Ouest-France racontait le 9 octobre 2026, sous la plume de Catherine Jaouen, l’histoire d’un chantier qui n’en finit pas de s’arrêter : à Bénodet, dans le Finistère, la résidence seniors Les Jasmins, construite à la place de l’ancien hôtel Ker-Moor, n’est toujours pas achevée. Les travaux sont interrompus depuis plus d’un an, le promoteur a été placé en liquidation judiciaire et les acheteurs, qui ont payé une partie du prix de leurs appartements vendus en l’état futur d’achèvement, s’interrogent sur la suite : qui va terminer les travaux, faut-il continuer à payer les appels de fonds, comment récupérer son argent si l’immeuble ne sort jamais de terre ? Cette situation, qui semble exceptionnelle vue de Bénodet, est en réalité un cas d’école du droit de la construction : la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) a été pensée par le législateur précisément pour protéger l’acquéreur contre la défaillance financière du vendeur. Garantie financière d’achèvement ou de remboursement, échelonnement légal des paiements, résolution du contrat et restitution du prix, responsabilités du notaire et des intermédiaires : le Code de la construction et de l’habitation et la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des cours d’appel dessinent une feuille de route complète. Le présent article l’expose, à partir de décisions vérifiées, pour tout acquéreur confronté à un promoteur en liquidation judiciaire.
I. Chantier à l’arrêt et promoteur liquidé : payer, consigner et faire achever
Quand le chantier s’arrête et que le vendeur est placé en liquidation judiciaire, le premier réflexe de l’acquéreur est souvent de bloquer ses paiements. Ce réflexe est compréhensible, mais il est juridiquement dangereux s’il n’est pas encadré : en VEFA, l’acquéreur reste tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux réellement exécutés, et c’est la garantie financière souscrite par le vendeur qui prend le relais pour financer l’achèvement. Comprendre cette mécanique en deux temps — d’abord sécuriser ses paiements, ensuite activer la garantie — conditionne tous les recours ultérieurs.
A. Appels de fonds et solde du prix : continuer à payer ou consigner, jamais cesser seul
Le contrat de VEFA doit être conclu par acte authentique et préciser le prix, ses modalités de paiement et le délai de livraison. Surtout, les versements sont plafonnés par la loi au fil du chantier : les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Avant de payer un appel de fonds pendant que le chantier est à l’arrêt, l’acquéreur vérifie donc d’abord que l’étape facturée a été réellement exécutée et que le plafond légal est respecté : tout versement au-delà expose à un trop-payé difficile à récupérer en cas de liquidation du vendeur.
En cas de contestation sur la conformité du bien avec les prévisions du contrat, le même texte ouvre une porte étroite mais précieuse : le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Consigner, ce n’est pas refuser de payer : c’est déposer la somme entre les mains d’un tiers, ce qui prouve la bonne foi de l’acquéreur tout en faisant pression sur le vendeur. À l’inverse, la suspension unilatérale des paiements se retourne contre celui qui la pratique. La cour d’appel de Bastia l’a rappelé le 29 avril 2026 (RG n° 25/317) dans une espèce où l’acquéreur avait cessé de régler les appels de fonds depuis le 6 novembre 2019 alors que son lot était en état d’être livré : la cour relève que « l’acquéreur est demeuré défaillant dans l’exécution du contrat depuis le 6 novembre 2019 » et juge que « l’appelant ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en sollicitant des indemnisations complémentaires en lien avec un retard dans l’exécution des travaux dont il est lui-même à l’origine ». Toutes ses demandes indemnitaires postérieures à la suspension fautive des paiements ont été rejetées et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.
Le même arrêt apporte une précision utile sur le délai dont dispose le promoteur pour réclamer les appels de fonds : l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. L’acquéreur assigné en paiement d’appels de fonds anciens contrôle donc leur date d’exigibilité, mais c’est à lui de rapporter la preuve précise de la date d’exécution des travaux pour faire jouer la prescription — à défaut, la cour écarte le moyen, comme à Bastia où le délai biennal n’était pas acquis à la date de la mise en demeure du 5 février 2024. En pratique, face à un chantier arrêté et un vendeur en procédure collective : payer ce qui correspond aux travaux réellement exécutés dans la limite des plafonds légaux, consigner le solde contesté plutôt que le retenir, et déclarer sa créance au passif de la liquidation — tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire — sans attendre l’issue des procédures.
