Dans la nuit du 24 octobre 2026, vers cinq heures du matin, un feu d’appartement s’est déclaré au premier étage d’un immeuble de commerces de la rue de la République, en plein centre-ville de Forges-les-Eaux, en Seine-Maritime. Selon le service départemental d’incendie et de secours, cité par France 3 Normandie, le sinistre s’est rapidement propagé à deux établissements mitoyens recevant du public, trois habitations ont été détruites et la surface totale brûlée atteint environ 600 mètres carrés. Soixante et onze sapeurs-pompiers et vingt-deux engins ont été déployés, quatre lances ont été nécessaires pour éteindre l’incendie. Le bilan humain reste limité : deux personnes intoxiquées par les fumées, non transportées après bilan du SAMU, et un sapeur-pompier légèrement blessé, transporté au CHU de Rouen. Cinq personnes ont dû être relogées dans leurs familles, six se trouvent en chômage technique et près de quatre-vingts abonnés ont subi une coupure d’électricité, avec un délai de rétablissement estimé entre vingt-quatre et quarante-huit heures selon les informations locales relayées par la presse. La presse locale rapporte que le feu aurait pris dans un bar du centre-ville, pour une cause encore indéterminée, avant de se communiquer aux commerces voisins par les combles et dans un environnement largement constitué de bois, ce qui a compliqué le travail des secours.

Au-delà de l’émotion, cet incendie pose une question que des milliers de copropriétaires redoutent : quand le feu ravage un immeuble détenu en copropriété, avec des logements à l’étage et des commerces au rez-de-chaussée, qui déclare le sinistre, qui indemnise les parties communes, qui décide de la reconstruction et qui paie les travaux. Les réponses tiennent en deux temps. D’abord, l’assurance : chaque copropriétaire et le syndicat des copropriétaires ont une obligation d’assurance, la déclaration doit partir vite, et l’assureur qui indemnise se retourne ensuite contre les responsables par la subrogation. Ensuite, la remise en état : l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment sinistré tranche, à une majorité qui dépend de la nature des travaux, tandis que la loi répartit les responsabilités entre le syndicat, les copropriétaires et les occupants selon que le dommage touche les parties privatives ou les parties communes.

I. L’assurance après l’incendie : qui déclare, qui indemnise et qui se retourne contre qui

A. Copropriétaires et syndicat : une double obligation d’assurance et une déclaration à adresser en cinq jours ouvrés

La première idée reçue consiste à croire que seule l’assurance de l’immeuble, souscrite par le syndic, compte après un incendie. Le droit de la copropriété impose au contraire une double couverture. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » Autrement dit, le copropriétaire qui habite son lot comme le bailleur qui le loue doivent couvrir leur responsabilité civile, et le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte, doit couvrir la sienne. Pour retrouver ce texte en vigueur, le lien officiel est le suivant : article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cette précision a une portée pratique immédiate. Après un sinistre comme celui de Forges-les-Eaux, trois polices au moins peuvent être mobilisées : l’assurance du syndicat pour les parties communes et la responsabilité du syndicat, l’assurance de chaque copropriétaire pour sa responsabilité civile, et l’assurance habitation des occupants, locataires ou occupants à un autre titre. Chacune obéit à ses propres conditions et plafonds, et chacune peut tenter de renvoyer la charge à une autre. C’est pourquoi la rapidité de la déclaration conditionne la suite. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le texte officiel est consultable ici : article L. 113-2 du code des assurances. En pratique, le contrat fixe ce délai sans pouvoir descendre sous le plancher légal de cinq jours ouvrés, et le déclarant tardif s’expose à une déchéance de garantie, mais seulement si elle est prévue par une clause du contrat : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Le syndic, de son côté, ne peut pas attendre : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci », comme le rappelle le texte officiel : article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Mise hors d’eau, étaiement, sécurisation des accès : ces mesures conservatoires relèvent de son initiative propre, sans vote préalable, et leur coût entre dans les charges de la copropriété. Le même article lui impose « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre », en précisant que « En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ». Un syndic ne peut donc pas laisser l’immeuble sans couverture au motif que l’assemblée a refusé de voter le contrat.

