Vendre son appartement parisien tout en continuant à y vivre, percevoir un bouquet à la signature puis une rente chaque mois jusqu’à la fin de ses jours : le viager occupé séduit de nombreux propriétaires franciliens qui veulent compléter leurs revenus sans quitter leur logement. Mais une fois l’acte signé chez le notaire, une question très concrète partage vendeurs et acheteurs : qui paie la taxe foncière, qui règle les charges de copropriété, qui assume la chaudière en panne au mois d’octobre et qui finance la réfection de la toiture ? À Paris, où les charges collectives et le foncier pèsent lourd, un occupant qui se croit déchargé de tout peut recevoir un avis d’imposition de plusieurs milliers d’euros, tandis qu’un acheteur qui pensait n’avoir qu’à attendre peut se voir réclamer la moitié d’un ravalement. Les réponses existent : elles tiennent à la nature du droit conservé par le vendeur, usufruit ou simple droit d’usage et d’habitation, aux articles 605 et 606 du code civil, à l’article 1400 du code général des impôts pour la taxe foncière, et surtout aux clauses écrites dans l’acte de vente. Ce guide explique la répartition par défaut, les clauses qui permettent de l’aménager, et les recours quand la rente n’est plus payée ou quand le vendeur décède.
I. Viager occupé à Paris : qui paie la taxe foncière, les charges et les factures d’énergie
A. Taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, énergie et charges de copropriété : la part de celui qui occupe
En viager occupé, le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès. La fiche officielle de service-public sur la vente en viager pose le principe : en l’absence de précision dans l’acte, le vendeur occupant paie les réparations et l’entretien courant, les factures d’énergie, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, tandis que les grosses réparations restent à la charge de l’acheteur. Autrement dit, le coût de la vie quotidienne du logement suit l’occupant, et le coût de la structure suit le propriétaire. Ce principe doit être lu avec les textes, car la taxe foncière obéit à sa propre règle d’établissement.
L’article 1400 du code général des impôts prévoit que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel », puis ajoute : « Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit […], la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier ». Concrètement, si le vendeur en viager occupé s’est réservé l’usufruit, l’avis de taxe foncière arrive à son nom et il la paie, même si l’acheteur est devenu nu-propriétaire. C’est cohérent : l’usufruitier jouit du bien, il en supporte l’impôt foncier. À Paris, où la taxe foncière d’un trois-pièces dépasse souvent plusieurs milliers d’euros, ce point mérite d’être chiffré avant la signature, car certains vendeurs découvrent avec surprise qu’ils continuent de payer l’impôt d’un bien qu’ils ont pourtant vendu.
La situation diffère lorsque le vendeur n’a conservé qu’un droit d’usage et d’habitation, qui ne permet que d’habiter personnellement le logement sans pouvoir le louer. Les droits d’usage et d’habitation « se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue ». Tout dépend donc de l’acte. Et à défaut de clause particulière, la jurisprudence fait peser les charges sur l’occupant : la cour d’appel de Paris a jugé que « conformément aux articles 628 et suivants du code civil sur l’étendue du droit d’usage et d’habitation, et à défaut de dispositions particulières du legs, M. [O] [P] est tenu de supporter le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété » (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 1, 4 avril 2025, RG n° 23/09096). Dans cette affaire, l’occupant a été condamné à rembourser 3 187,03 euros de charges de copropriété et 3 141 euros de taxe foncière. L’enseignement vaut pour le viager occupé avec droit d’usage : sans clause contraire, celui qui habite paie l’impôt foncier et les charges courantes.
Les charges de copropriété suivent la même logique. Les appels de fonds courants, l’entretien de l’ascenseur, le ménage des parties communes, le chauffage collectif et l’eau froide des tantièmes concernent la jouissance : ils incombent à l’occupant, usufruitier ou bénéficiaire d’un droit d’usage. En revanche, les travaux décidés en assemblée générale qui constituent de grosses réparations de l’immeuble, comme la réfection complète de la toiture ou le ravalement avec reprise des maçonneries, relèvent du propriétaire, donc de l’acheteur en viager. Dans les copropriétés parisiennes, où un ravalement se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros par lot, la frontière entre charge courante et grosse réparation se plaide pièce par pièce : conservez les procès-verbaux d’assemblée générale, les devis et les appels de fonds, car c’est sur ces documents que le juge tranchera.
