Le 20 octobre 2026, 20 Minutes racontait, d’après Actu.fr, un atelier organisé le 15 octobre à la Maison de l’Amitié de Montgeron, en Essonne, par l’association Assurance Prévention. Autour d’une maquette de maison inondée, des habitants ont révisé les gestes qui protègent quand l’eau monte : couper l’électricité et le gaz, rejoindre un étage, préparer un kit de survie avec eau, aliments sans cuisson, trousse de secours, radio à piles, batterie externe et vêtements chauds. Parmi eux, Daniel, riverain de la rue de Concy, qui avait vu 20 centimètres d’eau envahir son logement en 2016. Avec son épouse, il redoute un nouvel épisode et veut s’y préparer. Le phénomène n’a rien d’exceptionnel dans cette commune : sept inondations y ont été recensées depuis 2000. La municipalité met en avant d’importants travaux conduits avec le SyAGE depuis 2021 ainsi que la renaturation du ru de la Navette, des aménagements qui, selon la maire, ont préservé la rue de Concy lors du passage de la tempête Kirk en octobre 2024. Et l’actualité presse : la tempête Austen est annoncée pour le vendredi 23 octobre 2026. La première partie de cet article explique comment préparer son logement et son dossier quand la maison a déjà été inondée, afin d’obtenir l’indemnisation due au titre des catastrophes naturelles. La seconde explique comment acheter ou vendre sans mauvaise surprise dans une commune exposée, grâce à l’état des risques, au dol et à la garantie des vices cachés. Le régime du vice caché en immobilier présenté par le cabinet s’applique directement aux maisons inondées dont le vendeur a tu les sinistres, et le présent article détaille le cas particulier des riverains sinistrés à répétition, entre prévention, assurance et vérifications avant de signer.

I. La maison a déjà été inondée : comment limiter les dégâts et préparer l’indemnisation ?

A. Que faire dans les premières heures et les premiers jours quand l’eau est entrée dans la maison ?

Quand l’alerte arrive, chaque minute compte, et les réflexes enseignés à Montgeron correspondent exactement à ce que les assureurs et les experts attendent ensuite de retrouver dans le dossier. Couper l’électricité et le gaz dès que l’eau menace les installations évite le suraccident et prouve que le sinistré a pris les mesures habituelles pour prévenir les dommages, une exigence que l’on retrouve au cœur même de la garantie catastrophes naturelles. Rejoindre une pièce à l’étage met les personnes en sécurité et permet de garder à portée de main les documents utiles : contrat d’assurance habitation, factures des biens exposés, photographies antérieures du logement. Le kit de survie cité pendant l’atelier, avec l’eau, les aliments sans cuisson, la trousse de secours, la radio à piles, la batterie externe et les vêtements chauds, sert à tenir les premières heures sans dépendre d’un réseau coupé. Les barrières contre les inondations et le clapet anti-refoulement, également recommandés aux participants, limitent l’entrée de l’eau et des refoulements par les canalisations, à condition d’avoir été posés et entretenus avant la crue. Conserver les factures de ces équipements de protection présente un double intérêt : elles attestent d’un comportement de prévention et elles nourrissent, le moment venu, l’évaluation des travaux de remise en état.

Dès que l’eau se retire, la priorité devient la preuve. Photographier et filmer chaque pièce, avec la hauteur atteinte par l’eau sur les murs, les meubles endommagés et les appareils hors d’usage, fige la réalité du sinistre avant tout nettoyage. Dresser une liste pièce par pièce des biens détruits ou endommagés, en y joignant factures d’achat, tickets de caisse, garanties et notices, transforme un dégât impressionniste en chiffrage vérifiable. Ne rien jeter avant le passage de l’expert de l’assureur, ou à défaut conserver des échantillons et des photographies précises, évite toute contestation sur l’origine des désordres. Faire établir par un artisan des devis de remise en état poste par poste donne une base de discussion indépendante de la première proposition de l’assureur. Recueillir les attestations des voisins, les coupures de presse locale et les relevés du niveau de l’eau dans la rue, comme ceux que les riverains de la rue de Concy connaissent par cœur depuis 2016, situe le sinistre individuel dans un événement collectif, ce qui compte pour la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. À Paris et en Île-de-France, les sinistrés gagnent à signaler aussi le sinistre à la mairie : c’est la commune qui demande au préfet la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, et les dossiers de demande s’appuient sur les signalements des habitants.

