Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi sur les rapports locatifs : l’encadrement des loyers, qui devait s’éteindre fin novembre 2026, serait prolongé de deux années supplémentaires pour les villes qui l’appliquent déjà, dont Paris. L’Assemblée nationale doit encore l’examiner en deuxième lecture. Dans le même temps, la Cour des comptes a publié le 20 octobre 2026 un rapport qui juge les effets du dispositif difficiles à évaluer, tandis que l’Atelier parisien d’urbanisme chiffre la modération des loyers parisiens à 4,2 % depuis juillet 2019, soit 64 euros par mois et 768 euros par an pour un loyer moyen. Pour un locataire parisien qui signe ou renouvelle son bail à l’automne 2026, la question est immédiate et chiffrée : votre loyer respecte-t-il le plafond fixé par l’arrêté du 12 juin 2026, comment contester un complément de loyer abusif et comment récupérer les sommes versées en trop ? Les réponses tiennent en trois réflexes : comparer le loyer au loyer de référence majoré de votre catégorie et de votre secteur, contester le complément de loyer dans les trois mois de la signature, et agir au renouvellement ou devant le juge dans la limite de la prescription triennale. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné en 2025 des bailleurs à restituer plus de 2 000 euros de trop-perçu et à voir leur loyer fixé judiciairement avec effet rétroactif. Ce dossier explique la méthode complète, les délais exacts et les montants obtenus devant le juge parisien.

I. Votre bail dépasse le plafond : vérifier le dépassement et agir dès l’entrée dans les lieux

A. Comparer votre loyer au loyer de référence majoré fixé par l’arrêté du 12 juin 2026

Le dispositif parisien repose sur l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui organise une expérimentation de huit ans dans les zones tendues. Chaque année, le préfet de région d’Île-de-France fixe par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. La règle de calcul est écrite dans la loi : « Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Et symétriquement : « Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Le périmètre parisien a été délimité par le décret du 12 avril 2019, et l’arrêté applicable à l’automne 2026 est l’arrêté IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, entré en vigueur le 1er juillet 2026 et applicable jusqu’au 24 novembre 2026, terme actuel de l’expérimentation. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris rappelle lui-même cette architecture dans un jugement du 15 octobre 2025 : le dispositif parisien s’applique depuis le décret du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable à Paris et l’arrêté préfectoral du 28 mai 2019, avec des loyers de référence fixés par catégorie et par secteur.

Concrètement, la vérification se fait en trois temps. D’abord, identifier la catégorie de votre logement (époque de construction, nombre de pièces, meublé ou nu) et son secteur géographique, car le plafond varie fortement d’un quartier parisien à l’autre. Ensuite, consulter le simulateur officiel de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, qui publie les arrêtés fixant les loyers de référence à Paris, ou vérifier le montant inscrit dans votre bail. Enfin, comparer le loyer de base hors charges au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. La loi est directe : « Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Si le bail ne mentionne ni le loyer de référence ni le loyer de référence majoré, une procédure spécifique existe : « Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Le locataire peut alors mettre le bailleur en demeure de compléter le bail dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet, puis, sans réponse ou en cas de refus, « le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. » (source : art. 140 de la loi ELAN) En colocation, la protection est collective : « En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article. » (source : art. 140 de la loi ELAN)

Deux points de vigilance pour l’automne 2026. D’une part, la compétence territoriale : l’encadrement ne s’applique que dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, dotées d’un observatoire local des loyers, et Paris entre pleinement dans ce cadre. D’autre part, la stabilité des arrêtés : l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris signale que l’arrêté couvrant la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 a été annulé par le tribunal administratif de Paris le 24 octobre 2025 en raison d’une erreur de droit dans la détermination des catégories et des secteurs. Cette annulation ne remet pas en cause l’arrêté de juin 2026, qui reste le texte applicable, mais elle impose de toujours vérifier que l’on se fonde sur l’arrêté en vigueur à la date de signature du bail, car c’est lui que le juge retiendra.

B. Contester le complément de loyer dans les trois mois : ce que le bailleur doit prouver

Le complément de loyer est la principale source de litige à l’entrée dans les lieux. La loi l’autorise sous conditions strictes : « Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Le montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail, et une limite verrouille le système : « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Autrement dit, un bailleur ne peut pas habiller un loyer déjà conforme d’un supplément : le complément ne s’ajoute qu’au-dessus d’un loyer de base qui atteint déjà le plafond.