Les factures d’énergie, d’eau chaude et d’abonnements ne prêtent guère à débat : elles suivent l’occupant effectif. Pour le vendeur parisien qui reste dans son appartement, cela inclut le chauffage à l’entrée de l’hiver, l’électricité et l’entretien annuel de la chaudière individuelle au gaz. Si le logement est équipé d’une chaudière collective, la part chauffage des charges reste due par l’occupant. Un conseil pratique : au jour de la vente, relevez les compteurs avec l’acheteur et joignez le relevé à l’acte, afin d’éviter toute contestation sur les consommations antérieures.
B. Entretien courant et petites réparations : ce que l’occupant assume, y compris quand il a vendu
L’article 605 du code civil dispose que « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. » En viager occupé avec réserve d’usufruit, le vendeur reste donc tenu de tout l’entretien courant : robinetterie, joints, peinture d’usage, petites réparations électriques, remplacement des équipements usés par un usage normal, ramonage et entretien annuel de la chaudière. La dernière phrase de l’article est un avertissement sérieux : un occupant qui néglige l’entretien pendant des années, laisse une fuite ronger une poutre ou n’entretient jamais la couverture, peut se voir imputer ensuite les grosses réparations que sa négligence a rendues nécessaires. L’acheteur qui constate un défaut d’entretien a intérêt à le faire constater par écrit, photos et mise en demeure à l’appui, avant que le désordre ne devienne structurel.
En pratique parisienne, les litiges les plus fréquents portent sur trois postes. D’abord la chaudière individuelle : son entretien annuel incombe à l’occupant, et son remplacement à l’identique après usure normale relève en général de l’entretien, sauf si l’appareil doit être entièrement repensé avec le conduit et la distribution, ce qui bascule vers la grosse réparation. Ensuite les fenêtres : le remplacement des vitres et des crémones est courant, tandis que la réfection complète des huisseries avec isolation thermique se discute poste par poste. Enfin l’humidité et les infiltrations : si elles viennent d’un défaut d’aération ou d’un entretien négligé, elles incombent à l’occupant ; si elles viennent de la façade ou de la toiture, elles relèvent de l’acheteur, et en copropriété du syndicat pour les parties communes. Faites établir un diagnostic précis par un professionnel avant d’imputer la dépense à l’autre partie, car une infiltration de toiture traitée comme un simple problème d’aération coûte ensuite très cher à celui qui s’est trompé de responsable.
Lorsque le vendeur n’a conservé qu’un droit d’usage et d’habitation, l’entretien courant lui incombe de la même façon, dans la mesure de son occupation personnelle. La particularité du droit d’usage tient à son caractère strictement personnel : « L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre ». Le vendeur en viager occupé avec simple droit d’usage ne peut donc pas mettre le logement en location pour compenser une dépense, contrairement au vendeur usufruitier qui peut louer et percevoir les loyers. Cette différence change l’équilibre économique de l’opération : un vendeur qui envisage de finir ses jours en maison de retraite tout en louant son ancien logement doit exiger une réserve d’usufruit, pas un simple droit d’usage. À défaut, le logement restera vide, l’acheteur ne pourra pas le relouer sans l’accord du vendeur, et les charges continueront de courir.
La cour d’appel de Bordeaux vient de rappeler qu’un nu-propriétaire ne récupère pas automatiquement tout ce qu’il a payé : dans un litige où le nu-propriétaire réclamait à l’usufruitière le remboursement de charges d’occupation et de travaux, la cour a confirmé le jugement qui l’avait débouté de l’intégralité de ses demandes en paiement (cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 3 septembre 2026, RG n° 23/03744). Moralité pour l’acheteur en viager : payez à la place de l’occupant sans y être tenu, et vous risquez de ne jamais revoir ces sommes. Toute avance doit faire l’objet d’un écrit qui précise si elle constitue un prêt, une gestion d’affaire ou un paiement pour le compte d’autrui, faute de quoi le juge la regardera comme un paiement volontaire sans répétition possible.
