Les pluies intenses qui ont frappé la France en cette mi-octobre 2026, avec l’épisode méditerranéen placé en vigilance orange sur le Gard et l’Hérault les 17 et 18 octobre, ont rappelé une fragilité bien connue des copropriétés : la toiture-terrasse. À Paris comme en Île-de-France, où les toits-terrasses, les terrasses à jouissance privative au dernier étage et les couvertures en zinc des immeubles anciens subissent chaque automne des épisodes pluvieux violents, de nombreux copropriétaires découvrent des auréoles au plafond, des peintures cloquées, un parquet qui se soulève ou des moisissures qui s’installent dans la chambre située juste sous le toit. La question qui suit est toujours la même : qui doit payer les réparations, le copropriétaire du dessus qui jouit de la terrasse, ou la copropriété tout entière ? Et quand le syndic tarde à faire voter les travaux, comment le contraindre à agir et obtenir l’indemnisation complète de ses préjudices ? Les réponses tiennent en deux constats établis par une jurisprudence récente et fournie. D’une part, l’étanchéité de la toiture-terrasse est une partie commune et le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des infiltrations qui en proviennent, sans que la victime ait à démontrer une faute. D’autre part, le copropriétaire inondé dispose d’une procédure efficace, du constat d’huissier jusqu’au référé devant le tribunal judiciaire, pour faire ordonner l’expertise, obtenir une provision et faire exécuter les travaux de reprise, avec à la clé des condamnations qui atteignent plusieurs dizaines de milliers d’euros, comme l’illustre un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 février 2026.
I. L’infiltration venue de la toiture-terrasse engage la copropriété : le syndicat répond de plein droit
A. L’étanchéité de la toiture-terrasse, une partie commune dont le syndicat est le gardien
La première bataille dans un litige d’infiltration porte sur la qualification des lieux d’où l’eau s’écoule. Si l’eau vient d’une canalisation privative ou d’un équipement appartenant à un voisin, c’est ce voisin qui répond. Mais lorsque l’eau traverse une toiture-terrasse, la réponse du droit de la copropriété est claire : la toiture et son étanchéité sont des parties communes, et c’est le syndicat des copropriétaires qui en répond. L’article 3 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en effet que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » (motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025) La toiture qui couvre l’immeuble, même lorsqu’elle est aménagée en terrasse dont un seul copropriétaire a la jouissance exclusive, protège l’ensemble du bâtiment et profite à tous les occupants : elle entre dans cette définition. Le règlement de copropriété peut réserver la jouissance de la terrasse au propriétaire du dernier étage, mais cette jouissance privative ne transfère pas la propriété du gros œuvre ni de l’étanchéité, qui demeurent communs sauf clause contraire expresse et sans ambiguïté du règlement.
Ce principe a été appliqué avec netteté par la cour d’appel de Poitiers dans un arrêt du 9 septembre 2025, numéro de répertoire général 23/02545, qui mérite une lecture attentive car il concentre presque tout le raisonnement applicable aux sinistres de toiture-terrasse (cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre civile, 9 septembre 2025, RG 23/02545). Dans cette affaire, un copropriétaire avait acheté en 2009 un appartement à aménager au premier étage d’un immeuble construit la même année, avec un toit-terrasse accessible depuis son logement. Des infiltrations étaient apparues dans le garage situé sous cette toiture-terrasse. L’expert judiciaire avait conclu sans détour : « Les sondages réalisés ont montré que les infiltrations constatées dans le garage de la SCI DU PETIT MARAIS, couvert par cette toiture-terrasse, avaient pour origine l’absence de réalisation d’une étanchéité lors de la construction de l’immeuble. » (rapport d’expertise cité par l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025) L’étanchéité n’avait tout simplement jamais été posée par le constructeur. La cour en a déduit que le désordre trouvait son origine dans une partie commune et que le syndicat des copropriétaires devait en assumer les conséquences.
