Samedi 17 octobre 2026, les cortèges ont traversé Paris, des stations de métro ont été fermées et la circulation a été restreinte sur plusieurs axes, tandis que de nombreux commerçants ont barricadé leurs vitrines avant le passage de la manifestation. Pour un commerçant parisien, la journée se résume parfois à un rideau de fer baissé, des salariés impossibles à faire venir et une recette du samedi envolée. La question qui suit est immédiate et pratique : le loyer commercial du mois reste-t-il intégralement dû quand la boutique n’a pas pu ouvrir à cause de la manifestation ? La réponse de principe est oui, et elle est sévère : la fermeture subie, même décidée par l’autorité administrative, ne suspend pas l’obligation de payer le loyer. La Cour de cassation l’a tranché pour les fermetures administratives de la crise sanitaire, avec un raisonnement que les juges appliquent aux fermetures imposées par une mesure de police. Il existe toutefois des situations distinctes où le commerçant dispose de vrais leviers : le local dégradé par le cortège, l’accès bloqué par le bailleur lui-même, l’assurance perte d’exploitation qui couvre le cas, et la négociation documentée avec le bailleur avant toute échéance. Cet article distingue ces cas, donne les textes et les décisions qui tranchent, puis détaille la marche à suivre à Paris et en Île-de-France, pièces, délais et juge compétent.

I. Fermeture subie le 17 octobre : le loyer commercial reste dû en principe

A. La force majeure ne permet pas au preneur de suspendre son loyer

Le réflexe du commerçant fermé le 17 octobre consiste à invoquer la force majeure : la manifestation, l’arrêté de la préfecture de police, les barrières et les stations fermées échappent à son contrôle, personne ne les avait prévus en signant le bail, et leurs effets ne pouvaient pas être évités. Le raisonnement semble solide, mais il se heurte à la lettre même du texte. L’article 1218 du code civil dispose : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » La condition décisive se trouve dans les derniers mots : l’événement doit empêcher l’exécution de l’obligation par le débiteur. Or l’obligation du preneur consiste à payer une somme d’argent, et la fermeture de la boutique ne rend pas le paiement matériellement impossible : le virement peut partir même rideau baissé. Le même article ajoute : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. » Encore faut-il qu’il y ait empêchement d’exécuter, et le simple fait de ne pas avoir pu exploiter le local ne constitue pas un empêchement de payer.

La Cour de cassation a tranché cette question pour les fermetures administratives ordonnées pendant la crise sanitaire, et son raisonnement vaut pour toute fermeture imposée par une mesure de police, y compris un jour de manifestation. Dans son arrêt du 30 juin 2022 opposant la société Action France à la société Foncière Saint-Louis, pourvoi numéro 21-20.190, la troisième chambre civile a retenu : « Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. » Le preneur, débiteur des loyers mais créancier de la jouissance des lieux, ne peut donc pas suspendre le paiement au motif qu’il n’a pas pu profiter du local. La Cour en a déduit dans cette affaire que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure. Transposée au 17 octobre 2026, la solution est la suivante : le commerçant parisien qui a baissé son rideau parce que le cortège passait devant sa porte, parce que la préfecture avait interdit la circulation ou parce que ses salariés ne pouvaient pas rejoindre la boutique, reste tenu du loyer du mois d’octobre, y compris pour le samedi perdu. La manifestation constitue bien un événement extérieur, mais elle n’a pas empêché le paiement lui-même, et c’est ce point qui fait échec au moyen.

Le même arrêt écarte un second argument souvent avancé : l’exception d’inexécution tirée d’un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La locataire soutenait que l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination, même imposée par les pouvoirs publics, caractérisait un manquement du bailleur. La Cour a répondu : « la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. » Le bailleur avait mis les locaux à disposition, et l’impossibilité d’exploiter résultait du seul fait du législateur et de l’autorité administrative. Le 17 octobre, le bailleur parisien qui a remis des locaux en état, accessibles et conformes, n’a manqué à rien du seul fait que la manifestation a vidé la rue de ses clients ou rendu l’accès momentanément difficile. Suspendre unilatéralement le paiement dans ces conditions expose le preneur à une mise en demeure, à un commandement visant la clause résolutoire, puis à une demande de provision devant le juge des référés, comme on le verra. Le débiteur qui n’exécute pas sans justification légale s’expose en outre à des dommages et intérêts, car l’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » La fermeture subie un samedi de manifestation ne constitue pas cette justification.

