Votre mère occupe la maison de famille dont vous avez hérité la nue-propriété au décès de votre père, ou vous-même vivez dans un logement dont vous n’avez que l’usufruit depuis la succession de votre conjoint. Les dettes s’accumulent, un huissier annonce une saisie, et la commission de surendettement de la Banque de France vous demande de vendre. Vendre quoi, quand vous ne pouvez ni disposer du bien ni en tirer le moindre revenu sans l’accord de l’autre titulaire du démembrement ? La question se pose chaque semaine dans les dossiers où le patrimoine comporte un bien démembré : faut-il déclarer un actif dont on ne jouit pas, la recevabilité suspend-elle les poursuites sur ce bien, la commission peut-elle subordonner le plan à la vente de la nue-propriété, et comment contester une déchéance prononcée pour omission de déclaration devant le juge des contentieux de la protection ? Cet article décrit la méthode complète, textes et décisions récentes à l’appui : déclarer le démembrement pour son montant exact, faire jouer la suspension attachée à la recevabilité, discuter la vente pied à pied, puis saisir le juge dans les délais avec les bonnes pièces.

Le point de départ tient en une phrase du droit des biens : aux termes de l’article 578 du Code civil, « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » Celui qui jouit n’est pas celui qui peut vendre, et celui qui détient la nue-propriété ne perçoit ni loyer ni revenu. Tout le dossier de surendettement se joue dans cet écart entre la valeur théorique de l’actif et l’argent réellement disponible pour désintéresser les créanciers. Pour le cadre général de la procédure, depuis le dépôt jusqu’à l’effacement, le point d’entrée reste le dossier de surendettement recevable et ses effets : dossier de surendettement Banque de France, recevabilité, effacement et logement en 2026.

I. Dossier de surendettement et bien en usufruit ou en nue-propriété : déclarer le démembrement et faire suspendre les poursuites, que faire ?

A. Usufruit reçu d’une succession, nue-propriété sans revenus : comment déclarer l’actif à la Banque de France sans risquer la déchéance

Le démembrement naît le plus souvent d’une succession. Au décès d’un époux, le conjoint survivant opte fréquemment pour l’usufruit de la totalité des biens existants, tandis que les enfants recueillent la nue-propriété. Le résultat est une propriété coupée en deux : l’usufruitier occupe le logement ou perçoit les loyers, le nu-propriétaire attend, sans pouvoir ni vendre seul la pleine propriété ni percevoir un euro. Des années plus tard, lorsque le nu-propriétaire ou l’usufruitier dépose un dossier de surendettement, la commission découvre un actif immobilier que le dossier initial ne mentionnait pas toujours, et la question de la bonne foi se pose immédiatement.

L’obligation de déclaration ne souffre pourtant aucune exception de principe. Le bénéfice des mesures de traitement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, et « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » C’est le texte de l’article L711-1 du Code de la consommation : l’ensemble des dettes d’un côté, et en miroir l’ensemble de l’actif, y compris un droit démembré. La nue-propriété d’un immeuble est un bien au sens juridique, même si elle ne rapporte rien aujourd’hui. La dissimuler expose à une déchéance de la procédure, tandis que la déclarer avec sa valeur réelle ouvre la discussion sur ce qu’elle peut réellement rapporter aux créanciers.

La valeur à déclarer n’est pas la valeur de l’immeuble en pleine propriété. Une nue-propriété grevée d’un usufruit viager occupé par une personne de soixante-dix ans ne vaut qu’une fraction du bien, car l’acheteur éventuel devra attendre l’extinction de l’usufruit pour jouir du logement. En pratique, le dossier doit comporter l’acte notarié de succession ou de donation qui établit le démembrement, une estimation de la pleine propriété par un notaire ou un agent immobilier, puis une estimation de la nue-propriété tenant compte de l’âge de l’usufruitier et de l’occupation des lieux. Joindre une attestation de l’usufruitier sur ses intentions — vendre ensemble ou refuser toute vente — éclaire la commission et évite les demandes ultérieures. Un usufruitier qui refuse par écrit de vendre la pleine propriété ne bloque pas tout, comme on le verra, mais son refus documenté pèse dans l’appréciation de ce qui peut être raisonnablement exigé du débiteur.