Le fondement textuel de cette responsabilité est l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que l’arrêt de Poitiers reproduit : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […] Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». (article 14 cité par l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025) Trois enseignements se dégagent de cette formule. D’abord, le syndicat est une personne morale distincte, dotée de la personnalité civile : c’est lui qu’il faut assigner, pris en la personne de son syndic, et non chacun des voisins individuellement. Ensuite, sa responsabilité est engagée de plein droit dès lors que le dommage a son origine dans les parties communes : la victime n’a pas à prouver une faute du syndic ni une négligence de l’assemblée générale, il lui suffit d’établir le lien entre la partie commune défectueuse et son préjudice. Enfin, la mention des actions récursoires signifie que le syndicat, une fois condamné à indemniser la victime, peut se retourner contre le véritable responsable, par exemple le constructeur qui a omis l’étanchéité ou l’entreprise dont les travaux défectueux ont ruiné le complexe d’étanchéité. Cette architecture protège le copropriétaire sinistré : il obtient réparation auprès d’un débiteur solvable et identifié, et c’est au syndicat de mener ensuite le contentieux récursoire, souvent long et technique, contre les professionnels.
Le tribunal judiciaire de Paris a formulé la même règle dans un jugement du 17 février 2026, numéro de répertoire général 22/08795, rendu par la 8ème chambre 1ère section à propos d’infiltrations provenant de toitures-terrasses d’un immeuble du seizième arrondissement de la capitale (tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 17 février 2026, RG 22/08795). Le tribunal y énonce que : « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 février 2026) La formule couvre les deux grandes causes d’infiltration : le vice originel, comme l’absence d’étanchéité ou sa malfaçon lors de la construction, et le défaut d’entretien ultérieur, comme une membrane d’étanchéité vieillissante que l’assemblée générale a tardé à refaire ou des évacuations d’eaux pluviales obstruées. Le même jugement précise les seules voies d’exonération admises : « Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer quand rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers, ou d’un cas de force majeure. » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 février 2026) Autrement dit, sauf à démontrer que la victime elle-même a percé l’étanchéité en installant une jardinière ou une antenne, qu’un tiers l’a endommagée, ou qu’un événement de force majeure absolument irrésistible est en cause, le syndicat paie. La simple allégation selon laquelle les travaux coûteraient cher, que l’assemblée générale n’a pas encore voté les crédits ou que le syndic attend l’avis de son assureur ne constitue aucune exonération.
Ce régime de responsabilité de plein droit s’articule avec le droit commun de la responsabilité civile. L’article 1240 du code civil énonce que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Et l’article 1242 du même code ajoute que : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde » (article 1242 du code civil). Le syndicat est le gardien des parties communes : il en a l’administration et la conservation, il décide des travaux et vote les budgets. Cette qualité de gardien justifie qu’il réponde des dommages nés de la chose gardée, ici la toiture-terrasse dont l’étanchéité a failli. Pour le copropriétaire victime, l’enjeu pratique est considérable : au lieu de devoir identifier précisément quel artisan a mal posé quelle membrane et à quelle date, il lui suffit de démontrer que l’eau vient du toit commun. Les deux décisions citées montrent que les juges appliquent ce raisonnement avec constance, à La Rochelle comme à Paris, et condamnent le syndicat à chaque fois que l’origine commune du désordre est établie par expertise.
Une précision s’impose pour les copropriétaires parisiens qui occupent le dernier étage avec jouissance exclusive de la terrasse : ce statut ne les prive pas du recours contre le syndicat, mais il les expose à un débat sur l’entretien courant. Le titulaire d’un droit de jouissance exclusive doit entretenir normalement la surface, par exemple nettoyer les évacuations et signaler les désordres, tandis que les grosses réparations de l’étanchéité restent collectives. Si le syndicat prétend que le bénéficiaire de la jouissance a négligé cet entretien et causé l’infiltration, c’est au syndicat de le prouver, conformément à la règle de preuve rappelée plus loin. En pratique parisienne, où les règlements de copropriété anciens sont souvent rédigés en termes vagues sur les terrasses et les toitures, la lecture attentive du règlement et, à défaut de clarté, la qualification légale des parties communes rappelée par l’article 3 de la loi de 1965 font pencher la balance en faveur de la victime dès que l’étanchéité profonde est en cause.
B. La victime obtient la réparation intégrale de ses préjudices, matériels et moraux
Une fois la responsabilité du syndicat établie, la question devient financière : que peut obtenir exactement le copropriétaire dont l’appartement a été dégradé par les eaux venues du toit ? La réponse est la réparation intégrale, qui couvre le préjudice matériel, la perte de jouissance, le préjudice moral et les frais engagés pour faire valoir ses droits. Le jugement parisien du 17 février 2026 en donne une illustration chiffrée et récente : le tribunal y « CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 75016, représenté par son syndic M. [J] [Z] à payer à la SCI 7e comète la somme de 28 927,60 euros en réparation de ses préjudices au titre des infiltrations ». (dispositif du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 février 2026) Près de vingt-neuf mille euros pour des infiltrations issues des toitures-terrasses, dans un immeuble parisien : le montant montre que les juges n’hésitent pas à chiffrer lourdement les conséquences d’un défaut d’étanchéité persistant, incluant les reprises décoratives, les pertes d’exploitation du local et les frais annexes dûment justifiés.
