Vous avez quitté votre logement, rendu les clés, et le bailleur garde le dépôt de garantie. Il évoque des dégradations, un ménage insuffisant, un arriéré de loyer ou une régularisation de charges qui vient de tomber. Dans le même temps, un huissier vous poursuit pour des loyers impayés, un crédit à la consommation ou des factures, et vous envisagez de déposer un dossier de surendettement devant la commission de la Banque de France. Une question simple se pose alors, lourde de conséquences : ce dépôt de garantie qui dort chez l’ancien bailleur, faut-il le déclarer, pouvez-vous le récupérer, et que deviennent les dettes de loyers et de charges une fois le dossier déposé ?
La réponse tient en trois mouvements. D’abord, le dépôt de garantie non restitué est une créance à vous, donc un élément d’actif à déclarer à la commission, avec ses règles propres de restitution, de retenues justifiées et de majoration de retard. Ensuite, les loyers impayés et les régularisations de charges sont des dettes à déclarer au passif, qui suivent le sort commun du dossier : suspension des poursuites, interdiction de payer seul, puis plan ou mesures imposées, voire effacement. Enfin, toute omission volontaire ou toute manoeuvre sur cet actif ou ce passif expose à la déchéance, tandis que chaque partie peut contester les mesures devant le juge des contentieux de la protection.
Cet article décrit, pas à pas, comment traiter le dépôt de garantie et les charges locatives dans un dossier de surendettement : récupérer ce qui doit revenir, déclarer ce qui doit l’être, suspendre l’huissier et contester utilement devant le juge.
I. Dépôt de garantie gardé et charges réclamées : récupérer sa créance et déclarer ses dettes locatives
A. Comment récupérer le dépôt de garantie non restitué après l’état des lieux de sortie ?
Le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux n’appartient pas au bailleur. Il garantit l’exécution des obligations du locataire et doit revenir à celui-ci à la fin du bail, sous réserve des sommes restant dues et dûment justifiées. La Cour de cassation rappelle la règle dans les termes suivants : « Selon ce texte, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183). Dans cette affaire, la cour d’appel avait condamné le bailleur à restituer le dépôt et à verser la majoration de retard sans déduire l’arriéré locatif de 301,73 euros ni les 732,45 euros de réparations locatives mis à la charge des locataires. La Cour de cassation censure : « En statuant ainsi, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183).
Concrètement, le calendrier dépend de la comparaison des états des lieux. Quand la sortie est conforme à l’entrée, le bailleur restitue dans le mois de la remise des clés. Quand des différences sont constatées, le délai maximal passe à deux mois, et le bailleur doit produire les justificatifs : factures, devis chiffrés, décompte de charges régularisé, commandement ou titre pour l’arriéré. Une retenue forfaitaire, une estimation vague ou des photographies sans facture ne suffisent pas. À défaut de restitution dans les délais, une majoration de dix pour cent du loyer mensuel par mois de retard commencé s’ajoute, et cette majoration elle-même constitue une créance du locataire contre l’ancien bailleur.
L’état des lieux joue donc un rôle central. Quand il ne peut être établi à l’amiable et de façon contradictoire, il est dressé par un commissaire de justice à frais partagés, à l’initiative de la partie la plus diligente. La même décision du 26 octobre 2023 précise la sanction du formalisme : « La cour d’appel a énoncé à bon droit qu’il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-20.183). Pour le locataire surendetté, l’enjeu est double : contester les retenues non justifiées pour augmenter la somme à récupérer, et conserver chaque pièce, car la commission puis le juge exigeront des preuves.
Le dépôt de garantie non restitué, avec sa majoration éventuelle, est une créance à porter à l’actif du dossier de surendettement. Omettre sciemment cette somme, même modeste, fait courir un risque majeur, décrit plus loin. À l’inverse, la déclarer permet à la commission d’en tenir compte dans la capacité de remboursement, par exemple en prévoyant son affectation aux dettes les plus urgentes, et autorise le juge à vérifier que le bailleur ne compense pas de façon abusive. Quand le bailleur oppose un arriéré ou des dégradations, il faut exiger le détail ligne par ligne, rapprocher chaque retenue d’un justificatif daté, et chiffrer la majoration de retard mois par mois. Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant le délai d’un ou deux mois et la majoration de dix pour cent, constitue souvent le préalable utile avant toute saisine du juge des contentieux de la protection pour la partie locative du litige.