Pour les occupants de l’immeuble de Forges-les-Eaux, commerçants comme habitants, la leçon est directe : déclarer le sinistre à son propre assureur dans le délai contractuel, sans attendre le résultat de l’enquête sur l’origine du feu, et transmettre au syndic tout élément utile sur les désordres affectant les parties communes, car c’est sur cette base que l’assureur de la copropriété ouvrira son propre dossier et missionnera un expert.

B. L’assureur de la copropriété paie, puis exerce le recours subrogatoire contre l’assureur des occupants

Une fois les indemnités versées, le dossier n’est pas clos : l’assureur qui a payé prend la place juridique de son assuré pour poursuivre les responsables. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur », texte consultable ici : article L. 121-12 du code des assurances. Concrètement, l’assureur de la copropriété qui a indemnisé le syndicat et le propriétaire peut réclamer à l’assureur des occupants du lot où le feu a pris naissance le remboursement de ce qu’il a versé, dans la limite de son paiement.

Un jugement récent illustre parfaitement ce mécanisme, avec des faits proches de ceux de Forges-les-Eaux. Le tribunal judiciaire de Rouen, par jugement du 4 août 2026 (RG n° 24/05171), a tranché un litige né d’un incendie survenu le 24 décembre 2021 dans un appartement loué de Villeurbanne, dans un ensemble immobilier doté d’un syndic professionnel. La société Allianz IARD, assureur de la copropriété et du propriétaire bailleur, avait versé à ses assurés la somme totale de 132 052,96 euros au titre des dommages causés par l’incendie, puis avait assigné la Matmut, assureur des deux occupantes du logement, en remboursement. Le tribunal rappelle d’abord la règle applicable : l’assureur de la copropriété, subrogé dans les droits de ses assurés à hauteur de son paiement, peut agir contre l’assureur des occupantes. Il distingue ensuite deux masses de dommages. Pour les parties privatives, le tribunal applique l’article 1733 du code civil, aux termes duquel le preneur « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le texte officiel est ici : article 1733 du code civil. Le feu ayant pris naissance dans l’appartement occupé, et la preuve contraire n’étant pas rapportée, la garantie de l’assureur des occupantes est retenue pour les parties privatives. Pour les parties communes, le régime est plus exigeant : le tribunal cite l’article 1242, alinéa 2, du code civil, dont le texte officiel figure ici : article 1242 du code civil, qui dispose : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » L’assureur de la copropriété soutenait que les occupantes avaient commis une faute d’imprudence en laissant sans surveillance une préparation culinaire, mais le tribunal relève des déclarations contradictoires sur la surveillance effective, écarte le témoignage du président du conseil syndical au motif que son auteur, président du conseil syndical, ne présente pas les garanties de neutralité attendues d’un tiers, et juge que la présence de verres dans le salon ne suffit pas, à elle seule, à établir un défaut de surveillance. Conclusion du tribunal : faute de preuve d’une faute des occupantes, la garantie de leur assureur pour les parties communes est limitée à la proportion des tantièmes détenus par le propriétaire bailleur, soit 365/100 000. Autrement dit, sans faute prouvée contre les occupants, l’assureur de la copropriété supporte l’essentiel du coût des parties communes.