L’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025 confirme la même logique indemnitaire et y ajoute une dimension souvent négligée par les victimes : le préjudice moral né de l’attitude du syndicat. La cour y juge que : « Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé. » (arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025) Elle approuve ensuite le premier juge d’avoir indemnisé le préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, en retenant que : « Le refus du syndicat des copropriétaires d’admettre sa responsabilité a contraint l’intimé à solliciter en référé une mesure d’expertise » (arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025), puis à engager un procès au fond alors que l’expertise établissait déjà l’origine commune du désordre. La cour a confirmé l’indemnisation de ce préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, en retenant les tracas des procédures successives et l’avance des frais d’expertise imposée à la victime. L’enseignement est double. D’une part, les années de procédure, les rendez-vous d’expertise, l’avance des frais et l’angoisse de voir son logement se dégrader constituent un préjudice moral autonome, indemnisable en plus des travaux. D’autre part, l’obstination du syndicat qui refuse de reconnaître l’évidence malgré un rapport d’expertise accablant aggrave son cas devant le juge et justifie une indemnisation du préjudice moral. Le copropriétaire parisien confronté à un syndic qui conteste l’origine commune des désordres malgré les constats doit donc conserver toutes les traces de ces refus : courriers, procès-verbaux d’assemblée générale rejetant les travaux, échanges avec l’assureur. Ces pièces nourriront la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Le préjudice matériel, lui, se compose de tous les postes de dépense et de perte liés au sinistre. Entrent dans ce périmètre le coût des reprises intérieures, peintures, plâtrerie, parquet, électricité endommagée, le coût du mobilier détérioré sur factures, les frais de relogement temporaire si le logement est devenu inhabitable pendant les travaux, la perte de loyers si le bien était loué et que le locataire a obtenu une baisse de loyer ou a quitté les lieux, ainsi que les frais de constat et d’expertise avancés par la victime. Dans l’affaire de Poitiers, le tribunal avait alloué 420 euros au titre du préjudice matériel correspondant au coût d’intervention d’un carreleur pendant l’expertise, et la cour a confirmé : de petits postes dûment justifiés passent sans difficulté dès lors que la responsabilité est acquise. Dans l’affaire parisienne, l’enveloppe globale de 28 927,60 euros montre qu’un dossier bien documenté, avec devis, factures et rapport d’expertise, permet d’obtenir des sommes substantielles. La règle de preuve applicable est posée par l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil). Concrètement, la victime prouve l’origine commune du désordre et l’étendue de ses préjudices par constats, photographies datées, factures et rapport d’expertise judiciaire, tandis que le syndicat qui invoque une faute de la victime ou d’un tiers doit prouver cette faute.
Un avantage procédural et financier considérable résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que rappelé par le jugement parisien : « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 février 2026) Le mécanisme mérite d’être compris : quand le syndicat est condamné, ses frais de procédure, honoraires d’avocat et frais divers sont payés par la collectivité des copropriétaires, mais le copropriétaire gagnant ne participe pas à cette dépense. Il obtient donc réparation sans financer, même indirectement par ses charges, la défense adverse. Le jugement parisien ajoute le rappel symétrique tiré de l’article 10 de la même loi, selon lequel les copropriétaires participent aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes : les travaux de reprise de l’étanchéité, une fois votés, sont répartis entre tous selon les tantièmes, et non supportés par la seule victime. Cette répartition collective du coût des travaux, combinée à la dispense des frais de procédure pour le gagnant, rend le contentieux accessible : le copropriétaire inondé n’a pas à craindre de payer deux fois, d’abord ses propres frais puis, via ses charges, ceux du syndicat perdant.
Enfin, les décisions citées confirment que l’action du copropriétaire contre son syndicat n’est pas abusive par principe et que les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire souvent élevés, sont mis à la charge du syndicat perdant. La cour de Poitiers a ainsi confirmé la condamnation du syndicat aux dépens incluant les frais de référé et d’expertise, plus une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et le tribunal de Paris a condamné le syndicat aux dépens comprenant les frais d’expertise. Pour un copropriétaire parisien dont l’appartement se dégrade à chaque pluie d’automne, le message est clair : documenter, faire constater, puis agir en justice contre le syndicat présente un rapport coût-bénéfice favorable dès lors que l’origine commune de l’infiltration est établie, et les juges sanctionnent financièrement les syndicats qui préfèrent la procédure au vote des travaux.