II. Grosses réparations, clauses de l’acte et rente impayée : blindage du viager occupé parisien
A. Toiture, gros murs et mise aux normes : la part de l’acheteur et les clauses qui changent tout
L’article 606 du code civil définit les grosses réparations : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », auxquelles s’ajoutent les digues et les murs de soutènement et de clôture en entier, avant de conclure que « Toutes les autres réparations sont d’entretien. » En viager occupé, cette liste du début du XIXe siècle s’applique toujours : la réfection complète de la toiture d’un pavillon de banlieue, la reprise des fondations, le remplacement d’une poutre maîtresse ou la reconstruction d’un mur de clôture effondré incombent à l’acheteur, nu-propriétaire, et non au vendeur occupant. En copropriété parisienne, le même raisonnement répartit les travaux votés en assemblée générale : le ravalement avec reprise des maçonneries, l’étanchéité d’une toiture-terrasse ou le remplacement des colonnes montantes relèvent du propriétaire. L’acheteur en viager doit donc provisionner ces dépenses futures dès l’achat, car elles arriveront pendant la vie du vendeur et non après son décès.
Reste que la loi laisse une large place à la convention. Les droits conservés par le vendeur se créent et se règlent par l’acte : « Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit », et leur étendue dépend du titre. Le notaire peut donc écrire une répartition sur mesure : mettre la taxe foncière à la charge de l’acheteur contre une rente légèrement minorée, plafonner la participation de l’occupant aux travaux votés, imposer à l’occupant une assurance habitation avec garantie responsabilité civile et recours des voisins, ou prévoir qui paie la mise aux normes imposée par l’administration, comme un diagnostic électrique suivi de travaux ou une mise en conformité du garde-corps. Tout ce qui n’est pas écrit sera tranché par les textes par défaut, souvent au détriment de celui qui n’avait rien demandé. Exigez que l’acte détaille au moins cinq postes : taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges courantes de copropriété, entretien et petites réparations, grosses réparations au sens de l’article 606, et assurance du bien et de l’occupant.
Le montant de la rente lui-même est libre : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ». En pratique, le notaire la calcule à partir de la valeur du bien, de l’âge du vendeur, du bouquet versé comptant et de la décote d’occupation, puis il insère presque toujours une clause d’indexation sur l’indice des prix à la consommation de l’Insee, qui protège le vendeur contre l’inflation pendant vingt ou trente ans. Vérifiez que l’indice choisi existe toujours et que la formule de révision est applicable sans expertise : une indexation mal rédigée produit des années de contentieux sur quelques dizaines d’euros mensuels. Quand la rente est stipulée au profit de deux époux vendeurs, l’acte doit trancher entre rente réversible, qui se maintient intégralement au profit du survivant, et rente réductible, qui diminue au premier décès. La cour d’appel de Chambéry a validé une clause aux termes de laquelle « la rente est stipulée réversible le cas échéant au profit du conjoint survivant du crédirentier, sa vie durant et sans réduction au décès du pré-mourant », et rejeté la demande d’annulation fondée sur le décès rapide d’un vendeur, faute de preuve que « le prix de la cession viagère serait dérisoire » (cour d’appel de Chambéry, 1re chambre, 28 avril 2026, RG n° 23/00896). Pour les couples parisiens qui vendent en viager occupé, la réversibilité sans réduction est la protection la plus simple du survivant : elle se paie par une rente initiale un peu plus basse, calculée sur deux têtes.
À Paris, la décote d’occupation mérite une attention particulière. Un appartement vendu occupé par un vendeur de 75 ans vaut nettement moins que le même appartement libre, puisque l’acheteur ne pourra ni l’habiter ni le louer pendant une décennie ou davantage. Cette décote se négocie à partir de la valeur vénale, de l’espérance de vie et des loyers perdus, et elle conditionne le bouquet et la rente. Les acquéreurs qui achètent un appartement occupé à Paris avec un locataire en place connaissent déjà ce mécanisme de décote, mais le viager occupé y ajoute l’aléa de la durée de vie, qui interdit tout calcul de rentabilité certain. N’achetez jamais un viager occupé comme un placement à rendement garanti : achetez-le comme un pari patrimonial adossé à des garanties juridiques, clause résolutoire et privilège du vendeur en tête.
B. Rente impayée, décès du vendeur et sortie du viager : commandement, résolution et sort des sommes versées
Quand l’acheteur cesse de payer la rente, le vendeur occupant dispose d’une arme redoutable : la résolution de la vente. « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente », et « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Les actes de vente en viager stipulent presque toujours une clause résolutoire de plein droit après commandement de payer resté infructueux pendant un mois. La procédure est alors mécanique : mise en demeure puis commandement visant la clause par commissaire de justice, attente du délai, puis assignation pour faire constater l’acquisition de la clause et obtenir la restitution du bien. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris vient de suivre exactement ce chemin dans une vente en viager de 2012 assortie d’une rente de 800 euros mensuels : après un arriéré de 7 300 euros et un commandement délivré en août 2025, il a jugé : « Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente en viager conclu entre les parties » et « Constatons en conséquence la résolution de plein droit de la vente en viager » (tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 11 mars 2026, RG n° 25/57997). Pour un vendeur parisien privé de sa rente, le référé parisien offre ainsi une voie rapide, sans attendre un procès au fond de plusieurs années.
