Début octobre 2026, les locataires des immeubles Le Cygne et Le Doris, avenue du Canteloup à Honfleur, ont reçu un courrier de leur bailleur social leur enjoignant de vider leurs caves avant le 9 novembre, en prévision de travaux de fermeture définitive, selon Actu.fr Le Pays d’Auge du 24 octobre 2026. Motif invoqué : la sécurité, avec la volonté de mettre fin aux trafics de stupéfiants qui empoisonneraient la vie des habitants, toujours d’après le même article. La mesure suscite l’inquiétude, notamment chez les locataires âgés qui entreposent dans leur cave des affaires personnelles et ne savent ni comment les déménager ni où les entreposer, tandis que la Confédération nationale du logement (CNL) conteste la légalité de la demande et invite les locataires à ne rien vider sans accord collectif négocié. D’après Ouest-France du 21 octobre 2026, le bailleur indique désormais prudemment que les caves font actuellement « l’objet d’une étude ». La question dépasse Honfleur : dans tout logement social, la cave est-elle un simple local de tolérance que le bailleur peut reprendre à tout moment, ou un accessoire du bail que le locataire peut défendre ? Et quand le bailleur invoque la sécurité de l’immeuble, que peut-il imposer seul, et quels recours restent au locataire sommé de vider les lieux ?
I. Cave logement social : que dit le bail et que peut imposer le bailleur pour des travaux de sécurité ?
A. La réglementation de la cave dans le logement collectif : un accessoire compris dans le bail et dans le loyer
La première vérification porte sur le contrat lui-même. Dans un arrêt du 29 septembre 2026, la cour d’appel de Grenoble a jugé à propos d’un bail d’habitation que « le bail litigieux porte explicitement sur la cave », puis que « la cave est comprise dans le bien loué et dans le loyer stipulé au contrat de bail » (CA Grenoble, 29 septembre 2026, n° 25/00551). La cour en a déduit que « La bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance et d’assurer au locataire la jouissance paisible de sa cave depuis le 22 mars 2021, et ce, jusqu’au 10 décembre 2022 », date à laquelle les clés avaient été remises. La leçon vaut pour le logement social : quand la cave figure dans la désignation des locaux loués, elle n’est pas une faveur du bailleur mais une partie de la chose louée, payée par le loyer, et sa privation est un manquement à l’obligation de délivrance.
Cette obligation de délivrance résulte directement de la loi. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Le troisième point fonde l’essentiel du contentieux des caves : faire jouir paisiblement, c’est aussi laisser au locataire la jouissance des accessoires stipulés, garage et cave compris, pendant toute la durée du bail.
Le bailleur doit en outre délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » et « y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », selon l’article 1720 du code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une cave insalubre, inondée ou dangereuse appelle donc des réparations du bailleur, pas une fermeture pure et simple aux frais du locataire. Et quand la chose louée présente des défauts qui en empêchent l’usage, l’article 1721 du code civil prévoit une garantie : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Autrement dit, l’argument de sécurité se retourne : si les caves sont devenues dangereuses, c’est d’abord au bailleur de les remettre en état, et le locataire qui subit une perte peut en demander réparation.
Reste la question de la preuve : qui doit démontrer que la cave fait partie du bail ? Le contrat écrit tranche. La cour d’appel de Caen, le 4 juin 2026, a rappelé qu’« Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et que « L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (CA Caen, 4 juin 2026, n° 25/01332). La cour ajoute que « L’article 1359 du même code prévoit : ‘L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.’ » (article 1359 du code civil). Concrètement, si le bail écrit mentionne la cave, le bailleur ne peut pas soutenir après coup qu’elle n’en faisait pas partie ; et il ne peut pas non plus modifier seul le contrat pour l’en retirer. Le tribunal judiciaire de Lisieux, le 2 avril 2026, a appliqué la même règle à une bailleresse qui avait révoqué unilatéralement une location par SMS : « L’article 1193 du code civil édicte que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (TJ Lisieux, 2 avril 2026, n° 25/00078). Un simple courrier enjoignant de vider la cave ne vaut ni consentement du locataire ni cause légale de modification.