II. Contraindre la copropriété à réparer : constats, référé, vote des travaux et garanties
A. Prouver l’origine commune : constat, déclaration et expertise sont les trois réflexes qui gagnent
Le droit donne raison au copropriétaire inondé par le toit commun, mais à une condition impérative : prouver que l’eau vient bien des parties communes et chiffrer ses préjudices. Les affaires gagnées citées plus haut ont toutes un point commun, un dossier probatoire solide construit dès les premières gouttes. Le premier réflexe consiste à faire établir un constat par un commissaire de justice, nouveau nom de l’huissier, qui décrira les traces d’humidité, les auréoles, les cloquages et leur localisation précise sous la toiture-terrasse, avec des photographies datées. Ce constat dressé par un officier ministériel fait foi jusqu’à preuve contraire et fige l’état du logement avant toute aggravation. Le deuxième réflexe consiste à adresser sans délai une déclaration de dégât des eaux à son assureur multirisque habitation et à exiger l’établissement d’un constat amiable, tout en écrivant au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception pour signaler le sinistre, demander une recherche de fuite et réclamer l’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le troisième réflexe consiste à photographier et filmer chaque nouvel épisode pluvieux, en conservant les relevés météorologiques du jour, car la corrélation entre les fortes pluies et la réapparition des traces démontre l’origine extérieure et commune de l’infiltration. Lorsque le désordre provient au contraire d’un équipement privatif du voisin du dessus, comme une douche qui fuit ou un lave-linge mal raccordé, le régime applicable est différent et relève du recours classique entre voisins pour dégât des eaux (dégât des eaux du voisin du dessus qui ne fait rien : recours et indemnisation à Paris) ; mais dès que le toit-terrasse est en cause, c’est contre le syndicat qu’il faut diriger ses démarches.
Quand le syndic minimise, tarde à mandater un étancheur ou que l’assemblée générale reporte le vote des travaux de séance en séance, comme dans l’affaire de Poitiers où la résolution sur les travaux avait été reportée à une assemblée postérieure, il faut passer à l’expertise judiciaire en référé. L’article 835 du code de procédure civile ouvre cette voie en disposant que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile). La saisine du juge des référés du tribunal judiciaire permet donc d’obtenir rapidement la désignation d’un expert judiciaire, dont la mission consistera à identifier l’origine des infiltrations, à décrire les travaux de reprise nécessaires et à les chiffrer. Dans l’affaire parisienne, l’ordonnance de référé du 5 mai 2021 a commis un expert dont le rapport déposé le 25 mars 2022 a fondé l’intégralité de la condamnation ultérieure. Dans l’affaire de Poitiers, l’ordonnance du 10 décembre 2019 avait commis l’expert dont le rapport du 1er septembre 2020 a établi l’absence d’étanchéité originelle. Le rapport d’expertise judiciaire est la pièce reine du procès au fond : les juges le suivent sauf critique technique sérieuse et documentée, que les syndicats condamnés n’ont su apporter dans aucune des deux affaires.
La mise en demeure préalable du syndic mérite un soin particulier car elle conditionne plusieurs demandes ultérieures. Il faut mettre le syndic en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de faire cesser les infiltrations, de commander les travaux conservatoires et de convoquer l’assemblée générale pour voter les travaux définitifs, en impartissant un délai raisonnable et en rappelant que sa responsabilité de gardien des parties communes est engagée. Cette mise en demeure produit trois effets. Elle fait courir les intérêts moratoires sur les sommes dues. Elle ouvre la faculté prévue par l’article 1222 du code civil, selon lequel : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction » (article 1222 du code civil). Elle établit enfin la mauvaise foi du syndicat s’il persiste dans l’inaction, ce qui nourrit la demande de préjudice moral. En pratique, le copropriétaire qui a adressé deux mises en demeure restées sans effet avant de saisir le juge des référés se présente devant le tribunal en victime diligente face à un syndicat défaillant, posture que les jugements cités récompensent.
