Vous êtes agent immobilier ou mandataire indépendant à Paris, vous enchaînez les visites dans le 11e arrondissement, vous négociez des compromis pour des studios du 18e ou des deux-pièces de Montreuil, et une agence d’expatriation vous propose de faire facturer vos commissions par une société créée dans une free zone de Dubaï, avec un impôt présenté comme nul, une immatriculation en quelques jours et la promesse de continuer à vivre et à travailler en France. Le raisonnement paraît simple : les factures partent de Dubaï, les vendeurs et les acquéreurs paient la société émiratie, le fisc français ne verrait rien. Ce raisonnement est faux, et il coûte cher. Dès lors que vous restez domicilié en France, que vos visites, vos mandats et vos décisions se prennent à Paris ou en Île-de-France, le droit fiscal français rattrape le montage par trois chemins distincts : l’impôt sur le revenu par l’article 155 A du code général des impôts, l’impôt sur les sociétés par le siège de direction effective, et la TVA par les règles de territorialité des prestations. La profession d’agent immobilier ajoute une couche de risque propre : carte professionnelle, garantie financière et assurance, qui supposent une structure d’exercice régulière en France.
La première partie explique pourquoi l’administration peut imposer en France les commissions versées à la société de Dubaï. La seconde décrit ce que ce montage change concrètement pour l’agent qui exerce à Paris, puis comment contester le redressement quand l’administration frappe.
I. Pourquoi le fisc peut imposer en France les commissions versées à la société de Dubaï
A. L’article 155 A rend les commissions imposables au nom de l’agent qui vit en France
L’arme principale de l’administration s’appelle l’article 155 A du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Le texte dispose que « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services » « rendus ou concédés par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France sont imposables au nom de ces dernières » (article 155 A du code général des impôts). Autrement dit, quand un agent immobilier domicilié à Paris fait des visites, prend des mandats et négocie des ventes à Paris, mais demande que ses commissions soient versées à sa société de Dubaï, le fisc peut imposer ces commissions directement entre ses mains, comme s’il les avait perçues lui-même. La société écran ne protège pas : le texte a été écrit précisément pour ce cas de figure, celui du prestataire français qui interpose une personne établie hors de France pour encaisser le prix de son propre travail.
Trois situations déclenchent le mécanisme, et il suffit que l’une d’elles soit remplie. Premièrement, « lorsque celles-ci contrôlent directement ou indirectement la personne qui perçoit ces sommes » : l’agent qui détient seul ou avec ses proches la société de Dubaï la contrôle, la condition est remplie d’emblée. Deuxièmement, « lorsqu’elles n’établissent pas que cette personne exerce, de manière prépondérante, une activité industrielle ou commerciale, autre que celle donnant lieu au paiement de ces sommes » : si la société émiratie n’a pas d’autre activité réelle que d’encaisser les commissions parisiennes, cette condition joue aussi. Troisièmement, « en tout état de cause, lorsque la personne qui perçoit ces sommes est domiciliée ou établie dans un Etat étranger ou un territoire situé hors de France où elle est soumise à un régime fiscal privilégié au sens mentionné à l’article 238 A » (article 155 A du code général des impôts). Une société de free zone émiratie qui ne paie qu’une imposition nulle ou très faible entre dans ce troisième cas sans discussion possible sur le contrôle ou l’activité : le régime fiscal privilégié suffit à lui seul.
La doctrine administrative confirme cette lecture sans détour. Le Bulletin officiel des finances publiques explique que le dispositif vise toute personne qui prête son concours à une personne domiciliée ou établie hors de France (BOI-IR-DOMIC-30, article 155 A). Sur le régime fiscal privilégié, le même commentaire retient un test chiffré : sont visées les personnes non imposables hors de France ou y supportant une charge inférieure de 40 % ou plus à celle du droit commun français. Une société de free zone à impôt nul remplit ce test arithmétique sans débat. Quand le bénéficiaire n’est pas en régime privilégié, c’est au prestataire des services ou au concédant d’établir que la société étrangère exerce de façon prépondérante une activité industrielle ou commerciale distincte de celle qui donne lieu au paiement. Et quand l’agent contrôle sa société, il lui appartient de démontrer que les sommes versées trouvent une contrepartie réelle dans une intervention propre de la société étrangère, comme l’a jugé le Conseil d’État le 20 mars 2013 (n° 346642, CE, 20 mars 2013, n° 346642), la condition d’activité prépondérante distincte ayant été précisée le 28 mars 2008 (n° 271366, CE, 28 mars 2008, n° 271366). Concrètement, l’agent parisien qui pilote tout depuis Paris ne peut pas démontrer une intervention propre de sa société de Dubaï : c’est lui qui visite, lui qui négocie, lui qui signe.