Le tribunal judiciaire de Béthune a jugé le 16 janvier 2026 (RG 25/00339) une affaire exactement construite sur cette omission. Un débiteur détenait la moitié de la nue-propriété de deux biens immobiliers évalués en 2017 à 160 000 euros et 250 000 euros, sa mère détenant l’autre moitié en pleine propriété et l’usufruit de sa part. Il n’avait pas déclaré ces droits dans son dossier, puis les avait révélés de lui-même dans un courrier adressé à la Banque de France le 10 juin 2025 pour se plaindre d’inscriptions d’hypothèques prises par le pôle de recouvrement spécialisé. La commission avait prononcé la déchéance de la procédure. Le juge des contentieux de la protection relève d’abord que « Il résulte de l’article 578 du Code civil qu’en cas de démembrement du droit de propriété, le droit d’utiliser un bien et d’en tirer des revenus est réservé à l’usufruitier. » Il ajoute que la vente du bien grevé n’est pas possible sans l’accord de l’usufruitier et vise à cet égard l’article 621 du Code civil, dont le texte officiel précise : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé. » (article 621 du Code civil). Le jugement, publié en open data (TJ Béthune, 16 janvier 2026, RG 25/00339), écarte ensuite la fraude : le débiteur, « débiteur ordinaire, non juriste », a pu ne pas avoir conscience d’être propriétaire « d’un bien immobilier dont il ne peut disposer immédiatement et qui ne lui procure aucune source de revenus », et il n’est pas établi qu’en omettant de déclarer « la moitié de la nue-propriété de deux biens immobiliers », il ait eu pour objectif de « dissimuler ou de tenter de dissimuler ceux-ci en fraude des droits des créanciers ». Le recours est déclaré « recevable et bien-fondé », le juge dit « n’y avoir lieu à déchéance de la procédure de surendettement » et renvoie le dossier à la commission pour poursuite de la procédure.

La leçon pratique est double. D’une part, le défaut initial de déclaration ne vaut pas automatiquement mauvaise foi lorsque le droit détenu ne donne ni jouissance ni revenu, surtout si le débiteur régularise de lui-même par écrit. D’autre part, la régularisation spontanée, le courrier à la Banque de France, l’attestation de l’usufruitier et les estimations écrites forment le dossier de bonne foi que le juge contrôle pièce par pièce. Celui qui découvre après le dépôt qu’il détient une nue-propriété oubliée depuis une vieille succession doit donc écrire immédiatement à la commission, produire l’acte et faire estimer le droit, plutôt que d’espérer que le démembrement passera inaperçu : les services de publicité foncière et les créanciers hypothécaires le retrouveront, comme les hypothèques du Trésor dans l’affaire de Béthune.

B. Huissier, hypothèques et créanciers après la recevabilité : la suspension des voies d’exécution protège-t-elle le bien démembré ?

Lorsque la commission déclare le dossier recevable, un bouclier se met en place. Aux termes de l’article L722-2 du Code de la consommation, « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Le texte vise les biens du débiteur sans distinguer selon que le droit est plein ou démembré : la nue-propriété déclarée entre dans l’assiette de la suspension au même titre que tout autre actif. L’huissier qui a délivré un commandement de payer en vue d’une saisie-vente, le créancier qui s’apprêtait à faire vendre aux enchères, le cessionnaire de rémunération doivent s’arrêter, pour les dettes autres qu’alimentaires, dès la notification de la recevabilité.

Cette suspension ne fait pas disparaître les sûretés déjà inscrites. Dans l’affaire de Béthune, le pôle de recouvrement spécialisé avait inscrit des hypothèques sur les deux immeubles avant ou pendant la procédure, et ces inscriptions demeuraient au fichier immobilier. Une hypothèque inscrite n’est pas une voie d’exécution en cours : elle garantit le paiement sans dessaisir le débiteur. Le débiteur nu-propriétaire conserve donc son droit, grevé, pendant la procédure, et la discussion porte ensuite sur la valeur résiduelle disponible après désintéressement prioritaire du créancier hypothécaire. Concrètement, celui qui reçoit un avis d’inscription d’hypothèque du Trésor public sur un bien démembré doit le signaler à la commission avec la copie de l’état hypothécaire, car l’ordre des paiements dans le plan en dépend : un créancier de premier rang sera servi avant les créanciers chirographaires sur le prix de vente éventuel.