Le délai de déclaration à l’assureur conditionne la suite. Le Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », selon l’article L. 113-2 du Code des assurances. Concrètement, la déclaration part donc par lettre recommandée, de préférence avec accusé de réception, ou par tout moyen prévu au contrat, dans les cinq jours ouvrés au minimum, le contrat pouvant prévoir un délai plus long mais jamais plus court. Joindre dès ce stade l’inventaire des biens endommagés, les photographies et les premières factures accélère l’ouverture du dossier. Lorsque la commune a demandé la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, le signaler dans le courrier et se tenir informé de la publication de l’arrêté interministériel permet d’articuler la déclaration avec la garantie spécifique. Si l’assureur désigne un expert, préparer sa visite avec le même soin qu’un rendez-vous décisif : dossier classé, pièces originales et copies, accès libre aux zones endommagées, présence du sinistré ou d’une personne mandatée. En cas de désaccord persistant avec l’expert de la compagnie, le sinistré peut mandater son propre expert d’assuré, dont le coût reste à sa charge mais dont l’avis équilibre souvent la discussion, et saisir le tribunal judiciaire en cas de blocage durable.

B. Comment l’assurance habitation indemnise-t-elle une inondation reconnue catastrophe naturelle ?

La garantie contre les effets des catastrophes naturelles ne résulte pas d’une option : elle est attachée aux contrats qui garantissent les dommages d’incendie ou tous autres dommages aux biens situés en France. L’article L. 125-1 du Code des assurances précise que « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », lorsque les mesures habituelles pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. Deux conditions se cumulent donc : un agent naturel d’intensité anormale, comme une crue exceptionnelle de l’Yerres ou des pluies d’une violence inhabituelle, et des dommages matériels directs sur les biens garantis. La même disposition ajoute que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article ». Sans cet arrêté, publié au Journal officiel, la garantie spécifique ne joue pas, et le sinistre relève des garanties ordinaires du contrat, comme le dégât des eaux ou l’événement climatique selon les clauses souscrites. Avec l’arrêté, en revanche, l’assureur doit appliquer le régime légal, qui interdit toute sélection des biens : l’article L. 125-2 du Code des assurances énonce que « La garantie ainsi instituée ne peut excepter aucun des biens mentionnés au contrat ni opérer d’autre abattement que ceux qui seront fixés dans les clauses types prévues à l’article L. 125-3 ». Seule la franchise légale prévue par les clauses types peut donc être déduite, à l’exclusion de toute autre minoration improvisée.

La pratique des tribunaux d’Île-de-France illustre ce mécanisme avec des montants qui parlent aux sinistrés. Le 5 novembre 2025, la cour d’appel de Paris a jugé que l’assureur PACIFICA devait sa garantie aux propriétaires d’une maison de Seine-et-Marne « pour l’inondation reconnue catastrophe naturelle par l’arrêté interministériel du 8 juin 2016 », dans une affaire où des épisodes pluvieux d’intensité anormale avaient fragilisé l’habitation (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 8, 5 novembre 2025, RG 23/14891). La cour a condamné l’assureur à verser « 169 128,73 euros au titre de l’indemnité de remise en état du bien immobilier », outre 12 284,84 euros de frais annexes correspondant au coût de la maîtrise d’oeuvre et de l’assurance dommage-ouvrage, avec actualisation selon l’indice BT01 jusqu’au prononcé de l’arrêt. L’enseignement dépasse le cas particulier : quand l’arrêté couvre l’inondation et que l’expertise judiciaire établit le lien entre l’événement et les désordres, l’assureur qui a refusé sa garantie est condamné à la remise en état complète, maîtrise d’oeuvre comprise. Le même arrêt précise toutefois les frontières : « Il ressort des dispositions légales susvisées et de la police d’assurance que les frais de relogement et de garde-meuble ne sont pas indemnisés au titre de l’assurance des catastrophes naturelles ». Les sinistrés doivent donc vérifier leur contrat pour ces postes, qui peuvent relever d’autres garanties, comme l’assurance multirisque habitation ou une garantie assistance, plutôt que de les attendre de la garantie légale. La complexité de l’appréciation de la cause des désordres, reconnue par la cour comme un motif légitime de ne pas verser l’indemnité avant que la question soit tranchée, explique aussi pourquoi l’expertise, amiable puis judiciaire si nécessaire, occupe une place centrale dans ces dossiers.