Enfin, si le vendeur, avant sa liquidation, a mis en œuvre une clause de résolution de plein droit pour défaut de paiement, elle n’agit pas instantanément : ces clauses ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux, et l’acquéreur peut demander un délai de grâce pendant ce mois. Ce mois est une fenêtre pour régulariser, consigner ou négocier, qu’il ne faut pas laisser passer sans réagir par écrit.
B. Garantie financière d’achèvement : le garant finance et achève, l’acquéreur vérifie
La pièce maîtresse de la protection de l’acquéreur en VEFA, c’est la garantie financière que le vendeur doit souscrire avant même de signer : avant la conclusion du contrat, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Et le texte vise expressément notre situation : la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Un promoteur placé en liquidation judiciaire, dont le chantier est arrêté depuis plus d’un an comme à Bénodet, caractérise typiquement cette défaillance : l’acquéreur n’a pas à attendre une autorisation du liquidateur pour écrire au garant — banque, assureur ou société de caution mutuelle, les organismes habilités à délivrer la garantie — et exiger l’exécution de l’engagement. L’attestation du garant, annexée à l’acte de vente en vertu de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, indique à qui adresser la mise en demeure : c’est le premier document à relire quand le chantier s’arrête.
Concrètement, la garantie extrinsèque prend deux formes, et l’acquéreur a intérêt à savoir laquelle figure dans son contrat : soit une ouverture de crédit par laquelle le garant s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement, avec un droit pour l’acquéreur d’en exiger l’exécution, soit un cautionnement par lequel la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement. Dans les deux cas, les versements du garant sont réputés faits dans l’intérêt de la masse des créanciers, ce qui sécurise l’opération même en procédure collective. Surtout, le garant financier peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête : cet administrateur, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. C’est le scénario de sortie de crise le plus fréquent : un maître d’ouvrage de substitution, financé par le garant, termine l’immeuble à la place du promoteur défaillant.
La cour d’appel de Chambéry a décrit ce mécanisme le 14 janvier 2025 (RG n° 24/00294) dans un dossier où le vendeur en VEFA était lui aussi en liquidation judiciaire : l’administrateur ad hoc « a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » et agit « en tant que maître d’ouvrage de substitution au maître d’ouvrage initial, avec un financement assuré » par le garant, de sorte que « c’est bien » lui « qui a la charge de poursuivre les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage ». La cour en tire une conséquence décisive pour les acquéreurs impatients : inutile d’assigner le vendeur liquidé pour le forcer à reprendre le chantier, car « il est difficile de concevoir » une « exécution forcée de l’obligation en nature d’achever l’ouvrage » « mise en oeuvre à l’encontre d’une société placée en liquidation judiciaire sans autorisation de poursuite d’activité ». La demande de condamnation du vendeur et de son liquidateur à reprendre les travaux a donc été rejetée. L’énergie procédurale doit aller vers le garant et l’administrateur ad hoc, pas vers une coquille vide.
Reste la question de l’argent : quand le garant a financé l’achèvement, il se retourne vers les acquéreurs pour obtenir le solde du prix encore dû. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a fixé les règles du jeu le 11 mai 2023 (pourvoi n° 22-13.696, publié au Bulletin) dans une espèce très proche du récit de Bénodet — un promoteur en liquidation, un garant bancaire qui avait fait achever l’immeuble et réclamait le solde du prix aux acquéreurs : « qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente ». Seul fondé, donc : ni le liquidateur du promoteur ni un tiers ne peuvent réclamer ce solde à sa place. Mais cette créance a une contrepartie stricte : « La créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs », la Cour limite cette créance à la part du prix correspondant aux ouvrages que le garant a financés. Et c’est au garant de le démontrer : « Il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage ». Faute de cette preuve, la Cour casse la condamnation de l’acquéreur à payer. Pour l’acquéreur d’une résidence inachevée, la leçon est double : le garant ne peut exiger que le prix des travaux qu’il a réellement financés, et tout solde réclamé sans justificatif détaillé se conteste, factures et attachements de travaux à l’appui.