Depuis la loi du 16 août 2022 pour la protection du pouvoir d’achat, dont les dispositions ont été intégrées à l’article 140, toute une série de logements est exclue du complément. Le texte dispose : « Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Un balcon avec vue, une terrasse ou un étage élevé ne suffisent donc pas si, dans le même temps, le logement présente un vis-à-vis de moins de dix mètres, des traces d’humidité ou une étiquette énergétique F ou G. La comparaison avec les logements de même catégorie et de même secteur reste exigée dans tous les cas.

La procédure de contestation est enfermée dans des délais courts qu’il faut connaître avant de signer. « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Devant la commission, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : « En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Si la conciliation échoue, « le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer » (source : art. 140 de la loi ELAN), et la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission peut être soulevée d’office par le juge. L’enjeu financier est rétroactif : « Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail. » (source : art. 140 de la loi ELAN) La cour d’appel de Paris l’a illustré le 25 mai 2023 (pôle 4, chambre 3, RG 17/04761) : saisie dès mars 2016, la commission de conciliation avait considéré dans son avis du 11 mai 2016 que le complément de loyer demandé par le bailleur n’était pas justifié et qu’il convenait d’appliquer au maximum le loyer correspondant au loyer de référence majoré, soit 1.572,90 euros à compter du 21 décembre 2015, et la cour a finalement condamné le bailleur à payer 28 111,18 euros de trop-perçu pour la période du 21 décembre 2015 au 28 février 2023, en fixant le loyer 2023 à 1 711,16 euros hors charges.

II. Bail en cours ou renouvelé à Paris : faire baisser le loyer et obtenir la restitution du trop-perçu

A. Renouvellement et prescription : proposer un nouveau loyer cinq mois avant et saisir le juge

Au renouvellement, l’encadrement joue dans les deux sens. La loi prévoit que « Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. » (source : art. 140 de la loi ELAN), tandis que le bailleur ne peut demander une réévaluation que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sans pouvoir le faire pour les logements classés F ou G. La proposition doit partir tôt et dans les formes : « l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée » (source : art. 140 de la loi ELAN), c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. La proposition suit les formes de notification de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, auquel l’article 140 renvoie pour cette procédure. « En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. » (source : art. 140 de la loi ELAN) Si la conciliation échoue, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, « A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. » (source : art. 140 de la loi ELAN), et « La décision du juge est exécutoire par provision. » (source : art. 140 de la loi ELAN). Le bailleur qui veut augmenter son loyer doit étayer sa demande par des références de voisinage : « Le nombre minimal de références à fournir est de trois » (source : art. 140 de la loi ELAN), et il passe à six dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, ce qui inclut Paris.

Le calendrier procédural a été appliqué à la lettre par le tribunal judiciaire de Paris le 15 octobre 2025 (juge des contentieux de la protection, RG 25/03582) : après saisine de la commission de conciliation et mise en demeure, les locataires d’un appartement parisien loué depuis février 2019 avaient fait assigner leur bailleresse par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 pour le renouvellement à venir, et le juge a fixé le loyer à la somme de 1 682,86 euros par mois, avec effet rétroactif au 28 février 2025. La bailleresse soutenait que le loyer comprenait un complément justifié notamment par une vue sur jardin, non distingué du loyer principal parce que l’encadrement n’était pas en vigueur à la conclusion du bail en 2019. Le jugement écarte ce raisonnement pour le bail renouvelé et applique le plafond en vigueur. Sur les délais pour agir, le tribunal judiciaire de Paris a apporté le 13 février 2025 (RG 24/03592) une précision précieuse en distinguant deux hypothèses, d’un côté le loyer supérieur au plafond, où le locataire peut demander la diminution au juge, de l’autre le bail qui omet les mentions de référence, avec mise en demeure dans le mois. Pour la première hypothèse, le juge retient que la loi ne fixe pas de délai spécial et applique la prescription de droit commun des baux d’habitation. Celle-ci figure à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (source : art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) En pratique parisienne, le point de départ court en général de la signature du bail ou de la proposition de renouvellement, puisque le locataire dispose alors des pièces qui révèlent le dépassement. Dans cette affaire du 13 février 2025, le juge a condamné la bailleresse à payer 2 084,48 euros de trop-perçu en application de l’encadrement des loyers, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, plus 66,67 euros pour le mois de novembre 2023, en rejetant les fins de non-recevoir du bailleur.