Le même jugement tranche une question d’argent décisive : la différence entre l’indemnisation en valeur à neuf et l’indemnisation vétusté déduite. Le contrat subordonnait l’indemnisation en valeur à neuf à une reconstruction effective dans les trois ans du sinistre, sur l’emplacement du lot sinistré et sans modification de sa destination initiale. Faute de preuve d’une telle reconstruction, l’assureur ne pouvait prétendre qu’à la valeur vétusté déduite, soit 84 952,06 euros pour les parties privatives et 23 450,65 euros pour les parties communes, et le tribunal a condamné l’assureur des occupantes à verser 85 808 euros à l’assureur de la copropriété. Pour les copropriétaires sinistrés, l’enseignement est clair : conserver toutes les factures, faire constater l’avancement des travaux par l’expert et respecter le délai contractuel de reconstruction, faute de quoi la vétusté, parfois considérable sur une toiture ou des planchers anciens, restera à leur charge. Sur le plan procédural, ce contentieux rappelle aussi que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », texte officiel ici : article 2224 du code civil. Dans l’affaire jugée à Rouen, l’assignation du 23 décembre 2024 pour un incendie du 24 décembre 2021 intervenait à l’intérieur de ce délai de cinq ans, ce qui a permis au recours subrogatoire d’être examiné au fond.

II. La remise en état de l’immeuble : qui décide des travaux et qui supporte la responsabilité

A. Reconstruction ou remise en état : l’assemblée des copropriétaires sinistrés tranche, à la majorité adaptée aux travaux

Après l’indemnisation vient la question la plus lourde : faut-il reconstruire l’immeuble détruit, et qui vote. La loi du 10 juillet 1965 consacre un chapitre entier à cette hypothèse. Son article 38 dispose : « En cas de destruction totale ou partielle, l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. » Le texte officiel est consultable ici : article 38 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Deux précisions encadrent ce vote. D’abord, « Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. » Ensuite, sur le financement : « Les copropriétaires qui participent à l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux. » Dans un immeuble mixte comme celui de Forges-les-Eaux, où coexistent logements et commerces, seuls les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré votent, et la quote-part de chacun suit la répartition des charges d’entretien déjà prévue par le règlement de copropriété.

En pratique, la nature des travaux commandera la majorité applicable au-delà de ce cas particulier. Les décisions courantes de l’assemblée générale « sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi », selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dont le texte officiel figure ici : article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Relèvent notamment de cette majorité simple « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants », ainsi que « Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ». Après un incendie de 600 mètres carrés en centre-ville, un arrêté de mise en sécurité pris par le maire au titre de la police des immeubles dangereux entre exactement dans cette catégorie : les travaux qu’il prescrit se votent à la majorité simple, ce qui évite la paralysie. En revanche, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », selon l’article 25 de la même loi, texte officiel ici : article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical » et les autorisations de travaux affectant les parties communes. Il faut donc qualifier chaque résolution avant le vote : conforter un plancher ou refaire une toiture pour sauvegarder l’immeuble relève de l’article 24, tandis que la modification durable des parties communes ou le changement de syndic appelle la majorité de l’article 25. Le syndic, chargé d’exécuter les délibérations, mettra ensuite les travaux en concurrence et en suivra l’exécution, sous le contrôle du conseil syndical.

B. Parties communes contre parties privatives : responsabilités croisées, faute à prouver et qualité à agir du syndicat

La répartition des responsabilités suit une ligne de partage nette entre ce qui appartient à tous et ce qui appartient à chacun. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle d’abord que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile », et que « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. » Le texte officiel est ici : article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Surtout, ce même article pose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Si l’expertise établit que le feu a pris dans une gaine technique, une colonne électrique ou une toiture commune mal entretenue, c’est donc le syndicat qui répond en premier, quitte à se retourner ensuite contre l’entreprise chargée de l’entretien ou le copropriétaire à l’origine du désordre. À l’inverse, pour les dommages nés dans un lot privatif et communiqués aux voisins, le régime de l’article 1242, alinéa 2, du code civil s’applique : aucune présomption ne pèse sur le détenteur du lot, et la victime doit prouver une faute. La Cour de cassation veille strictement à cette exigence. Par arrêt du 14 décembre 2017 (troisième chambre civile, n° 16-10.820, publié au Bulletin), elle a censuré une cour d’appel qui avait condamné des propriétaires bailleurs à indemniser les voisins victimes de la propagation d’un incendie, au motif que la responsabilité de l’incendie était partagée entre le locataire et l’artisan. La Cour vise « l’article 1384, alinéa 2, devenu 1242, alinéa 2, du code civil » et juge que « Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la responsabilité des propriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». La décision officielle est consultable ici : Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 décembre 2017, n° 16-10.820. Pour les victimes d’une propagation, comme les commerces mitoyens de Forges-les-Eaux si le feu venait bien d’un lot voisin, le message est sans ambiguïté : il faut identifier et prouver une faute précise du détenteur du lot d’origine, par exemple un défaut d’entretien caractérisé, car la seule localisation du point de départ ne suffit pas. Les rapports d’expertise, les procès-verbaux des sapeurs-pompiers et les constats d’huissier dressés dans les jours qui suivent constituent les pièces maîtresses de cette preuve.