Précision utile pour suivre la fin de l’histoire : la garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble, constaté soit par une personne désignée à cet effet, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Tant que cette constatation n’est pas intervenue, la garantie court et l’acquéreur reste couvert. Les lecteurs confrontés à un simple retard de livraison, sans liquidation du promoteur, retrouveront la mécanique des pénalités et de la mise en demeure dans notre dossier sur la VEFA en retard : pénalités, résolution et garantie quand le promoteur ne livre pas, et ceux dont le logement a été livré avec des défauts dans notre article sur la VEFA livrée avec défauts : réserves, consignation du solde et recours.
II. Résolution de la VEFA et indemnisation : sortir du contrat et être payé
Quand l’achèvement devient illusoire — garant défaillant ou inexistant, chantier durablement abandonné, résidence jamais livrée — l’acquéreur peut vouloir sortir du contrat et récupérer les sommes versées, puis être indemnisé de son préjudice. Deux voies se combinent : la résolution de la vente, qui anéantit le contrat et ordonne la restitution du prix, et la recherche des responsabilités des professionnels qui ont entouré l’opération, du notaire au commercialisateur. Chacune obéit à des conditions précises que la jurisprudence récente illustre concrètement.
A. Résolution pour défaut d’achèvement et restitution du prix : qui rend quoi
Si le contrat de VEFA prévoyait une garantie de remboursement plutôt qu’une garantie d’achèvement, la sortie est balisée : la garantie financière de remboursement revêt la forme d’un cautionnement par lequel la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement. L’acquéreur fait donc constater la résolution — à l’amiable si le vendeur et le garant s’y prêtent, par le juge sinon — puis se tourne vers la caution pour être remboursé de tous ses versements, sans avoir à poursuivre un liquidateur insolvable. C’est l’intérêt de vérifier, dès l’arrêt du chantier, quelle garantie figure dans l’acte authentique : achèvement ou remboursement, les stratégies divergent.
Avec une garantie d’achèvement, la résolution reste possible mais suppose de démontrer que l’inexécution du vendeur est suffisamment grave : retard considérable, abandon du chantier, liquidation sans reprise par le garant. La cour d’appel de Rouen a statué le 16 avril 2025 (RG n° 24/00600) dans un dossier où la résolution d’une VEFA avait été constatée et où les acquéreurs réclamaient en outre des pénalités de retard : la cour a jugé le retard justifié par des causes légitimes stipulées au contrat et établies par le maître d’œuvre — intempéries relevées par la station Météo France la plus proche, anomalie du sous-sol avec découverte d’une galerie souterraine et d’un puits, difficultés d’approvisionnement liées à la crise sanitaire — et a débouté les acquéreurs de leurs réclamations indemnitaires tout en confirmant la résolution et en condamnant le vendeur à restituer 223 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024. L’enseignement est net : la résolution rend le prix, mais les dommages et intérêts supplémentaires pour retard supposent une faute du vendeur, que des causes légitimes documentées excluent. Pour les acquéreurs de Bénodet, dont le chantier est arrêté depuis plus d’un an et le vendeur liquidé, la démonstration de l’inexécution fautive ne pose guère de difficulté ; pour un simple retard, en revanche, il faut d’abord écarter les causes légitimes que le promoteur ne manquera pas d’invoquer, rapport du maître d’œuvre à l’appui.
En pratique parisienne comme ailleurs, la résolution se prépare : mise en demeure préalable au vendeur et au garant par lettre recommandée, constat d’huissier — aujourd’hui commissaire de justice — de l’état d’abandon du chantier, copie de l’attestation de garantie annexée à l’acte, décompte des sommes versées et des appels de fonds contestés. Les investisseurs franciliens qui achètent sur plan une résidence seniors ou de tourisme loin de Paris, comme c’est souvent le cas sur le littoral breton, gagnent à confier ces constats à un professionnel local dès les premiers mois d’arrêt : un chantier filmé et daté vaut mieux qu’un an de courriers sans preuve. Et lorsque la résolution est prononcée, la restitution porte sur les sommes versées avec intérêts, sans préjudice des préjudices complémentaires — perte de chance, frais engagés, préjudice moral — qui relèvent de la responsabilité des professionnels de l’opération.
