Vous avez reçu un commandement de payer de votre bailleur social — Paris Habitat, un OPH de banlieue, une SEM — et la lettre parle de résiliation du bail puis d’expulsion. L’huissier, devenu commissaire de justice, annonce l’assignation devant le juge. Pendant ce temps, les autres dettes s’accumulent : crédit à la consommation, découvert, arriérés de charges. La question qui angoisse des milliers de locataires du parc social est simple : faut-il déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, et ce dépôt peut-il vraiment sauver le logement ? La réponse est oui, à trois conditions : réagir pendant le délai du commandement, payer le loyer courant sans interruption et articuler le protocole de cohésion sociale, le fonds de solidarité pour le logement et la procédure de surendettement dans le bon ordre. Cet article décrit cet ordre, étape par étape, avec les textes applicables : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour la procédure d’expulsion, l’article L. 442-6-5 du code de la construction et de l’habitation pour le protocole, et les articles L. 711-1, L. 722-2, L. 732-1, L. 733-1 et L. 724-1 du code de la consommation pour le surendettement. Le bénéfice de l’aide au logement est maintenu pendant l’instruction du dossier par la commission, et la décision de recevabilité suspend les poursuites de l’huissier. Le loyer courant, lui, doit continuer d’être payé : c’est la clé de tout le dispositif.
I. Commandement de payer et assignation du bailleur social : les délais, les nullités et les signalements qui vous protègent
A. Que faire quand l’huissier délivre le commandement de payer les loyers HLM ?
Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Mais cette clause ne joue pas immédiatement : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai de six semaines s’applique aux baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ; pour les baux plus anciens, l’ancien délai de deux mois continuait de courir. Vérifiez la date de votre bail avant de compter : une assignation délivrée trop tôt est irrecevable, et le juge doit le relever.
Le commandement lui-même est strictement encadré : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » une série de mentions obligatoires, dont le décompte de la dette, le rappel du délai et « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; ». Conservez l’original et faites vérifier chaque mention : l’omission d’une mention prescrite à peine de nullité fait tomber le commandement, et avec lui toute la procédure qui suit. Si un proche s’est porté caution de votre bail, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Dans le parc social, le commandement déclenche en outre des alertes automatiques. Lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Le préfet saisit alors un organisme d’accompagnement pour réaliser un diagnostic social et financier, transmis à la CCAPEX avant l’audience. Ce diagnostic n’est pas une formalité : il nourrit le dossier d’aides (FSL, plan d’apurement) et éclaire le juge sur votre situation réelle. Répondez aux convocations de l’organisme chargé du diagnostic, transmettez vos justificatifs de revenus et de charges, et signalez dès ce stade le dépôt — ou le projet de dépôt — d’un dossier de surendettement.
Les bailleurs sociaux, personnes morales, subissent une contrainte supplémentaire avant d’assigner : ils ne peuvent faire délivrer l’assignation en constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité de leur demande. Et l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Tout manquement à ces délais et notifications paralyse la procédure du bailleur : à l’audience, demandez au juge de vérifier d’office la régularité de la saisine de la CCAPEX et de la notification au préfet. Entre le 1er novembre et le 31 mars, la trêve hivernale suspend en outre l’exécution matérielle des expulsions, sans arrêter le cours de la procédure judiciaire : utilisez ces mois pour déposer le dossier de surendettement et négocier le plan d’apurement, au lieu de subir l’attente.
Concrètement, dès le commandement : payez tout ce que vous pouvez dans le délai de six semaines, même partiellement, et exigez un écrit pour tout accord d’étalement négocié avec le bailleur ou par l’intermédiaire du commissaire de justice ; un accord écrit respecté peut convaincre le bailleur de ne pas assigner. Si vous percevez l’aide au logement versée directement au bailleur, sachez que l’impayé est légalement constitué à partir de deux fois le montant mensuel brut, et que le bailleur doit déclarer l’impayé à la Caf ou à la MSA dans les deux mois. L’ADIL de votre département peut relire le commandement avec vous et préparer la suite. Et si la dette globale — loyers, crédits, découverts, arriérés fiscaux — est devenue manifestement impossible à rembourser, déposez le dossier de surendettement sans attendre l’assignation : la recevabilité change tout, comme l’explique la sous-partie suivante.
