Un studio parisien chauffé à l’électrique, classé F au diagnostic de performance énergétique en 2024, que son propriétaire ne peut plus relouer depuis le 1er janvier 2025 : des milliers de bailleurs parisiens connaissent cette situation. Le 19 août 2026, un arrêté a modifié le facteur de conversion de l’électricité pour le diagnostic de performance énergétique, et ce texte entre en vigueur le 1er janvier 2027. Concrètement, le coefficient appliqué à l’électricité passe de 1,9 à 1,7, ce qui relève mécaniquement la note des logements dits tout électrique et fait sortir une partie d’entre eux des classes F et G. L’arrêté institue en outre une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable via l’observatoire de l’ADEME, qui permet de faire constater la nouvelle classe sans refaire l’intégralité du diagnostic. Pour un bailleur, l’enjeu est direct : un logement qui bascule de G vers F, ou de F vers E, redevient louable au regard du critère de décence énergétique. Pour un vendeur ou un acquéreur, l’enjeu est tout aussi concret : la classe affichée détermine le prix, la négociabilité du bien et les recours en cas de diagnostic erroné. Cet article expose le nouveau calcul, la portée exacte de l’attestation, puis les démarches utiles à Paris et en Île-de-France pour relouer, vendre ou contester, avec les textes et la jurisprudence qui fondent chaque étape.

I. DPE 2027 : le nouveau calcul qui relève les logements chauffés à l’électricité

A. DPE logement électrique : le coefficient passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027

Le diagnostic de performance énergétique repose sur une conversion : l’énergie finale consommée dans le logement est traduite en énergie primaire au moyen d’un facteur propre à chaque énergie. Pour l’électricité, ce facteur était fixé à 1,9. L’arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité, publié au Journal officiel, fait passer ce facteur de 1,9 à 1,7 pour les diagnostics de performance énergétique et les audits énergétiques, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2027. Techniquement, la modification est opérée à l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique, où la valeur 1,9 est remplacée par la valeur 1,7.

Pour comprendre l’effet pratique, il faut rappeler ce que contient le diagnostic. Aux termes de l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). Le classement se lit en énergie primaire : « Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites » (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). C’est précisément cette expression en énergie primaire qui rend le facteur de conversion décisif pour la classe. Le même article ajoute que le diagnostic « comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation », qu’« Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic », et que « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire ».

La baisse du coefficient profite aux logements dont la consommation est majoritairement électrique : chauffage par convecteurs ou panneaux rayonnants, ballon d’eau chaude électrique, plaques de cuisson électriques. À caractéristiques strictement identiques, la quantité d’énergie primaire calculée diminue, et l’étiquette remonte. Les logements situés juste sous un seuil de classe sont les premiers concernés : un appartement classé G de peu, chauffé à l’électricité, peut basculer en F ; un F limite peut passer en E. À l’inverse, les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient d’aucun relèvement mécanique, puisque seul le facteur de l’électricité est modifié. Les logements mixtes, par exemple un appartement chauffé au gaz avec un ballon d’eau chaude électrique, profitent d’un effet partiel, proportionnel à la part électrique de leur consommation. Le gain n’est donc ni général ni uniforme : il dépend de la composition exacte des usages, telle qu’elle figure dans les données d’entrée du diagnostic en cours de validité. C’est pourquoi la première vérification utile consiste à relire son diagnostic existant, à identifier la part des consommations électriques et à situer l’écart entre la note obtenue et le seuil de la classe supérieure, avant de décider de demander l’attestation ou de faire établir un nouveau diagnostic.

La mesure s’inscrit dans un mouvement déjà engagé : le facteur avait déjà été abaissé par le passé, et l’objectif affiché est d’accélérer la sortie des énergies fossiles en cessant de pénaliser l’électricité dans le calcul. La presse spécialisée relève que plusieurs centaines de milliers de logements pourraient ainsi quitter le statut de passoire thermique, et la presse spécialisée du 5 octobre 2026 présente la réforme comme un correctif attendu par les propriétaires de logements tout électrique. Ces estimations restent des projections : seul le calcul appliqué à chaque logement, sur ses propres données, détermine la nouvelle classe. Aucun bailleur ne doit annoncer une nouvelle étiquette à un candidat locataire ou à un acquéreur sans avoir obtenu soit l’attestation officielle, soit un nouveau diagnostic.

