Vous avez reçu une mise en demeure du syndic pour plusieurs trimestres de charges impayées, puis un commandement de payer d’un commissaire de justice, et vous redoutez la saisie de vos meubles, de votre compte bancaire ou la vente de votre appartement. Votre dossier de surendettement est déposé à la Banque de France, ou vous envisagez de le déposer, et une question domine : les charges de copropriété peuvent-elles être déclarées, suspendues, rééchelonnées ou effacées comme les autres dettes. La réponse est oui pour l’essentiel. Les provisions pour charges courantes, les régularisations de fin d’exercice, les cotisations au fonds de travaux et les frais de recouvrement mis à votre charge constituent des dettes civiles non professionnelles. Elles entrent dans le périmètre du dossier dès lors que vous êtes une personne physique de bonne foi en situation d’impossibilité manifeste de faire face à vos dettes. La recevabilité bloque les poursuites du syndicat des copropriétaires, le plan ou les mesures imposées organisent le remboursement selon votre capacité réelle, et le rétablissement personnel efface le solde quand votre situation est irrémédiablement compromise. Seules les dettes exclues par la loi échappent à ce traitement, et les charges de copropriété n’en font pas partie. Cet article décrit pas à pas comment déclarer chaque ligne réclamée par le syndic, comment faire suspendre les saisies, comment obtenir un rééchelonnement ou un effacement, et comment contester devant le juge des contentieux de la protection ou devant le juge de l’exécution quand le syndic poursuit malgré le dossier.

I. Charges de copropriété et dossier de surendettement : quelles sommes déclarer et comment faire suspendre les poursuites du syndic, que faire ?

A. Déclarer toutes les charges dues au syndic et obtenir la suspension des saisies dès la recevabilité — état détaillé, pièces et réflexes, comment s’y prendre ?

Le point de départ est la définition légale du surendettement. Aux termes de l’article L. 711-1 du code de la consommation : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les charges de copropriété entrent dans cet ensemble quand elles pèsent sur un particulier, même si ce particulier exerce par ailleurs une activité indépendante, dès lors que les charges portent sur son logement et non sur son exploitation. La commission examine la bonne foi à partir du comportement général : une accumulation récente et massive de crédits après le dépôt, une dissimulation d’actifs ou une organisation volontaire d’insolvabilité fragilisent le dossier, tandis que des impayés de charges nés d’une perte d’emploi, d’une séparation, d’une maladie ou d’une hausse de charges mal absorbée relèvent du dossier classique. La présentation générale du dispositif et de la recevabilité figure dans la page pilier du cabinet consacrée au dossier de surendettement Banque de France, recevabilité et effacement, qui détaille le parcours complet du dépôt jusqu’à l’effacement.

Concrètement, le dossier se dépose auprès de la commission du département de votre domicile, avec l’imprimé de déclaration, vos revenus, vos dettes et votre budget. La demande peut tendre vers un plan ou vers des mesures imposées, et la commission peut aussi orienter vers un rétablissement personnel. L’article L. 712-2 du code de la consommation prévoit que « La demande de traitement de la situation de surendettement est portée devant la commission compétente qui peut, soit proposer ou imposer des mesures de traitement dans les conditions prévues au titre III, soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou saisir, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire dans les conditions prévues au titre IV. » Pour un copropriétaire, l’enjeu immédiat est d’obtenir la recevabilité, car elle gèle les poursuites. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Les charges de copropriété ne sont pas des dettes alimentaires. La mise en demeure du syndic peut continuer d’arriver par courrier, mais la saisie-vente de vos meubles, la saisie-attribution sur votre compte et la saisie de vos rémunérations pour ces charges se trouvent suspendues ou interdites.

