Le couvre-feu instauré à Paris en octobre 2026 percute de plein fouet le marché locatif et les ventes de logements occupés : les visites organisées le soir après le travail deviennent impossibles, les agences reportent leurs rendez-vous et les locataires en place, déjà éprouvés par les restrictions de déplacement, refusent de plus en plus d’ouvrir leur porte. Le bailleur qui a délivré congé pour vendre ou qui cherche un nouveau locataire se retrouve bloqué, tandis que le locataire s’inquiète de voir défiler des inconnus dans son logement à des horaires imposés. Qui a raison ? Le locataire peut-il refuser les visites pendant le couvre-feu ? Le bailleur peut-il entrer sans accord, décaler les créneaux le week-end ou faire sanctionner le refus ? Les réponses tiennent en deux principes simples : le droit de visite existe mais il est strictement encadré, et le couvre-feu oblige à adapter les modalités sans supprimer les droits de chacun.

Concrètement, la clause du bail qui organise les visites en vue de la vente ou de la relocation reste applicable pendant le couvre-feu, dans la limite de deux heures par jour ouvré, hors jours fériés. Le locataire qui refuse systématiquement s’expose à une injonction du juge sous astreinte, comme l’ont ordonné plusieurs juridictions en 2024 et 2025. Symétriquement, le bailleur qui entre sans autorisation ou impose des visites hors cadre s’expose à des dommages et intérêts, voire à des sanctions pénales. À Paris et en Île-de-France, où les créneaux du soir concentraient l’essentiel des visites, l’adaptation passe par des créneaux resserrés en journée, un préavis écrit de quarante-huit heures et, en cas de blocage, le juge des référés.

I. Le droit de visite du bailleur subsiste pendant le couvre-feu, dans des créneaux stricts

A. Vente ou relocation : deux heures par jour ouvré, jamais les jours fériés

Le droit du bailleur de faire visiter un logement occupé, en vue de sa vente ou de sa relocation, résulte d’abord de la clause du bail : la plupart des contrats prévoient que le locataire doit laisser visiter les lieux pendant le préavis ou en cas de mise en vente. Cette clause n’est valable que dans les limites fixées par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’« est réputée non écrite toute clause » « Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Toute stipulation qui impose des visites le dimanche, un jour férié ou pendant trois heures chaque soir est donc privée d’effet, et le locataire peut la refuser sans faute.

Ce plafond de deux heures par jour ouvré s’applique aussi bien à la vente qu’à la recherche d’un nouveau locataire, car le texte vise expressément la vente comme la location du local loué. En pratique parisienne, les baux prévoient une durée de deux heures par jour ouvré, que les tribunaux jugent conforme et opposable au locataire. Le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc l’a confirmé le 6 octobre 2025 (RG 25/00661) : « la clause dans le contrat de bail prévoyant la possibilité de visites pendant deux heures au cours des jours ouvrables est conforme aux dispositions de l’article 4 a) de la loi du 6 juillet 1989 et doit être regardée comme valable et opposable » (TJ Saint-Brieuc, 6 octobre 2025, n° 25/00661). Le locataire qui s’oppose « à plusieurs reprises aux visites » commet alors, selon ce jugement, « un manquement aux obligations contractuelles du locataire ».

Le même raisonnement vaut lorsque le bailleur a délivré congé pour vendre ou pour reprendre. Le congé du bailleur obéit à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit être justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux, et « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pendant ce préavis de six mois, les visites restent possibles dans le cadre de la clause du bail, toujours plafonnées à deux heures par jour ouvré. Le congé ne donne pas au bailleur un droit d’accès élargi : il organise la fin du bail, pas des visites illimitées.

Hors congé et hors clause de visite, le bailleur ne peut pas imposer des visites de confort. Le locataire est certes obligé de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux » d’amélioration, de maintien en état ou de performance énergétique (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le régime des réparations urgentes relève du code civil : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée » (article 1724 du code civil) ; mais si ces réparations « durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé », selon ce même article. Les visites de vente n’entrent pas dans ce régime des travaux : elles relèvent de la clause du bail et du plafond de deux heures, point final.