B. Attestation de nouvelle étiquette DPE : ce que délivre l’ADEME et ce qu’elle ne change pas

Refaire un diagnostic complet coûte du temps et de l’argent, et l’arrêté du 19 août 2026 ouvre une voie plus simple pour les diagnostics en cours de validité. Pour les diagnostics en cours de validité, l’arrêté ouvre la possibilité d’obtenir un document qui constate la nouvelle étiquette résultant du changement de facteur. La portée de ce document est strictement encadrée : L’attestation substitue une nouvelle étiquette à l’étiquette initiale, en tirant les seules conséquences du changement de facteur, sans remettre en cause les travaux ni les données d’entrée du diagnostic d’origine.

Plusieurs conséquences découlent de cette rédaction. D’abord, l’attestation ne corrige aucune erreur du diagnostic d’origine : si les surfaces, les isolants, les menuiseries ou les systèmes ont été mal relevés, l’erreur est reconduite sous la nouvelle étiquette. Ensuite, l’attestation ne prolonge pas la vie du diagnostic : L’attestation expire en même temps que le diagnostic dont elle est issue. Un diagnostic qui expire en mars 2027, même assorti d’une attestation obtenue en janvier, cesse de produire ses effets en mars. Enfin, l’attestation reste facultative : Sans attestation, le diagnostic initial reste valable jusqu’à sa date normale d’expiration. Le bailleur ou le vendeur dont le diagnostic affiche déjà une classe satisfaisante n’a aucune démarche à accomplir.

Sur le plan pratique, Le document est produit sous forme dématérialisée par l’ADEME, sur le site de son observatoire du diagnostic et de l’audit, et peut être téléchargé par toute personne. Chacun peut donc vérifier l’étiquette revendiquée : le candidat locataire comme l’acquéreur peut contrôler que l’attestation correspond bien au diagnostic d’origine et que celui-ci est toujours en cours de validité. Il convient également de noter le cas des diagnostics ayant déjà fait l’objet d’une attestation lors d’une précédente évolution du calcul : Les diagnostics déjà mis à jour lors d’une précédente évolution du calcul conservent leur validité, avec l’étiquette issue de cette mise à jour, jusqu’à leur date d’expiration. Les étiquettes ne se cumulent pas de façon artisanale : chaque attestation tire les conséquences du seul changement de facteur qu’elle applique, sur les données d’entrée du diagnostic initial.

Quand demander l’attestation, et quand préférer un nouveau diagnostic ? L’attestation suffit lorsque le diagnostic d’origine est fiable, récent et que ses données d’entrée restent exactes : le logement n’a subi ni travaux ni dégradation depuis. Un nouveau diagnostic s’impose en revanche dans trois situations. Premièrement, lorsque des travaux d’isolation, de changement de menuiseries ou de remplacement du système de chauffage ont été réalisés depuis : eux seuls sont de nature à améliorer réellement la performance, et l’attestation ne les prendrait pas en compte. Deuxièmement, lorsque le diagnostic d’origine est suspect : méthode ancienne, relevés expéditifs, classe incohérente avec les factures d’énergie. Troisièmement, lorsque le diagnostic approche de sa fin de validité : payer un diagnostiqueur pour un document intégralement nouveau devient plus rationnel que de solliciter une attestation appelée à périmer quelques mois plus tard. Dans tous les cas, le document qui fonde la mise en location ou la mise en vente doit être celui dont la date et la classe sont opposables au jour de la signature.

II. Bailleur ou vendeur : les démarches utiles avant et après le 1er janvier 2027

A. Relouer à Paris et en Île-de-France : décence énergétique, DPE remis au locataire et copropriété

À Paris comme dans toute l’Île-de-France, un bailleur ne peut proposer à la location qu’un logement décent, et la décence comporte désormais un critère énergétique chiffré. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6). Le calendrier d’application, fixé par le même article, s’énonce ainsi : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. »

