Vous venez de recevoir l’arrêté du préfet de région : votre demande d’autorisation d’exploiter est refusée, et un concurrent obtient les terres que vous convoitez. Ou, plus brutal encore, une lettre recommandée de l’administration vous met en demeure de régulariser votre situation dans un délai d’un mois, parce que vous exploiteriez sans autorisation. Dans les deux cas, ce n’est pas seulement votre projet d’agrandissement qui vacille : c’est votre bail rural lui-même qui peut être annulé par le tribunal paritaire, à la demande du préfet, de votre bailleur ou de la SAFER, et chaque hectare exploité sans droit peut vous coûter chaque année plusieurs centaines d’euros d’amende administrative.

La question se pose dans des configurations très concrètes. Un associé entre dans votre société et l’exploitation dépasse soudain le seuil du schéma directeur régional : qui doit déposer la demande, la société ou le nouvel associé ? Votre bailleur découvre que vous n’avez jamais obtenu l’autorisation et saisit le tribunal en nullité du bail : à partir de quand court le délai pour agir, et la mise en demeure est-elle un préalable obligatoire ? Un candidat mieux classé au regard des priorités régionales vous devance : pouvez-vous encore faire annuler son autorisation et obtenir la vôtre ? Enfin, lorsque l’exploitant sans droit est mis en demeure de partir, un voisin peut-il demander au tribunal paritaire de lui attribuer les terres alors même qu’un bail écrit court toujours au profit d’un autre preneur ?

Les réponses tiennent en deux temps. D’abord, la validité de votre bail est subordonnée à l’autorisation chaque fois que l’opération entre dans le champ du contrôle des structures, et la nullité obéit à une mécanique procédurale stricte : mise en demeure préalable, délai imparti expiré, prescription de cinq ans dont le point de départ ne se situe pas à la date du bail. Ensuite, le refus d’autorisation se conteste devant le juge administratif selon les rangs de priorité du schéma directeur, tandis que le sort du bail et l’attribution des terres libérées se jouent devant le juge judiciaire, avec une règle d’or rappelée par une cour d’appel en janvier 2026 : un même bien ne peut pas être loué deux fois en même temps. Cet article décrit ces règles, les décisions récentes lues dans leur texte intégral — Cour de cassation du 26 octobre 2023 et du 12 avril 2018, cours d’appel de Nantes, Rennes et Douai, cour administrative d’appel de Nantes du 12 juillet 2024 — et la conduite à tenir, que vous soyez preneur menacé, bailleur qui veut reprendre la main, ou candidat à des terres convoitées.

I. Votre bail rural ne vaut que si votre exploitation est en règle avec le contrôle des structures

A. Savoir qui doit déposer la demande d’autorisation, et à quel moment

Le point de départ est l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur dans sa version issue de la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014. Sont soumises à autorisation préalable « Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles ». Ce seuil varie selon les régions et les productions : votre première vérification consiste donc à comparer la surface totale envisagée, après opération, au seuil applicable dans votre région à la date du projet. Le même texte soumet à autorisation, quelle que soit la superficie, les opérations qui suppriment une exploitation au-delà du seuil ou la ramènent en deçà, celles qui privent une exploitation d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement, celles dont l’un des exploitants ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ou dont l’exploitation ne comporte aucun membre ayant la qualité d’exploitant, ainsi que les agrandissements lointains du siège lorsque le schéma régional le prévoit et les créations ou extensions d’ateliers hors-sol au-delà du seuil régional.

L’erreur la plus fréquente concerne les sociétés. Lorsqu’une personne déjà exploitante entre au capital d’une société agricole et participe effectivement aux travaux, c’est elle qui réalise un agrandissement de sa propre exploitation, et c’est elle qui doit déposer la demande, pas la société. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a tranché le 26 octobre 2023 : « la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-24.231). Dans cette affaire, un exploitant déjà à la tête de plus de 350 hectares au sein d’une autre société était devenu associé exploitant d’une SCEA prenant à bail une trentaine d’hectares supplémentaires ; la cour d’appel avait prononcé la nullité du bail au motif que la société n’avait pas sollicité d’autorisation, et la Cour de cassation a cassé cette décision, en visant deux arrêts du Conseil d’État du 2 juillet 2021 et du 30 novembre 2021 selon lesquels le rachat de parts par une personne qui participe effectivement aux travaux constitue un agrandissement soumis à autorisation lorsque la surface totale envisagée dépasse le seuil. Concrètement, si vous entrez dans une société en apportant votre travail, faites examiner votre situation personnelle au regard du seuil avant de signer, et déposez la demande à votre nom : l’autorisation obtenue par la société seule ne vous couvrira pas.