B. Dossier de surendettement déclaré recevable : l’huissier est suspendu, la prescription est gelée, le protocole attend son tour
Le surendettement s’adresse aux personnes physiques de bonne foi en impossibilité manifeste de payer : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les loyers HLM impayés sont des dettes exigibles comme les autres : déclarez-en le montant exact, mois par mois, avec le décompte du bailleur, les aides au logement perçues et le diagnostic social si vous l’avez déjà. La bonne foi s’apprécie souverainement par le juge du fond : la Cour de cassation a jugé que le juge déduit l’absence de bonne foi de constatations telles que l’absence de revenus et de toute recherche d’emploi, de stage ou de reconversion, ou des infractions à l’origine de l’endettement — arrêt de la deuxième chambre civile du 2 juillet 2020, pourvoi n° 18-26.213. Déclarez donc tout, avec sincérité : revenus, prestations, épargne, véhicule, et chaque dette sans exception. Une dette locative dissimulée puis découverte en cours de procédure fragilise la bonne foi et peut faire échec au plan.
L’effet principal de la recevabilité est la suspension : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, l’huissier du bailleur social ne peut plus saisir vos comptes ni vos meubles pour les arriérés, et une saisie des rémunérations déjà autorisée est suspendue pour les dettes non alimentaires. La Cour de cassation donne à cette suspension toute sa portée : « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur », au point que le créancier, placé dans l’impossibilité d’agir, ne peut interrompre la prescription et n’a pas à introduire une action au fond pour la suspendre — arrêt de la deuxième chambre civile du 8 février 2024, pourvois n° 22-14.528 et 23-17.744. Dans le même sens, « en l’état d’une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, qui emporte, en application de l’article L. 331-3-1, devenu l’article L. 722-2, du code de la consommation, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond », et « le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente » — arrêt de la deuxième chambre civile du 28 juin 2018, pourvoi n° 17-17.481. Autrement dit : après la recevabilité, le temps judiciaire travaille pour le débiteur de bonne foi, pas contre lui.
Attention toutefois à deux limites que les locataires découvrent trop souvent à l’audience. D’abord, la suspension ne couvre pas les dettes alimentaires : si vous devez aussi une pension alimentaire, son recouvrement se poursuit. Ensuite, et surtout, la procédure de résiliation du bail pour loyers impayés obéit à des règles spéciales qui se combinent avec le surendettement au lieu de s’effacer devant lui : lorsqu’un protocole de cohésion sociale a déjà été signé avec le bailleur social avant la recevabilité, « le paiement des arriérés de loyer prévu par ledit protocole est suspendu jusqu’à la mise en place des mesures » de traitement — plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel. Puis, « Lorsque lesdites mesures prévoient des modalités de règlement de la dette de loyer, celles-ci se substituent aux modalités de règlement de la dette de loyer prévues dans le protocole de cohésion sociale ». Le protocole ne meurt donc pas avec le dépôt : il sommeille pendant l’instruction, puis s’aligne sur le plan de la commission. C’est cette articulation, pensée par le législateur pour le parc social, qui permet de garder le logement alors même que le bail a été résilié.
Pendant l’instruction du dossier par la commission, l’aide au logement est maintenue, ce qui évite que la dette ne s’aggrave mois après mois. Mais ce maintien suppose que vous payiez la part de loyer restant à votre charge : le loyer courant — le loyer du mois en cours, charges comprises, déduction faite de l’aide — doit être réglé intégralement et sans interruption. C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse : croire que la recevabilité dispense de payer le loyer. Elle suspend les poursuites pour l’arriéré, jamais l’obligation de payer l’occupation actuelle. Un nouveau mois impayé après la recevabilité crée une dette postérieure, hors plan, qui rendra l’expulsion quasi inévitable. Mettez en place dès la recevabilité un virement automatique du loyer résiduel, conservez chaque avis de paiement, et apportez-les à l’audience : le juge qui accorde des délais vérifie que le loyer courant est repris.
II. Garder son logement HLM : protocole de cohésion sociale, aide du FSL et plan de la commission devant le juge
A. Protocole de cohésion sociale et fonds de solidarité pour le logement : le plan d’apurement qui vaut titre d’occupation
Lorsque le bail HLM est résilié par décision judiciaire pour loyers impayés, tout n’est pas perdu : le locataire du parc social dispose d’un outil que le locataire du parc privé n’a pas. « Lorsque le bail de l’occupant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu entre le bailleur et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation et donne droit aux allocations de logement prévues au 2° de l’article L. 821-1. » Le protocole vous maintient donc légalement dans les lieux et rouvre vos droits aux allocations, y compris, sous conditions fixées par décret, pour la période comprise entre la résiliation et la signature. Demandez-le systématiquement après le jugement de résiliation, au lieu de quitter les lieux ou d’attendre l’huissier chargé de l’expulsion.