La combinaison de ce calendrier avec le nouveau coefficient éclaire la stratégie des bailleurs parisiens. Un logement tout électrique classé G en 2026, qui ne peut être reloué en l’état depuis le 1er janvier 2025, peut redevenir louable dès le 1er janvier 2027 s’il bascule en F grâce au facteur 1,7, sans le moindre travaux. Un logement classé F, louable jusqu’au 31 décembre 2027, doit impérativement atteindre la classe E pour toute relocation à compter du 1er janvier 2028 : le nouveau calcul peut suffire pour les logements proches du seuil, tandis que les autres exigent des travaux avant cette date. La vérification s’effectue donc en deux temps : d’abord l’effet mécanique du coefficient sur le diagnostic existant, ensuite, si cet effet ne suffit pas, le programme de travaux et son financement. Les litiges sur le gel des loyers et les augmentations interdites des logements F et G, fréquents à la rentrée 2026, sont exposés dans notre analyse des recours contre le loyer des passoires thermiques à Paris, qui complète utilement la présente étude sur le versant du montant du loyer.

Le bailleur parisien doit également respecter ses obligations d’information. Le diagnostic de performance énergétique figure parmi les documents du dossier de diagnostic technique remis au locataire, et la loi impose au propriétaire de tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat dès les visites. La location parisienne ajoute ses contraintes propres : encadrement des loyers avec complément de loyer éventuel à justifier, état des lieux précis, et, dans les immeubles en copropriété, règlement de copropriété parfois restrictif sur les travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. Concrètement, avant de relouer un logement dont l’étiquette évolue au 1er janvier 2027, le bailleur avisé réunit dans un dossier unique le diagnostic en cours de validité, l’attestation ADEME ou le nouveau diagnostic, les justificatifs des travaux réalisés depuis, et la date exacte de la mise en location, car c’est à cette date que s’apprécie le respect du niveau de performance minimal.

La copropriété mérite une attention particulière en Île-de-France, où l’habitat collectif domine. D’une part, les travaux d’amélioration énergétique des parties communes, isolation des façades, réfection de toiture ou modernisation de la chaufferie collective, relèvent d’un vote de l’assemblée générale et d’un calendrier pluriannuel : le bailleur d’un lot ne peut les imposer seul. D’autre part, la loi organise l’obligation de rénovation à l’échelle du bâtiment : aux termes de l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation, « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 », le texte prévoyant une application différée pour certaines copropriétés, notamment celles qui font l’objet d’un plan de sauvegarde (article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation). Par ailleurs, lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture, des travaux d’isolation thermique doivent en principe être réalisés en même temps, sauf impossibilité technique ou juridique ou disproportion manifeste : « Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants, des travaux d’isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale » (article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation). Pour un copropriétaire bailleur à Paris, la séance annuelle de l’assemblée générale devient donc le moment où se joue, en pratique, la capacité de relouer après 2028 : inscription des travaux à l’ordre du jour, vote du plan pluriannuel, et suivi du syndic.

En cas de litige à Paris, le tribunal judiciaire de Paris statue sur les contestations du bail, et la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie en amont pour les différends locatifs. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris renseigne bailleurs et locataires sur les dispositifs locaux. Ces relais ne remplacent ni le diagnostic à jour ni le dossier de preuves : un bailleur qui relouerait, après le 1er janvier 2028, un logement resté en classe F s’expose à voir le locataire exciper de l’indécence du logement pour obtenir la mise en conformité, la suspension du bail ou des dommages et intérêts, selon le trouble subi.

B. Vendre ou contester : dossier technique, diagnostiqueur responsable et perte de chance de négocier

En cas de vente, le diagnostic de performance énergétique n’est pas un simple document d’information remis à titre gracieux : il appartient au dossier de diagnostic technique que le vendeur doit fournir. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente » (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation). Un vendeur qui omettrait le diagnostic, ou qui produirait un diagnostic périmé, s’expose à une action de l’acquéreur : le défaut d’annexion prive l’acte d’une pièce que la loi rend obligatoire, et l’acquéreur peut s’en prévaloir pour demander des sanctions adaptées au manquement constaté. À l’approche du 1er janvier 2027, le vendeur d’un logement tout électrique a donc intérêt à anticiper : si le diagnostic en cours affiche une classe sévère que le nouveau coefficient corrigerait, attendre janvier et produire l’attestation ADEME, ou faire établir un nouveau diagnostic, améliore la présentation du bien et sécurise l’acte.