La prescription mérite attention. L’action personnelle en restitution du dépôt se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). En pratique, le point de départ court à l’expiration du délai de restitution, et chaque reconnaissance écrite du bailleur ou chaque versement partiel interrompt le délai. Pour le débiteur en surendettement, laisser passer les années sans réclamer revient à perdre un actif qui aurait amélioré le dossier.
B. Que faire des loyers impayés et de la régularisation des charges dans le dossier ?
Les loyers impayés, les charges locatives et la régularisation annuelle constituent des dettes à déclarer au passif du dossier, au même titre que les crédits et les factures. La commission dresse un état des dettes et en informe le débiteur : « La commission informe le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé » (article L723-2 du code de la consommation). Chaque dette locative doit y figurer avec son montant, sa période et son bénéficiaire : loyers de tel mois à tel mois, régularisation de charges de telle année, indemnité d’occupation après résiliation du bail, frais accessoires justifiés. Un décompte approximatif ou global expose à une contestation du bailleur au stade de la vérification des créances, avec un allongement de la procédure.
La régularisation des charges appelle une vigilance particulière. Le bailleur doit adresser chaque année un décompte détaillé, avec les pièces justificatives à disposition du locataire, et ne peut réclamer que les charges récupérables réellement engagées. Quand la régularisation arrive après le départ, parfois plus d’un an après, le locataire reste tenu des sommes justifiées, mais il peut exiger le détail poste par poste : entretien des parties communes, ascenseur, eau froide et chaude, chauffage collectif, taxe d’enlèvement des ordures ménagères répercutée. Les provisions déjà versées chaque mois viennent en déduction, et un trop-versé constitue à l’inverse une créance à l’actif. Dans le dossier de surendettement, il faut donc joindre le bail, les quittances, les appels de provisions, le décompte annuel et toute correspondance sur les charges, afin que la commission retienne le solde exact plutôt qu’un montant gonflé.
Le sort des dettes locatives suit ensuite le régime commun. La recevabilité suspend les poursuites de l’huissier sur les biens, à l’exception des dettes alimentaires : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires » (article L722-2 du code de la consommation). Le bailleur ne peut plus faire saisir les meubles ni le compte bancaire pour les loyers antérieurs, mais la procédure d’expulsion obéit à ses règles propres et la reprise du paiement du loyer courant reste due pour le logement occupé. Payer seul l’arriéré au bailleur après la recevabilité, pour acheter la paix, est interdit sans autorisation : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire » (article L722-5 du code de la consommation). Le texte ajoute que le débiteur ne peut pas non plus désintéresser les cautions ni constituer de garantie, et qu’il peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation d’accomplir un acte interdit quand la situation l’exige. En clair, après le dépôt, on ne rembourse plus personne au cas par cas : on attend les mesures de la commission.
Pour les dettes locatives comme pour les autres, la commission s’efforce d’abord de concilier en vue d’un plan approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers quand le débiteur possède un bien immobilier et que ses ressources ou son actif réalisable le permettent : la loi prévoit que « la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers » (article L732-1 du code de la consommation). À défaut de conciliation, elle peut imposer des mesures : « la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature » (article L733-1 du code de la consommation), avec un rééchelonnement plafonné à sept ans, une imputation prioritaire sur le capital, une réduction possible du taux d’intérêt et une suspension d’exigibilité des créances non alimentaires jusqu’à deux ans. Les loyers et charges antérieurs au dépôt peuvent ainsi être étalés, réduits en intérêts ou partiellement effacés selon la capacité de remboursement, tandis que le dépôt de garantie récupéré vient améliorer le désendettement. Pour une analyse d’ensemble du traitement des arriérés de loyers et de la sauvegarde du logement, le lecteur peut se reporter au dossier consacré aux loyers impayés et à l’expulsion dans le dossier de surendettement.