Le protocole repose sur deux engagements réciproques. Le vôtre : « L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé par le représentant de l’organisme payeur de l’allocation et joint au protocole. » Depuis le jugement, vous ne devez plus un « loyer » mais une indemnité d’occupation du même montant, plus les charges : payez-la chaque mois comme un loyer, à date fixe, par un moyen traçable. Le plan d’apurement, lui, étale l’arriéré en mensualités compatibles avec vos ressources ; il doit être approuvé par la Caf ou la MSA qui verse l’allocation, et il est joint au protocole. Pour financer ce plan, « le représentant de l’organisme payeur mentionné au deuxième alinéa procède, en tant que de besoin, à la saisine du fonds de solidarité pour le logement ». Le FSL, saisi par le travailleur social, par l’organisme payeur ou directement par vous, peut accorder une aide versée directement au bailleur et déduite de la dette : prêt sans intérêt, subvention, ou garantie. Ne laissez pas passer cette saisine : une aide FSL de quelques milliers d’euros ramène souvent l’arriéré sous le seuil que le bailleur juge acceptable pour signer.
Le protocole peut aussi prévoir un accompagnement social — gestion du budget, ouverture de l’ensemble des droits aux prestations, mobilisation des aides — et l’examen par le bailleur d’une mutation vers un logement au loyer plus adapté à la taille du ménage. Si votre deux-pièces est devenu trop cher après une séparation ou une baisse de revenus, demandez cette mutation par écrit : un loyer adapté rend le plan d’apurement crédible aux yeux de la commission de surendettement comme du juge. La durée du protocole est de deux ans au plus, prolongeable par avenant de trois années en cas de renégociation du plan. Et la contrepartie pour le bailleur est écrite noir sur blanc : « Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. » Respectez chaque échéance : « Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. » Un seul mois manqué peut suffire à rouvrir la voie à l’huissier.
En pratique, le calendrier du FSL et des aides au logement impose sa propre discipline. Lorsque l’aide au logement est versée au bailleur, celui-ci déclare l’impayé à l’organisme payeur dans les deux mois ; le bailleur est alors invité à établir un plan d’apurement dans un délai de six mois, pendant lequel l’aide est maintenue, et le FSL peut être saisi pour examiner une aide au règlement des dettes, avec six mois pour proposer son aide en cas de saisine directe. Sans réponse du FSL, l’aide reste maintenue si vous reprenez le paiement du loyer et épongez la dette sur trente-six mois, avec un contrôle de la Caf ou de la MSA au moins tous les six mois. En cas de non-respect du plan ou de reprise du paiement du courant, l’aide est suspendue — sauf si la totalité des dépenses courantes, ou la moitié pour les ménages en grande difficulté sociale, reste payée. Chaque étape suppose donc la même condition : le courant payé. Si vos revenus ne permettent même plus le loyer résiduel, c’est le signe que le dossier de surendettement doit intégrer une demande de mutation vers un logement moins cher, ou, en dernier ressort, un relogement accompagné plutôt qu’une expulsion subie : la CCAPEX peut aussi être saisie pour faciliter ce relogement.
Les salariés d’entreprises de plus de dix salariés et les demandeurs d’emploi disposent en outre des aides d’Action Logement, qui peuvent compléter le FSL pour l’apurement ou le dépôt de garantie d’une mutation. Cumulez les dispositifs au lieu de les opposer : FSL pour l’arriéré, Action Logement pour la mobilité, protocole pour le titre d’occupation, commission de surendettement pour l’ensemble des dettes. C’est cet empilement cohérent, piloté par le travailleur social et le diagnostic de la CCAPEX, qui convainc bailleurs et juges. Pour un éclairage d’ensemble sur la procédure de surendettement, ses étapes et ses issues — plan conventionnel, mesures imposées, rétablissement personnel — lisez le guide complet du dossier de surendettement Banque de France : recevabilité, effacement et logement, qui détaille la mécanique générale dans laquelle s’insère votre dette locative.
B. Plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel : ce que le juge accorde au locataire HLM, à Paris et en Île-de-France
Une fois le dossier déclaré recevable, la commission cherche d’abord un accord : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » Locataire HLM, vous n’êtes pas propriétaire : c’est le plan conventionnel de droit commun qui s’applique, négocié avec le bailleur social comme avec les autres créanciers. Le bailleur social, habitué des commissions, accepte plus facilement un étalement réaliste adossé à un protocole et à une aide FSL qu’une promesse verbale. Répondez à chaque demande de pièces de la commission dans les délais, et transmettez le protocole signé ou en cours de signature : il prouve que la dette locative est déjà traitée avec sérieux.