La deuxième chambre civile a tiré toutes les conséquences de ce gel. Dans un arrêt du 28 juin 2018, pourvoi n° 17-17.481, disponible sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 28 juin 2018, n° 17-17.481, la Cour retient « en l’état d’une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, qui emporte, en application de l’article L. 331-3-1, devenu l’article L. 722-2, du code de la consommation, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Elle ajoute qu’« il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond » et que « le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente ». Pour le copropriétaire, la portée est directe : une fois la recevabilité acquise, le syndic, même muni d’un jugement ou d’un procès-verbal d’assemblée générale valant titre, ne peut plus faire progresser une saisie contre vos biens pour les charges visées, et un commandement à fins de saisie-vente délivré après cette date ne produit pas l’effet interruptif attendu. Si un commissaire de justice se présente malgré tout, conservez l’acte, relevez sa date exacte et rapprochez-la de la date de recevabilité, car ce rapprochement fonde la demande de mainlevée devant le juge de l’exécution.

La durée de ce répit est bornée. L’article L. 722-3 du code de la consommation énumère les issues qui y mettent fin, plan conventionnel, mesures imposées, jugement de rétablissement, et précise : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Deux ans paraissent longs, mais le traitement d’un dossier avec bien immobilier prend souvent plusieurs mois entre la recevabilité, l’instruction, l’orientation et la contestation éventuelle. D’où une règle pratique : déposez tôt, dès les deux premiers trimestres impayés et avant l’assignation au fond du syndic, et ne laissez pas passer l’audience sans signaler la recevabilité au tribunal. L’Agence nationale pour l’information sur le logement rappelle que la commission reste la porte d’entrée quand le remboursement devient impossible, et sa page dédiée à la saisine de la commission décrit les pièces et le budget à préparer (l’ANIL (page « saisir la commission de surendettement »)). Le site officiel service-public.fr détaille de son côté les voies de recouvrement du syndic, mise en demeure, injonction de payer, saisie, hypothèque, et permet de comprendre à quel stade chaque acte se trouve (service-public.fr, recouvrement des charges de copropriété impayées). L’association des responsables de copropriété décrit enfin comment les syndics traitent les copropriétaires débiteurs en procédure collective et pourquoi la déclaration exacte des créances conditionne la suite (l’ARC (page sur les copropriétaires débiteurs en situation de surendettement)).

La déclaration des charges mérite un soin particulier, car c’est elle qui détermine le passif traité. Listez séparément les provisions trimestrielles appelées, les régularisations annuelles après approbation des comptes, les cotisations au fonds de travaux, les avances votées, les frais de mise en demeure et de recouvrement mis à votre charge par le règlement ou par décision de justice, ainsi que les condamnations déjà prononcées avec intérêts et frais. Joignez les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté les budgets et les travaux, les décomptes du syndic, les jugements obtenus par le syndicat des copropriétaires et les actes du commissaire de justice. Indiquez le nom exact du créancier, syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en exercice, avec ses coordonnées, car une erreur d’intitulé retarde son information par la commission. Déclarez aussi les charges à échoir de l’année en cours selon le budget prévisionnel, même si elles ne sont pas encore exigibles, afin que la commission mesure la charge future du logement. Oubliez une ligne et vous compliquez la suite : même si la jurisprudence récente admet l’effacement de dettes nées avant la décision et non déclarées, une dette déclarée est traitée plus vite, sans débat sur sa date de naissance ni sur son montant. L’erreur fréquente consiste à ne déclarer que le dernier décompte du syndic en oubliant les condamnations antérieures et les frais : le plan repose alors sur un passif minoré et déraille au premier rappel du syndic. Autre erreur fréquente : cesser de payer les charges courantes après le dépôt en pensant que tout est gelé. Le gel porte sur les voies d’exécution pour l’arriéré, pas sur l’obligation de contribuer aux charges courantes pour la conservation de l’immeuble. Continuez de régler le trimestre en cours quand votre budget le permet, ou provisionnez-le, et signalez à la commission la part incompressible des charges futures.

B. Plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel : rééchelonner les charges ou les effacer quand le logement ne peut plus être conservé — délais, montants et bonne foi, que demander ?