II. Déclarer, suspendre, effacer et contester : le chemin du dossier devant la commission et le juge
A. Quand déclarer le dépôt et les charges, et comment suspendre l’huissier sans risquer la déchéance ?
Le dossier de surendettement s’adresse aux personnes physiques de bonne foi dans l’impossibilité manifeste de faire face à leurs dettes : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir » (article L711-1 du code de la consommation). La demande est portée devant la commission compétente, qui peut proposer ou imposer des mesures, imposer un rétablissement sans liquidation ou saisir le juge pour une liquidation avec l’accord du débiteur : « La demande de traitement de la situation de surendettement est portée devant la commission compétente qui peut, soit proposer ou imposer des mesures de traitement dans les conditions prévues au titre III, soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou saisir, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire » (article L712-2 du code de la consommation).
La bonne foi s’apprécie au jour où le juge statue, au vu de l’ensemble des éléments du dossier, et relève du pouvoir souverain des juges du fond : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond » (Cass. 2e civ., 2 juill. 2020, n° 18-26.213). Dans cette affaire, la débitrice ne justifiait d’aucun revenu ni d’aucune recherche d’emploi et son endettement provenait pour l’essentiel d’infractions pénales et d’engagements de caution commerciaux, ce qui a conduit au rejet. Plus récemment, la Cour a rappelé une exigence de méthode pour les dossiers conjoints : « Il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement » (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). Pour un couple dont l’un des membres doit un arriéré locatif et l’autre détient la créance de dépôt de garantie, l’examen individualisé compte : la faute de l’un ne contamine pas automatiquement l’autre, et chaque conjoint doit documenter sa propre situation.
La déclaration sincère et complète conditionne tout. La loi frappe de déchéance le débiteur qui triche : « Est déchue du bénéfice des dispositions du présent livre : 1° Toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou remis des documents inexacts ; 2° Toute personne qui a détourné ou dissimulé ou tenté de détourner ou de dissimuler, tout ou partie de ses biens » (article L761-1 du code de la consommation). Le texte vise aussi celui qui aggrave son endettement sans accord en souscrivant de nouveaux emprunts ou en disposant de son patrimoine pendant la procédure ou l’exécution des mesures. Concrètement, taire le dépôt de garantie à récupérer, minorer les loyers dus pour paraître solvable, encaisser le chèque du bailleur sans le signaler, ou offrir au bailleur un paiement préférentiel en douce, ce sont autant de fautes qui peuvent anéantir le dossier. La parade est simple : déclarer le dépôt comme créance à l’actif avec son montant estimé et ses justificatifs, déclarer chaque dette locative au passif avec sa période, et signaler sans délai tout versement reçu ou toute régularisation nouvelle pendant l’instruction.
La recevabilité produit un effet protecteur immédiat contre l’huissier pour les biens, avec une conséquence précieuse sur la prescription. La Cour de cassation juge que « le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente » (Cass. 2e civ., 28 juin 2018, n° 17-17.481). Autrement dit, le commandement délivré pendant la suspension ne fait pas courir un nouveau délai au profit du créancier, et la cour d’appel avait pu retenir que la banque s’était trouvée dans l’impossibilité d’agir pendant la procédure. Pour le locataire poursuivi, cela signifie que les actes d’exécution délivrés après la recevabilité pour des loyers ou des charges antérieurs sont paralysés, et que le temps de la procédure ne joue pas contre lui. En matière immobilière, une limite existe : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées » (article L722-4 du code de la consommation). Quand une vente forcée du logement est déjà ordonnée, la commission doit donc saisir le juge de la saisie pour obtenir le report, au lieu de se contenter de la suspension générale.
B. Comment contester les mesures, obtenir un effacement et sécuriser la suite à Paris et en Île-de-France ?
Quand les ressources ou l’actif réalisable le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement, et quand la situation est irrémédiablement compromise, elle peut imposer un rétablissement sans liquidation ou saisir le juge pour une liquidation : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement » (article L724-1 du code de la consommation). Le rétablissement sans liquidation suppose que le débiteur ne possède que des biens insaisissables ou sans valeur marchande : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » (article L741-1 du code de la consommation). Pour le locataire sans patrimoine dont le seul actif est le dépôt de garantie à récupérer, le rétablissement sans liquidation efface les dettes locatives et autres dettes non exclues, tandis que la créance de dépôt, une fois recouvrée, peut être affectée selon les mesures. Quand un bien de valeur existe, la liquidation judiciaire avec vente permet un effacement après réalisation de l’actif, avec l’accord du débiteur pour la saisine du juge.