B. Les cas où le commerçant peut discuter : local dégradé et accès bloqué par le bailleur

Le principe rappelé ci-dessus connaît des limites précises, et le 17 octobre en fournit deux illustrations concrètes. La première vise le local endommagé par le passage du cortège : vitrine brisée, rideau de fer arraché, devanture taguée au point de rendre l’exploitation impossible, réserve inondée par une borne arrachée. La seconde vise le bailleur qui, de sa propre initiative, aurait interdit l’accès à l’immeuble ou fait couper les alimentations pour la journée. Dans ces deux hypothèses, le débat ne porte plus sur la force majeure du preneur, mais sur les obligations du bailleur et sur l’état de la chose louée, et les textes offrent alors de vrais moyens au commerçant.

L’article 1719 du code civil impose au bailleur, sans qu’aucune clause particulière soit nécessaire : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Quand le bailleur lui-même bloque l’accès au local le jour de la manifestation, par exemple en condamnant l’entrée de l’immeuble ou en refusant l’ouverture du portail collectif, il manque à sa propre obligation de délivrance et de jouissance paisible, et le preneur peut lui opposer cette inexécution. La distinction avec l’arrêt du 30 juin 2022 est nette : dans cette affaire, la Cour avait relevé que les locaux avaient été mis à disposition et que l’impossibilité d’exploiter résultait du seul fait du législateur ; si au contraire l’obstacle vient du bailleur, la solution s’inverse et le preneur peut demander au juge d’en tirer les conséquences, diminution de loyer pour la période concernée ou réparation du préjudice prouvé. La preuve se joue ici : constat par commissaire de justice dressé le jour même, photographies horodatées, messages écrits du bailleur ou du gardien, attestations des salariés et des voisins, tout élément qui établit que la fermeture venait du bailleur et non de la rue.

Quand le local a été matériellement endommagé pendant la manifestation, c’est l’article 1722 du code civil qui s’applique : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Une vitrine détruite, une devanture rendue inutilisable ou un local partiellement saccagé constituent une destruction partielle par cas fortuit au sens de ce texte, et le preneur peut demander une diminution du loyer pour la période de remise en état, voire la résiliation si l’exploitation est durablement compromise. La Cour de cassation a certes jugé, dans l’arrêt Action France du 30 juin 2022, que : « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. » Mais cette solution portait sur une simple interdiction administrative d’accueillir du public, sans aucun dommage matériel au local. Dès que la manifestation a laissé des dégâts physiques au local lui-même, le lien direct avec la chose louée existe et l’article 1722 redevient invocable. Le commerçant doit alors distinguer soigneusement les deux préjudices dans ses écritures : la perte de clientèle du samedi, qui ne donne pas lieu à diminution de loyer, et la période pendant laquelle le local endommagé ne pouvait pas servir, qui en donne le droit. Les réparations urgentes, comme le remplacement d’une vitrine, incombent au cas par cas au bailleur ou au preneur selon leur nature et le bail, mais le preneur qui paie à la place du bailleur doit conserver chaque facture pour en demander le remboursement, faute de quoi il paiera deux fois : la réparation et le loyer plein.

II. Le plan d’action du commerçant parisien après la journée perdue

A. Assurance perte d’exploitation, preuves et négociation avec le bailleur

Le premier réflexe utile après un samedi 17 octobre sans chiffre d’affaires consiste à ouvrir le dossier d’assurance avant d’écrire quoi que ce soit au bailleur. La garantie perte d’exploitation, souvent souscrite avec la multirisque professionnelle, compense parfois la marge perdue quand la fermeture résulte d’un événement garanti, et certaines polices visent les fermetures administratives ou les dommages subis dans le voisinage qui rendent l’accès impossible. La lecture doit être littérale : vérifier le fait générateur couvert, les exclusions, notamment les mouvements populaires et les actes de vandalisme qui relèvent parfois d’une garantie distincte, les franchises, et le mode de calcul de l’indemnité qui exige une comptabilité probante. Le commerçant qui déclare doit le faire par écrit, dans le délai écrit dans sa police, en joignant le constat des dégâts, les photographies, l’attestation de fermeture, le relevé comparatif du chiffre d’affaires du même samedi des semaines précédentes et les factures de remise en état. Une déclaration tardive ou incomplète fournit à l’assureur un motif de réduction ou de refus, alors que la journée du 17 octobre se prouve facilement par la presse, l’arrêté de la préfecture de police et les attestations. Quand le local a été dégradé par des tiers pendant le cortège, le dépôt de plainte rapide et la conservation du récépissé renforcent le dossier, à la fois face à l’assureur et face au bailleur.