La cour d’appel de Paris a tiré toutes les conséquences de ce cadre le 20 juin 2024 (RG 23/18651). Saisie d’un litige où la bailleresse avait fait sommation au locataire « de laisser visiter le logement et de contacter l’agence immobilière à cet effet », puis l’avait assigné « aux fins de voir condamner M. [S], sous astreinte de 500 euros par refus constaté, à laisser visiter l’appartement par des professionnels mandatés par elle (agent immobilier, diagnostiqueur, photographe) et d’éventuels acquéreurs, les mardi, mercredi et jeudi, sauf jours fériés, de 17 heures à 19 heures », la cour a confirmé l’ordonnance qui imposait de « laisser libre accès à l’appartement » dans ces créneaux, « à charge pour l’agence immobilière » de l’en aviser « par mail ou par SMS au moins 48 heures à l’avance », sous « astreinte » de « 200 euros par infraction constatée par un commissaire de justice, pendant une durée de six mois à compter de la signification de l’ordonnance » (CA Paris, pôle 1 chambre 2, 20 juin 2024, RG 23/18651). La cour vise expressément « les stipulations contractuelles » qui obligent le locataire « en cas de vente ou de nouvelle location de laisser visiter son logement deux heures par jour pendant les jours ouvrables » et « les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ». Trois enseignements s’en dégagent pour la période de couvre-feu : les visites doivent être planifiées à jours fixes, le locataire doit être prévenu au moins quarante-huit heures à l’avance par écrit, et le refus persistant se paie par infraction constatée.

B. Couvre-feu à Paris et en Île-de-France : déplacer les créneaux en journée, prévenir par écrit, faire constater

Le couvre-feu ne suspend ni le bail ni la clause de visite, mais il rend inexécutables les créneaux du soir : un rendez-vous fixé à dix-neuf heures expose le visiteur, l’agent et parfois le locataire lui-même à un contrôle pendant les heures interdites. La solution n’est pas de forcer la porte ni d’exiger des visites le dimanche, puisque les visites « les jours fériés » restent prohibées par l’article 4 précité (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), mais de resserrer les visites sur la journée. Le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a ordonné des visites « dans la limite de deux heures par jours ouvrables, réalisées entre 9 heures et 19 heures » (TJ Saint-Brieuc, 6 octobre 2025, n° 25/00661) : cette fourchette de neuf heures à dix-neuf heures, en jours ouvrés, constitue la référence prudente pendant le couvre-feu parisien, à ajuster selon les horaires officiels de restriction en vigueur au jour de la visite.

À Paris et en Île-de-France, où les locataires travaillent souvent loin de leur domicile et où les gardiens ne peuvent pas ouvrir à la place de l’occupant, l’organisation concrète repose sur le bailleur et son mandataire. L’agence doit proposer par écrit, au moins quarante-huit heures à l’avance, un créneau précis à l’intérieur des jours ouvrés, en tenant compte des contraintes horaires du couvre-feu et des disponibilités exprimées par le locataire. Les notifications par courrier électronique ou message écrit conservées par l’agence serviront de preuve que le bailleur a respecté son obligation de prévenir, conformément à l’exigence posée par la cour d’appel de Paris d’un avis « par mail ou par SMS au moins 48 heures à l’avance » (CA Paris, 20 juin 2024, RG 23/18651).

Celui qui réclame l’exécution des visites doit pouvoir prouver ses diligences, car « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du code civil).

Le locataire parisien, de son côté, ne peut pas opposer un refus global et définitif : il peut demander le déplacement d’un créneau incompatible avec ses horaires ou avec le couvre-feu, proposer des jours de substitution et exiger que les visites restent groupées pour limiter le dérangement, mais le refus systématique constitue un manquement. Le tribunal judiciaire de Melun, statuant en référé le 7 novembre 2025 (RG 25/00391) dans un dossier de refus d’accès, a ordonné aux occupants « de permettre l’accès au logement » à la société bailleresse « ainsi qu’aux agences immobilières mandatées, pendant les jours ouvrables, pour une durée maximale de deux heures par jour, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance », en précisant que « passé ce délai de 15 jours », les occupants « seront tenus d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois » (TJ Melun, référé, 7 novembre 2025, RG 25/00391). La leçon vaut pour Paris : le juge laisse un court délai pour s’exécuter, puis l’astreinte court chaque jour.