La question des délais d’action obéit à des règles précises qu’il faut connaître pour ne pas laisser périmer ses droits. L’article 2224 du code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). L’action en indemnisation contre le syndicat se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le copropriétaire a connu les faits lui permettant d’agir, c’est-à-dire en pratique la découverte des infiltrations et de leur origine commune, ce que l’expertise vient dater avec précision. Chaque nouvel épisode d’infiltration procédant de la même cause peut rouvrir le débat sur le point de départ pour les préjudices nouveaux, mais la prudence commande d’agir dès le premier sinistre documenté plutôt que de laisser les années passer. Par ailleurs, lorsque le désordre procède d’un vice de construction, comme l’absence d’étanchéité relevée à Poitiers, la garantie décennale des constructeurs s’applique parallèlement : l’article 1792 du code civil énonce que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère » (article 1792 du code civil). Un défaut d’étanchéité de toiture-terrasse rend l’ouvrage impropre à sa destination et compromet sa solidité à terme : il relève de cette garantie. L’article 1792-4-1 du même code précise le délai applicable : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3 , à l’expiration du délai visé à cet article » (article 1792-4-1 du code civil). Le syndicat condamné dispose donc de dix ans à compter de la réception pour se retourner contre le constructeur, et le copropriétaire a tout intérêt à exiger du syndic qu’il préserve ce recours récursoire au lieu de le laisser prescrire.
B. Obtenir les travaux et l’indemnisation : référé provision, vote en assemblée et spécificités parisiennes
Prouver ne suffit pas si le toit continue de fuir : il faut obtenir les travaux. La voie la plus rapide passe de nouveau par le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile déjà cité, qui permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, lorsque cette obligation n’est pas sérieusement contestable. Or l’obligation du syndicat de conserver les parties communes et de remédier à un défaut d’étanchéité établi par constat ou par expertise n’est généralement pas sérieusement contestable : le juge des référés peut donc condamner le syndicat à réaliser les travaux de reprise sous astreinte et accorder à la victime une provision à valoir sur son préjudice définitif. Cette provision, versée avant même le jugement au fond, permet de financer les reprises urgentes sans attendre l’issue d’une procédure qui, comme le montre l’affaire parisienne assignée en juillet 2022 et jugée en février 2026, peut durer plusieurs années. Le référé ne tranche pas définitivement le fond du litige, mais il fige l’expertise, sécurise une avance financière et exerce une pression décisive sur le syndic pour inscrire les travaux à l’ordre du jour.
L’assemblée générale des copropriétaires reste le lieu normal de décision des travaux, et le copropriétaire sinistré doit y porter son dossier avec méthode. Il demande au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution détaillée, appuyée sur des devis d’entreprises d’étanchéité, sur le rapport de l’expert et sur des photographies des dégâts. Si le syndic refuse d’inscrire la question ou si l’assemblée rejette les travaux, le procès-verbal de carence devient une pièce du dossier judiciaire qui démontre l’inaction collective et justifie la saisine du juge. Une fois les travaux votés, leur coût est réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes, conformément à l’obligation de participer aux charges de conservation des parties communes rappelée par le jugement parisien. La victime ne paie donc sa part des travaux collectifs qu’à proportion de ses lots, tout en obtenant par ailleurs l’indemnisation intégrale de ses préjudices personnels. Lorsque les travaux ont été exécutés avant le jugement, comme dans l’affaire parisienne où la reprise de l’étanchéité réceptionnée en juin 2024 a rendu sans objet la demande de condamnation à faire, le procès se poursuit sur l’indemnitaire : la réalisation tardive des travaux n’efface pas les années de préjudice ni les frais engagés, et le tribunal condamne néanmoins le syndicat à payer.
À Paris et en petite couronne, le contentieux des toitures-terrasses présente des traits particuliers que le copropriétaire doit intégrer à sa stratégie. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire de Paris pour les immeubles situés dans la capitale, statuant au fond en chambre civile et en référé par son service dédié, avec une expertise locale fournie en experts en étanchéité des toitures parisiennes, membranes bitumineuses, zinc à tasseaux et relevés d’acrotères. Les immeubles haussmanniens et du début du vingtième siècle cumulent les fragilités : chéneaux et gouttières sous-dimensionnés pour les orages actuels, étanchéités refaites par couches successives sans dépose, terrasses aménagées sans autorisation sur des toitures non prévues pour cet usage, et évacuations d’eaux pluviales obstruées par les feuilles des squares voisins. L’expert judiciaire parisien connaît ces pathologies et sait distinguer le défaut d’entretien collectif du percement privatif, distinction qui commande l’imputation de la charge. Le copropriétaire parisien veillera aussi à vérifier la police dommages-ouvrage souscrite lors des derniers gros travaux de toiture : si une telle assurance existe, le syndic doit la mobiliser sans délai, et son abstention engage sa responsabilité professionnelle. Enfin, les charges parisiennes étant souvent élevées, l’argument financier du syndicat qui plaide l’impossibilité de voter des travaux coûteux ne prospère pas devant le juge : la conservation du bâti est une obligation, et l’étalement du financement par emprunt collectif ou appel de fonds exceptionnel relève de la gestion, non d’une cause d’exonération.
