Vous exploitez des terres louées et vous recevez un courrier recommandé du maire qui vous met en demeure de débroussailler, ou une lettre de votre bailleur qui vous reproche des ronciers au milieu des parcelles, des haies devenues impénétrables et des fossés qui ne coulent plus, avec la résiliation du bail rural en perspective. La situation mélange alors deux régimes que les parties confondent souvent : l’entretien cultural des terres louées, qui pèse en principe sur le fermier, et l’obligation légale de débroussaillement contre l’incendie, qui obéit à des règles propres et désigne son redevable selon la configuration des lieux. Ajoutez un constat d’huissier dressé sans vous, une expertise alarmiste et une audience devant le tribunal paritaire, et le bail de neuf ans peut basculer.

Cet article distingue ces deux régimes, expose qui doit entretenir et qui doit débroussailler, puis explique comment se joue une demande de résiliation pour défaut d’entretien : conditions, preuve, moyens de défense et conduite à tenir devant le tribunal paritaire des baux ruraux, à la lumière de décisions récentes, dont plusieurs rendues en 2025.

I. Entretenir les terres et débroussailler contre l’incendie : deux obligations différentes

A. L’entretien cultural des parcelles louées incombe au preneur

Le preneur d’un héritage rural est tenu d’une obligation générale de bonne exploitation. L’article 1766 du Code civil dispose que le preneur doit garnir le fonds du cheptel et des ustensiles nécessaires, et vise notamment le cas où « s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ». Le bail rural reprend cette logique : l’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime renvoie aux articles 1766 et 1767 du Code civil pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds, tout en précisant que les pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages, des sols ou de lutte contre l’érosion ne peuvent pas fonder une résiliation demandée par le bailleur. Autrement dit, un fermier qui entretient moins intensivement parce qu’il protège une zone humide ou des auxiliaires de culture n’est pas en faute de ce seul fait ; celui qui laisse les ronciers gagner le milieu des parcelles, les taillis envahir les bordures et le ruisseau se couvrir de bois non nettoyés s’expose au reproche inverse.

Les baux écrits précisent souvent cette obligation, parfois avec exigence. Dans une espèce jugée en appel en novembre 2025, le bail stipulait que le preneur devrait cultiver chaque parcelle jusqu’à la limite extrême, de façon à les rendre en bon état de culture à la fin du bail et à empêcher les bois, ronces et épines de se développer, sans pouvoir faire disparaître les haies, talus, rigoles ou fossés. Cette clause illustre le standard attendu : culture complète, lutte contre l’embroussaillement, conservation des éléments fixes du parcellaire. Le congé ou la résiliation se prépare dès la signature du bail, par la précision des clauses et par l’état des lieux d’entrée, comme on le verra.

Les haies concentrent une grande partie des litiges. Le principe est simple mais souvent ignoré : l’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime permet au preneur, « pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation », mais « sous réserve de l’accord du bailleur », avec un délai de deux mois laissé au bailleur pour s’opposer après la lettre recommandée du preneur, l’absence de réponse écrite valant accord passé ce délai. Arracher des haies sans avoir sollicité cet accord expose donc à une demande de résiliation, et cette menace ne s’éteint pas avec le renouvellement du bail : la troisième chambre civile a jugé le 14 décembre 2023, dans un arrêt rendu sur le pourvoi numéro 22-20.257, « que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé ». Dans cette affaire, le bailleur reprochait dès 2010 au preneur l’arrachage des haies, la cour d’appel avait écarté ce motif comme antérieur au renouvellement du 15 décembre 2014, et la Cour de cassation a cassé partiellement sur ce point avec renvoi devant la cour d’appel de Rennes. L’enseignement est net : une haie arrachée sans accord continue de peser sur le bail renouvelé tant que ses effets se prolongent.

À l’inverse, le défaut d’entretien simple des haies se paie en indemnité. Le 30 septembre 2025, la cour d’appel d’Angers a condamné un preneur à payer 1 680 euros pour le défaut d’entretien des haies, sur la base d’un devis de taillage au lamier et de broyage des ronciers portant sur 385 mètres de haies, et 444,97 euros pour la dépose d’une clôture, en réformant sur ces points le jugement du tribunal paritaire de Cholet du 5 mai 2023. Le commissaire de justice avait constaté que les haies donnant sur les parcelles riveraines n’avaient pas été entretenues et justifiaient des travaux d’élagage et de débroussaillage. Retenez la méthode du bailleur qui a gagné : un constat précis et un devis chiffré non discuté par le preneur.

