Le commandement de payer est arrivé par commissaire de justice, le bailleur parle déjà d’expulsion, et les loyers en retard s’accumulent avec les autres crédits. Vous vous demandez si un dossier de surendettement peut vraiment sauver votre logement, à quel moment le déposer et ce que le juge peut encore décider pour vous. La réponse est oui, à condition d’agir dans l’ordre et sans perdre une semaine : chaque étape de la procédure d’expulsion ouvre une action précise, depuis les six semaines du commandement de payer jusqu’à la suspension de l’expulsion déjà ordonnée, en passant par les délais que le juge des contentieux de la protection peut accorder à l’audience. Les loyers impayés sont des dettes comme les autres devant la commission de surendettement de la Banque de France : ils se déclarent, ils se rééchelonnent, leur exigibilité peut être suspendue, et ils peuvent être effacés par un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cet article décrit pas à pas ce que vous devez payer, demander, déposer et contester, avec les textes applicables et les arrêts récents de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation qui encadrent la recevabilité de votre dossier et l’effacement de la dette locative.
I. Commandement de payer, assignation, clause résolutoire : que faire étape par étape pour garder votre logement et faire recevoir votre dossier de surendettement ?
A. Commandement de payer reçu pour loyers impayés : payer utile, demander des délais et déposer le dossier Banque de France sans attendre, comment s’y prendre ?
Le commandement de payer est l’acte par lequel un commissaire de justice, autrefois appelé huissier de justice, vous réclame les loyers et charges impayés au nom du bailleur. Cet acte doit contenir plusieurs mentions obligatoires : le délai qui vous est accordé pour payer, fixé aujourd’hui à six semaines, le montant mensuel de votre loyer et de vos charges, le décompte précis de votre dette, l’avertissement que le bailleur pourra demander au juge la résiliation de votre bail et votre expulsion si vous ne payez pas et ne demandez pas de délais, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement auquel vous pouvez demander une aide financière, et l’information que vous pouvez demander au juge un délai de grâce pour payer votre dette. Si l’une de ces mentions manque, l’acte est contestable, et ce premier contrôle vaut la peine d’être fait avec un avocat avant toute autre démarche.
Pendant ces six semaines, chaque geste compte et chacun doit être prouvé par écrit. Reprenez le paiement du loyer courant, même partiellement, et remboursez ce que vous pouvez de l’arriéré, même par petites sommes : ces versements démontrent votre bonne foi et limitent l’aggravation de l’endettement. Écrivez au bailleur pour proposer un échéancier et conservez la preuve de cet envoi, car un accord écrit suspend la mécanique contentieuse. Signalez votre situation à la caisse d’allocations familiales ou à la mutualité sociale agricole pour le maintien de vos aides au logement, sollicitez le fonds de solidarité pour le logement de votre département, interrogez Action logement si vous êtes salarié, et répondez aux demandes d’informations pour le diagnostic social et financier qui éclaire le juge sur les causes de votre dette et sur les démarches déjà engagées. Ces pièces, fiches de paie, justificatifs de demandes d’aide, preuves de reprise de paiement, formeront le socle de votre défense à l’audience.
En parallèle, déposez votre dossier de surendettement auprès de la commission du département de votre domicile, guichet Banque de France, sans attendre la fin des six semaines. Les loyers impayés figurent dans l’état de vos dettes au même titre que les crédits, et la caractérisation du surendettement ne dépend pas de la nature de vos dettes. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose en effet que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » et que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » La Cour de cassation applique ce texte largement : dans un arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550, la deuxième chambre civile juge qu’« Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. », et elle casse le jugement qui avait confirmé l’irrecevabilité au motif que les dettes non professionnelles devaient être supérieures aux dettes professionnelles. Dans un arrêt du 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.323, elle rappelle que « Selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. », et elle casse le jugement qui avait écarté des dettes au seul motif de leur nature professionnelle en appliquant le texte dans sa rédaction antérieure à la loi du 14 février 2022. Concrètement, un dossier ne peut plus être déclaré irrecevable au seul motif que telle ou telle dette, y compris locative, n’entrerait pas dans le champ de la procédure : ce qui compte, c’est votre impossibilité manifeste de payer l’ensemble, et votre bonne foi.
Le dépôt produit un premier effet protecteur décisif dès la recevabilité. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La Cour de cassation en tire toutes les conséquences pour les créanciers : dans un arrêt du 8 février 2024, pourvois n° 22-14.528 et n° 23-17.744, la deuxième chambre civile juge qu’« Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. », et elle casse le jugement qui avait déclaré prescrite la créance d’une banque au motif qu’elle n’avait pas agi pendant la procédure, alors que le créancier ne pouvait plus diligenter de mesure d’exécution pour interrompre la prescription. Pour vous, locataire, cela signifie que les saisies sur vos comptes ou vos meubles sont bloquées dès la recevabilité, même si l’expulsion déjà ordonnée obéit à un régime propre que nous détaillons dans la seconde partie.