Le BOFiP prévoit bien un tempérament pour les activités de cabinet dont la réalité est établie de façon indiscutable, comme l’expertise comptable, le conseil ou le courtage d’assurances. Mais ce tempérament est expressément refusé aux personnes morales établies dans un pays à régime fiscal privilégié. Pour un agent immobilier dont les commissions transitent par une free zone, le tempérament est donc écarté par principe, et l’imposition au nom de l’agent s’applique avec les pénalités et intérêts de retard.
B. Le siège de direction effective et l’activité exercée depuis la France rattrapent la société elle-même
L’article 155 A frappe l’agent personne physique. Un second front frappe la société elle-même : l’impôt sur les sociétés. L’article 209 du code général des impôts retient pour cet impôt « uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France » (article 209 du code général des impôts), et une société immatriculée à Dubaï mais dirigée depuis un appartement parisien est regardée comme exploitant une entreprise en France au lieu de son siège de direction effective. Le critère ne tient pas au papier : statuts, registre de la free zone et licence commerciale ne pèsent rien face au lieu où se prennent réellement les décisions, où se trouvent les dirigeants, où se négocient les mandats et où se rencontrent les clients. Un agent qui prospecte à Paris, fait visiter à Paris et signe des compromis à Paris dirige sa société depuis Paris, même si le tampon dit Dubaï.
La résidence fiscale personnelle de l’agent verrouille le raisonnement. L’article 4 B du code général des impôts dispose que « Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 A : a. Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ; b. Celles qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu’elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire » (article 4 B du code général des impôts). L’agent qui vit en Île-de-France avec sa famille et exerce son activité de visites et de négociation sur le sol français remplit les deux critères à la fois. Son domicile fiscal français rend crédible l’application de l’article 155 A à ses commissions et fonde, pour les bénéfices mis en réserve dans la société, l’article 123 bis : « les bénéfices ou les revenus positifs de cette entité juridique sont réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers de cette personne physique dans la proportion des actions, parts ou droits financiers qu’elle détient directement ou indirectement » (article 123 bis du code général des impôts), dès lors qu’elle détient au moins 10 % d’une entité établie hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié.
Les juges appliquent ces principes avec une sévérité constante aux structures émiraties pilotées depuis la France. Dans une ordonnance du 10 juillet 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé une autorisation de visite et saisie fiscale visant une société de droit émirati adossée à une SAS française (CA Paris, pôle 5 chambre 15, 10 juillet 2024, n° 24/00130). La cour relève que la société émiratie disposait de moyens matériels en France, recourait à des résidents français pour sa logistique, travaillait avec des fournisseurs français et que sa clientèle était « présumée être constituée quasi exclusivement de particuliers résidents de France ». Elle en déduit que « la société de droit émirati WANDER NANA FZC LLC est présumée développer à partir du territoire national une activité de fabrication et de vente de produits amincissants sans souscrire les déclarations fiscales correspondantes depuis sa création et ainsi omettrait de passer les écritures comptables y afférentes », puis « Confirmons l’ordonnance du 18 décembre 2023 du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire de PARIS ». Transposée à l’agent immobilier, la leçon est directe : une société de Dubaï dont les mandats se signent à Paris, dont les biens visités sont à Paris et dont les clients vendeurs et acquéreurs sont franciliens sera présumée exercer depuis le territoire national sans déclarer, avec à la clé visite et saisie sur le fondement de l’article L. 16 B du livre des procédures fiscales. Dans le même sens, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé le 12 mars 2025 que « la société n’apporte aucun élément permettant de démontrer que le siège de sa direction effective n’est pas le lieu de son siège social statutaire » ne suffit pas à faire échec au redressement quand l’administration établit la réalité du pilotage, et elle a confirmé le jugement en toutes ses dispositions (CA Aix-en-Provence, chambre 3-1, 12 mars 2025, n° 20/10987). La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque la direction effective étrangère, et des statuts étrangers sans substance ne la portent pas.
