne présentait aucun dysfonctionnement », retient que la panne, survenue quelques jours après l’installation du lave-linge de la locataire, s’expliquait par le pincement du tuyau d’évacuation des condensats, et déboute la locataire de sa demande de restitution du dépôt de garantie (TJ Bordeaux, juge des contentieux de la protection, 17 févr. 2025, RG n° 24/01887, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Cette affaire concernait une réparation pour dégradation et non la visite annuelle elle-même ; elle montre néanmoins pourquoi l’attestation remise à l’entrée protège les deux parties : elle photographie l’état de l’équipement à la date où l’occupation commence.

Reste le temps. Si le dépôt, déduction faite des seules sommes justifiées, n’est pas restitué dans le délai d’un mois ou de deux mois prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 selon la conformité des états des lieux, le même article prévoit que « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », sauf si le retard résulte de l’absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire. Dans le jugement de Poitiers déjà cité, cette majoration a produit 960 euros au profit de la colocataire sortante, le juge ayant compté vingt-quatre périodes mensuelles de retard à 40 euros, soit 10 % d’un loyer de 400 euros (TJ Poitiers, juge des contentieux de la protection, 3 juill. 2026, RG n° 23/00074, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Une retenue d’entretien de quelques dizaines d’euros, conservée sans justification pendant des mois, peut ainsi coûter bien davantage que la visite du chauffagiste.

B. La méthode pour contester ou sécuriser la somme, à l’entrée comme au départ

Le litige se gagne sur une chronologie, pas sur un slogan. Avant toute discussion de montant, chacune des parties a intérêt à écrire quatre dates et à joindre quatre pièces : la date du dernier entretien attesté avant l’entrée, la date d’effet du bail et celle de la remise des clés, la date de l’entretien éventuellement réalisé pendant l’occupation et l’identité de son commanditaire, enfin la date de restitution des clés. À ces dates correspondent le bail et sa clause éventuelle sur l’entretien, les états des lieux d’entrée et de sortie, les attestations d’entretien successives et la facture acquittée de la prestation dont le remboursement ou la retenue est demandé. Cette chronologie permet de répondre, dans l’ordre, aux trois questions que les décisions citées posent : l’entretien de l’année civile en cours avait-il déjà été effectué avant l’entrée, au sens de l’article R. 224-41-7 du code de l’environnement ? Qui a commandé et payé la prestation litigieuse, l’occupant conformément à l’article R. 224-41-5 du même code, ou le bailleur en vertu d’une stipulation du bail ou de sa propre initiative entre deux locations ? Quelle fraction de l’année le locataire a-t-il effectivement occupé le logement, si un partage au prorata est invoqué sur le modèle des jugements de Lille et de Poitiers ?

Le chiffrage d’une proposition de prorata se fait alors simplement, à titre de base de discussion et non de tarif légal : prix facturé de l’entretien, multiplié par le nombre de jours d’occupation, divisé par 365. C’est le calcul qu’a, en substance, retenu le juge de Lille pour ramener une facture de 148,06 euros à 127 euros sur une occupation du 21 juillet 2023 au 30 mai 2024 (TJ Lille, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2026, RG n° 25/09426, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), et celui qu’a appliqué le juge de Poitiers en divisant d’abord la facture de 116 euros entre les quatre colocataires, puis en rapportant la quote-part à l’occupation de la sortante pour aboutir à 16,80 euros (TJ Poitiers, juge des contentieux de la protection, 3 juill. 2026, RG n° 23/00074, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Présenter ce calcul, facture à l’appui, dans un courrier de contestation ou de justification vaut mieux qu’échanger des affirmations générales sur ce qu’un locataire de moins d’un an devrait ou ne devrait jamais. Le courrier demande, selon le camp où l’on se trouve, soit la production de la facture et le détail du calcul de la retenue, soit la restitution du trop-retenu, en rappelant que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet de déduire que des sommes dues et dûment justifiées.

Si le désaccord persiste, le parcours suivi dans les affaires jugées est instructif. À Lille, la locataire avait d’abord saisi la commission départementale de conciliation du Nord, qui avait émis un avis le 21 mai 2025, avant de saisir le juge des contentieux de la protection par requête reçue au greffe le 21 juillet 2025 ; le jugement est intervenu le 23 juin 2026 (TJ Lille, juge des contentieux de la protection, 23 juin 2026, RG n° 25/09426, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). À Bordeaux, la locataire avait contesté l’imputation par courrier du 31 octobre 2023 et mis le bailleur en demeure de restituer le dépôt, avant le procès tranché le 17 février 2025 (TJ Bordeaux, juge des contentieux de la protection, 17 févr. 2025, RG n° 24/01887, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, la démarche amiable écrite puis, à défaut d’accord, la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble suivent la même logique : d’abord les pièces et le décompte, ensuite la conciliation, enfin le juge. Le temps ne doit toutefois pas être perdu : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », dispose l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Une contestation de retenue comme une demande de remboursement d’entretien doivent donc être engagées sans attendre que les attestations se perdent, d’autant que l’obligation de conservation de l’attestation par son commanditaire court pendant « une durée minimale de deux ans » selon l’article R. 224-41-8 du code de l’environnement.

Deux précautions, à l’entrée, éteignent la plupart de ces litiges avant leur naissance. La première est de faire figurer à l’état des lieux d’entrée la date du dernier entretien de la chaudière et de joindre la copie de l’attestation correspondante au dossier de location : le jugement de Bordeaux montre le poids de cette pièce lorsqu’un désaccord survient, et les jugements de Lille et de Poitiers montrent que les comptes se font ensuite sur les dates, pas sur des souvenirs. La seconde est de vérifier ce que le bail stipule sur l’initiative de l’entretien, puisque l’article R. 224-41-5 du code de l’environnement la confie à l’occupant « sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail » : si le bailleur commande lui-même la prestation, les parties gagnent à écrire dès la signature comment son prix sera réparti en cas de départ en cours d’année, plutôt que de laisser ce point au décompte final. À la sortie, la même discipline s’impose : remettre les clés contre un état des lieux contradictoire, transmettre son attestation si l’entretien échu a été réalisé, indiquer sa nouvelle adresse au bailleur comme le prévoit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et conserver l’ensemble des pièces jusqu’à la restitution complète du dépôt.

Conclusion

Le locataire entré depuis moins d’un an ne doit ni un second entretien dans une année civile déjà couverte avant son arrivée, ni, automatiquement, le prix d’une année entière pour quelques mois d’occupation ; mais il n’est pas davantage exonéré de l’entretien échu pendant qu’il occupe le logement, ni du remboursement, rapporté à ses jours d’occupation dans les espèces jugées en 2026 à Lille et à Poitiers, d’une prestation avancée par le bailleur et dont il a bénéficié. Le droit applicable tient en trois repères vérifiables : l’entretien incombe à l’occupant, sauf stipulation contraire du bail ; il suit le rythme de l’année civile et se prouve par une attestation conservée deux ans ; et sa retenue sur le dépôt de garantie suppose une somme due, une facture produite et un décompte exact, sous peine de restitution et de majoration de retard. Bail, attestations et dates en main, le locataire entrant comme le locataire sortant peuvent donc transformer une querelle d’automne en un simple calcul, et, si le bailleur refuse ce calcul, porter un dossier déjà chiffré devant la commission de conciliation puis devant le juge des contentieux de la protection.