Les fossés, exutoires et dispositifs de drainage relèvent du même devoir d’entretien. Le 30 septembre 2025 également, le tribunal paritaire de Tours a prononcé la résiliation d’un bail portant sur une parcelle située dans une commune d’Indre-et-Loire, en retenant l’absence de travail du sol, des adventices bien implantées comme le rumex faisant craindre pour le drainage, et des sorties d’eau et fossés dont l’absence d’entretien ne permettait plus le fonctionnement normal, les parcelles voyant leur potentiel de production diminué par des zones asphyxiées par l’eau mal évacuée. Le preneur avait reconnu ne plus avoir entretenu la parcelle déclarée en jachère. Le tribunal a estimé que l’absence d’exploitation et d’entretien de la parcelle depuis 2024 compromettait la bonne exploitation du fonds, et il a ordonné la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime. La jachère n’est pas une dispense d’entretien : une parcelle déclarée en jachère doit rester maîtrisée, faute de quoi l’embroussaillement et l’engorgement deviennent des agissements compromettant la bonne exploitation.

Un point de vocabulaire mérite d’être fixé dès maintenant, car il conditionne la suite : entretenir au sens cultural, c’est cultiver, nettoyer, tailler, curer. Débroussailler au sens de la prévention des incendies, c’est une obligation légale autonome, avec son redevable, ses périmètres et ses sanctions. Les deux peuvent se cumuler sur les mêmes mètres carrés, mais elles ne se confondent pas.

B. Le débroussaillement contre l’incendie désigne son redevable selon les lieux

L’obligation légale de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé s’applique aux terrains situés à moins de 200 mètres des bois et forêts, landes, maquis et garrigues exposés au risque d’incendie. L’Office national des forêts rappelle que, dès lors qu’une habitation, une construction ou une installation se trouve dans ce zonage, il faut débroussailler sur une profondeur de 50 mètres autour de ces équipements, même si la zone à traiter se situe sur la propriété du voisin, et que cette profondeur peut être portée à 100 mètres par le maire ou le préfet, notamment en cas de plan de prévention des risques d’incendie de forêt. Le long des voies d’accès, le débroussaillement se fait sur une profondeur maximale de 10 mètres de part et d’autre de la voie. Toute parcelle située à la fois en zone urbaine et à moins de 200 mètres d’une forêt doit être débroussaillée dans son intégralité par son propriétaire, même non construite, ce cas se cumulant le cas échéant avec l’obligation des 50 mètres autour de l’habitation.

La question qui intéresse le bail rural est celle de la charge : le bailleur ou le fermier ? La Cour de cassation a fixé la règle dans un arrêt du 25 janvier 2024 rendu sur le pourvoi numéro 22-14.081, au visa des articles L. 134-6 et L. 134-8 du Code forestier dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 26 janvier 2012. Selon la Cour, « l’obligation de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé, pour les terrains situés à moins de deux cents mètres des bois et forêts, s’applique notamment, en vertu de ses 1° et 2°, aux abords de constructions, chantiers et installations de toute nature sur une profondeur de cinquante mètres », et « les travaux mentionnés à l’article L. 134-6 sont à la charge, dans les cas mentionnés aux 1° et 2° de cet article, du propriétaire des constructions, chantiers et installations de toute nature, pour la protection desquels la servitude de débroussaillement est établie, et dans les cas mentionnés aux 3° et 4° de cet article, du propriétaire du terrain ». Il en résulte, selon le sommaire de l’arrêt, qu’un propriétaire ne peut être soumis à l’obligation au titre des 3° et 4° que lorsque son fonds se trouve en zone urbaine. Concrètement, autour des bâtiments d’exploitation, c’est le propriétaire des constructions qui doit le débroussaillement des 50 mètres ; en zone urbaine, c’est le propriétaire du terrain, bâti ou non. Le fermier n’est donc redevable de plein droit ni dans un cas ni dans l’autre, sauf clause du bail qui mettrait ces travaux à sa charge.

