Dans la nuit du 21 au 22 octobre 2026, la tempête Austen a balayé la façade ouest puis une large partie du pays, présentée par les bulletins repris dans la presse comme une « bombe météorologique » avec des rafales violentes, un trafic ferroviaire perturbé et des creux de plusieurs mètres annoncés sur le littoral. À Paris et en Île-de-France, les vents ont arraché des tuiles, descellé des cheminées et percé des toitures : des locataires se réveillent ce matin avec une chambre inondée, un plafond effondré ou un appartement que le vent a rendu inhabitable. Les questions tombent en cascade et elles sont toutes urgentes : faut-il encore payer le loyer, où dormir ce soir, qui paie l’hôtel, que déclarer et à qui, le bail est-il rompu ? Cet article donne les réponses du droit positif, texte en main et décisions à l’appui : le sort du loyer et du bail quand la chose louée est détruite ou devient inhabitable, puis le relogement et l’indemnisation par les assurances, la copropriété et, le cas échéant, l’arrêté de mise en sécurité, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Le loyer et le bail quand la tempête a éventré le logement : faut-il encore payer et le bail continue-t-il ?
A. Destruction totale ou partielle : l’article 1722 du code civil tranche, et lui seul
Le premier réflexe consiste à qualifier l’état du logement, car tout le régime du loyer en dépend. Lorsque la tempête constitue un cas fortuit, c’est l’article 1722 du code civil qui s’applique : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (Code civil, article 1722, Légifrance). Trois conséquences directes pour le locataire parisien dont la toiture s’est envolée cette nuit : si le logement est détruit en totalité, le bail prend fin de plein droit et le loyer cesse ; si la destruction n’est que partielle, le choix appartient au locataire, et à lui seul, entre la baisse du loyer et la résiliation ; dans les deux cas, aucun dédommagement ne peut être réclamé de part ni d’autre au titre de cette fin de bail.
La frontière entre destruction totale et partielle ne se mesure pas à l’émotion du sinistre mais à un critère économique dégagé par la Cour de cassation : Au visa de l’article 1722, la Troisième chambre civile a cassé le 9 décembre 2009 (pourvoi n° 08-17.483, publié au Bulletin, décision du 9 décembre 2009, Cour de cassation) un arrêt qui refusait la résiliation au motif que l’occupant utilisait toujours les lieux malgré des désordres de toiture, de plomberie, d’électricité et des parasites du bois : la cour d’appel aurait dû rechercher « si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur », un coût supérieur emportant destruction totale. Autre apport de cet arrêt, souvent méconnu des bailleurs : en cas de perte partielle, « seul le locataire disposant de cette possibilité selon l’article 1722 du code civil », le bailleur ne peut pas réclamer la résiliation pour perte partielle. Concrètement, après Austen, le locataire dont deux pièces sur quatre sont inhabitables ne subit pas la décision du bailleur : c’est lui qui choisit de rester en payant moins ou de partir.
La mise en œuvre commence par la preuve, dès les premières heures. Photographier chaque pièce avec un journal du jour ou un horodatage, filmer l’arrivée d’eau et l’état de la toiture depuis la cour si l’accès au toit est dangereux, conserver les échanges avec le bailleur et le syndic, et faire établir un constat par un commissaire de justice : ce procès-verbal fige la date et l’étendue des désordres et servira pour l’assurance comme pour le juge. Adresser ensuite au bailleur une lettre recommandée décrivant les désordres, rappelant l’article 1722 et formulant explicitement la demande choisie, diminution proportionnée du loyer ou résiliation, avec un chiffrage provisoire. Ne jamais cesser unilatéralement de payer l’intégralité du loyer sans cadre juridique : tant que la destruction totale n’est pas établie ou que le juge n’a pas fixé la diminution, la part contestée expose le locataire à un commandement de payer. La voie sûre consiste à payer sous réserve écrite, ou à saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation ou fixer la diminution, pièces et constat à l’appui.