Autre obligation souvent négligée, celle d’information du bailleur. L’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. » Cette déclaration n’est pas une formalité : elle permet au bailleur de savoir si vous relevez d’une autorisation, et son absence fragilise votre position lorsque, des années plus tard, il découvre l’irrégularité et saisit le tribunal. Indiquez donc dans le bail lui-même la consistance exacte de votre exploitation à la date de signature, et actualisez cette information par écrit à chaque opération qui modifie la surface mise en valeur.

B. Mise en demeure, sanction pécuniaire et nullité du bail devant le tribunal paritaire

Lorsque l’administration constate qu’un fonds est exploité en méconnaissance du contrôle des structures, elle ne saisit pas directement le juge : elle doit d’abord mettre l’exploitant en mesure de régulariser. L’article L. 331-7 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois ». Cette mise en demeure lui prescrit « soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si une décision de refus d’autorisation est intervenue, de cesser l’exploitation des terres concernées ». Si l’exploitant, tenu de demander une autorisation, ne dépose pas sa demande dans le délai fixé, l’administration lui notifie une seconde mise en demeure, cette fois de cesser d’exploiter, dans un délai de même durée, après l’avoir mis à même de présenter ses observations écrites ou orales.

Passer outre coûte cher. Le même article L. 331-7 du code rural et de la pêche maritime dispose que, si l’exploitation irrégulière se poursuit après l’expiration du délai imparti pour cesser, l’administration « peut prononcer à l’encontre de l’intéressé une sanction pécuniaire d’un montant compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare », calculée sur la surface de polyculture-élevage exploitée illégalement ou son équivalent, et que « Cette mesure pourra être reconduite chaque année s’il est constaté que l’intéressé poursuit l’exploitation en cause ». Pour une quarantaine d’hectares, l’addition annuelle se chiffre donc en dizaines de milliers d’euros. La pratique administrative confirme l’échelle : une cour administrative d’appel a eu à connaître d’une amende de 15 390 euros, calculée à raison de 600 euros par hectare, infligée à une exploitation pour mise en valeur sans autorisation (CAA Nantes, 12 mars 2021, n° 19NT02331), et une autre affaire évoque une sanction de 61 934,40 euros contestée devant le tribunal administratif de Nancy (CAA Nancy, 22 déc. 2020, n° 19NC00071). Dès réception d’une mise en demeure, faites donc dater précisément sa notification, calculez l’échéance du délai imparti et ne laissez jamais expirer ce délai sans avoir soit déposé une demande complète, soit contesté l’acte : l’inertie transforme une irrégularité régularisable en sanction reconductible.

Le volet civil est tout aussi redoutable. L’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 , la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. » Et il ajoute : « Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. » Trois demandeurs seulement peuvent agir — le préfet, le bailleur, la SAFER préemptrice — et seul le tribunal paritaire peut prononcer la nullité : ni le préfet par arrêté, ni le bailleur par simple lettre ne peuvent constater eux-mêmes la fin du bail.

Deux verrous procéduraux protègent toutefois le preneur, et la Cour de cassation les a précisés dans son arrêt du 26 octobre 2023 déjà cité. Premier verrou : l’action en nullité suppose dans tous les cas une mise en demeure préalable dont le délai a expiré. La Cour rappelle qu’elle « juge, en application de ces deux derniers textes, que l’exercice de l’action en nullité du bail rural, ouverte par l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, suppose, dans tous les cas, que le locataire contrevenant au contrôle des structures ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-24.231). Si vous êtes assigné en nullité alors qu’aucune mise en demeure ne vous a été notifiée, ou alors que le délai qu’elle impartissait courait encore, soulevez ce moyen avant toute défense au fond : l’action est prématurée.