Enfin, dès le commandement de payer, vous pouvez saisir le juge pour obtenir des délais de grâce. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. », et il ajoute que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » et que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Cette demande se forme à tout moment, y compris après l’assignation, et elle se cumule utilement avec le dossier de surendettement : le délai judiciaire fait respirer la trésorerie pendant l’instruction de la commission.
B. Assignation devant le juge des contentieux de la protection : reprendre le loyer courant, obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais jusqu’à trois ans, comment convaincre ?
Si la dette n’est ni soldée ni aménagée par accord à l’expiration des six semaines, le bailleur vous fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. La présence d’un avocat n’est pas obligatoire devant ce juge, mais la préparation du dossier change tout : le magistrat statue au vu de votre situation réelle, de vos efforts et de votre capacité à redresser la trajectoire. Rassemblez le décompte contradictoire de la dette, vos justificatifs de revenus et de charges, les preuves de reprise du paiement du loyer courant, les courriers échangés avec le bailleur, les attestations de demandes d’aide et, si votre dossier de surendettement est déposé, l’attestation de dépôt puis la décision de recevabilité. Si vous êtes locataire du parc social, mettez à jour le diagnostic social et financier demandé par le bailleur, car le juge s’appuie sur ce document pour comprendre les causes de l’impayé.
À l’audience, deux demandes structurent votre défense. La première consiste à solliciter des délais de remboursement : lorsque vous avez repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et que vous démontrez votre capacité à apurer l’arriéré, le juge peut vous accorder un échéancier qui peut atteindre trois ans et suspendre parallèlement les effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire geler la procédure d’expulsion pendant le remboursement. La seconde consiste, si votre bail contient une clause résolutoire, à demander expressément la suspension de ses effets et la contestation de son acquisition : le juge vérifie que le commandement de payer était régulier, que les mentions obligatoires y figuraient et que les conditions de la clause sont réunies. Tout commandement irrégulier, tout décompte erroné, toute somme non due intégrée à la dette fragilise la demande du bailleur et doit être soulevé, pièces à l’appui. Lorsque le désaccord porte sur le montant lui-même, écrivez au bailleur pour obtenir un décompte détaillé mois par mois et faites vérifier l’indexation du loyer, les charges et les aides au logement déduites : une dette surévaluée fausse tout l’équilibre du plan de remboursement.
Si le juge accorde des délais avec échéancier, respectez chaque échéance au jour près, car un seul impayé suffit à faire tomber le dispositif : le bail se trouve alors résilié, vous devenez occupant sans droit ni titre, le bailleur vous facture des indemnités d’occupation fixées par le juge au lieu du loyer, et la procédure d’expulsion reprend par un commandement de quitter les lieux. Continuez donc à payer le loyer courant en priorité absolue, avant même les mensualités de crédit, car la conservation du logement conditionne tout le reste, y compris la viabilité du plan de surendettement. Si au contraire le juge ordonne la résiliation et l’expulsion, tout n’est pas perdu : la décision peut être frappée d’appel dans les délais indiqués dans l’acte de signification, et le dossier de surendettement offre une voie de suspension de l’expulsion ordonnée, examinée dans la seconde partie. Dans les deux cas, déclarez immédiatement la décision à la commission de surendettement et transmettez-lui le jugement, pour que l’orientation de votre dossier tienne compte de l’urgence locative.
Les locataires qui cumulent arriérés de loyer et découverts bancaires ou crédits à la consommation trouveront dans le dossier de surendettement un traitement global que le juge de l’expulsion ne peut pas offrir : la commission examine l’ensemble du passif et construit une solution d’ensemble, plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel, au lieu d’une course entre créanciers où le bailleur arrive le premier. C’est cette articulation entre l’instance d’expulsion et la procédure collective amiable qu’il faut piloter : informez chaque juridiction de l’existence de l’autre procédure, produisez les décisions obtenues d’un côté devant l’autre juge, et ne laissez jamais une échéance, un recours ou une convocation sans réponse écrite et datée. Les lecteurs confrontés en même temps à des saisies sur leurs revenus liront avec profit notre dossier sur le reste à vivre insaisissable, et ceux qui craignent pour leur bien immobilier notre dossier sur la saisie immobilière en surendettement.
II. Expulsion ordonnée et dossier de surendettement : faire suspendre l’expulsion, traiter la dette locative et obtenir l’effacement des loyers, par quels mécanismes ?