En cas de désaccord persistant dans la capitale, le réflexe utile consiste à saisir d’abord la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges locatifs issus de la loi du 6 juillet 1989 (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), avant d’assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Devant ce juge, le bailleur peut invoquer l’urgence du blocage : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile).

Chaque refus doit être fait constater par un commissaire de justice, seul constat opposable pour liquider ensuite l’astreinte. Les échanges doivent rester écrits : relevés de messages, attestations de l’agent, constats. À l’inverse, le bailleur qui se présente sans prévenir, qui exige l’ouverture immédiate ou qui utilise un double des clés commet une faute, comme l’expose la seconde partie de cet article.

II. Refus persistant du locataire et intrusion du bailleur : les sanctions des deux côtés

A. Face au locataire qui bloque : conciliation, référé et astreinte, pas d’expulsion expéditive

Lorsque le locataire refuse toute visite pendant des semaines, le bailleur dispose d’une gradation de recours, à actionner dans l’ordre. La première marche est la mise en demeure écrite, rappelant la clause du bail et le plafond légal, avec proposition de créneaux en journée compatibles avec le couvre-feu. La deuxième marche est la commission départementale de conciliation, saisie sur simple demande écrite, qui convoque les deux parties et propose une solution amiable (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La troisième marche est le référé devant le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner en urgence les mesures que justifie le différend sur les visites (article 834 du code de procédure civile). Le blocage total des visites pendant la mise en vente caractérise l’urgence, et l’obligation de laisser visiter deux heures par jour ouvré ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que la clause est conforme à l’article 4.

Les montants d’astreinte prononcés montrent que les juges ne se contentent pas de déclarations de principe. Deux cents euros par infraction constatée pendant six mois à Paris (CA Paris, 20 juin 2024, RG 23/18651), cent cinquante euros par jour de retard pendant trois mois à Melun (TJ Melun, référé, 7 novembre 2025, RG 25/00391) : l’addition devient rapidement dissuasive pour un locataire qui multiplie les refus.

Le tribunal de Saint-Brieuc, qui n’a pas prononcé d’astreinte parce qu’« aucun élément ne permet d’établir que la locataire persiste actuellement dans son refus », confirme en creux que l’astreinte frappe le refus persistant, pas l’incident isolé (TJ Saint-Brieuc, 6 octobre 2025, n° 25/00661). D’où l’importance, pour le bailleur, de faire constater chaque refus par commissaire de justice plutôt que de se contenter de ses propres attestations.

En revanche, le refus des visites n’autorise pas le bailleur à résilier le bail de sa propre autorité ni à changer les serrures. La loi répute non écrite toute clause « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le refus de visites ne figure pas dans cette liste fermée : le bailleur doit demander au juge la résiliation judiciaire s’il l’estime justifiée, et le juge apprécie la gravité du manquement au cas par cas. Tenter de se faire justice en expulsant l’occupant ou en le privant d’accès expose le bailleur à une condamnation bien plus lourde que le préjudice des visites manquées.

Du côté de l’acquéreur, un bien qui ne peut pas être visité à cause du blocage ou du couvre-feu appelle la prudence avant la signature : diagnostics non vérifiés, état réel inconnu, préavis en cours. L’acquéreur qui a déjà signé une promesse sans avoir pu visiter conserve les protections du droit commun de la vente, et les règles de la rétractation après une promesse de vente s’appliquent dans les délais légaux lorsque les conditions en sont réunies. Pour le bailleur vendeur, chaque semaine de blocage pèse sur le calendrier de la vente, en particulier après un congé pour vendre où le préavis de six mois continue de courir pendant que les visites sont refusées (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

B. Face au bailleur qui entre sans accord : faute civile, dommages et intérêts et risque pénal

Le pendant de l’obligation de laisser visiter, c’est l’interdiction faite au bailleur d’entrer sans l’accord du locataire. Le bailleur est obligé de « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil), et cette jouissance paisible exclut les visites surprises, l’utilisation d’un double des clés ou l’envoi d’un artisan sans prévenir.