Second verrou : la prescription. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Appliquant ce texte à l’action en nullité du bail pour défaut d’autorisation, la Cour de cassation juge, dans ce même arrêt du 26 octobre 2023, qu’« Il en résulte que l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 précité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-24.231). Le point de départ ne se situe donc pas à la date de conclusion du bail, comme le soutenait le preneur dans cette affaire, mais à la connaissance de l’expiration du délai de mise en demeure — à tel point que, dans cette espèce, une action engagée le 2 avril 2019, soit avant même la mise en demeure du 17 décembre 2019, a été jugée non prescrite. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : conservez la preuve de la date à laquelle vous avez eu connaissance de l’irrégularité et de l’expiration du délai, car c’est elle qui fait courir vos cinq ans ; pour le preneur, vérifiez ces dates avant de conclure à l’irrecevabilité, et ne confondez pas la date du bail avec le point de départ du délai.

II. Contester le refus, défendre votre bail et obtenir les terres

A. Faire annuler le refus d’autorisation et défendre votre rang de priorité

L’autorisation d’exploiter n’est pas une faveur discrétionnaire : l’article L. 331-3 du code rural et de la pêche maritime impose à l’administration d’assurer la publicité des demandes dont elle est saisie, de vérifier si les conditions de l’opération permettent de délivrer l’autorisation « compte tenu des motifs de refus » prévus par la loi, et de se prononcer « par une décision motivée ». Tout refus doit donc exposer les motifs de fait et de droit qui le fondent, au regard des critères légaux et du schéma directeur régional. Un refus stéréotypé, qui ne dit pas en quoi votre opération compromet les objectifs du schéma ou qui vise un motif étranger à la loi, est contestable devant le tribunal administratif.

Les motifs de refus figurent à l’article L. 331-3-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur à la date de rédaction du présent article. L’autorisation peut être refusée « Lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des structures agricoles », lorsque l’opération compromet la viabilité de l’exploitation du preneur en place, lorsqu’elle conduit à un agrandissement ou à une concentration excessifs au regard des critères du schéma, sauf absence d’autre candidat ou de preneur en place, ou encore, en cas de mise à disposition à une société, lorsqu’elle réduit l’emploi sur les exploitations concernées. Votre recours doit donc s’articuler avec le classement du schéma directeur de votre région : identifiez précisément le rang de priorité de votre opération — installation, confortation, agrandissement — et celui de chaque concurrent, et vérifiez que l’administration a appliqué le bon ordre sans ajouter de critère que le schéma ne prévoit pas.

La concurrence entre candidats ne se résume pourtant pas à une lecture mécanique des rangs. La cour administrative d’appel de Nantes l’a montré le 12 juillet 2024 dans un litige breton où un candidat évincé demandait l’annulation de l’autorisation accordée à un GAEC concurrent, pourtant classé à un rang inférieur : après une cassation du Conseil d’État du 12 décembre 2023 qui avait renvoyé l’affaire, la cour a jugé que des circonstances particulières, en rapport avec les objectifs du schéma directeur régional — en l’espèce l’installation effective, depuis le 1er mars 2018, de deux jeunes agriculteurs, répondant aux objectifs de favoriser l’installation et de maintenir le plus grand nombre d’actifs agricoles — avaient justifié la délivrance au GAEC d’une autorisation concurrente malgré son rang inférieur, et elle a rejeté la requête du candidat prioritaire (CAA Nantes, 12 juil. 2024, n° 23NT03674). Retenez-en deux enseignements pratiques. Si vous êtes le candidat prioritaire, ne vous contentez pas d’invoquer votre rang : démontrez aussi que votre projet sert mieux les objectifs du schéma que celui du concurrent, car le juge contrôle l’existence de circonstances particulières. Si vous êtes le candidat de rang inférieur, constituez dès le dépôt de votre demande le dossier qui établit votre apport aux objectifs régionaux — installation de jeunes, maintien d’actifs, viabilité — car c’est sur ces éléments documentés que l’administration puis le juge feront reposer une éventuelle double autorisation.