Chaque partie peut contester les mesures imposées devant le juge des contentieux de la protection dans le délai fixé par décret : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection » pour les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7, dans un délai fixé par décret (article L733-10 du code de la consommation). Le bailleur qui estime la régularisation sous-évaluée, le débiteur qui conteste le montant des loyers retenus ou l’affectation du dépôt, chacun dispose de ce recours. À cette occasion, le juge peut aussi, avec l’accord du débiteur, ouvrir un rétablissement avec liquidation : le juge peut, « avec l’accord du débiteur, décider l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire », à l’occasion des recours exercés devant lui en application des articles L. 723-3, L. 723-4 et L. 733-10 (article L742-2 du code de la consommation). Par ailleurs, le juge civil peut accorder des délais de grâce jusqu’à deux ans en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Cet outil complète utilement le dossier quand une dette locative résiduelle subsiste hors procédure ou quand un nouveau bail est en jeu.
À Paris et en Île-de-France, quelques points pratiques renforcent le dossier. La commission compétente est celle du domicile du débiteur, avec des délais d’instruction allongés dans les périodes de forte affluence parisienne : déposer tôt, avec un dossier complet, évite les demandes de pièces qui retardent la recevabilité et donc la suspension des poursuites. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile statue sur les contestations, avec une attention particulière aux loyers parisiens élevés et au reste à vivre : un loyer de la capitale absorbe une part du budget qui doit être documentée par le bail, les quittances et l’avis de taxe d’habitation le cas échéant. Les expulsions suivent le calendrier local avec la trêve hivernale et les délais accordés par le juge de l’exécution, ce qui laisse le temps d’articuler la procédure locative et le dossier de surendettement sans payer au noir. Enfin, les pièces à préparer pour l’audience francilienne comprennent l’état détaillé des dettes locatives mois par mois, le décompte de charges annuel, les deux états des lieux avec photos datées, la preuve de remise des clés, la mise en demeure de restitution du dépôt et le calcul de la majoration, ainsi que les relevés bancaires montrant l’encaissement ou non des sommes.
En pratique, la méthode gagnante tient en cinq réflexes. D’abord, chiffrer séparément la créance de dépôt avec majoration et chaque dette locative avec justificatifs, sans compensation sauvage. Ensuite, déclarer l’actif et le passif avec les mêmes chiffres à la commission, puis signaler tout mouvement nouveau. Puis, dès la recevabilité, opposer la suspension à chaque acte d’huissier visant les dettes antérieures et refuser tout paiement préférentiel non autorisé. Puis, contester dans les délais chaque mesure inexacte, en demandant au juge de vérifier les retenues du bailleur et l’évaluation des charges. Enfin, affecter les sommes récupérées au désendettement selon les mesures, au lieu de les dissiper, pour préserver la bonne foi jusqu’au terme.
Conclusion
Le dépôt de garantie non restitué et la régularisation des charges ne sont pas des détails du dossier de surendettement : l’un est un actif à déclarer et à récupérer avec méthode, les autres sont des dettes à chiffrer au plus juste et à faire traiter dans le plan ou l’effacement. La restitution obéit au délai d’un ou deux mois selon la conformité des états des lieux, sous déduction des seules sommes restant dues et dûment justifiées, avec une majoration de dix pour cent en cas de retard. La recevabilité suspend les poursuites de l’huissier sur les biens pour les dettes non alimentaires et paralyse les actes interruptifs de prescription, tandis que toute fausse déclaration ou dissimulation expose à la déchéance. Devant la commission puis devant le juge des contentieux de la protection, celui qui déclare avec précision, suspend à temps et conteste dans les délais transforme une fin de bail conflictuelle en étape du désendettement. À Paris comme ailleurs, la rigueur du chiffrage et la constance de la bonne foi font la différence entre un dossier qui s’enlise et une procédure qui efface.