Une fois le dossier déclaré recevable, la commission instruit votre capacité de remboursement à partir du reste à vivre, c’est-à-dire la part de revenus insaisissable qui doit rester disponible pour les dépenses courantes, loyers ou charges de logement, alimentation, santé, transport et frais professionnels. Si vous êtes propriétaire de votre logement, la commission tente d’abord un plan. L’article L. 732-1 du code de la consommation prévoit : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » Pour des charges de copropriété de 4 000 à 12 000 euros d’arriéré, un plan sur cinq à sept ans avec mensualités ajustées suffit souvent quand les revenus restent réguliers. Le syndic n’est pas un créancier à part : il vote comme les autres sur le plan conventionnel, et son refus n’empêche pas la commission d’imposer ensuite des mesures.

À défaut d’accord, la commission impose des mesures : rééchelonnement, report, réduction du taux d’intérêt, imputation des paiements, voire effacement partiel après remboursement partiel. L’article L. 733-7 du code de la consommation permet à la commission d’ordonner que « les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». Pour un copropriétaire, cela se traduit par des obligations concrètes : vendre un garage ou une cave non indispensable, affecter un treizième mois ou un rappel de salaire au désintéressement du syndic, ou mettre en vente le logement quand sa conservation rend tout plan impossible. La vente amiable, avec un délai de quatre à six mois et un prix plancher fixé par la commission, protège mieux vos intérêts qu’une vente forcée à l’audience des criées. Quand la vente est ordonnée, le produit désintéresse le syndic en priorité selon son rang, puis les autres créanciers, et le solde éventuel vous revient. Refuser sans motif une vente devenue indispensable expose à une déchéance du bénéfice des mesures.

Les charges de copropriété peuvent être rééchelonnées et, dans le cadre du rétablissement personnel, effacées, car elles ne figurent pas parmi les dettes exclues. L’article L. 711-4 du code de la consommation réserve l’exclusion aux dettes alimentaires, aux réparations allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale, à certaines dettes frauduleuses envers les organismes sociaux et aux dettes fiscales sanctionnées pour fraude, et son dernier alinéa ajoute que « Les amendes prononcées dans le cadre d’une condamnation pénale sont exclues de toute remise et de tout rééchelonnement ou effacement. » Les provisions pour charges, les régularisations, les fonds travaux et les frais de recouvrement n’appartiennent à aucune de ces catégories. Ils suivent donc le sort commun du passif. L’article L. 711-5 du code de la consommation exclut seulement, pour l’effacement, « Les dettes issues de prêts sur gage souscrits auprès des caisses de crédit municipal », sans viser la copropriété. Un copropriétaire ne peut donc pas se voir opposer que ses charges seraient par nature insusceptibles d’effacement.

Quand la situation est irrémédiablement compromise, sans capacité de remboursement même après aménagement, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa version applicable, dispose : « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Les charges de copropriété nées avant cette date s’effacent avec le reste du passif, intérêts et frais accessoires compris, dès lors qu’aucune contestation n’est formée dans le délai. Le juge, saisi sur recours, prononce les mêmes effets. L’article L. 741-6 du code de la consommation précise que « S’il constate que le débiteur se trouve dans la situation mentionnée au 1° de l’article L. 724-1 , le juge prononce un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui emporte les mêmes effets que ceux mentionnés à l’article L. 741-2 . » L’effacement vaut alors régularisation des incidents de paiement au sens du code monétaire et financier, selon l’article L. 743-1 du code de la consommation : « Les dettes effacées en application des dispositions des articles L. 741-2 , L. 741-6 , L. 741-7 et L. 742-21 valent régularisation des incidents au sens de l’ article L. 131-73 du code monétaire et financier . »

Deux arrêts récents de la deuxième chambre civile fixent les bornes de cet effacement et intéressent directement les arriérés de charges. Dans l’arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535, consultable sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 novembre 2023, n° 22-11.535, la Cour rappelle que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de rétablissement » et censure une cour d’appel qui avait retenu la date d’admission du dossier au lieu de la date de la décision : « alors que l’effacement des dettes concernait le passif existant au jour de la décision de la commission de surendettement qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation, soit le 27 août 2019, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Pour des charges de copropriété, la leçon est pratique : les provisions devenues exigibles entre l’admission et la décision d’effacement entrent dans l’effacement, et le syndic ne peut les en extraire en invoquant la date du dépôt. À l’inverse, les charges nées après la décision d’effacement, trimestres postérieurs et travaux votés ensuite, ne sont pas effacées. D’où l’importance, après un effacement, de payer le trimestre courant sans retard, car un nouvel arriéré postérieur rouvre un cycle de poursuites.