Pour les riverains sinistrés à répétition, comme ceux de la rue de Concy, la stratégie gagnante combine trois couches. D’abord, la prévention documentée : batardeaux, clapet anti-refoulement, surélévation des équipements sensibles, entretien des évacuation, dont les factures prouvent que les mesures habituelles ont été prises, ce qui répond par avance à l’exigence de l’article L. 125-1 du Code des assurances. Ensuite, la déclaration méthodique à chaque épisode, même modeste, avec photographies, inventaires et devis, qui crée un historique opposant à l’assureur et nourrit les demandes communales de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Enfin, laction collective locale : signaler systématiquement en mairie, participer aux réunions publiques sur les travaux de protection, comme ceux conduits avec le SyAGE, et suivre les documents de prévention, plan de prévention des risques d’inondation et programme d’actions de prévention des inondations. La défense contre les inondations relève d’ailleurs d’une compétence publique identifiée : l’article L. 211-7 du Code de l’environnement confie notamment aux collectivités la « défense contre les inondations et contre la mer », au titre de la gestion des milieux aquatiques et de la prévention des inondations. Quand les ouvrages de protection existent mais se révèlent insuffisants à répétition, l’historique des signalements et des demandes devient la pièce maîtresse d’un éventuel recours, qui s’apprécie au cas par cas et suppose une faute ou un dysfonctionnement établi, jamais une simple déception face à la crue.

II. Acheter ou vendre une maison exposée aux crues : que vérifier avant de signer ?

A. Que doit contenir l’état des risques et quand doit-il être mis à jour ?

Vendre ou acheter rue de Concy, ou dans toute commune frappée sept fois depuis 2000, impose de regarder le risque en face dès la première visite. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement dispose que les acquéreurs ou locataires de biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques », au moyen d’un état des risques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. Le texte précise la sanction : « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ». L’état des risques n’est donc pas une formalité publicitaire : c’est le document qui engage la suite, jusqu’à l’anéantissement de la vente. Il est remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l’acte authentique, et l’article R. 125-25 du Code de l’environnement exige qu’il soit établi depuis moins de six mois et actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus à jour. Les informations officielles sont consultables par chacun sur le site Géorisques, que l’annonce de vente doit mentionner, ce qui permet à l’acquéreur de vérifier par lui-même, avant de s’engager, si le bien se trouve en zone rouge d’un plan approuvé ou dans le périmètre d’un plan simplement prescrit.

La Cour de cassation a durci l’exigence en 2026, dans un arrêt qui concerne précisément le passage d’un plan prescrit à un plan approuvé entre la promesse et l’acte authentique. Elle juge que « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 février 2026, n° 24-10.524, publié au Bulletin). Dans cette affaire, un état des risques de moins de six mois, mentionnant un plan prescrit, était joint au compromis comme à l’acte authentique ; entre-temps, le plan avait été approuvé par arrêté préfectoral du 28 février 2012, sans que l’acte authentique en fasse état. La cour d’appel avait estimé les acquéreurs suffisamment informés, puisque l’approbation ne faisait que reprendre la prescription. Censure : dès lors que le plan avait été approuvé et que l’état joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté d’approbation, les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation, et la cour d’appel avait violé les textes. L’arrêt est cassé et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes. Pour un acheteur en Île-de-France, la leçon est directe : entre la promesse et l’acte, il faut exiger un état des risques actualisé, mentionnant l’arrêté préfectoral en vigueur, et vérifier que le notaire l’annexe à l’acte authentique avec la bonne référence.