Les logements meublés suivent le même cadre avec une majoration unitaire au mètre carré déterminée à partir des écarts observés entre nu et meublé, et le complément de loyer y tient compte des équipements et services associés. Les résidences avec services gérées par un mandataire unique sont exclues. Pour les passoires énergétiques, la sanction est frontale : aucune réévaluation à la hausse au renouvellement pour les classes F et G, et aucun complément de loyer, ce qui prive d’effet les suppléments les plus fréquemment facturés dans le parc ancien parisien.

B. Paris en pratique : signaler le dépassement, obtenir la mise en demeure et la restitution

À Paris, le contrôle ne repose pas seulement sur le juge. Depuis le 1er janvier 2023, le recueil des signalements de dépassement du loyer de référence majoré est assuré par la Ville de Paris sur un formulaire dédié, et non plus par le préfet. Après instruction et confirmation du dépassement, la Ville adresse au bailleur une mise en demeure de rectifier le montant et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois. Ce pouvoir reprend la procédure de l’article 140 : lorsque le représentant de l’État constate qu’un contrat ne respecte pas le plafond, « il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus » (source : art. 140 de la loi ELAN), après avoir informé le bailleur des sanctions et recueilli ses observations dans un délai d’un mois. Si la mise en demeure reste infructueuse, l’amende peut tomber, « dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale » (source : art. 140 de la loi ELAN), et « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer. » (source : art. 140 de la loi ELAN). Le décret du 13 mai 2019 détaille cette procédure administrative, de la mise en demeure au titre de perception recouvré par le Trésor public. Si le loyer a été rectifié mais que le trop-perçu n’a pas été restitué, le locataire peut encore saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire, dans la limite de la prescription triennale.

La commission départementale de conciliation est la porte d’entrée obligatoire des contestations de complément et le passage utile des actions en diminution. Créée auprès du représentant de l’État dans chaque département, « composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal » (source : art. 20 de la loi du 6 juillet 1989), elle « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties » (source : art. 20 de la loi du 6 juillet 1989). À Paris, elle siège à la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, unité territoriale de Paris, 5 rue Leblanc. Le contentieux relève ensuite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue en premier ressort avec exécution provisoire : les deux jugements parisiens de 2025 cités dans ce dossier ont été rendus en pôle civil de proximité, l’un fixant le loyer renouvelé à 1 682,86 euros avec effet rétroactif, l’autre condamnant à plus de 2 000 euros de trop-perçu avec intérêts au taux légal. Pour préparer utilement ces démarches, le locataire parisien rassemble son bail et ses avenants, les quittances des douze derniers mois, l’arrêté de loyers de référence applicable à la date de signature, trois à six références de loyers de voisinage pour les renouvellements, et toute preuve de l’état du logement si un complément est discuté, comme un diagnostic de performance énergétique, des photographies d’humidité ou d’infiltrations, ou un constat de vis-à-vis. Les hausses convenues ou fixées judiciairement s’appliquent par tiers ou par sixième selon la durée du bail, et par sixième annuel lorsqu’elles dépassent 10 % après un premier renouvellement de moins de six ans.

Conclusion

L’encadrement des loyers à Paris entre dans une phase décisive : l’expérimentation de huit ans s’achève le 24 novembre 2026, le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans et la Cour des comptes comme les évaluations disponibles confirment un effet modérateur mesurable sur les loyers. Pour le locataire, la méthode ne change pas : comparer son loyer de base au loyer de référence majoré de l’arrêté du 12 juin 2026, contester tout complément injustifié dans les trois mois devant la commission de conciliation, proposer un nouveau loyer cinq mois avant le terme en cas de renouvellement excessif, signaler le dépassement à la Ville de Paris et saisir le juge des contentieux de la protection avant l’expiration de la prescription triennale. Les décisions parisiennes de 2025 et 2023 montrent que le juge fixe le loyer au plafond avec effet rétroactif et condamne à restituer des trop-perçus de plusieurs milliers d’euros avec intérêts. Chaque mois de retard laisse courir des sommes qui finiront au bailleur : la vérification du plafond est la première pièce du dossier, et elle se fait dès la signature.