Le deuxième chantier est la négociation avec le bailleur, qui doit être menée sans jamais suspendre unilatéralement le paiement. Le preneur qui cesse de payer de sa propre autorité pour « se faire justice » transforme une difficulté passagère en faute contractuelle, et le bailleur peut alors enclencher la mécanique de la clause résolutoire décrite plus bas. La bonne méthode consiste à payer le loyer d’octobre, puis à adresser au bailleur un courrier recommandé exposant les faits du 17 octobre, chiffrant la perte et demandant un geste : report d’une échéance, étalement du trimestre, prise en charge partagée des réparations relevant de sa propriété, ou autorisation de travaux d’amélioration de la devanture. Aucun texte n’oblige le bailleur à accepter, mais les bailleurs parisiens, soucieux de conserver un occupant qui paie dans un contexte où la vacance commerciale coûte cher, acceptent fréquemment un aménagement quand la demande est documentée et raisonnable. Le courrier doit rester factuel et éviter toute menace : rappeler la qualité de preneur à jour, décrire la journée avec pièces jointes, proposer deux solutions concrètes et demander une réponse écrite. Si le dialogue échoue et que le loyer devient difficile à assumer, la question devient celle du loyer impayé : que faire avant que la dette ne rende la situation irréversible, car chaque mois qui s’ajoute durcit la position du bailleur et réduit les chances d’obtenir des délais de grâce du juge. Les commerçants qui emploient du personnel doivent aussi traiter le volet social le jour même : heures non travaillées, récupération, éventuelle activité partielle, en lien avec leur conseil habituel, car un contentieux prud’homal né d’une fermeture improvisée aggraverait une situation déjà fragile.

La constitution du dossier de preuves mérite une attention particulière parce qu’elle conditionne tous les recours, amiables comme judiciaires. Le 17 octobre lui-même, le commerçant avisé photographie sa devanture barricadée puis rouverte, conserve les coupures de presse et les communications de la préfecture de police, demande à ses salariés des attestations écrites sur l’impossibilité de rejoindre la boutique, et fait établir si nécessaire un constat par un commissaire de justice, notamment en cas de dégâts. Dans les jours suivants, il centralise la comptabilité de la journée, les justificatifs d’annulation de livraisons ou de prestations, les échanges écrits avec le bailleur, l’assureur et le syndic de l’immeuble, ainsi que le dépôt de plainte en cas de dégradation. Ce dossier servira trois fois : pour l’assureur, pour convaincre le bailleur d’un geste, et devant le juge si la clause résolutoire est mise en jeu ou si une diminution de loyer est demandée pour un local endommagé. À l’inverse, le commerçant qui n’a rien écrit, rien photographié et rien déclaré se présentera devant le juge avec pour seule preuve sa propre affirmation, et les tribunaux parisiens, habitués à ces contentieux, n’accordent rien sur de simples allégations.

B. Commandement, juge des référés et réflexes parisiens quand le loyer reste dû

Quand le loyer d’octobre ou du trimestre reste impayé après la manifestation, le bailleur parisien recourt en pratique au commandement de payer visant la clause résolutoire, et le preneur doit connaître cette mécanique pour la paralyser à temps. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le preneur dispose donc d’un mois à compter du commandement pour payer l’arriéré et faire échec à la clause, comme le prévoit l’article L. 145-41 cité ci-dessus (délai d’un mois après commandement), et tout commandement qui omet de mentionner ce délai d’un mois est nul. La démarche contentieuse complète, de la réception du commandement jusqu’aux délais de grâce demandés au juge, est décrite pas à pas dans notre dossier consacré au commandement de payer et à la clause résolutoire du bail commercial, qui détaille les vérifications à effectuer dès réception de l’acte. Depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, la mansuétude du juge se mérite : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Concrètement, le commerçant qui veut obtenir des délais doit reprendre le paiement du loyer courant avant la première audience et démontrer qu’il peut apurer la dette, faute de quoi le juge laissera la clause produire ses effets. Le preneur qui envisage de quitter durablement les lieux après une zone devenue inexploitable peut aussi donner congé à l’expiration d’une période triennale, car l’article L. 145-4 du code de commerce prévoit que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire », ce congé devant être adressé au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours.