Le créancier hypothécaire de premier rang dispose d’ailleurs d’une position procédurale forte qu’illustre un arrêt récent de la cour d’appel de Montpellier du 28 mai 2025. Un établissement financier, créancier hypothécaire de premier rang sur un immeuble, reprochait au premier juge d’avoir rééchelonné sa créance avec un effacement partiel à l’issue des mesures, sans conditionner les mesures à la vente d’un bien qu’il estimait non déclaré à la commission et qui ne constituait pas la résidence principale de la débitrice. La débitrice détenait l’usufruit de la totalité d’une moitié du bien par option successorale au décès de son époux, ainsi que la nue-propriété de cette même moitié. La cour a fait droit à la demande de vente, comme il sera détaillé plus loin (CA Montpellier, 28 mai 2025, RG 24/02797). L’enseignement pour le débiteur est clair : face à un créancier hypothécaire, l’argument de l’inaction ne suffit pas, et le dossier doit démontrer soit que le bien est la résidence principale à préserver, soit que la vente est engagée ou impossible, pièces à l’appui, faute de quoi le juge substituera la vente au rééchelonnement pur et simple.

Une troisième voie menace parfois le bien démembré en dehors de la commission : le créancier personnel de l’un des indivisaires qui provoque lui-même le partage. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 11 avril 2025 (RG 23/06035) qu’un fonds commun de titrisation, créancier d’un indivisaire, pouvait agir pour le compte de son débiteur afin de partager une indivision portant sur la nue-propriété d’un bien dont la mère détenait l’usufruit total. Le jugement retient : « Il résulte des articles 815–17 et 1341–1 du code civil que lorsque ses droits sont compromis par la carence de son débiteur, le créancier personnel d’un indivisaire titulaire d’une créance liquide et exigible peut procéder, pour le compte de son débiteur, au partage de ses biens indivis » (TJ Paris, 11 avril 2025, RG 23/06035). Les autres indivisaires objectaient que la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit ne peut être ordonnée contre la volonté de l’usufruitier, et le tribunal ne leur a pas donné tort sur ce point : c’est le partage de la nue-propriété seule qui était en jeu. Pour le débiteur surendetté, la parade consiste à porter cette procédure parallèle à la connaissance de la commission et du juge du surendettement, car la recevabilité suspend les exécutions diligentées contre ses biens, et toute vente doit s’articuler avec le plan plutôt que le court-circuiter.

En pratique, dès la recevabilité, trois réflexes protègent le bien démembré. Premièrement, notifier la décision de recevabilité à chaque huissier et à chaque créancier poursuivant, par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant le bien concerné. Deuxièmement, demander à la commission l’état des créances déclarées et vérifier que le créancier hypothécaire y figure pour son rang exact, car une créance oubliée de l’état complique l’homologation du plan. À cet égard, l’article L741-3 du Code de la consommation prévoit que « Les créances dont les titulaires n’ont pas été avisés de la décision imposée par la commission et n’ont pas contesté cette décision dans le délai fixé par décret mentionné à l’article L. 741-4 sont éteintes. » Troisièmement, ne jamais signer sous la pression un accord de vente de la pleine propriété sans l’usufruitier : sans son accord exprès, l’acquéreur prendrait le bien grevé et le prix s’en ressentirait, conformément à l’article 621 du Code civil cité plus haut.

II. La commission peut-elle exiger la vente de la nue-propriété et comment contester la décision devant le juge, que faire ?