L’administration confirme cette répartition tout en ouvrant une porte contractuelle : selon la fiche officielle sur le débroussaillement, un locataire peut effectuer le débroussaillement lorsque son contrat de location le prévoit, mais le propriétaire reste responsable sur le plan pénal si les travaux ne sont pas faits. Le bailleur qui transfère le débroussaillement au fermier par une clause du bail reste donc exposé pénalement si les travaux ne sont pas faits. Depuis le 1er janvier 2025, toujours selon la même fiche officielle, les vendeurs et bailleurs d’un bien situé dans une zone assujettie doivent en informer l’acheteur ou le locataire, dès l’annonce immobilière et dans l’état des risques. Un bail rural conclu sans cette information dans une zone assujettie fragilise le bailleur face au preneur mis en cause.

Les sanctions donnent à ces règles un poids que le contentieux rural ne peut plus ignorer. Le maire peut mettre en demeure de débroussailler, avec une astreinte maximale de 100 euros par jour de retard, exécuter d’office les travaux aux frais du redevable, et infliger une amende administrative allant jusqu’à 50 euros par mètre carré non débroussaillé. Sur le plan pénal, le défaut de débroussaillement expose à l’amende des contraventions de cinquième classe. Ces mesures administratives et pénales sont indépendantes du bail : un fermier mis en demeure par le maire doit vérifier d’abord s’il est le destinataire légal de l’obligation, transmettre sans délai la mise en demeure au bailleur, et exécuter ou faire exécuter les travaux sans attendre l’issue d’une discussion sur la charge financière, car l’astreinte court et l’exécution d’office ne se négocie pas.

Le défaut de débroussaillement engage aussi la responsabilité civile en cas de propagation d’un incendie. L’article 1240 du Code civil pose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et l’article 1242 du même code organise la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde et le régime propre à l’incendie. L’affaire jugée par la Cour de cassation le 25 janvier 2024 en donne la mesure : un feu de broussailles parti le 16 août 2013 d’un terrain non bâti s’était propagé à la propriété voisine et avait détruit une maison d’habitation ; l’assureur des victimes, agissant par subrogation, avait obtenu en première instance la condamnation de l’assureur du propriétaire du terrain d’origine à 245 062,16 euros avec intérêts et capitalisation. Après cassation pour défaut de recherche sur la situation du terrain en zone urbaine, la cour d’appel de Paris de renvoi, le 10 septembre 2025, a infirmé le jugement et débouté l’assureur subrogé de sa demande de 245 062,16 euros, avec les dépens et des indemnités de procédure. La qualification de la zone et l’identification exacte du redevable ont donc fait basculer un quart de million d’euros. Pour un bail rural, la leçon est directe : en cas de mise en demeure ou de départ de feu, faites établir immédiatement où passe la limite des 200 mètres, si le terrain est en zone urbaine, et qui est propriétaire des constructions à protéger.

Reste à articuler les deux régimes dans le bail. Une clause qui impose au preneur l’entretien cultural ne lui transfère pas automatiquement le débroussaillement légal des 50 mètres autour des bâtiments du bailleur, qui repose sur le propriétaire des constructions. Inversement, une clause qui met le débroussaillement à la charge du fermier ne décharge pas le bailleur pénalement. La rédaction prudente distingue les deux postes, désigne qui commande et paie les travaux de débroussaillement, organise la transmission des mises en demeure du maire, et prévoit le sort des bois coupés et des rémanents. À défaut de clause, le fermier assigné en résiliation pour des friches situées dans le périmètre légal pourra soutenir que ces surfaces relèvent de l’obligation du propriétaire, tandis que le bailleur répondra que l’embroussaillement cultural dépasse le périmètre légal et compromet l’exploitation. Le tribunal tranchera parcelle par parcelle, d’où l’importance de la preuve.

II. Contester la résiliation demandée pour défaut d’entretien

A. Une résiliation que le juge n’accorde que pour des manquements graves et prouvés

Le bailleur ne résilie pas le bail rural quand il veut ni pour n’importe quel manquement. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que, « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage […] 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 », et ajoute que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Le défaut d’entretien et le défaut de débroussaillement imputable au preneur relèvent du deuxième motif. Trois verrous protègent le preneur : la gravité, la preuve et l’actualité du manquement au jour où le juge statue.