B. Le logement tient encore mais devient inhabitable pendant les travaux : l’article 1724 organise les réparations urgentes
Le cas le plus fréquent après une tempête n’est ni la maison rasée ni l’appartement intact : c’est le logement qui reste debout mais dont une partie devient inutilisable le temps des réparations, toiture bâchée, plafond étayé, électricité coupée dans deux pièces. L’article 1724 du code civil vise exactement cette situation : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » (Code civil, article 1724, Légifrance). Le locataire doit donc laisser l’accès aux entreprises, y compris pour des travaux inconfortables, et le bailleur doit de son côté les faire exécuter sans retard.
Le même article chiffre les contreparties : « Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » (Code civil, article 1724, Légifrance). Au-delà de vingt et un jours de travaux, la diminution du loyer est donc de droit, calculée au prorata de la durée et de la surface perdue. Et si les travaux rendent le logement véritablement inhabitable, le texte va plus loin : « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » (Code civil, article 1724, Légifrance). Un appartement parisien dont la toiture arrachée laisse la pluie entrer dans la chambre et le salon, sans chauffage ni étanchéité en plein mois d’octobre, entre dans cette hypothèse : le locataire peut demander la résiliation plutôt que d’attendre des mois sous une bâche.
Le bailleur qui tarde à commander les travaux s’expose au juge des référés. Dans une ordonnance rendue à Paris le 27 mars 2025 (RG n° 24/05020), le juge des contentieux de la protection, saisi par un bailleur social qui se heurtait au refus d’accès de son locataire pour des travaux imposés par un arrêté préfectoral, a condamné le locataire à laisser l’accès et à libérer les lieux dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, avec autorisation de pénétrer dans les lieux au besoin avec serrurier et concours de la force publique. Cette décision, rendue en matière d’insalubrité, illustre les pouvoirs du juge de l’urgence parisien : délais de quarante-huit heures, astreinte journalière et exécution provisoire de plein droit. Le locataire victime d’Austen peut symétriquement saisir ce même juge pour obtenir la réalisation des travaux sous astreinte, la fixation d’une diminution de loyer ou la constatation de la résiliation, en joignant le constat, la mise en demeure restée sans effet et les devis.
II. Être relogé et se faire indemniser après la tempête : assurances, copropriété et arrêté de mise en sécurité
A. Déclarer le sinistre dans les délais, faire chiffrer juste et contester sur le bon fondement
Le deuxième front s’ouvre dès le lendemain du sinistre : les déclarations aux assurances. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », ramené à deux jours ouvrés en cas de vol (Code des assurances, article L. 113-2, Légifrance). Chaque contrat fixe son propre délai, souvent de cinq jours, et la déclaration tardive peut entraîner une déchéance lorsqu’elle est prévue au contrat et qu’elle a causé un préjudice à l’assureur. Le locataire déclare à son assurance habitation, le bailleur à la sienne, et chacun déclare aussi à l’assurance de la copropriété par l’intermédiaire du syndic pour les parties communes : toiture, charpente, façade et canalisations collectives. La déclaration part en lettre recommandée ou en recommandé électronique, avec le constat, les photographies datées, la liste des biens endommagés et les premières factures de sauvegarde, bâchage, serrurerie, gardiennage.
La garantie tempête des contrats multirisques habitation couvre en général les dommages matériels causés par l’action directe du vent lorsque son intensité a endommagé des bâtiments dans la commune ou les communes voisines, ainsi que les dégâts d’eau provoqués par la pluie pénétrant à l’intérieur d’un bâtiment endommagé par ce vent. Un jugement récent du tribunal judiciaire de Nanterre montre comment le juge contrôle point par point cette mécanique. Le 19 juin 2021, un assuré avait subi un sinistre lié à une tempête ; l’expert mandaté par l’assureur avait reconnu des dommages de couverture et d’infiltrations et chiffré les réparations, puis l’assureur avait proposé une indemnisation jugée insuffisante par l’assuré, qui avait assigné (tribunal judiciaire de Nanterre, 6e chambre, 17 avril 2026, RG n° 23/05426). Le tribunal a d’abord rappelé que la charge de la preuve pèse sur l’assuré pour le fondement de la catastrophe naturelle : l’arrêté du 30 juin 2021 reconnaissait l’état de catastrophe naturelle de la commune pour les inondations et coulées de boue des 19 et 20 juin 2021, mais le tribunal a jugé que le demandeur ne démontrait pas le lien entre les dommages allégués et le risque officiellement reconnu pour sa commune (tribunal judiciaire de Nanterre, 6e chambre, 17 avril 2026, RG n° 23/05426), sans coulée de boue évoquée ni lien démontré entre la toiture endommagée et l’inondation alléguée, de sorte qu’il a été débouté sur le fondement de la catastrophe naturelle.