La résolution ne remet pas pour autant les compteurs à zéro. L’acte prévoit généralement une clause pénale qui permet au vendeur de conserver le bouquet et les arrérages déjà versés, mais le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive. La cour d’appel de Paris l’a fait dans une vente en viager conclue en 2000 pour un immeuble de rapport, avec une rente mensuelle destinée, selon la cour, à garantir au vendeur « jusqu’à la fin de sa vie une rente mensuelle permettant de couvrir l’ensemble de ses besoins », le non-versement de cette rente constituant la faute justifiant la résolution (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 1, 20 février 2026, RG n° 24/17565). La cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné l’acheteur à restituer l’immeuble, jugé la clause pénale qui rendait définitivement acquis au vendeur tous les arrérages et embellissements « manifestement excessive », réduite la clause à 400 000 euros et condamné le vendeur à restituer 126 500 euros d’arrérages excédentaires. Deux leçons pour les actes parisiens : une clause pénale qui confisque tout sera réduite, et la restitution du bien s’accompagne d’un décompte précis entre arrérages conservés, bouquet et indemnité d’occupation. Faites chiffrer ce décompte par le notaire dès la mise en demeure, avant que les positions ne se durcissent.
Le décès du vendeur éteint la rente et libère l’acheteur, qui entre en pleine propriété sans formalité. Deux limites protègent les héritiers. D’abord, « Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet », et « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Un acheteur qui signe avec un vendeur dont il connaît la maladie grave prend le risque d’une annulation demandée par les héritiers, sauf clause de réversibilité au profit du conjoint qui écarte l’aléa de la mort rapide, comme l’a admis la cour d’appel de Chambéry. Ensuite, les héritiers peuvent contester un prix dérisoire qui masquerait une donation déguisée et entamerait leur réserve : conservez l’estimation du bien, le calcul de la rente et l’avis du notaire sur l’aléa, car c’est ce dossier qui fera échec à la contestation. Symétriquement, le décès de l’acheteur avant le vendeur n’éteint rien : ses héritiers continuent de payer la rente, et le vendeur conserve son privilège et son action résolutoire contre la succession.
En pratique, le vendeur parisien qui n’est plus payé doit agir vite et dans l’ordre : relance écrite avec décompte, mise en demeure par lettre recommandée, commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice, puis assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résolution et obtenir l’expulsion de tout occupant sans droit ni titre. Chaque mois d’attente aggrave le préjudice, puisque la rente impayée correspond aux besoins courants du vendeur, et affaiblit la garantie, puisque l’acheteur en difficulté peut grever le bien ou cesser de l’entretenir. L’inscription du privilège du vendeur et de l’action résolutoire au service de la publicité foncière, dès l’acte de vente, protège contre une revente ou une hypothèque consentie par l’acheteur entre-temps : vérifiez avec le notaire que ces sûretés figurent dans l’état hypothécaire avant de signer.
Conclusion
Le viager occupé parisien repose sur un équilibre simple : l’occupant paie la vie courante du logement, taxe foncière, charges, énergie et entretien, tandis que l’acheteur assume la structure et les grosses réparations, et tout ce que l’acte n’a pas réglé sera tranché par les articles 605 et 606 du code civil, l’article 1400 du code général des impôts et la jurisprudence des cours d’appel. Le choix entre usufruit et simple droit d’usage commande qui peut louer, qui paie l’impôt et qui supporte les charges ; la clause d’indexation et la réversibilité au profit du conjoint sécurisent la rente dans la durée ; la clause résolutoire et le privilège du vendeur, inscrits et mis en œuvre sans tarder, sanctionnent l’acheteur qui cesse de payer, comme les décisions parisiennes de février et mars 2026 l’ont rappelé. Faites écrire ces cinq points dans l’acte avant de signer, conservez chaque avis, appel de fonds et commandement, et agissez dès le premier impayé : un viager bien rédigé protège les deux parties, un viager approximatif n’en protège aucune.