Sur la procédure, une affaire jugée par la cour d’appel de Douai en janvier 2026 rappelle un réflexe essentiel : la mise en demeure de cesser d’exploiter notifiée à une EARL mentionnait expressément un délai de deux mois pour exercer un recours contentieux devant la juridiction administrative, et, faute de recours dans ce délai, la mise en demeure est devenue définitive le 5 décembre 2021 (CA Douai, 15 janv. 2026, n° 24/00362). Lisez donc chaque acte administratif jusqu’à ses mentions de recours, notez l’échéance sur votre calendrier dès notification, et saisissez le tribunal administratif avant son expiration : une fois l’acte devenu définitif, vous ne pourrez plus discuter devant le juge judiciaire de la régularité de l’exploitation qu’il interdit, et c’est sur cette interdiction devenue intangible que s’appuieront les demandes de nullité du bail ou d’attribution des terres à un tiers.

B. Le bail menacé : résiliation, nullité et droit du concurrent sur les terres

Le défaut d’autorisation ne fait pas seulement peser la nullité du bail : il irrigue tout le contentieux de l’exécution fautive. La Cour de cassation a jugé le 12 avril 2018 que le juge saisi d’un litige sur le renouvellement doit vérifier d’office la régularité de l’exploitation au regard du contrôle des structures : saisie d’un congé pour reprise contesté, la cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur au motif que le congé ne visait pas le défaut d’autorisation, et la Cour a cassé pour défaut de base légale, jugeant « qu’il lui incombait de rechercher, au besoin d’office, si la société était en règle avec le contrôle des structures » (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-11.486). Autrement dit, même si votre bailleur n’invoque pas l’autorisation dans son congé, le juge peut s’en saisir lui-même : ne comptez jamais sur le silence de l’adversaire pour faire passer une exploitation irrégulière.

La cour d’appel de Rennes a tiré les conséquences concrètes de cette imbrication le 6 mars 2025. Un preneur, salarié agricole par ailleurs, avait cessé toute exploitation personnelle : percevant les aides et payant le fermage, il laissait un tiers cultiver les terres, vendre les récoltes à son nom à la coopérative et accomplir les démarches administratives, alors que la demande d’autorisation de ce tiers avait été refusée par arrêté du 31 mars 2016. La cour a analysé cet arrangement comme une mise à disposition prohibée : l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que « toute sous-location est interdite », et le montage, qui réservait au tiers l’exploitation effective contre une rémunération indexée sur les récoltes, excédait le simple contrat d’entreprise de travaux agricoles. Ajoutant à ce premier grief le détournement du hangar loué — stocké de caravanes en hivernage au lieu du matériel d’exploitation — la cour a prononcé la résiliation du bail écrit et du bail verbal, ordonné la libération des lieux avant le 31 juillet 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, avec concours de la force publique (CA Rennes, 6 mars 2025, n° 24/02517). Le cadre légal appliqué mérite d’être connu par cœur : l’article 1766 du code civil, applicable au fermage par l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, permet la résiliation « s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur », tandis que l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime limite les cas de résiliation judiciaire aux défauts de paiement après mise en demeure, aux « agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » et aux contraventions aux clauses d’exploitation, auxquels s’ajoutent les contraventions à l’interdiction de cession et de sous-location. Si vous êtes preneur, conservez donc la preuve de votre exploitation personnelle — comptabilité, factures d’approvisionnements commandés par vous, attestations de travaux réalisés par vous — et ne laissez jamais un tiers s’installer durablement sur les terres sans autorisation d’exploiter à son nom et sans l’accord écrit du bailleur. Si vous êtes bailleur, documentez l’abandon de culture par constats et témoignages précis, car le juge exige des preuves datées et circonstanciées, comme l’a montré le rejet, dans cette même affaire, du grief tiré de l’irrigation faute de préjudice établi.