A. Vente de la nue-propriété seule, prix partagé et délai de huit mois : ce que le juge impose face à la commission

La commission n’est pas tenue de proposer un simple rééchelonnement lorsque l’actif permet de payer. L’article L733-7 du Code de la consommation dispose que « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » La vente d’un bien en fait partie, y compris la vente de la seule nue-propriété lorsque l’usufruitier refuse de vendre avec le débiteur. Le juge de Béthune (TJ Béthune, 16 janvier 2026, RG 25/00339) l’écrit sans détour : « le nue-propriétaire d’un bien peut parfaitement vendre la seule nue-propriété de ce bien, et ce sans l’accord de l’usufruitier, de sorte que dans le cas d’espèce, la vente de la nue-propriété de Monsieur [T] [M] sur les deux biens immobiliers serait susceptible de générer des revenus pouvant servir à désintéresser les créanciers ». Le refus de l’usufruitier n’est donc pas une immunité : il interdit la vente de la pleine propriété, il n’interdit pas la cession du droit démembré lui-même.

Symétriquement, l’usufruitier dispose lui aussi d’un droit cessible. L’article 595 du Code civil prévoit que « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. » Lorsque les deux titulaires s’entendent, la vente simultanée libère la pleine propriété et le prix se partage selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix, comme le prévoit l’article 621 du Code civil. Lorsque seul le nu-propriétaire vend, l’acheteur acquiert un droit amputé de toute jouissance jusqu’à l’extinction de l’usufruit, laquelle survient notamment « Par la mort de l’usufruitier », selon l’article 617 du Code civil. Cette mécanique explique la décote : plus l’usufruitier est jeune et le bien occupé, plus la nue-propriété se vend en dessous de la pleine propriété, et plus l’argument du débiteur selon lequel la vente rapporterait peu aux créanciers porte, à condition d’être chiffré par écrit.

L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 mai 2025 (RG 24/02797) montre comment le juge articule ces principes avec le plan. La cour infirme le jugement qui avait rééchelonné sans vente, puis statue à nouveau : elle « Subordonne, en application de l’article L 733-7 précité, les mesures de rééchelonnement prises par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne aux termes du jugement entrepris non contestées par les parties, à la vente préalable de l’immeuble », avant de préciser qu’elle « Laisse à Mme [G] veuve [M] un délai de 8 mois pour procéder à cette vente ». À l’issue du délai, la débitrice « devra ressaisir la commission de surendettement du lieu de son domicile afin que celle-ci procède à l’examen des mesures définies aux articles L733-1 et suivants du code de la consommation, après la vente de l’immeuble », et à défaut de vente elle « devra justifier par tout document probant des démarches effectives qu’elle a entrepris aux fins de vente de ce bien et des raisons de ce défaut de vente ». Trois conséquences pratiques en découlent. D’abord, la subordination à la vente ne clôt pas le dossier : le rééchelonnement survit et reprend après la vente, sur le solde restant. Ensuite, le délai de huit mois est un délai pour vendre utilement, pas une exécution sommaire : mandats d’agences, publicités, baisses de prix documentées et refus de l’usufruitier, le cas échéant, alimentent la justification. Enfin, l’absence de vente ne fait pas retomber le dossier à zéro : elle renvoie à la commission, qui réexamine les mesures définies aux articles L733-1 et suivants, dont le rééchelonnement prévu à l’article L733-1 du Code de la consommation : « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours », avec la possibilité de « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans ».

Deux garde-fous méritent une vigilance particulière. Le premier concerne la résidence principale : le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée égale ou dépasse le montant des dettes ne fait pas obstacle à la caractérisation du surendettement, comme le rappelle l’article L711-1, mais il ne protège pas le bien contre une vente subordonnée lorsque la commission ou le juge l’estiment nécessaire au paiement. Le débiteur qui occupe le bien en usufruitier doit donc démontrer, chiffres à l’appui, qu’un relogement lui coûterait autant que le maintien, et que la vente de son seul droit rapporterait moins que le coût social et financier du déplacement. Le second garde-fou tient aux baux consentis par l’usufruitier seul : au-delà de neuf ans, ils ne s’imposent au nu-propriétaire après extinction que par tranches, et les renouvellements anticipés de plus de deux ans pour les maisons sont sans effet sauf exécution commencée, selon l’article 595 du Code civil. Un acquéreur de nue-propriété vérifiera ces baux avant d’offrir son prix, et le vendeur a intérêt à les inventorier lui-même pour éviter une décote surprise en cours de négociation.