B. Fautes du notaire et du commercialisateur : l’indemnisation des acquéreurs floués
Au-delà du vendeur, souvent insolvable une fois liquidé, l’acquéreur peut rechercher la responsabilité des professionnels qui ont conçu, vendu ou authentifié l’opération. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 septembre 2025 (RG n° 24/04754) en offre une illustration frappante, dans un dossier d’investissement en résidence médicalisée où tout avait manqué à la fois : la garantie d’achèvement, l’information des acquéreurs et le contrôle du notaire. Les époux acquéreurs reprochaient à l’acte authentique de mentionner « une garantie intrinsèque d’achèvement inadéquate du fait de l’existence de privilèges grevant la vente », la référence à une mainlevée partielle étant « inopérante » au regard des exigences du Code de la construction et de l’habitation, que la cour vise dans sa version applicable à l’espèce. Autrement dit, la garantie censée protéger les acquéreurs était inefficace dès l’origine, et personne ne les en avait avertis.
La cour en tire toutes les conséquences sur les deux professionnels : elle déclare que le notaire et sa société « ont manqué à leur devoir de conseil, et notamment de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte passé en leur étude, envers les époux », et que la société de commercialisation « a manqué à ses devoirs d’information et de conseil, ainsi qu’aux obligations » applicables « en tant que commercialisateur d’un produit d’investissement immobilier défiscalisé ». La plaquette de la résidence, qui présentait les lieux comme déjà existants sans mentionner un programme à construire, les risques liés au caractère monovalent des locaux et au taux de remplissage, ni l’incapacité de la société censée garantir les loyers à honorer son engagement, est jugée trompeuse. Le préjudice est chiffré avec précision : 86 548 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement, et 10 000 euros au titre du préjudice moral né de la perte de confiance envers le cocontractant, mis à la charge in solidum du notaire et du commercialisateur avec les intérêts légaux.
Pour les acheteurs d’une résidence seniors inachevée, la transposition est directe : relire l’acte authentique pour vérifier la nature et l’efficacité réelle de la garantie d’achèvement ou de remboursement qui y figure, conserver toute la documentation commerciale d’origine — plaquettes, simulations de rentabilité, promesses de gestion locative — et faire examiner par un conseil si le notaire a alerté sur les privilèges, les inscriptions ou les faiblesses de la garantie. Quand le bien a été vendu comme un placement adossé à un exploitant — résidence seniors, résidence de tourisme, établissement médicalisé — le commercialisateur devait délivrer une information sincère et complète, y compris sur les caractéristiques les moins favorables et les risques encourus : son silence sur la fragilité du montage engage sa responsabilité et ouvre droit à indemnisation, même si le vendeur a disparu dans une liquidation. C’est souvent là, et non dans la poche vide du promoteur, que se trouve la solvabilité qui paiera le préjudice.
Ce que dit le droit, en trois phrases
La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le garant qui a achevé les travaux abandonnés par le promoteur défaillant est seul fondé à exiger le solde du prix, dans la limite des ouvrages qu’il prouve avoir financés. En cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement, la caution de remboursement s’oblige, solidairement avec le vendeur, à rembourser à l’acquéreur les versements effectués.
Conclusion
Le chantier arrêté de Bénodet n’est pas une fatalité juridique : la VEFA a été construite pour ce cas précis, et les décisions rendues entre 2023 et 2026 montrent que les acquéreurs qui agissent vite et dans l’ordre s’en sortent. D’abord sécuriser les paiements — payer le dû, consigner le contesté, déclarer sa créance — sans jamais cesser unilatéralement de payer. Ensuite activer la garantie financière, exiger l’achèvement par le garant et son administrateur ad hoc plutôt que de poursuivre un vendeur liquidé. Enfin, si l’achèvement est hors d’atteinte, faire constater la résolution et obtenir la restitution du prix, puis chiffrer les préjudices complémentaires contre les professionnels solvables : notaire défaillant dans son devoir de conseil, commercialisateur muet sur les risques. Chaque étape se prouve par écrit — acte authentique et son attestation de garantie, appels de fonds et justificatifs de travaux, mises en demeure, constats du chantier — et chaque délai se surveille, de la prescription biennale des appels de fonds au mois laissé par une clause de résolution. Face à un promoteur en liquidation, l’acquéreur informé n’est pas démuni : il est créancier, garanti et, le cas échéant, indemnisé.