Le même jugement a en revanche donné gain de cause à l’assuré sur la garantie tempête du contrat : l’expert de l’assureur avait lui-même reconnu que cette garantie était mobilisable du fait de l’action des vents et chiffré l’ensemble des dommages à 16 868 euros moins 284 euros de franchise, et l’assureur avait proposé 12 507 euros sous réserve d’une facture acquittée des travaux de couverture, facture que l’assuré produisait avec les chèques correspondants. Le tribunal a donc condamné l’assureur à verser 12 507 euros au titre de la garantie tempête, outre les dépens et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Trois enseignements pour les sinistrés d’Austen : conserver les factures acquittées, car l’indemnisation suit les travaux réellement payés ; distinguer les fondements, car la catastrophe naturelle exige la démonstration du lien entre les dommages et le péril officiellement reconnu ; et ne pas accepter sans contrôle le premier chiffrage, car une contre-expertise d’architecte ou d’expert d’assuré, des devis concurrents et des photographies datées permettent de discuter poste par poste, échafaudage, remaniage de couverture, gouttières, reprise des embellissements.
La contestation d’une expertise d’assurance obéit elle-même à une règle de preuve rappelée dans ce jugement : un rapport d’expertise amiable, même établi à la demande d’une partie, peut être retenu lorsque ses constatations portent sur un fait établi et non discuté, solution que le tribunal rattache à un arrêt de la Première chambre civile du 15 octobre 2025 (pourvoi n° 24-15.281). Autrement dit, l’assuré qui conteste doit discuter précisément les constatations, poste par poste, et produire ses propres pièces, plutôt que de rejeter le rapport en bloc. La démarche ordonnée après Austen s’écrit donc ainsi : déclaration dans le délai contractuel, minimum cinq jours ouvrés ; demande d’expertise contradictoire avec présence de l’assuré ou de son expert ; envoi des devis et factures ; en cas de refus ou de minoration, mise en demeure chiffrée, recours au médiateur de l’assurance, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection ou le tribunal judiciaire selon l’enjeu. Les lecteurs confrontés à un refus d’indemnisation de leur toiture après cette même tempête trouveront le raisonnement détaillé de la contestation dans notre article sur le refus ou la minoration d’indemnisation de toiture après la tempête Austen, et ceux qui relèvent d’une copropriété parisienne les démarches collectives, convocation du syndic, mesures conservatoires et répartition des travaux urgents, dans notre article sur la copropriété parisienne face à la tempête Austen.
B. Quand un arrêté de mise en sécurité frappe l’immeuble : loyer suspendu, hébergement et relogement, avec les réflexes de Paris et d’Île-de-France
Après des rafales qui fragilisent une cheminée, descellent un balcon ou lézardent une façade, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité, procédure qui suspend le droit commun du loyer au profit d’un régime protecteur. Le champ de cette police est défini par l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, qui vise notamment « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers », ainsi que le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation de nature à créer des risques sérieux (Code de la construction et de l’habitation, article L. 511-2, Légifrance). En cas de danger imminent, l’article L. 511-19 permet à l’autorité compétente d’ordonner par arrêté, sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe (Code de la construction et de l’habitation, article L. 511-19, Légifrance). Une toiture arrachée qui menace de s’effondrer sur les occupants ou les passants entre dans ce cadre.