Le tribunal judiciaire d’Orléans l’a jugé sans ambiguïté le 14 septembre 2026 (RG 24/02772) : « le seul fait pour un bailleur de pénétrer dans le domicile de son locataire sans son accord et sans l’autorisation d’un juge constitue une faute civile » (TJ Orléans, 14 septembre 2026, n° 24/02772). Dans cette affaire, où la bailleresse avait fait intervenir une société de nettoyage en l’absence de la locataire et « sans son autorisation », le tribunal a condamné la bailleresse à payer « la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à sa vie privée et trouble de jouissance du logement loué ».

Ce fondement civil se double d’un risque pénal que le bailleur impatient sous-estime. L’article 226-4 du code pénal punit de « trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende » « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet », et punit des mêmes peines « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction » ainsi réalisée (article 226-4 du code pénal). Le logement loué reste le domicile du locataire pendant toute la durée du bail, y compris pendant le préavis : forcer la serrure, menacer l’occupant ou profiter de son absence pour faire visiter expose donc à une plainte en plus de l’action civile. Le couvre-feu n’y change rien, bien au contraire : un locataire confiné chez lui le soir subit d’autant plus durement une intrusion.

Le locataire victime d’une entrée sans autorisation doit agir avec méthode. D’abord, sécuriser la preuve : changer ou faire vérifier la serrure avec facture, photographier tout désordre avec date, conserver les messages, demander des attestations aux voisins et, si la porte a été forcée, déposer plainte et faire constater par un commissaire de justice. Ensuite, mettre en demeure le bailleur de remettre un jeu de clés complet et de cesser tout accès non autorisé. Enfin, saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil).

La charge de la preuve se répartit ensuite entre les parties : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil). Concrètement, le locataire prouve l’intrusion et son préjudice, tandis que le bailleur qui prétend avoir été autorisé doit produire l’autorisation écrite.

Pendant le couvre-feu parisien, les abus prennent des formes nouvelles qu’il faut savoir qualifier : agent qui exige une visite à vingt et une heures en invoquant l’urgence de la vente, bailleur qui se présente pendant les heures de restriction en pariant que le locataire n’osera pas refuser, serrurier mandaté pour « vérifier la chaudière » sans préavis. Dans tous ces cas, la réponse juridique est identique : hors les visites régulières de deux heures en jour ouvré, annoncées quarante-huit heures à l’avance, le locataire est en droit de ne pas ouvrir, et toute entrée forcée constitue la faute civile sanctionnée par le tribunal d’Orléans (TJ Orléans, 14 septembre 2026, n° 24/02772). Le bailleur pressé par le calendrier de sa vente doit saisir le juge plutôt que la serrure : le référé statue en quelques semaines, alors qu’une intrusion peut coûter des dommages et intérêts et une procédure pénale.

Conclusion

Le couvre-feu complique les visites sans changer les droits : le locataire parisien doit laisser visiter son logement en vue de la vente ou de la relocation deux heures par jour ouvré, hors jours fériés, avec un préavis écrit d’au moins quarante-huit heures, et le bailleur doit déplacer ses créneaux en journée au lieu d’exiger l’impossible le soir. Le refus systématique conduit au référé et à l’astreinte, de cent cinquante euros par jour à deux cents euros par infraction selon les juridictions ; l’entrée sans autorisation conduit aux dommages et intérêts pour trouble de jouissance et atteinte à la vie privée, avec un risque pénal en cas de manoeuvres ou de contrainte. Des deux côtés, la preuve écrite décide de l’issue : clause du bail, messages de proposition de créneaux, constats de refus, autorisations écrites. En cas de blocage à Paris ou en Île-de-France, la voie la plus rapide reste la conciliation puis le juge des référés, seul habilité à imposer l’accès sous astreinte ou à sanctionner l’intrusion.