La Cour de cassation a déjà validé la même logique pour les intermédiaires : dans un arrêt du 19 juin 2024, la chambre commerciale a statué sur le cas d’une société française « spécialisée dans le secteur des activités des agents et des courtiers d’assurances », qui avait « fait l’objet d’une procédure de vérification de comptabilité pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013 », alors qu’elle agissait comme « représentant en France des assureurs établis dans l’Espace économique européen » (Cass. com., 19 juin 2024, n° 22-24.644). L’intermédiaire qui opère en France pour des donneurs d’ordre étrangers reste justiciable de l’impôt français sur son activité française : l’écran étranger ne déplace ni le lieu d’exercice ni la matière imposable. Pour une analyse d’ensemble du raisonnement applicable aux sociétés étrangères facturant la France, on se reportera à l’article pilier du cabinet sur la facturation depuis l’étranger (facturer des clients en France depuis une société étrangère : article 155 A, siège de direction effective et établissement stable).
II. Ce que ce montage change concrètement pour l’agent immobilier qui exerce à Paris
A. Carte professionnelle, garantie financière, assurance et TVA des commissions encaissées à Dubaï
L’agent immobilier est une profession réglementée, et le montage dubaiote ne dispense d’aucune règle d’exercice. La fiche officielle de Service-Public impose à tout professionnel la carte professionnelle d’agent immobilier, une garantie financière minimale de 30 000 euros pour les deux premières années d’exercice puis de 110 000 euros pour chaque activité de transaction, de gestion ou de syndic, ainsi qu’une assurance de responsabilité civile professionnelle (Service-Public, carte professionnelle d’agent immobilier). La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, à Paris par la CCI Paris Île-de-France, au vu de l’aptitude professionnelle, et elle conditionne l’exercice régulier : mandats de vente ou de recherche, perception d’honoraires et gestion de fonds de mandants supposent une structure déclarée, garantie et assurée en France. Une société de free zone qui encaisse des commissions sur des ventes parisiennes sans carte, sans garantie et sans assurance expose l’agent à une contestation systématique de son droit même à percevoir les honoraires, indépendamment du redressement fiscal. Les réseaux de mandataires le savent : le mandataire exerce sous la carte du réseau titulaire, et c’est cette carte française qui fonde la régularité des commissions partagées.
La TVA ajoute un troisième redressement, cumulable avec les deux premiers. L’article 259 du code général des impôts dispose que « Le lieu des prestations de services est situé en France : 1° Lorsque le preneur est un assujetti agissant en tant que tel et qu’il a en France : a) Le siège de son activité économique » (article 259 du code général des impôts). Les prestations d’entremise immobilière portant sur des biens parisiens, rendues à des preneurs établis en France, sont donc localisées en France et soumises à la TVA française, quel que soit le siège statutaire de la société qui facture. Quand la facture émane d’un assujetti établi hors de France, l’article 283 organise l’autoliquidation : « la taxe est acquittée par l’acquéreur, le destinataire ou le preneur qui agit en tant qu’assujetti et qui dispose d’un numéro d’identification à la taxe sur la valeur ajoutée en France » (article 283 du code général des impôts). En pratique, les vendeurs particuliers ne disposent d’aucun numéro de TVA et n’autoliquident rien : la taxe reste due et l’administration la réclame avec pénalités, soit à la société regardée comme établie en France, soit à l’agent imposé au titre de l’article 155 A.
Les relations financières entre l’agent et sa société offrent à l’administration un quatrième angle d’attaque, celui des prix de transfert. Quand l’agent parisien reverse une partie des commissions à la société de Dubaï sous forme de redevances de marque, de frais de gestion ou de refacturations de services, l’article 57 du code général des impôts permet de réintégrer dans ses résultats « les bénéfices indirectement transférés à ces dernières, soit par voie de majoration ou de diminution des prix d’achat ou de vente, soit par tout autre moyen, sont incorporés aux résultats accusés par les comptabilités » (article 57 du code général des impôts). Des honoraires de gestion surfacturés par une coquille sans personnel ni bureaux réels à Dubaï, payés par l’activité parisienne qui supporte seule les coûts de prospection et de visite, constituent l’exemple type du transfert indirect que le vérificateur réintègre, documentation de prix de transfert absente à l’appui.