Dans l’arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726, publié sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, n° 23-18.726, la Cour juge « qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». Elle approuve une cour d’appel qui avait énoncé que « l’effacement visait la totalité des dettes, qu’elles aient été ou non déclarées à la procédure » et retenu que la dette litigieuse, née avant la date d’effet, était éteinte « indépendamment de la date à laquelle la juridiction avait rendu sa décision relativement à cette créance ». Pour un copropriétaire, cela signifie qu’un oubli de déclaration ne sauve pas la créance du syndic quand elle est née avant la décision, mais cela ne dispense pas de déclarer : le syndic non informé conteste plus volontiers, et le débat sur la date de naissance de chaque trimestre, appel provisionnel, régularisation, frais, devient inévitable. Déclarez tout, datez tout, et conservez les appels de fonds pour prouver l’antériorité.

II. Le syndic poursuit malgré le dossier de surendettement : saisie du logement, garanties du syndicat et recours devant le juge, comment contester ?

A. Mise en demeure, injonction, saisie et vente du lot : ce que le syndic peut encore faire après la recevabilité et ce qui reste suspendu — commandements, intérêts et frais, que vérifier ?

Le syndicat des copropriétaires dispose d’un arsenal complet que le site service-public.fr décrit étape par étape : lettre de relance, mise en demeure du syndic, requête en injonction de payer devant le juge, assignation au fond, puis mesures d’exécution par commissaire de justice, saisie-vente des meubles, saisie-attribution des comptes, saisie des rémunérations et, pour les montants importants, saisie immobilière du lot avec vente aux enchères. Le syndic peut aussi inscrire l’hypothèque légale du syndicat sur votre lot pour garantir l’arriéré, ce qui lui donne un rang favorable lors de la distribution du prix. Chaque acte a un coût répercuté sur le débiteur quand le règlement ou le jugement le prévoit : frais de mise en demeure, frais d’huissier, intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, dommages et intérêts pour résistance abusive dans certains cas. Vérifiez ligne par ligne le décompte : un trimestre déjà payé par prélèvement, une régularisation calculée sur un budget non approuvé, des pénalités non votées ou des frais doublés gonflent artificiellement la dette et faussent le plan.

Après la recevabilité, cet arsenal se fige pour l’arriéré visé. Les actes conservatoires déjà accomplis subsistent, mais leur exécution ne progresse plus : une saisie-attribution pratiquée avant la recevabilité produit ses effets sur les sommes bloquées, tandis qu’une saisie pratiquée après se heurte à la suspension. Un commandement de payer valant saisie immobilière délivré avant la recevabilité interrompt la prescription et engage la procédure, mais l’audience d’orientation doit tenir compte du dossier de surendettement et la vente forcée ne peut être ordonnée pour les dettes suspendues tant que la suspension court. Un commandement à fins de saisie-vente délivré après la recevabilité, lui, ne permet pas au syndic d’interrompre la prescription, comme l’a jugé l’arrêt du 28 juin 2018 précité. Relevez donc systématiquement la chronologie : date d’exigibilité de chaque trimestre, date du titre du syndic, date du commandement, date de la recevabilité, date de la décision d’orientation. Une saisie-attribution validée par un juge pour une dette née avant l’effacement tombe quand l’effacement est constaté, comme l’illustre l’arrêt du 23 novembre 2023 où la saisie validée à hauteur de 3 655,30 euros a été censurée parce que l’effacement couvrait le passif à la date de la décision.

