Votre société ne paie plus le loyer du local commercial et le bailleur se retourne contre vous parce que vous vous êtes porté caution solidaire au moment de la signature du bail. Les lettres recommandées s’accumulent, un huissier menace de saisir votre compte personnel ou vos meubles, et vous vous demandez si le dossier de surendettement peut vraiment arrêter cette machine. La réponse est oui, à condition de respecter une méthode stricte : déclarer la dette de caution dans le passif, obtenir la suspension des poursuites du bailleur, faire vérifier chaque euro réclamé, puis obtenir un plan ou un effacement que le bailleur devra respecter. Cet article décrit cette méthode pas à pas, avec les textes applicables et les décisions qui encadrent chaque étape.

Premier point à comprendre : quand vous avez signé l’acte de cautionnement des loyers commerciaux, vous avez contracté une dette personnelle, distincte de la dette de la société. C’est cette dette personnelle qui entre dans votre dossier de surendettement, même si son origine est professionnelle. Le article L. 711-1 du code de la consommation le dit en ces termes : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le même article ajoute : « L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Votre cas de figure est donc expressément visé par la loi. Si vous cherchez d’abord à comprendre le fonctionnement général de la procédure, la présentation complète du dossier de surendettement, de la recevabilité à l’effacement des dettes vous donnera le cadre d’ensemble dans lequel s’inscrit la suite de cet article.

I. Déclarer la dette de caution des loyers commerciaux et faire suspendre les poursuites du bailleur

A. Rendre votre dossier recevable : bonne foi, frontière avec les procédures commerciales et état du passif

La demande de traitement de votre situation se porte devant la commission de surendettement compétente pour votre domicile. Le article L. 712-2 du code de la consommation prévoit que cette commission « peut, soit proposer ou imposer des mesures de traitement dans les conditions prévues au titre III, soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou saisir, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire dans les conditions prévues au titre IV ». Concrètement, dès le dépôt, vous devez déclarer l’intégralité de votre passif : crédits en cours, dettes fiscales, découverts, et bien entendu la dette de caution des loyers commerciaux, avec le montant réclamé par le bailleur et les pièces dont vous disposez.

La condition de la bonne foi mérite une attention particulière quand on est dirigeant. Certains dossiers sont rejetés parce que le débiteur a organisé son insolvabilité, dissimulé un actif ou aggravé son passif en connaissance de cause. En la matière, la Cour de cassation rappelle que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2020, n° 18-26.213). Dans cette affaire, les juges avaient relevé que la débitrice ne justifiait d’aucun revenu ni d’aucune recherche d’emploi et que des actes délictueux étaient directement à l’origine de son endettement. Pour un dirigeant caution, la leçon pratique est claire : déclarez tout, y compris les sommes que vous espériez ne jamais avoir à payer, joignez l’acte de cautionnement, le bail commercial, les commandements reçus et le décompte du bailleur, et montrez que vous faites face à vos obligations dans la mesure de vos ressources. Une caution souscrite pour aider votre société n’est pas en soi un acte de mauvaise foi, mais une dissimulation, même partielle, peut faire basculer le dossier vers l’irrecevabilité.

Il existe ensuite une frontière à ne pas franchir sans examen : les personnes qui relèvent des procédures du livre VI du code de commerce ne peuvent pas saisir la commission de surendettement. Si vous exercez encore personnellement une activité commerciale, artisanale ou indépendante éligible à ces procédures, c’est le tribunal de commerce qu’il faut saisir, pas la commission. Le contrôle est appliqué strictement par les juges. Le juge des contentieux de la protection de Paris l’a rappelé le 11 août 2025 dans un dossier où le débiteur avait pourtant cessé son activité professionnelle libérale indépendante : le juge a estimé que la présence de dettes professionnelles rendait l’intéressé, alors même qu’il avait cessé son activité professionnelle libérale indépendante, éligible aux procédures instituées par le code de commerce, de sorte qu’il ne pouvait pas saisir directement la commission de surendettement des particuliers. Le jugement a donc déclaré l’intéressé irrecevable au bénéfice de la procédure de surendettement et ordonné la transmission du dossier à la commission de surendettement de Paris pour clôture. Moralité : avant de déposer, vérifiez avec précision votre statut. Si votre seule dette d’origine professionnelle est votre engagement personnel de caution et que vous n’exercez aucune activité relevant du livre VI, la porte du surendettement vous est ouverte. Si vous êtes encore à la tête d’une exploitation en activité, traitez d’abord la situation de l’entreprise devant la juridiction commerciale, puis déposez votre dossier personnel avec la dette de caution résiduelle.