B. Comment contester le redressement quand l’administration frappe à Paris
La contestation commence dès la vérification, pas devant le juge. L’agent doit d’abord répondre à la proposition de rectification point par point, en distinguant les trois fondements que l’administration cumule presque toujours : article 155 A sur les commissions, siège de direction effective et établissement stable pour l’impôt sur les sociétés, territorialité pour la TVA. Chaque fondement appelle sa propre preuve contraire. Contre l’article 155 A, il faut établir soit l’absence de contrôle sur la société étrangère, soit l’activité industrielle ou commerciale prépondérante et distincte de cette société, soit l’absence de régime fiscal privilégié : pour une free zone à impôt nul détenue par l’agent lui-même, ces trois voies sont fermées en pratique, et l’effort doit porter sur la démonstration d’une intervention propre et réelle de la société étrangère, avec contrats, correspondances et preuves de diligences accomplies depuis Dubaï. Contre le siège de direction effective, il faut produire les procès-verbaux des organes de direction réunis à Dubaï, les billets et justificatifs de présence, les baux de bureaux réellement occupés, les contrats de travail du personnel local et les relevés prouvant que les décisions se prennent là-bas : la cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelée plus haut montre que de simples statuts étrangers ne portent pas cette preuve. Contre la TVA, il faut démontrer que les preneurs des prestations n’étaient pas établis en France ou que la taxe a été régulièrement acquittée, ce qui suppose une comptabilité TVA tenue dès le premier jour.
Le calendrier de la reprise est fixé par l’article L. 169 du livre des procédures fiscales : « Pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due » (article L. 169 du livre des procédures fiscales). Mais le même article porte ce délai à dix ans en cas d’activité occulte : « le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, lorsque le contribuable exerce une activité occulte ». Une société émiratie qui encaisse des commissions parisiennes sans aucune déclaration en France, comme celle visée par l’ordonnance parisienne de juillet 2024, s’expose à cette qualification d’activité occulte, qui fait passer la reprise de trois à dix ans et ouvre la voie aux visites et saisies de l’article L. 16 B. À Paris, ces autorisations sont délivrées par le juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire de Paris et l’appel se porte devant le premier président de la cour d’appel de Paris, comme l’illustre l’affaire de la société émiratie jugée en juillet 2024.
Une fois l’imposition mise en recouvrement, la voie de la réclamation contentieuse s’ouvre dans les conditions de l’article L. 190 du livre des procédures fiscales : « Les réclamations relatives aux impôts, contributions, droits, taxes, redevances, soultes et pénalités de toute nature, établis ou recouvrés par les agents de l’administration, relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire » (article L. 190 du livre des procédures fiscales). La réclamation doit identifier précisément chaque erreur d’assiette : application erronée de l’article 155 A à des sommes qui ne rémunèrent pas le travail de l’agent en France, confusion entre chiffre d’affaires de la société et revenus de l’agent, TVA réclamée alors que le preneur a autoliquidé, ou pénalités pour manquement délibéré infligées sans démonstration de l’intention. Pour un agent parisien, le dossier de contestation gagne à joindre dès la réclamation les pièces franciliennes qui cadrent l’activité réelle : carte professionnelle de la CCI Paris Île-de-France, mandats signés, attestations de garantie et d’assurance, journaux de visites et compromis, afin de circonscrire le débat aux sommes réellement litigieuses et d’éviter que le vérificateur n’étende le redressement à l’ensemble des commissions de la période vérifiée.
Conclusion
Faire facturer ses commissions parisiennes par une société de Dubaï tout en continuant à vivre et à prospecter en Île-de-France n’efface ni l’impôt ni les obligations professionnelles : l’article 155 A impose les commissions entre les mains de l’agent, le siège de direction effective et l’activité exercée depuis la France rattrapent la société à l’impôt sur les sociétés, l’article 123 bis taxe les bénéfices mis en réserve, et la TVA frappe des prestations localisées en France, le tout avec un délai de reprise porté à dix ans en cas d’activité occulte. La carte professionnelle, la garantie financière et l’assurance de la CCI Paris Île-de-France restent exigées pour tout exercice régulier, et les juges parisiens confirment les visites et saisies visant les sociétés émiraties qui opèrent depuis le territoire national sans déclarer. L’agent qui reçoit une proposition de rectification ne doit donc ni l’ignorer ni la payer sans examen : répondre fondement par fondement, produire les preuves de substance réelle quand elles existent, et former une réclamation contentieuse précise sur chaque erreur d’assiette, telle est la seule méthode qui permette de réduire un redressement dont le principe, dans ces montages, est presque toujours acquis.