Le dispositif contractuel applicable aux caves en habitat social se comprend aussi par comparaison avec les limites posées à la transformation des sous-sols : une cave ne se loue pas comme un logement et ne se reprend pas comme un débarras. Les locataires concernés à Honfleur occupent des logements dont les caves constituent l’espace de stockage prévu au bail, et certains y conservent des biens de valeur sentimentale qu’aucun garage de remplacement, facturé 150 à 200 euros par mois selon le témoignage recueilli par Actu.fr, ne saurait accueillir sans coût. Sur l’articulation entre cave et logement, on pourra se reporter utilement à l’analyse des caves et sous-sols transformés en logement et des recours ouverts en 2026, qui rappelle que le sous-sol obéit à un régime juridique propre, distinct du logement, mais que le locataire en place dispose de droits précis face au bailleur.
B. Sécurité de l’immeuble et lutte contre les trafics : ce que le bailleur peut décider seul, et où s’arrêtent ses pouvoirs
Le bailleur social n’est pas démuni face à l’insécurité : il est même tenu d’agir. Les caves d’Honfleur seraient, selon les informations rapportées par la presse locale, utilisées pour des trafics de stupéfiants, et un homicide est survenu le 7 octobre 2026 dans l’immeuble Le Cygne, d’après Actu.fr. Caméras installées en août 2026, éclairage des parties communes à réparer, local à vélos resté ouvert : le bailleur qui laisse se dégrader la sécurité de l’immeuble manque à son obligation d’entretien et de jouissance paisible, et engage sa responsabilité envers les locataires victimes des nuisances. Fermer des caves devenues des lieux de trafic peut, dans ce contexte, relever d’une mesure de protection des habitants autant que du patrimoine du bailleur.
Mais protéger ne permet pas tout. Le bail, contrat synallagmatique, ne se réécrit pas par courrier : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil), et « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » (article 1193 du code civil). Supprimer définitivement la jouissance d’une cave stipulée au bail, en la murant, équivaut à amputer la chose louée : c’est une modification du contrat qui exige l’accord du locataire ou une autorisation que la loi prévoit. La CNL invoque précisément l’absence d’accord collectif négocié en conseil d’administration avec les représentants élus des locataires, et le bailleur lui-même semble en convenir puisqu’il indique désormais que les caves font « l’objet d’une étude », selon Actu.fr. Tant que cette concertation n’a pas abouti, l’injonction de vider avant le 9 novembre reste une prétention unilatérale, pas une obligation exigible.
La voie régulière des travaux existe, et elle est écrite dans le code civil. Quand l’immeuble « a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée », dispose l’article 1724 du code civil : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Trois conséquences pratiques en découlent pour les caves d’Honfleur. D’abord, des travaux provisoires de sécurisation, même gênants, doivent être supportés par le locataire. Ensuite, si la privation de la cave se prolonge au-delà de vingt et un jours, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnée. Enfin, la résiliation du bail n’est ouverte au locataire que si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de sa famille, hypothèse distincte de la simple perte d’un local de stockage.
La fermeture définitive par murage sort de ce cadre : elle n’est plus une réparation subie temporairement mais une suppression d’une partie de la chose louée. Le texte qui gouverne alors la perte partielle est l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » La Cour de cassation a appliqué ce texte au profit d’une locataire d’un office public d’HLM dont l’appartement, inondé après la tempête du 31 août 2015 qui avait détruit le toit de l’immeuble, n’était plus habitable : « Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », puis, « après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-12.635). Transposée aux caves murées, la logique est claire : la privation définitive d’un accessoire stipulé ouvre au locataire une demande de diminution du loyer, voire la résiliation suivant les circonstances, et c’est au bailleur de justifier que la mesure était rendue nécessaire par un cas fortuit, non au locataire d’en supporter seul le coût.
Le bailleur ne peut pas davantage faire payer au locataire le prix de sa propre carence d’entretien. Dans les immeubles d’habitations à loyer modéré, l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation encadre strictement les charges récupérables, exigibles uniquement en contrepartie de services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et de dépenses d’entretien courant des éléments d’usage commun. Et l’article L. 442-8 du même code illustre le principe directeur du secteur : « Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €. » Le statut HLM protège ainsi le locataire contre les pratiques unilatérales, qu’il s’agisse de sous-location ou de modification des conditions de jouissance. Des travaux de murage décidés sans concertation ne sauraient être refacturés aux locataires comme des charges, et encore moins justifier une expulsion des caves sans titre.