Une fois le dossier déposé et déclaré recevable, la commission dresse l’état de votre passif. Le article L. 723-1 du code de la consommation dispose : « Après avoir procédé à l’examen de la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, la commission dresse l’état du passif du débiteur. A cette fin, elle peut faire publier un appel aux créanciers. » Le bailleur est donc appelé à déclarer sa créance de loyers impayés contre vous en votre qualité de caution. Vérifiez que le montant inscrit correspond bien à ce qui vous est réclamé et conservez une copie de tout : un écart de quelques milliers d’euros à ce stade pèse sur tout le plan de remboursement. Enfin, sachez que certaines dettes ne peuvent jamais être effacées : le article L. 711-4 du code de la consommation exclut « de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement » les dettes alimentaires, les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale, certaines dettes frauduleuses envers les organismes sociaux et les amendes pénales. La dette de caution des loyers commerciaux ne figure dans aucune de ces catégories : elle peut donc être rééchelonnée, réduite et même effacée selon la mesure retenue.

B. Bloquer l’huissier du bailleur : la suspension des voies d’exécution et le sort du commandement visant la clause résolutoire

L’effet le plus immédiat de la recevabilité, c’est l’arrêt des poursuites. Le article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Pour vous, cela signifie que le bailleur ne peut plus, pendant la procédure, faire saisir votre compte bancaire personnel, pratiquer une saisie sur vos meubles ou engager une nouvelle voie d’exécution pour les loyers impayés couverts par votre cautionnement. Si un huissier se présente malgré la recevabilité, présentez-lui l’attestation de la commission et écrivez au bailleur en rappelant la suspension. Cette protection dure jusqu’à l’approbation du plan, jusqu’à la décision imposant les mesures, jusqu’au jugement de rétablissement personnel ou jusqu’à l’ouverture d’une liquidation, et le article L. 722-3 du code de la consommation précise : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Deux années pendant lesquelles aucun créancier, bailleur compris, ne peut reprendre les exécutions forcées contre vos biens.

Reste la question du bail commercial lui-même, avec son commandement de payer visant la clause résolutoire. Sur ce terrain, c’est le droit des baux commerciaux qui s’applique, entre le bailleur et la société preneuse, et il faut bien distinguer votre position de caution de celle du locataire. Le article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Autrement dit, le bailleur qui veut faire jouer la clause résolutoire pour loyers impayés doit d’abord délivrer un commandement qui mentionne expressément le délai d’un mois, faute de quoi le commandement est nul. Le même article ajoute que les juges saisis peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas encore définitivement jugée, et que la clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Attention toutefois à la version en vigueur depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique : l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

En pratique, deux procédures avancent donc en parallèle sans se confondre. D’un côté, entre le bailleur et votre société, le sort du bail se joue devant le juge des loyers commerciaux : validité du commandement, délais de grâce éventuels, constat ou prononcé de la résiliation. De l’autre, entre le bailleur et vous personnellement, le sort de la dette de caution se joue dans le surendettement : suspension des exécutions contre vos biens, vérification de la créance, plan ou effacement. Ne mélangez pas les deux contentieux dans vos courriers : quand vous écrivez au bailleur comme caution en surendettement, invoquez la suspension de l’article L. 722-2 ; quand la société discute du bail, c’est l’article L. 145-41 qui s’applique. Et gardez une règle d’or pour la suite : les loyers qui continuent de courir après le dépôt du dossier doivent être payés à bonne date, car un nouvel impayé né en cours de procédure fragilise le plan et peut conduire à sa dénonciation. Si le local est encore exploité, assurez-vous que le loyer courant est réglé avant toute autre chose.