Le bailleur impayé dispose de son côté d’une arme rapide : le référé provision devant le président du tribunal judiciaire. La Cour de cassation, dans son second arrêt du 30 juin 2022, pourvoi numéro 21-20.127, a validé le paiement d’une provision pour l’arriéré locatif né d’une fermeture administrative, en retenant : « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. » Elle en a déduit que « la cour d’appel, saisie en référé d’une demande en paiement d’une provision, n’a pu qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable. » Le preneur parisien assigné en référé après le 17 octobre ne peut donc pas espérer faire échec à la provision en invoquant la manifestation, sauf à démontrer un local endommagé ou un manquement propre du bailleur. Le texte qui fonde cette procédure est l’article 835 du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Et dans l’urgence, par exemple pour faire constater des désordres ou ordonner une mesure de remise en état après des dégradations, l’article 834 du même code dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». À Paris, ces demandes relèvent du tribunal judiciaire de Paris, et le preneur comme le bailleur ont intérêt à faire constater les lieux par un commissaire de justice exerçant dans la capitale, dont le constat fera foi jusqu’à preuve contraire. Les délais pratiques parisiens imposent d’agir vite : un constat dressé dans les jours qui suivent la manifestation vaut mieux qu’un constat tardif, et le juge des référés peut être saisi dès que l’urgence est caractérisée, par exemple un local éventré qu’il faut sécuriser.

Deux garde-fous calendaires complètent le tableau parisien. D’abord, les actions nées du bail commercial se prescrivent vite : l’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Le commerçant qui veut demander une diminution de loyer pour un local dégradé le 17 octobre, comme le bailleur qui veut réclamer un arriéré, doit donc agir dans ce délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 cité ci-dessus (prescription biennale des actions du bail commercial), sous peine d’irrecevabilité. Ensuite, la résolution du contrat, quand elle est prononcée, obéit à l’article 1229 du code civil, qui précise que la résolution met fin au contrat pour l’avenir dans les baux à exécution successive, sans restitution des périodes déjà exécutées : « Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. » Autrement dit, même si le bail prend fin, les loyers des mois d’occupation restent acquis au bailleur, et le preneur ne récupère pas ce qu’il a payé pour une période où il a joui des lieux. Pour un commerce parisien dont l’emplacement fait la valeur, la résiliation reste un échec : perdre un bail rue commerçante après des années d’exploitation et de clientèle coûte infiniment plus cher qu’un samedi perdu, d’où l’importance de payer, de négocier et de saisir le juge des délais avant que la clause résolutoire ne soit acquise.

Conclusion

Le samedi 17 octobre 2026 laissera à de nombreux commerçants parisiens le souvenir d’une recette amputée et d’une devanture barricadée, mais il ne leur donne pas, à lui seul, le droit de ne pas payer le loyer. La force majeure ne suspend pas l’obligation de payer une somme d’argent, la mesure de police qui ferme la rue n’est ni une faute du bailleur ni une perte de la chose louée, et le juge des référés accorde au bailleur la provision de l’arriéré quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les vraies issues se trouvent ailleurs : dans le local matériellement endommagé qui ouvre droit à diminution du prix, dans le bailleur qui aurait lui-même bloqué l’accès, dans la police d’assurance qui couvre la perte d’exploitation, et dans la négociation documentée qui préserve la relation avant que le commandement ne soit délivré. Le commerçant qui paie, qui prouve et qui écrit vite garde toutes ses options, y compris les délais de grâce ; celui qui suspend unilatéralement son loyer s’expose à la clause résolutoire et à une expulsion qu’aucune manifestation n’empêchera. Devant chaque échéance difficile, la méthode reste la même : constater, déclarer, écrire au bailleur, puis saisir le juge à temps plutôt que subir la procédure.