Sept ans plus tôt, la même chambre avait déjà prononcé la résolution d’une vente pour un défaut équivalent, en retenant que la consultation du recueil des actes administratifs de la préfecture était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, quand le site internet de la préfecture n’avait qu’une valeur informative, et qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le plan dans l’acte authentique, « il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 septembre 2019, n° 18-16.700, rejet). Le terrain de camping litigieux se trouvait en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs, sans que le diagnostic annexé à la vente en fasse état. Deux constantes se dégagent de ces deux arrêts : l’information due à l’acquéreur s’apprécie à la date de l’acte authentique, avec l’arrêté en vigueur à ce moment-là, et l’état des risques doit le refléter fidèlement, sous peine de résolution ou de diminution du prix. En pratique parisienne et francilienne, cela signifie trois vérifications avant de signer : consulter la fiche Géorisques du bien, comparer l’état des risques remis lors de la première visite avec celui annexé à la promesse puis à l’acte, et exiger par écrit la mise à jour dès qu’un arrêté nouveau est publié entre les deux signatures. Le refus ou l’oubli du vendeur ouvre l’action en résolution ou en diminution du prix, qui se plaide devant le tribunal judiciaire, avec l’assignation, l’état des risques litigieux, les arrêtés préfectoraux et la preuve de la date des signatures.

B. Le vendeur a caché une inondation antérieure : comment faire annuler la vente ou être indemnisé ?

L’état des risques ne dit pas tout : il décrit l’exposition théorique du bien, pas son histoire réelle. Quand le vendeur sait que la maison a déjà pris l’eau et se tait, le terrain change : ce n’est plus seulement l’information réglementaire qui est en jeu, mais la loyauté du consentement. L’article 1137 du Code civil dispose que « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». Le silence gardé sur une inondation passée, avec ses dégâts et ses réparations, entre typiquement dans cette définition dès lors que l’acheteur, informé, n’aurait pas acheté ou pas à ce prix. Le devoir d’information précontractuelle conforte cette analyse : l’article 1112-1 du Code civil impose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant », et précise qu’« Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». La charge de la preuve se partage : à l’acquéreur de prouver que l’information lui était due, au vendeur de prouver qu’il l’a fournie, sans possibilité de limiter ou d’exclure ce devoir par une clause. À titre subsidiaire, le risque d’inondation connu du vendeur peut aussi s’analyser comme un vice caché : l’article 1641 du Code civil tient le vendeur à garantie « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », et l’article 1648 du Code civil exige que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Le vendeur qui connaissait le vice ne peut pas se retrancher derrière une clause limitative de garantie.

La cour d’appel de Versailles vient d’en faire une démonstration complète, dans un dossier francilien qui ressemble trait pour trait à la situation des riverains sinistrés à répétition. Un appartement en rez-de-jardin dans les Yvelines avait été vendu 186 000 euros par acte authentique d’octobre 2017 ; en juin 2018, de fortes intempéries avaient inondé la résidence. L’acquéreur assignait en annulation, en soutenant que le vendeur lui avait caché l’inondation des 31 mai et 1er juin 2016. Le tribunal de Versailles retenait la réticence dolosive, au motif que le vendeur n’avait pas informé son cocontractant « de l’inondation des 31 mai et 1er juin 2016, d’une grande ampleur, qui, d’après les pièces produites, a causé d’importants dégâts », alors qu’« Une telle information était pourtant déterminante du consentement », et que la simple mention de la commune en zone inondable ne palliait pas le défaut de cette information essentielle (tribunal judiciaire de Versailles, 10 janvier 2023). Le 21 mai 2026, la cour d’appel a confirmé l’annulation de la vente pour réticence dolosive (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-3, 21 mai 2026, RG 23/00735, arrêt disponible sur le site de la Cour de cassation). La cour a maintenu la restitution du prix de 186 000 euros et des frais bancaires, portés en appel à 30 327,50 euros au titre des frais de crédit, outre les charges de copropriété et la taxe foncière acquittées par l’acquéreur, tout en mettant à sa charge une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois jusqu’à la libération des lieux. Trois leçons en ressortent pour qui achète en zone exposée. Premièrement, interroger le vendeur par écrit, avant la promesse, sur les sinistres antérieurs, les déclarations à l’assureur et les travaux de remise en état, et conserver ses réponses : le mensonge ou le silence établi fait basculer le dossier vers le dol. Deuxièmement, recouper ses dires avec les voisins, le syndic et la mairie, et réclamer les factures des réparations passées : dans l’affaire des Yvelines, les travaux de réfection réalisés après 2016 ont étayé la preuve que le vendeur savait. Troisièmement, agir vite après la découverte, en faisant constater les désordres par huissier et en assignant devant le tribunal judiciaire, sur le fondement principal du dol et, subsidiairement, des vices cachés dans le délai de deux ans de la découverte.