A. Expulsion ordonnée malgré le dossier : demander la suspension au juge, suspendre l’exigibilité des loyers et imposer un plan au bailleur, quelles démarches ?
Une idée reçue tenace prétend que le dépôt d’un dossier de surendettement arrête automatiquement l’expulsion : c’est inexact, et partir de cette conviction fait perdre un temps précieux. Le site officiel service-public.fr rappelle que la procédure de surendettement ne bloque pas d’elle-même une expulsion déjà ordonnée, tout en ouvrant la possibilité d’en demander la suspension. La bonne nouvelle, c’est que cette demande suit un circuit précis et qu’elle aboutit souvent lorsque le dossier est recevable et que le locataire paie le loyer courant. Retenez donc le réflexe exact : dès la décision de recevabilité, lorsque l’expulsion a été ordonnée, c’est la commission de surendettement qui saisit le juge des contentieux de la protection pour solliciter une suspension provisoire de l’expulsion. C’est la commission qui saisit le juge, à votre demande ou de sa propre initiative : écrivez-lui dès la recevabilité pour solliciter cette saisine, en joignant le jugement d’expulsion, le commandement de quitter les lieux et vos preuves de reprise de paiement. La suspension ainsi obtenue dure jusqu’à la mise en place d’une mesure de traitement, plan conventionnel de redressement, mesures imposées, jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jugement d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation, et pour un délai maximum de deux ans.
Après le jugement d’expulsion, le bailleur doit vous faire délivrer un commandement de quitter les lieux, et l’expulsion matérielle ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Ce délai de deux mois est incompressible sauf les exceptions prévues par le texte, et il vous laisse le temps de saisir la commission, de demander la suspension et de préparer un relogement de repli avec les services sociaux de votre mairie et une demande de logement social si nécessaire. Pendant toute cette période, payez les indemnités d’occupation fixées par le juge dans la mesure de vos moyens : ces versements attestent votre bonne foi devant le juge saisi de la suspension comme devant la commission qui oriente votre dossier.
Sur le fond de la dette, la commission dispose d’outils puissants qui s’imposent au bailleur comme aux autres créanciers. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet à la commission, en cas d’échec de la conciliation, d’imposer notamment de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours », de « Prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit », et de « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. » Le texte précise que « Sauf décision contraire de la commission, la suspension de la créance entraîne la suspension du paiement des intérêts dus à ce titre. » Pour une dette locative, cela signifie un rééchelonnement compatible avec le loyer courant incompressible, des intérêts réduits au taux légal au maximum, et si nécessaire un gel de deux ans pendant lequel vous ne payez que le loyer courant. Et si votre situation évolue après une première mesure, l’article L. 733-2 du code de la consommation prévoit que « Si, à l’expiration de la période de suspension d’exigibilité des créances, le débiteur saisit de nouveau la commission, celle-ci réexamine sa situation. », avant d’imposer de nouvelles mesures, voire un rétablissement personnel.
À Paris et en Île-de-France, où les loyers rendent tout retard rapidement massif, deux réflexes s’imposent. D’abord, saisissez la commission du département de votre domicile dès le commandement de payer, car les délais d’instruction allongent chaque semaine d’attente et le montant de l’arriéré parisien dépasse vite toute capacité d’apurement spontané. Ensuite, portez systématiquement l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement avec un dossier chiffré complet, car les magistrats franciliens exigent la preuve de la reprise du loyer courant et un budget détaillé avant d’accorder délais ou suspension de la clause résolutoire. Les décisions de suspension d’expulsion se plaident avec des pièces, jamais avec des promesses : attestations de dépôt et de recevabilité du dossier de surendettement, relevés de versements du loyer courant, demandes d’aide en cours, tout doit être daté, classé et communiqué au bailleur comme au juge.
B. Rétablissement personnel et effacement des loyers impayés : quand la dette locative est effacée, quelles limites et quels recours du bailleur ?
Lorsque votre situation est irrémédiablement compromise, sans bien saisissable permettant d’apurer le passif, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui efface vos dettes. Les loyers impayés, dettes non professionnelles par nature, entrent dans cet effacement au même titre que les crédits à la consommation. L’article L. 741-2 du code de la consommation dispose qu’« En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Trois points méritent votre attention : l’effacement suppose l’absence de contestation dans les délais légaux, il fige le passif à la date de la décision de la commission, et il épargne certaines dettes limitativement énumérées.