Le cas le plus redouté reste la saisie immobilière de l’appartement pour quelques milliers d’euros de charges. Les tribunaux n’ordonnent pas la vente forcée d’un logement pour un arriéré modique quand un plan de surendettement organise le remboursement, et la commission privilégie la vente amiable avec délai quand la vente est inévitable. Si le syndic a engagé une saisie immobilière avant le dépôt, signalez immédiatement la recevabilité au juge de l’exécution et à la commission, demandez le renvoi de l’audience d’orientation et produisez l’attestation de dépôt puis la décision de recevabilité. Si la saisie est engagée après la recevabilité pour l’arriéré déclaré, demandez la mainlevée ou la suspension en visant l’article L. 722-2 et l’arrêt du 28 juin 2018. Si la saisie porte sur des charges nées après la décision d’orientation ou après l’effacement, elle peut prospérer pour ce seul postérieur : payez-le ou négociez un échéancier restreint à ce postérieur, sans rouvrir le passif effacé. Distinguez toujours, dans vos conclusions, l’arriéré gelé ou effacé du courant postérieur exigible, car le mélange des deux fait échouer les demandes.

Les intérêts et les frais appellent la même distinction. Les intérêts courus jusqu’à la date d’arrêt du passif suivent le sort du principal : rééchelonnés avec lui dans le plan, effacés avec lui dans le rétablissement. Les frais de recouvrement postérieurs à la recevabilité et exposés en violation de la suspension ne peuvent être mis à votre charge pour forcer le paiement de l’arriéré. En revanche, les frais liés à la conservation de l’immeuble et aux charges courantes postérieures restent dus. Demandez au syndic un décompte arrêté à la date de la décision de la commission, avec principal, intérêts et frais séparés, puis un second décompte pour le postérieur. Sans ces deux décomptes, ni la commission ni le juge ne peuvent trancher proprement. L’association des responsables de copropriété souligne que les syndics gèrent mieux les dossiers dont le décompte est clair et daté, et que les contestations globales sans chiffrage retardent l’apurement.

B. Contester devant le juge des contentieux de la protection et devant le juge de l’exécution : recours contre la décision, mainlevée des saisies et suite du logement — délais, pièces et audiences, comment agir ?

Trois juges interviennent autour du dossier, avec des rôles distincts. Le juge des contentieux de la protection connaît des recours contre les décisions de la commission : irrecevabilité, orientation vers le rétablissement, mesures imposées contestées par vous ou par le syndic. Le délai de recours est de trente jours à compter de la notification, par lettre recommandée au greffe, avec copie à la commission. Le juge de l’exécution connaît des saisies : validité du titre, régularité du commandement, mainlevée d’une saisie pratiquée en violation de la suspension, contestation de la saisie immobilière. Le juge du fond, saisi par le syndic en paiement des charges, doit surseoir ou tenir compte du surendettement selon le stade : après la recevabilité, il ne peut ordonner des mesures d’exécution contraires à la suspension, et après l’effacement, il constate l’extinction de la dette pour la période couverte.

Devant le juge des contentieux de la protection, le syndic conteste souvent la recevabilité en invoquant votre mauvaise foi ou votre qualité de propriétaire. Répondez par des pièces, pas par des affirmations : avis d’imposition, bulletins de salaire ou relevés de prestations, relevés bancaires des six derniers mois, appels de fonds et décomptes du syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, jugement de divorce ou avis de licenciement expliquant la chute de revenus, devis de travaux votés qui ont alourdi les charges. Montrez que l’impossibilité de payer est manifeste au sens de l’article L. 711-1, que les charges ont été déclarées loyalement et que les charges courantes postérieures sont provisionnées quand le budget le permet. Si la commission a orienté vers un plan avec vente du logement, chiffrez les deux scénarios : maintien avec mensualité soutenable compte tenu des charges futures, ou vente amiable avec désintéressement du syndic et relogement. Les juges franciliens, à Paris comme dans les tribunaux d’Île-de-France, examinent avec attention la charge future du logement : un appartement dont les charges courantes absorbent à elles seules le reste à vivre ne peut être conservé sans condamner le plan. Dans ce cas, proposez vous-même la vente amiable avec délai et prix plancher plutôt que de la subir en saisie immobilière. À Paris, le tribunal judiciaire pôle surendettement et le juge des contentieux de la protection traitent un volume important de dossiers avec bien immobilier : produisez un dossier chiffré, un calendrier de vente réaliste établi avec un agent ou un notaire, et une solution de relogement, bail, hébergement familial ou demande de logement social, car le juge vérifie que la vente ne crée pas un sans-abrisme évitable.