La mobilisation de la garantie décennale complète le dispositif lorsque l’immeuble est récent ou que la toiture a été refaite à neuf dans les dix dernières années. Dans l’affaire de Poitiers, l’immeuble avait été construit en 2009 et les infiltrations constatées en 2019 relevaient encore du délai décennal, ce qui explique que le syndicat ait été renvoyé à ses recours contre le constructeur après sa condamnation. Le copropriétaire victime peut exiger du syndic, par mise en demeure puis devant le juge, qu’il assigne le constructeur et son assureur décennal avant l’expiration du délai de dix ans à compter de la réception, faute de quoi la copropriété perdrait son recours et le syndic engagerait sa propre responsabilité pour défaut de diligence. Lorsque le constructeur a disparu ou a été liquidé, comme la société ayant aménagé l’appartement dans l’affaire de Poitiers, l’assurance dommages-ouvrage, quand elle a été souscrite, prend le relais en préfinançant les travaux sans recherche de responsabilité. À défaut de toute garantie subsistante, le syndicat reste tenu envers la victime sur le fondement de sa qualité de gardien des parties communes : la disparition du constructeur n’efface pas l’obligation de la copropriété de conserver son toit, et le coût se répartit alors entre tous les copropriétaires.
Reste une situation fréquente qui mérite un traitement distinct : le copropriétaire qui a vendu son lot entre le sinistre et le procès, ou qui achète un appartement déjà marqué par des infiltrations. L’arrêt de Poitiers apporte sur ce point une solution pragmatique : la victime avait vendu ses lots en juillet 2019 en s’engageant à supporter seule les conséquences du sinistre, avec une somme séquestrée chez le notaire, et la cour lui a néanmoins alloué réparation de ses préjudices propres, matériel et moral. Le vendeur qui a subi le trouble de jouissance et avancé les frais d’expertise conserve donc un intérêt à agir pour ces chefs de préjudice, tandis que l’acquéreur, subrogé dans les droits attachés au lot, peut réclamer la reprise des désordres persistants. Pour l’acquéreur parisien qui découvre après la vente des infiltrations anciennes par la toiture-terrasse, deux actions se combinent : le recours contre le syndicat pour les travaux d’origine commune, et l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur si celui-ci connaissait le sinistre et l’a tu. La combinaison de ces recours, menée avec l’appui des constats et de l’expertise, permet de ne laisser aucun préjudice sans débiteur.
Conclusion
L’eau qui traverse une toiture-terrasse n’est jamais une fatalité ni une dépense que la victime doit assumer seule. Le droit de la copropriété désigne un responsable solvable et identifié : le syndicat des copropriétaires, gardien des parties communes, répond de plein droit des infiltrations nées d’un défaut d’étanchéité du toit, qu’il s’agisse d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien, et ne s’exonère qu’en prouvant la faute de la victime, celle d’un tiers ou la force majeure. Les décisions récentes donnent la mesure de ce contentieux : près de vingt-neuf mille euros alloués par le tribunal judiciaire de Paris en février 2026 pour des infiltrations issues de toitures-terrasses du seizième arrondissement, responsabilité confirmée par la cour d’appel de Poitiers en septembre 2025 avec indemnisation du préjudice moral né de l’obstination du syndicat, dispense des frais de procédure pour le copropriétaire gagnant et dépens incluant l’expertise mis à la charge du syndicat perdant. La méthode qui gagne tient en quatre gestes : faire constater immédiatement par commissaire de justice, déclarer à son assureur et mettre le syndic en demeure par écrit, imposer une expertise judiciaire en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, puis réclamer en justice les travaux sous astreinte, la provision et la réparation intégrale, dans le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil et sans laisser prescrire la garantie décennale des constructeurs. À Paris comme ailleurs, un toit commun qui fuit engage toute la copropriété, et le copropriétaire qui documente et agit obtient du juge ce que l’assemblée générale lui refusait.