Dès qu’un tel arrêté vise le logement, le loyer obéit à une règle couperet, plus favorable que le droit commun du bail : l’article L. 521-2 du même code prévoit que, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation » cesse d’être dû « à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée », et que les sommes indûment perçues « sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable » (Code de la construction et de l’habitation, article L. 521-2, Légifrance). Le point de départ ne dépend donc ni de la date du sinistre ni de celle du départ effectif, mais du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage : un arrêté notifié le 23 octobre suspend le loyer à compter du 1er novembre, et tout loyer prélevé pour novembre devra être restitué ou déduit. La durée résiduelle du bail est par ailleurs gelée et reprend au premier jour du mois suivant la mainlevée, sans préjudice du dernier alinéa de l’article 1724.
Le relogement incombe en premier lieu au propriétaire. L’article L. 521-1 dispose que « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant » dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 (Code de la construction et de l’habitation, article L. 521-1, Légifrance). Lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins », à défaut de quoi l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 et son coût est mis à sa charge (Code de la construction et de l’habitation, article L. 521-3-1, Légifrance). Si l’interdiction devient définitive, l’obligation se transforme en relogement : présentation d’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant, plus « une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer » destinée à couvrir les frais de réinstallation, toujours à la charge du propriétaire défaillant (Code de la construction et de l’habitation, article L. 521-3-1, Légifrance). Le locataire qui a résilié en application du dernier alinéa de l’article 1724 conserve le bénéfice de ces obligations.
À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un tour très concret. Le signalement écrit part sans attendre vers la mairie d’arrondissement et vers le syndic, avec copie au bailleur, en décrivant les désordres et le danger et en joignant les photographies et le constat : c’est ce signalement qui déclenche la visite des services et, le cas échéant, l’arrêté. Les occupants franciliens relèvent du tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection pour les litiges locatifs, et du juge des référés pour l’urgence, sur le modèle de l’ordonnance parisienne du 27 mars 2025 déjà citée, qui montre qu’un juge parisien n’hésite pas à ordonner la libération des lieux sous quarante-huit heures sous astreinte pour permettre les travaux. L’ADIL de Paris reçoit locataires et bailleurs pour une information juridique sur ces dispositifs, et les ménages sans solution d’hébergement peuvent saisir les services sociaux et le 115 en parallèle des démarches contre le propriétaire, dont l’obligation d’hébergement demeure. Chaque courrier compte : notification de l’arrêté conservée avec sa date, quittances des loyers suspendus réclamées par écrit, factures d’hôtel et de déménagement gardées pour en demander le remboursement, mise en demeure au propriétaire d’assurer l’hébergement décent avant toute saisine du juge.
Conclusion
La tempête Austen ne suspend pas le droit des baux, elle le met à l’épreuve, et chaque situation appelle son fondement exact. Logement détruit en totalité par cas fortuit : le bail est résilié de plein droit et le loyer cesse, sans dédommagement de part ni d’autre, la destruction totale s’appréciant au regard du coût de remise en état comparé à la valeur vénale. Destruction partielle : le locataire choisit seul entre la diminution du loyer et la résiliation, et le bailleur ne peut pas lui imposer la fin du bail pour ce motif. Logement réparable mais travaux urgents : le locataire laisse l’accès, obtient une diminution de plein droit au-delà de vingt et un jours de travaux et peut faire résilier si ce qui est nécessaire à son logement devient inhabitable. Assurances : déclaration dans le délai du contrat, au minimum cinq jours ouvrés, expertise contradictoire, factures acquittées, et contestation poste par poste avec ses propres devis, la charge de la preuve du lien avec le péril reconnu pesant sur l’assuré. Arrêté de mise en sécurité : loyer suspendu dès le premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage, hébergement décent à la charge du propriétaire en cas d’interdiction temporaire, relogement plus trois mois de nouveau loyer en cas d’interdiction définitive. À Paris comme en petite couronne, le constat de commissaire de justice, la lettre recommandée et la saisine rapide du juge des contentieux de la protection ou du juge des référés font la différence entre un sinistre indemnisé et un litige qui s’enlise. Les décisions citées montrent que les juges franciliens tranchent vite quand le dossier est documenté : c’est au sinistré de leur donner, dès cette semaine, les pièces qui permettront de trancher.