Reste la question de l’action en justice elle-même : qui peut agir pour obtenir la réparation des parties communes. La Cour de cassation a apporté une réponse protectrice des syndicats par un arrêt récent du 22 mai 2025 (troisième chambre civile, n° 23-19.544). Dans cette affaire née de désordres affectant les parties communes d’une résidence de tourisme exploitée en baux commerciaux, avec des clauses par lesquelles les copropriétaires avaient subrogé l’exploitant dans leurs droits contre les constructeurs, la cour d’appel avait déclaré le syndicat irrecevable à agir. La Cour de cassation casse : « Aux termes du deuxième, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. » Elle ajoute que ni l’exigence d’un exploitant unique, ni la clause par laquelle un copropriétaire subroge l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, « n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble ». La décision officielle est consultable ici : Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-19.544. Transposée à un incendie en copropriété, cette solution signifie que le syndicat conserve son action pour les parties communes même si des baux commerciaux contiennent des clauses de renonciation ou de subrogation au profit de l’exploitant, et même s’il agit contre certains copropriétaires. Les commerçants victimes d’un incendie qui s’interrogent sur les responsabilités du propriétaire de leurs murs trouveront un éclairage complémentaire dans l’analyse consacrée à l’incendie d’un gîte et aux responsabilités du propriétaire, qui détaille les obligations de sécurité et l’indemnisation des victimes dans un autre contexte d’incendie. En définitive, la méthode qui protège le mieux les copropriétaires sinistrés tient en quatre réflexes : faire constater les désordres par expert dès les premières heures, déclarer à tous les assureurs concernés dans les délais contractuels, faire voter rapidement les mesures conservatoires puis la reconstruction à la majorité applicable, et documenter chaque faute alléguée contre le responsable supposé, car sans faute prouvée, le coût des parties communes restera, pour l’essentiel, à la charge de la collectivité des copropriétaires.

Conclusion

L’incendie de Forges-les-Eaux rappelle qu’un immeuble de centre-ville, avec ses logements et ses commerces, concentre en quelques centaines de mètres carrés l’ensemble des questions de la copropriété sinistrée : assurance obligatoire des copropriétaires et du syndicat, déclaration en cinq jours ouvrés, subrogation de l’assureur qui a payé, vote de la reconstruction à la majorité des copropriétaires du bâtiment sinistré, et responsabilité du syndicat pour les dommages nés des parties communes face à l’exigence d’une faute prouvée pour les dommages nés d’un lot privatif. Les décisions citées montrent que les tribunaux appliquent ces distinctions sans indulgence : présomption contre le preneur pour les parties privatives, preuve de la faute requise pour les parties communes, indemnisation en valeur à neuf subordonnée à une reconstruction effective, et qualité à agir du syndicat préservée malgré les clauses des baux commerciaux. Pour les copropriétaires et les commerçants touchés, l’urgence commande les constats et les déclarations, tandis que l’assemblée générale, réunie sur des résolutions correctement qualifiées, décide de l’avenir de l’immeuble.