Sur la gravité, le tribunal paritaire de Blois a rappelé le 22 mai 2025, dans un jugement rendu sous le numéro de répertoire général 23/03633 entre les consorts bailleurs et une société preneuse à ferme depuis un bail sous seing privé du 1er novembre 1998, que la résiliation sur le fondement des agissements compromettant la bonne exploitation suppose un péril cumulé pour l’exploitation du fonds et pour le fonds lui-même, avec des agissements caractérisés puis une atteinte caractérisée. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité, et le motif s’apprécie au jour de la demande en justice. En l’espèce, deux constats de commissaire de justice, l’un de 2010 jugé non contradictoire et accompagné d’attestations irrégulières, l’autre de 2017 relevant ronciers, taillis gagnant les prairies, ruisseau couvert de bois non nettoyés et parcelle entièrement boisée, ont conduit avec l’expertise à la résiliation : la société est devenue occupante sans droit ni titre, expulsable, redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’à libération et condamnée à 6 048 euros toutes taxes comprises pour la remise en état. L’ampleur et l’ancienneté documentée de l’enfrichement ont emporté la décision.

Le jugement du tribunal paritaire de Tours du 30 septembre 2025, répertoire général 25/00008, confirme que la jachère non maîtrisée et les fossés abandonnés suffisent. L’expert avait relevé l’absence de travail du sol, du matériel envahi d’herbes, des adventices à réseau racinaire profond menaçant le drainage et des exutoires hors service asphyxiant des zones de la parcelle. Le preneur, qui expliquait vouloir cesser d’exploiter en raison de difficultés économiques, sanitaires et personnelles, avec un accompagnement associatif, a vu son bail résilié avec injonction de libérer au 31 octobre 2025, indemnité d’occupation et condamnation au fermage 2024 de 2 440,95 euros. Sa situation difficile lui a seulement évité une condamnation pour résistance abusive et une astreinte jugée prématurée. L’avertissement vaut pour tous les preneurs en difficulté : les raisons sérieuses et légitimes s’apprécient strictement, et cesser d’entretenir en attendant la fin du bail précipite la résiliation au lieu de la retarder.

Mais le bailleur ne gagne pas à tous les coups, et l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 4 novembre 2025, répertoire général 24/03629, montre comment un dossier de résiliation se perd. Les bailleurs invoquaient un bail authentique de 1981, renouvelé en 1999, 2008 et 2017, une clause obligeant à cultiver jusqu’à la limite extrême, et un constat de commissaire de justice de novembre 2023 décrivant une végétation très poussée, des clôtures détériorées et des fossés non entretenus, avec 11 040 euros de remise en état réclamés et des dégâts de sangliers imputés au défaut d’entretien des clôtures. La cour a confirmé le rejet : sans état des lieux d’entrée, le preneur n’est pas présumé avoir reçu les parcelles en bon état ; la clause du bail faisait des clôtures artificielles la propriété du preneur, de sorte que le bailleur ne pouvait exiger leur entretien ; et surtout, la cour a estimé que le seul constat dressé par le commissaire de justice le 30 novembre 2023 ne démontrait aucune dégradation indemnisable au sens de l’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, de sorte que les demandes ont été rejetées. La cour a rappelé au passage la valeur du constat : ses mentions authentiques comme l’auteur, la date ou le lieu ne se contestent que par inscription de faux, tandis que les constatations du commissaire font foi jusqu’à preuve contraire, leur force probante relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond. Un constat, même régulier, ne vaut pas preuve automatique d’une dégradation indemnisable ; il faut démontrer l’état initial, l’imputabilité et le chiffrage.

Deux précisions complètent le tableau. D’abord, le renouvellement du bail ne purge pas les manquements dont les effets se prolongent : l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 sur l’arrachage des haies l’établit, et le preneur qui compte sur le renouvellement de neuf ans pour effacer une friche installée se trompe. Ensuite, l’article L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu’à défaut de congé le bail est renouvelé pour neuf ans aux clauses du bail précédent : le bailleur qui laisse passer l’échéance sans congé conserve donc son bail, mais conserve aussi son action en résiliation pour les manquements en cours. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, les lecteurs peuvent consulter la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption.