Devant le juge de l’exécution, la demande varie selon la date des actes. Pour une saisie-attribution ou une saisie-vente pratiquée après la recevabilité pour l’arriéré, demandez la mainlevée en visant l’article L. 722-2, en produisant la décision de recevabilité et l’arrêt du 28 juin 2018 sur l’impossibilité d’agir du créancier. Pour une saisie immobilière engagée avant le dépôt, demandez le sursis ou le renvoi de l’audience d’orientation jusqu’à la décision d’orientation de la commission, puis la prise en compte du plan ou l’effet de l’effacement. Pour une saisie validée avant l’effacement mais exécutée après, demandez qu’il soit constaté que la dette est éteinte à hauteur du passif arrêté, en visant l’article L. 741-2 et les arrêts du 23 novembre 2023 et du 26 mars 2026 sur la date d’arrêt et l’effacement des dettes même non déclarées. Produisez dans tous les cas le tableau du passif arrêté par la commission, la décision d’effacement non contestée dans le délai, et les décomptes du syndic séparant antérieur et postérieur. L’erreur fréquente consiste à demander l’annulation globale de toute la procédure du syndic, y compris pour le postérieur incontesté : le juge rejette alors l’ensemble faute de tri. Demandez précisément : mainlevée pour l’arriéré couvert, maintien ou échéancier pour le postérieur reconnu.

Après le plan ou l’effacement, sécurisez le logement pour éviter la rechute. Faites lever les inscriptions devenues sans objet, vérifiez auprès de la Banque de France la sortie du fichier des incidents quand l’effacement vaut régularisation au sens de l’article L. 743-1, et exigez du syndic une quittance pour la période effacée avec un nouveau décompte repartant de zéro pour le postérieur. Mettez en place le prélèvement automatique du trimestre courant, demandez au syndic un échéancier écrit pour tout reliquat postérieur non effacé, et votez en assemblée générale en connaissance de cause sur les travaux : un vote de travaux lourds juste après un effacement, sans capacité de paiement, recrée un arriéré que le juge appréciera sévèrement lors d’un second dépôt. Si vos revenus chutent de nouveau en cours de plan, saisissez la commission en révision avant de cesser de payer, car la révision protège mieux qu’un défaut non signalé. Conservez chaque décision, chaque décompte et chaque preuve de paiement pendant toute la durée du plan et deux ans au-delà, car le syndic, le juge ou un acquéreur en cas de vente vous les réclameront.

Conclusion

Les charges de copropriété impayées se traitent dans le dossier de surendettement comme les autres dettes civiles : déclaration exhaustive avec appels de fonds et décomptes, suspension des saisies dès la recevabilité, rééchelonnement dans le plan ou les mesures imposées, effacement dans le rétablissement personnel quand la situation est irrémédiablement compromise. La loi n’exclut pas ces charges de l’effacement, et la jurisprudence fixe des bornes claires : gel des poursuites à compter de la recevabilité, effacement du passif arrêté à la date de la décision de la commission, y compris pour des dettes nées avant et mal déclarées, mais sans couvrir les trimestres postérieurs. Le syndic conserve ses droits pour le courant postérieur et pour la conservation de l’immeuble, et la vente amiable reste préférable à la vente forcée quand le logement absorbe tout le reste à vivre. Devant le juge des contentieux de la protection comme devant le juge de l’exécution, la chronologie datée et les deux décomptes séparés, antérieur et postérieur, décident de l’issue. Déposez tôt, déclarez tout, payez le courant après l’effacement et faites réviser le plan avant toute rechute : c’est ainsi que l’arriéré de charges cesse d’être une menace de saisie pour redevenir une ligne apurée du budget.