À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans », avec imputation prioritaire sur le capital, intérêts réduits au taux légal au plus, et « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. » Votre arriéré de loyers HLM peut donc être rééchelonné jusqu’à sept ans ou gelé jusqu’à deux ans, intérêts suspendus sauf décision contraire. Demandez ce moratoire quand vos revenus vont remonter — reprise d’emploi, fin d’un congé parental, liquidation de droits — et chiffrez-le : la commission n’accorde que ce qui est documenté.
Si votre situation est irrémédiablement compromise, sans actif réalisable, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation, qui efface les dettes, ou saisir le juge avec votre accord pour un rétablissement avec liquidation : « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut, dans les conditions du présent livre : 1° Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante » ou des biens sans valeur marchande. Pour le locataire HLM, l’effacement change le rapport au logement : lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation est imposé ou prononcé, ou qu’un jugement de clôture d’un rétablissement avec liquidation est rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation pendant deux ans à compter de la décision d’effacement ou du jugement de clôture. Deux années pour repartir à zéro, payer le courant et, le cas échéant, signer le nouveau bail prévu par le protocole. Même en cas de contestation de la décision d’effacement, la suspension joue jusqu’à la décision du juge saisi de la contestation.
Devant le juge saisi de la résiliation, les mesures de surendettement s’imposent au bailleur : quand un plan conventionnel est approuvé ou que la commission a imposé des mesures dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission. Quand la commission a suspendu l’exigibilité de la dette locative, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre une nouvelle saisine de la commission ; si la commission est de nouveau saisie dans ce délai, l’exigibilité reste suspendue jusqu’au nouveau plan, à la nouvelle décision de mesures, au jugement de rétablissement ou à la clôture. En cas de contestation des mesures imposées, le juge accorde des délais jusqu’à la décision sur cette contestation. Présentez-vous à l’audience avec le plan ou la décision de la commission, les preuves de paiement du courant et le protocole : le juge interroge les parties sur l’existence d’une procédure de surendettement et peut échelonner la dette sur trois ans maximum, voire organiser le maintien dans le logement par suspension de la clause résolutoire, à condition que le loyer courant soit repris au jour de l’audience.
À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques. Le dossier se dépose auprès de la commission de surendettement de votre département — à Paris, la succursale de la Banque de France compétente pour le 75 — et les audiences de contestation relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile, à Paris le tribunal judiciaire de Paris. La CCAPEX parisienne et francilienne est saisie dans les mêmes conditions qu’ailleurs, mais les délais d’audience y sont tendus : déposez tôt, dès le commandement, pour que la recevabilité tombe avant l’audience de résiliation. Le FSL de Paris et ceux des départements de petite et grande couronne ont leurs propres barèmes et plafonds : faites-vous accompagner par un travailleur social parisien ou du département pour calibrer la demande au barème local. Les OPH franciliens connaissent bien les protocoles de cohésion sociale : proposez-le par écrit, avec plan d’apurement chiffré et preuve de reprise du courant, plutôt que d’attendre qu’on vous l’offre. Enfin, anticipez la trêve hivernale : à Paris, les expulsions avec concours de la force publique sont suspendues du 1er novembre au 31 mars, mais les audiences continuent — un dossier déposé en automne protège l’hiver et prépare le printemps.
Conclusion
Locataire du parc social poursuivi pour loyers impayés, retenez l’ordre qui sauve le logement. Un : réagissez au commandement dans les six semaines, faites vérifier ses mentions, payez tout ce qui est payable et exigez un écrit pour tout étalement. Deux : déclarez la dette locative exacte dans un dossier de surendettement complet et sincère, car la recevabilité suspend les poursuites de l’huissier et gèle la prescription. Trois : payez le loyer courant chaque mois sans exception, condition du maintien de l’aide au logement comme de tout délai du juge. Quatre : signez avec le bailleur social un protocole de cohésion sociale adossé à un plan d’apurement approuvé et à une aide du FSL, qui vaut titre d’occupation et rouvre les allocations. Cinq : faites reprendre par le plan de la commission — rééchelonnement jusqu’à sept ans, moratoire jusqu’à deux ans, voire effacement avec suspension de la clause résolutoire pendant deux ans — et présentez-le au juge de la résiliation, qui accorde les délais du plan. À chaque étape, le texte protège le locataire de bonne foi qui paie le courant et documente ses démarches : le commandement irrégulier tombe, l’assignation prématurée est irrecevable, le protocole suspendu reprend vie dans le plan, et l’expulsion recule. Agissez pendant les délais, pas après.