Pour les vendeurs, le message est symétrique et tout aussi ferme : taire une inondation pour vendre plus vite expose à l’anéantissement de la vente des années plus tard, avec restitution du prix, des frais de crédit, des charges et de la taxe, alors que le bien, lui, a continué à se dégrader. Mieux vaut déclarer spontanément les sinistres dans l’avant-contrat, joindre l’arrêté de catastrophe naturelle et l’état des risques à jour, et laisser l’acquéreur négocier le prix en connaissance de cause. La renaturation du ru de la Navette et les travaux conduits avec le SyAGE, mis en avant à Montgeron, illustrent d’ailleurs qu’une commune qui investit dans la protection peut faire valoir des arguments rassurants et documentés, plutôt qu’un silence qui, découvert, ruine la transaction. À Paris et en Île-de-France, où les prix rendent chaque contentieux particulièrement coûteux, cette transparence protège les deux parties : l’acquéreur qui sait peut assurer, protéger et négocier ; le vendeur qui dit échappe au dol et cantonne le débat au prix.

Ce que dit le droit, en trois phrases

Quand une maison est inondée, la garantie catastrophes naturelles joue si un arrêté interministériel reconnaît l’événement, puisque l’article L. 125-1 du Code des assurances réserve cette garantie aux dommages matériels directs causés par l’intensité anormale d’un agent naturel. Quand un bien est vendu en zone couverte par un plan de prévention des risques prescrit puis approuvé entre la promesse et l’acte, l’état des risques doit être mis à jour à l’acte authentique, comme l’a jugé la Cour de cassation le 19 février 2026 (n° 24-10.524), sous peine de résolution ou de diminution du prix. Quand le vendeur tait une inondation antérieure déterminante, la vente peut être annulée pour réticence dolosive, comme l’a confirmé la cour d’appel de Versailles le 21 mai 2026 (RG 23/00735) en restituant à l’acquéreur le prix de 186 000 euros et ses frais.

Conclusion

Daniel et son épouse, rue de Concy, incarnent une situation que le droit traite avec des outils précis : ils ont subi 20 centimètres d’eau en 2016 dans une commune frappée sept fois depuis 2000, ils se préparent avec un kit et des protections, et ils attendent la tempête Austen de pied ferme. La première sécurité tient aux gestes et aux preuves : couper les énergies, photographier, inventorier, déclarer à l’assureur dans le délai du contrat sans descendre sous cinq jours ouvrés, signaler en mairie pour nourrir la demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, puis suivre l’expertise jusqu’à la remise en état intégrale quand l’arrêté couvre l’événement. La seconde tient à l’information avant de signer : état des risques de moins de six mois remis dès la première visite, mis à jour à l’acte authentique avec l’arrêté en vigueur, questions écrites au vendeur sur les sinistres passés et recoupement auprès des voisins, du syndic et de la mairie. Quand l’information manque, les sanctions suivent : résolution ou diminution du prix pour un état des risques incomplet, annulation pour dol quand une inondation a été tue, garantie des vices cachés dans les deux ans de la découverte. La jurisprudence récente d’Île-de-France, de Paris comme de Versailles, montre que ces actions aboutissent et chiffrent : remise en état à 169 128,73 euros dans un dossier, restitution d’un prix de 186 000 euros et des frais dans l’autre. Reste le cap collectif : travaux avec le SyAGE, renaturation du ru de la Navette, entretien des ouvrages, qui ont préservé la rue de Concy lors de la tempête Kirk et que chaque nouvel épisode mettra à l’épreuve, Austen comprise.