II. Cave murée à Honfleur : que faire face à l’injonction de vider, quels recours et quelle indemnisation ?
A. Contester l’injonction : mise en demeure, représentants des locataires et juge des contentieux de la protection
Le premier réflexe du locataire sommé de vider sa cave est de ne pas obtempérer dans la précipitation, mais de mettre le bailleur face à ses propres obligations, par écrit. La CNL du Calvados invite les locataires à ne rien vider, et le droit lui donne raison sur le principe : sans consentement mutuel ni cause légale, le contrat ne peut être modifié (article 1193 du code civil). Un courrier recommandé avec accusé de réception rappelant que la cave figure au bail, demandant le fondement juridique exact de la mesure, la nature et la durée des travaux envisagés, ainsi que les solutions de relogement des biens entreposés, constitue la première pièce du dossier. Il est utile d’y joindre la copie du bail mentionnant la cave, l’état des lieux d’entrée et des photographies datées du contenu de la cave, afin de prouver à la fois le droit et le préjudice en cas de litige ultérieur.
Le deuxième levier est collectif, et le calendrier honfleurais le rend concret : les élections des représentants des locataires se tiennent à partir du 15 novembre, et la réunion organisée par la CNL le 17 octobre devant les immeubles Doris et Le Cygne visait précisément à structurer la riposte, d’après Actu.fr. L’ancienne administratrice de Partélios qui anime la contestation soutient que les locataires ne peuvent être invités à déplacer leurs affaires sans qu’un accord collectif ait été négocié en conseil d’administration avec leurs représentants élus. Le raisonnement est conforme à l’architecture du logement social, où les décisions qui modifient durablement les conditions de jouissance se négocient avec les représentants des locataires plutôt qu’elles ne s’imposent par courrier individuel. Saisir par écrit les représentants, actuels et candidats, et exiger que la mesure soit inscrite à l’ordre du jour du conseil d’administration transforme une injonction individuelle en débat collectif, ce que le bailleur, qui parle désormais d’« étude », semble avoir admis.
Le troisième levier est judiciaire, et il appartient au juge des contentieux de la protection. Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. » C’est donc devant ce juge, au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, que le locataire peut demander l’exécution en nature de l’obligation de délivrance, la diminution du loyer et la réparation de son trouble de jouissance. Avant d’assigner, la saisine de la commission départementale de conciliation permet souvent d’obtenir un avis qui pèse dans la négociation, et l’assignation elle-même peut être précédée d’une mise en demeure restée sans effet, condition de plusieurs mécanismes d’exécution.
L’exécution en nature reste l’arme principale : rouvrir la cave, ou obtenir un local de remplacement équivalent. Le créancier d’une obligation peut, « après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier », selon l’article 1221 du code civil : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Et « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction », ajoute l’article 1222 du code civil. Concrètement, le locataire qui a fait garder ses meubles à ses frais après une fermeture abusive peut en réclamer le remboursement, et celui dont la cave a été murée en violation du bail peut demander au juge d’ordonner la réouverture.
B. Loyer, déménagement des affaires et préjudice : chiffrer la perte de jouissance et la faire payer
La privation d’une cave se chiffre, et la jurisprudence récente donne une méthode. Dans l’affaire grenobloise, le locataire réclamait 2 002 euros en appliquant à la cave une proportion de 14 % de la surface louée, soit 91 euros par mois sur vingt-deux mois. La cour a écarté cette méthode : « une cave ne constitue pas une surface habitable et sa privation ne saurait être appréciée par une simple règle de proportionnalité avec la superficie du logement. Il convient, au contraire, de tenir compte de la perte de jouissance spécifique résultant de l’impossibilité d’utiliser cet espace de stockage. » La cour a donc évalué le trop-perçu à 20 euros par mois, soit, pour la période du 22 mars 2021 au 10 décembre 2022, « 400 euros pour les vingt mois complets écoulés entre le 1er avril 2021 et le 30 novembre 2022, auxquels s’ajoutent 6,45 euros au titre de la période du 22 au 31 mars 2021 et 6,45 euros au titre de la période du 1er au 10 décembre 2022, soit un total de 412,90 euros » (CA Grenoble, 29 septembre 2026, n° 25/00551). Par ces motifs, la cour a condamné la bailleresse à payer « la somme de 412,90 euros à M. [Z] [D] à titre d’indemnisation du défaut de mise à disposition de la cave », outre « la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile » et les dépens d’appel. Pour les locataires d’Honfleur, l’enseignement est double : la perte de la cave ouvre droit à une restitution de loyer même modeste, et le juge indemnise au réel, en fonction de l’usage de stockage perdu, non au prorata de la surface.