B. Rétablissement personnel, bonne foi et recours : obtenir l’effacement sans brader le bien démembré

Lorsque l’actif réalisable ne permet aucune mesure de traitement utile, la procédure bascule vers le rétablissement personnel. L’article L724-1 du Code de la consommation prévoit que « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut, dans les conditions du présent livre : 1° Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ». Une nue-propriété de faible valeur, grevée d’un usufruit viager d’occupant jeune, dont les frais de mise en vente absorberaient l’essentiel du prix, entre dans ce raisonnement : le débiteur doit le démontrer par des estimations et des devis, pas par des affirmations. À défaut, la commission saisit, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, où le bien sera vendu par le liquidateur.

La bonne foi irrigue toute la procédure et se prouve par le comportement. Déclarer spontanément le démembrement dès sa découverte, produire l’acte notarié, faire estimer la nue-propriété, transmettre l’attestation de l’usufruitier, répondre aux demandes de pièces de la commission et du juge : ce sont ces gestes, vérifiables au dossier, qui ont fait écarter la déchéance à Béthune. À l’inverse, l’omission persistante malgré des relances, la minoration manifeste de la valeur ou la vente précipitée du droit à un proche à vil prix avant le dépôt caractérisent la mauvaise foi et exposent à l’irrecevabilité ou à la déchéance. Entre les deux, l’erreur du non-juriste qui ignorait la portée de son droit, réparée par écrit dès qu’elle est connue, reste défendable, comme le montre le jugement du 16 janvier 2026.

Contre une décision défavorable, le recours appartient au débiteur comme aux créanciers devant le juge des contentieux de la protection, et la décision obtenue s’exécute immédiatement : le jugement de Béthune rappelle que la décision est immédiatement exécutoire, conformément à l’article R713-10 du Code de la consommation : « Les décisions du juge des contentieux de la protection sont immédiatement exécutoires. » Le dossier de recours doit reprendre l’intégralité des pièces foncières et successorales, l’historique des déclarations à la commission avec les dates d’envoi, les estimations et mandats de vente, l’attestation de l’usufruitier et, le cas échéant, la preuve des démarches de vente entreprises pendant le délai imparti. À Paris et en Île-de-France, le dossier se dépose à la commission de surendettement de Paris siégeant à la Banque de France pour les débiteurs domiciliés dans la capitale, et le recours relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ; les débiteurs des autres départements franciliens relèvent de la commission de leur département et du juge du tribunal judiciaire correspondant. Les délais pratiques parisiens imposent d’anticiper : convocation à l’audience plusieurs semaines après le recours, pièces complémentaires réclamées par le greffe, et huissiers parisiens prompts à reprendre les exécutions dès la fin de la suspension. La préparation notariée en amont — acte, estimation, attestation — évite les renvois qui allongent la procédure de plusieurs mois dans un ressort engorgé.

Conclusion

L’usufruit et la nue-propriété ne sont ni des actifs ordinaires ni des protections absolues dans un dossier de surendettement. Ils doivent être déclarés pour leur valeur réelle, car l’omission expose à la déchéance même si le droit ne rapporte rien. La recevabilité suspend les poursuites sur ces droits comme sur les autres biens, sans effacer les hypothèques déjà inscrites ni empêcher un créancier hypothécaire de demander la vente. Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété seule sans l’accord de l’usufruitier, et la commission comme le juge peuvent subordonner le plan à cette vente en laissant un délai pour la réaliser, comme les huit mois accordés à Montpellier. Et lorsque la vente ne rapporterait rien d’utile, le rétablissement personnel sans liquidation puis le recours contre la déchéance devant le juge des contentieux de la protection, gagné à Béthune en janvier 2026, offrent une issue conforme aux textes. La méthode tient donc en quatre gestes : déclarer l’acte et la valeur, notifier la recevabilité à chaque poursuivant, documenter la vente ou son impossibilité, et contester par écrit avec des pièces chaque décision qui méconnaît la réalité du démembrement.