II. Faire vérifier la créance du bailleur, obtenir un plan ou l’effacement et contester utilement devant le juge

A. Vérifier tout ce que le bailleur réclame : bail, acte de caution, décompte, intérêts et prescription

Le bailleur qui déclare sa créance à la commission doit prouver ce qu’il réclame, poste par poste. C’est le moment de sortir la loupe, car les décomptes de loyers commerciaux comportent souvent des approximations : loyers déjà réglés par la société et réclamés une seconde fois à la caution, charges non justifiées, intérêts calculés à un taux contestable, indemnités d’occupation après résiliation comptées comme des loyers, pénalités appliquées sans base contractuelle. Le article L. 723-3 du code de la consommation vous donne l’arme procédurale : « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. » La commission est alors tenue de faire droit à votre demande. N’hésitez pas à l’utiliser : demander la vérification n’est pas un acte d’hostilité, c’est l’exercice d’un droit que la loi vous donne expressément.

Devant le juge, la charge de la preuve pèse sur le créancier. La Cour de cassation l’a illustré le 4 mars 2021 dans un dossier où une banque ne produisait ni les contrats de prêts ni les historiques de compte malgré l’injonction qui lui avait été faite : « Ayant constaté que, malgré l’injonction qui lui avait été faite, la banque ne produisait ni les contrats de prêts ni les historiques de compte, seuls documents permettant la vérification des cinq créances dont M. D… contestait le montant, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis, et sans inverser la charge de la preuve, que le tribunal a estimé que ces créances, faute de preuve des montants réclamés, devaient être écartées de la procédure de surendettement. » (Cass. 2e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.151). Le même arrêt dessine aussi la limite de l’exercice : « lorsque la créance dont la vérification est demandée n’est pas contestée en son principe, le juge ne peut pas l’écarter au motif que le créancier ne produit pas les pièces justificatives sans inviter préalablement celui-ci à les produire ». Traduction pratique pour votre dossier : contestez par écrit et de manière précise chaque poste du décompte du bailleur, indiquez les pièces manquantes, et le juge invitera le bailleur à les produire avant de trancher. Les pièces à exiger systématiquement sont le bail commercial signé, l’acte de cautionnement signé par vous avec son étendue exacte, le ou les commandements de payer, le décompte détaillé mois par mois distinguant loyers, charges, taxes et intérêts, et la justification du taux d’intérêt appliqué.

Deux contrôles techniques méritent une attention redoublée. D’abord l’étendue de votre engagement : êtes-vous caution solidaire ou simple, pour quelle durée, pour quel montant maximum, le bail a-t-il été renouvelé ou modifié depuis votre signature sans votre accord ? Un cautionnement donné pour un bail de neuf ans qui s’est poursuivi par tacite reconduction, ou un loyer augmenté par avenant que vous n’avez jamais accepté, sont des points à soulever devant le juge, pièces à l’appui. La disproportion entre votre engagement et vos biens et revenus au jour de la signature peut également être discutée : un dirigeant qui se porte caution de plusieurs années de loyers commerciaux alors que son patrimoine personnel est modeste n’est pas une situation rare, et le juge examine ces circonstances. Ensuite la prescription : les loyers commerciaux sont des actions personnelles soumises au délai de droit commun, et l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Des loyers anciens, réclamés plus de cinq ans après leur échéance sans acte interruptif, peuvent donc être prescrits : relevez-le dans votre contestation en indiquant précisément les échéances concernées. Enfin, l’erreur la plus fréquente consiste à verser un acompte au bailleur « pour montrer sa bonne volonté » après la recevabilité sans l’accord de la commission : ce paiement partiel ne suspend rien, peut être remis en cause au regard de l’égalité entre créanciers et ne vous dispense pas de la vérification. Gardez votre trésorerie pour le plan, pas pour des versements désordonnés.