Au-delà du trop-perçu de loyer, le trouble de jouissance s’indemnise séparément dès lors qu’une faute du bailleur est établie. « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », dispose l’article 1240 du code civil. Dans l’arrêt de Grenoble, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, la cour relevant que le locataire « ne démontre aucun comportement fautif de la bailleresse susceptible de faire dégénérer en abus l’exercice de son droit de contester » (CA Grenoble, 29 septembre 2026, n° 25/00551), la diligence de cette dernière ayant été expressément reconnue. La situation honfleuraise se présente différemment : une injonction collective de vider, assortie d’une date butoir et d’un murage annoncé, sans fondement contractuel démontré et sans concertation avec les représentants des locataires, caractérise précisément le comportement unilatéral que les textes prohibent. Frais de garde-meubles, frais de déménagement des affaires entreposées, perte ou détérioration d’objets sentimentaux : chaque poste doit être justifié par factures, devis et inventaire photographié, car le juge n’alloue que le préjudice prouvé.
La preuve, justement, se prépare dès la réception du courrier. D’abord, conserver l’enveloppe et le courrier lui-même, qui établissent la date et la teneur de l’injonction. Ensuite, photographier et filmer le contenu de la cave, pièce par pièce, avec un témoin si possible, et dresser un inventaire valorisé. S’il n’a pas été fait d’état des lieux de la cave, l’article 1731 du code civil pose une présomption : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Le locataire répond certes « des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », selon l’article 1732 du code civil, mais cette responsabilité ne joue qu’à la restitution des lieux, pas pour justifier une expulsion anticipée des caves en cours de bail. Enfin, tout échange avec le bailleur, réponses écrites, attestations de voisins et compte rendu de la réunion du 17 octobre avec la CNL viendront nourrir le dossier soumis au juge des contentieux de la protection.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à vider la cave dans le délai imposé en croyant bien faire : exécuter volontairement la mesure peut être interprété comme un acquiescement, et rendra plus difficile la démonstration ultérieure du caractère contraint du déménagement. La seconde consiste à cesser de payer tout ou partie du loyer pour « compenser » : le loyer reste dû tant que le juge ne l’a pas réduit, et l’impayé exposerait le locataire à une procédure pour dette locative. La voie sûre consiste à payer, puis à réclamer : mise en demeure, concertation collective, conciliation, puis assignation en restitution du trop-perçu, en diminution du loyer pour l’avenir et en dommages et intérêts. Si les travaux de sécurisation devaient finalement être reconnus comme urgents et légitimes, le locataire les supporterait en application de l’article 1724 du code civil, mais obtiendrait la diminution du prix au-delà de vingt et un jours de privation ; si la fermeture définitive était maintenue sans son accord, il pourrait réclamer la diminution permanente du loyer correspondant à l’accessoire perdu, sur le fondement de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Conclusion
À Honfleur, l’injonction de vider les caves avant le 9 novembre se heurte à une règle simple : la cave stipulée au bail est comprise dans la chose louée et dans le loyer, et le bailleur ne peut la reprendre ni la murer par un simple courrier. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible lui impose au contraire d’entretenir les caves et d’assurer la sécurité de l’immeuble par des moyens concertés, tandis que les travaux urgents qu’il entreprend ouvrent au locataire, passé vingt et un jours de privation, une diminution du loyer, en application de l’article 1724 du code civil. La contestation passe par l’écrit, par les représentants des locataires dont l’élection intervient à partir du 15 novembre, et par le juge des contentieux de la protection, qui restitue le trop-perçu au réel de la perte de stockage et sanctionne les comportements unilatéraux. Face à une cave murée, le locataire qui documente, qui paie puis qui réclame, appuyé sur son bail et sur les textes qui protègent la jouissance promise, dispose de tous les moyens du droit pour faire rouvrir la porte, ou se faire payer la perte.