Reste la situation du candidat qui convoite des terres exploitées sans droit et demande au tribunal paritaire de les lui attribuer. L’article L. 331-10 du code rural et de la pêche maritime ouvre cette voie : « Si, à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle la mise en demeure de cesser l’exploitation est devenue définitive, un nouveau titulaire du droit d’exploiter n’a pas été retenu, toute personne intéressée par la mise en valeur du fonds peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux que lui soit accordé le droit d’exploiter ledit fonds », le tribunal statuant entre plusieurs candidats selon l’intérêt de chaque opération au regard des priorités du schéma directeur régional, puis fixant les conditions de jouissance et le fermage comme pour un bail. La cour d’appel de Douai a précisé le 15 janvier 2026 les conditions et les limites de ce mécanisme. Les conditions étaient réunies : mise en demeure de cesser d’exploiter notifiée le 4 octobre 2021, devenue définitive le 5 décembre 2021 à l’issue du délai de recours, année culturale 2021-2022 expirée sans désignation d’un nouveau titulaire, et candidat lui-même dispensé d’autorisation au regard de la surface de son exploitation. Pourtant, la cour a débouté le demandeur, pour un motif qui doit alerter tout candidat : le bail rural conclu au profit des preneurs en titre — des époux qui continuaient de payer chaque année leur fermage, avec un bail renouvelé jusqu’en 2030 — produisait toujours ses effets, la mise en demeure n’avait été adressée qu’à la société exploitante, personne morale distincte des preneurs, lesquels n’avaient pas été appelés à la cause, et « un même bien ne peut être loué deux fois simultanément » (CA Douai, 15 janv. 2026, n° 24/00362). La demande a été déclarée recevable — la saisine intervenue avant la fin de l’année culturale n’emportait pas d’irrecevabilité dès lors qu’à la date de l’audience aucun nouveau titulaire n’avait été désigné — mais rejetée au fond, faute de terres libres de preneur.

La leçon opérationnelle est claire. Si vous convoitez des terres en situation irrégulière, vérifiez d’abord qui est preneur en titre et si son bail est toujours en cours : tant qu’il produit ses effets, le tribunal ne peut pas vous attribuer les terres, même si l’exploitant de fait est interdit d’exploiter. Appelez les preneurs en titre à la cause, et sollicitez, de façon concomitante, la résiliation ou la nullité de leur bail — en visant précisément le destinataire de la mise en demeure, car une mise en demeure adressée à la seule société ne vaut pas à l’égard des associés preneurs. Si vous êtes preneur menacé par une telle demande, produisez vos quittances de fermage et l’historique de vos renouvellements : le paiement régulier et l’absence de procédure de résiliation ou de nullité engagée contre vous établissent que le bail poursuit ses effets, comme dans l’affaire jugée à Douai où les échéances réglées jusqu’en décembre 2024 ont emporté la conviction de la cour. Et si vous êtes bailleur dans cette configuration, sachez que l’inertie se retourne contre vous : la cour a laissé à chaque partie la charge de ses dépens en relevant « l’inertie des bailleurs dans leur choix de laisser perdurer un bail au profit de preneurs qu’ils considèrent comme fautifs » (CA Douai, 15 janv. 2026, n° 24/00362). Pour une vision d’ensemble du contentieux récent des baux ruraux, notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace ces solutions dans leur contexte.

Conclusion

L’autorisation d’exploiter n’est pas un papier administratif parmi d’autres : elle conditionne la validité de votre bail, expose chaque hectare indûment exploité à une sanction annuelle, et ouvre à votre bailleur, au préfet ou à la SAFER une action en nullité devant le tribunal paritaire. La jurisprudence récente a fixé les points d’appui : la demande doit être déposée par le nouvel associé qui s’agrandit, pas par la société ; la nullité suppose toujours une mise en demeure préalable dont le délai a expiré ; la prescription de cinq ans court à compter de la connaissance de l’expiration de ce délai, et non de la signature du bail ; le refus se conteste au regard des rangs et des objectifs du schéma directeur, où des circonstances particulières peuvent justifier une double autorisation ; et les terres ne peuvent être attribuées à un tiers tant qu’un bail en cours les occupe. Devant un refus, une mise en demeure ou une assignation, commencez par dater chaque acte, identifier son destinataire exact et calculer chaque échéance à partir de l’écrit lui-même, puis faites vérifier votre rang de priorité, la régularité de votre exploitation personnelle et la situation locative des parcelles. C’est sur ces pièces datées — demande d’autorisation, mise en demeure, quittances de fermage, bail et ses renouvellements — que se gagne ou se perd, devant le juge administratif comme devant le tribunal paritaire, le droit de rester sur vos terres.