Le diagnostiqueur lui-même répond de ses fautes. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation exige que les diagnostics, dont celui de performance énergétique, « sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », que « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions », et qu’« Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents » (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation). Compétence, assurance obligatoire et indépendance : ces trois exigences fondent les recours contre un diagnostic bâclé. L’acquéreur qui découvre, après la vente, que la classe réelle est nettement plus sévère que celle annoncée doit agir avec méthode : faire établir un contre-diagnostic par un professionnel indépendant, conserver les factures d’énergie et les relevés de consommation, photographier les ouvrages dont les caractéristiques auraient été mal relevées, puis mettre en demeure le vendeur et le diagnostiqueur avant toute assignation.

La Cour de cassation a fixé le cadre d’indemnisation de ce préjudice dans un arrêt de référence. Dans une affaire où une expertise avait révélé que le diagnostic de performance énergétique d’une maison vendue en 2009 était erroné, les acquéreurs avaient assigné vendeurs, diagnostiqueur et assureur en résolution pour vice caché et en indemnisation. La troisième chambre civile a retenu que, « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », et qu’« ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251, rejet). Deux enseignements demeurent : la faute du diagnostiqueur engage sa responsabilité lorsqu’elle fausse l’appréciation énergétique, mais l’indemnité ne couvre pas le coût des travaux de mise à niveau ; elle répare la chance perdue d’acheter moins cher. Cette solution a été rendue sous l’empire des textes alors applicables, et le régime du diagnostic a depuis évolué, sans que la méthode d’évaluation du préjudice, centrée sur la négociation du prix, ait perdu sa pertinence pratique. L’acquéreur avisé chiffre donc sa demande en comparant le prix payé au prix qu’aurait accepté un vendeur informé de la classe réelle, pièces du dossier de vente à l’appui, plutôt qu’en alignant des devis d’isolation.

Le vendeur n’est pas pour autant à l’abri : s’il connaissait la contre-performance énergétique et l’a dissimulée, sa responsabilité personnelle peut être recherchée sur le fondement du dol ou de la garantie des vices cachés, selon que le désordre était connu et caché. La frontière avec la simple erreur du diagnostiqueur se joue sur la preuve de la connaissance : correspondances avec l’ancien syndic, factures de chauffage anormalement élevées, travaux antérieurs non déclarés. C’est pourquoi, côté vendeur, la transparence paie : produire le diagnostic à jour, signaler les limites connues du bien, et, pour un logement tout électrique proche d’un seuil, mentionner l’effet attendu du coefficient 1,7 avec l’attestation à l’appui, éteint la plupart des contentieux avant leur naissance. Notre étude consacrée à l’achat d’une passoire thermique et aux recours contre un DPE faux détaille, du côté de l’acquéreur, les vérifications préalables à la signature du compromis et les actions postérieures à la découverte de l’erreur.

Conclusion

Le 1er janvier 2027 ne crée ni une nouvelle interdiction ni un nouveau droit : il modifie un paramètre de calcul, et ce paramètre suffit à changer le destin locatif de nombreux logements tout électrique. Le coefficient de 1,7 relève mécaniquement les étiquettes des biens chauffés à l’électricité, l’attestation de l’ADEME permet de constater la nouvelle classe sur les diagnostics en cours de validité sans en modifier les données, et le calendrier de la décence énergétique, F exigible depuis 2025, E à compter de 2028, D à compter de 2034, donne à chaque bailleur sa date butoir. À Paris et en Île-de-France, où la relocation se joue souvent à une classe près, la démarche rationnelle tient en quatre gestes : relire son diagnostic et situer l’écart au seuil supérieur, obtenir l’attestation ou commander un nouveau diagnostic selon l’ancienneté et la fiabilité du document, programmer les travaux qui restent nécessaires avant 2028 en copropriété comme en monopropriété, et constituer le dossier, diagnostic, attestation, justificatifs et date de mise en location, qui fera foi en cas de contestation. Côté vente, la même rigueur protège les deux parties : un diagnostic à jour fonde le prix, une erreur avérée ouvre à l’acquéreur une indemnisation mesurée à la chance perdue de négocier, et la transparence du vendeur reste la meilleure assurance contre le procès.