La Cour de cassation a appliqué ce mécanisme à une dette locative dans des circonstances qui ressemblent à beaucoup de dossiers. Dans un arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535, des bailleurs avaient fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes du locataire après la résiliation judiciaire du bail, et la cour d’appel avait validé cette saisie au motif que l’effacement ne concernait que le passif existant au jour de l’admission du dossier. La deuxième chambre civile casse : « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. », et elle juge que l’effacement concernait le passif existant au jour de la décision de la commission, soit le 27 août 2019, et non au jour de l’admission du dossier. Moralité pratique : toute saisie que le bailleur pratiquerait après l’effacement pour une dette née avant la décision de la commission est contestable devant le juge de l’exécution, et la date qui compte est celle de la décision de la commission, pas celle du dépôt.
La portée de l’effacement a été encore précisée par un arrêt récent que tout créancier tenté de rouvrir les poursuites doit connaître. Dans un arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726, la deuxième chambre civile juge qu’« à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Elle ajoute que l’effacement vise la totalité des dettes, qu’elles aient été ou non déclarées à la procédure, dès lors qu’elles sont nées antérieurement à la décision et arrêtées à cette date, indépendamment de la date à laquelle une juridiction s’est prononcée sur la créance. Pour un locataire, cela signifie que même une condamnation au paiement des loyers prononcée après la décision de la commission n’empêche pas l’effacement, si la dette locative elle-même est née avant. Le bailleur qui a laissé passer le délai de contestation sans recours ne peut plus faire revivre la dette par une saisie immobilière ou une saisie-attribution postérieure.
L’effacement connaît toutefois des limites que vous devez intégrer avant de considérer le dossier comme terminé. L’article L. 711-4 du code de la consommation prévoit que « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ; 3° Les dettes ayant pour origine des manœuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale », et il précise que « Les amendes prononcées dans le cadre d’une condamnation pénale sont exclues de toute remise et de tout rééchelonnement ou effacement. » Les loyers impayés ordinaires n’entrent dans aucune de ces catégories et s’effacent donc normalement, mais un trop-perçu d’aide au logement obtenu par fraude, par exemple, peut être exclu. Dans un arrêt du 12 décembre 2024, pourvoi n° 22-20.051, la deuxième chambre civile juge, au visa de l’article L. 711-4, 3°, que « Selon ce texte, sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes ayant pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale », et qu’« Il résulte de ce texte que ce caractère frauduleux s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée, prononcée par un organisme de sécurité sociale. » Vérifiez donc avec votre avocat la nature exacte de chaque dette avant de conclure qu’elle est effacée, et conservez la décision de la commission avec la liste du passif arrêté : c’est ce document que le juge de l’exécution exigera si le bailleur tente une saisie après l’effacement.
Après l’effacement, votre priorité devient la stabilisation : loyer courant payé à date certaine chaque mois, assurance habitation maintenue, charges réglées, et aucune nouvelle dette qui fragiliserait le redressement. Si le bail a été résilié et que vous êtes maintenu dans les lieux le temps du relogement, payez les indemnités d’occupation fixées par le juge, car elles conditionnent l’appréciation de votre bonne foi pour toute procédure ultérieure. Si le bail est sauvé par un plan ou des délais, traitez l’échéancier comme une obligation vitale : un plan non respecté peut conduire à sa caducité et rouvrir l’ensemble des poursuites. Dans tous les cas, répondez aux courriers de la commission et du tribunal dans les délais indiqués, car les délais de contestation, d’appel et de recours sont stricts et leur expiration rend les décisions définitives, y compris lorsqu’elles vous sont défavorables.
Conclusion
Face à des loyers impayés et à une expulsion qui menace, l’ordre des actions décide de l’issue : contrôler le commandement de payer et payer le loyer courant dès les six semaines, demander des délais de grâce au juge, déposer le dossier de surendettement auprès de la Banque de France pour obtenir la recevabilité qui bloque les saisies, défendre l’audience devant le juge des contentieux de la protection avec des preuves de reprise de paiement pour obtenir délais et suspension de la clause résolutoire, puis, si l’expulsion est ordonnée, faire demander par la commission la suspension provisoire pendant la mise en place du plan, des mesures imposées ou du rétablissement personnel qui effacera les arriérés. Les arrêts récents de la deuxième chambre civile protègent ce parcours à chaque étape : recevabilité appréciée largement, suspension des poursuites attachée à la recevabilité, effacement des dettes locatives nées avant la décision de la commission. Gardez chaque acte, chaque preuve de paiement et chaque décision dans un dossier unique, ne laissez passer aucun délai de recours, et faites vérifier par un avocat tout commandement, tout décompte et toute saisie du bailleur : en matière de logement, une semaine d’avance vaut souvent le maintien dans les lieux.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous recevez un commandement de payer, une assignation ou un jugement d’expulsion et vous ne savez pas quelle démarche faire en premier. Notre cabinet vous reçoit en consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, première analyse : 80 EUR TTC. Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact. Nous intervenons à Paris et en Île-de-France comme sur l’ensemble du territoire national.