B. Obtenir le plan, l’effacement ou le rétablissement personnel, puis contester chaque décision défavorable dans les délais

Une fois le passif vérifié, la commission oriente votre dossier selon votre capacité de remboursement. Si vos ressources permettent un apurement, elle propose ou impose des mesures de traitement : rééchelonnement des dettes incluant la dette de caution envers le bailleur, reports d’échéances, voire effacement partiel du solde. Si votre situation est irrémédiablement compromise et que vous ne détenez que des biens sans valeur marchande ou indispensables à la vie courante, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en application de l’article L. 741-1 du code de la consommation : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » L’effet est considérable : l’article L. 741-2 du code de la consommation dispose qu’« En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. »

Pour un dirigeant caution, deux décisions récentes de la Cour de cassation sécurisent ce mécanisme. Le 23 novembre 2023, la deuxième chambre civile a jugé : « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne aussi l’effacement de la dette résultant de l’engagement que le débiteur a pris de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société. » (Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.535). Votre engagement de caution des loyers de votre société entre exactement dans cette définition : une fois le rétablissement personnel devenu définitif, le bailleur ne peut plus vous en réclamer le paiement. Et le 26 mars 2026, la même chambre a précisé la portée dans le temps de l’effacement : « à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726). Retenez-en deux conséquences pratiques : photographiez la date de la décision de la commission car c’est elle qui fige le passif effacé, et surveillez les contestations, car l’article L. 741-4 du code de la consommation ouvre à toute partie la possibilité de « contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission ». Si le bailleur conteste, préparez votre défense au lieu de considérer l’affaire comme terminée.

Si vous possédez un actif réalisable de valeur, notamment un bien immobilier autre que des biens sans valeur marchande, la commission peut en revanche, avec votre accord, saisir le juge aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. L’article L. 724-1 du code de la consommation prévoit cette voie « si elle constate que le débiteur n’est pas dans la situation mentionnée au 1° », c’est-à-dire quand l’actif dépasse les biens meublants nécessaires à la vie courante, les biens professionnels indispensables et les biens sans valeur marchande. Un liquidateur est alors désigné, l’actif est vendu et le produit réparti entre les créanciers, bailleur compris, avant l’effacement du reliquat. N’attendez pas cette audience sans préparation : faites estimer vos biens par des professionnels, rassemblez les actes de propriété et anticipez la question du logement, car la vente du bien peut être ordonnée.

Chaque décision de la commission peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection : recevabilité, orientation, état du passif, mesures imposées, rétablissement personnel. Les délais sont courts et fixés par décret, comptez en semaines et non en mois, et chaque recours doit être motivé avec vos pièces. Pour les lecteurs de Paris et d’Île-de-France, quelques repères concrets : le dossier se dépose auprès de la commission de surendettement de Paris si vous y êtes domicilié, et c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qui connaît des recours. Les huissiers parisiens chargés par les bailleurs commerciaux connaissent bien la suspension de l’article L. 722-2 : notifiez-leur la recevabilité par écrit dès réception de l’attestation, avec copie au bailleur, et conservez les preuves d’envoi. Préparez un classeur unique avec le bail, l’acte de caution, les commandements, les décomptes, vos avis d’imposition, vos bulletins de salaire ou justificatifs de revenus et vos relevés de charges : à Paris comme ailleurs, un dossier complet et chiffré accélère l’instruction et crédibilise votre bonne foi. Si un commandement visant la clause résolutoire a été délivré au siège de la société, vérifiez sans délai s’il mentionne le délai d’un mois, car sa nullité éventuelle change le rapport de force avec le bailleur sur le bail lui-même.

Conclusion

Dirigeant caution des loyers commerciaux impayés de votre société, vous n’êtes pas sans défense face au bailleur : votre engagement personnel de caution entre dans le dossier de surendettement, la recevabilité suspend les saisies de l’huissier contre vos biens, chaque euro réclamé doit être vérifié devant le juge des contentieux de la protection, et le rétablissement personnel peut effacer jusqu’à la dette de caution elle-même. La réussite tient à trois réflexes : déclarer tout sans rien dissimuler pour préserver votre bonne foi, contester par écrit chaque poste incertain du décompte du bailleur dans les délais, et payer le loyer courant à bonne date pour ne pas fragiliser le plan. Gardez enfin la distinction essentielle entre les deux procédures : le bail se discute avec la société devant le juge des loyers commerciaux, tandis que votre dette de caution se traite dans votre dossier personnel. Menées ensemble avec méthode, ces deux actions permettent de sortir d’une situation qui semblait bloquée et de repartir sur des bases assainies.