B. La conduite à tenir, côté bailleur comme côté preneur

Côté bailleur, la résiliation pour friche ou défaut de débroussaillement se prépare comme une expertise, pas comme une lettre de colère. Faites dresser un état des lieux d’entrée pour chaque nouveau bail et conservez-le : sans lui, vous devrez prouver l’état initial, comme l’a rappelé la cour d’Orléans. Faites constater contradictoirement, en convoquant le preneur par écrit et en lui proposant d’assister aux opérations avec son technicien ; un constat non contradictoire et des attestations non datées ou sans pièce d’identité jointe, comme celles écartées à Blois, affaiblissent tout le dossier. Commandez une expertise amiable ou judiciaire qui décrit parcelle par parcelle, photographie, mesure les emprises enfrichées, examine les fossés et exutoires, et chiffre la remise en état par devis d’entreprise, à l’image du devis de 1 680 euros retenu à Angers. Distinguez dans vos écritures l’entretien cultural, les haies et clôtures selon les clauses du bail, et le périmètre légal de débroussaillement avec son redevable : un tribunal qui voit un dossier confondant ronces culturales et OLD comprendra que le bailleur n’a pas fait le tri et doutera du reste. Adressez au preneur une mise en demeure de remettre en culture et d’entretenir, avec un délai raisonnable et la description précise des travaux attendus, avant de saisir le tribunal paritaire : la tentative de conciliation devant ce tribunal est le passage obligé, et un bailleur qui s’y présente avec un dossier ordonné obtient plus souvent l’expertise qu’il demande.

Côté preneur, chaque jour compte dès la première lettre. Ne laissez pas un constat s’installer sans réplique : répondez par écrit, contestez les erreurs de parcelles, produisez vos factures d’entretien, vos déclarations de jachère gérée, vos bons de curage et vos photographies datées. Reprenez l’entretien sans délai : taillez les haies dans les règles de l’art et hors périodes d’interdiction liées à la nidification, broyez les ronciers, curez les fossés et exutoires, remettez la jachère en état. Le motif de résiliation s’appréciant au jour de la demande en justice, une remise en ordre documentée avant l’audience peut faire tomber le grief ou le réduire à une indemnité. Vérifiez la clause du bail sur les clôtures, haies, talus et fossés : si les clôtures sont votre propriété, comme à Orléans, le bailleur ne peut exiger leur entretien au titre du bail ; s’il s’agit d’équipements du fonds, entretenez-les. Pour les haies, n’arrachez jamais sans la lettre recommandée préalable et l’attente du délai de deux mois : l’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime impose d’ailleurs une information du bailleur par lettre recommandée avant tout retournement d’herbages ou moyen cultural non prévu au bail, avec saisine possible du tribunal paritaire par le bailleur qui craint une dégradation.

Face à une mise en demeure administrative de débroussailler, le preneur doit agir sur deux fronts. D’une part, répondre au maire : accuser réception, demander au besoin un délai d’exécution, faire réaliser les travaux urgents dans le périmètre incontestable et faire constater leur réalisation, car l’astreinte de 100 euros par jour et l’exécution d’office aux frais du redevable ne patientent pas. D’autre part, régler la charge avec le bailleur : lui transmettre la mise en demeure, vérifier ensemble qui est propriétaire des constructions à protéger et si le terrain est en zone urbaine, relire la clause du bail, et convenir par écrit de la répartition du coût, sans que le preneur renonce à contester ensuite une clause qu’il estimerait abusive. Si le bailleurende la résiliation pour ce motif, le preneur soutiendra que l’obligation légale pèse sur le propriétaire désigné par le Code forestier, que la mise en demeure administrative le visait à tort ou qu’il l’a exécutée, et que le surplus reproché ne compromet pas la bonne exploitation. Si c’est le bailleur qui est mis en demeure alors que le bail charge le fermier des travaux, il exécutera puis appellera le preneur en garantie sur le fondement du bail, sans attendre que la commune exécute d’office.

Dans les deux cas, anticipez l’issue financière. La résiliation prononcée se traduit par une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’à libération effective, comme à Blois et à Tours, outre la condamnation aux fermages impayés et, s’il apparaît une dégradation du bien loué, à une indemnité égale au montant du préjudice subi en fin de bail. Le bailleur qui échoue, comme à Orléans, supporte les dépens et perd son indemnité de procédure. Le preneur condamné à Angers pour 1 680 euros de haies et 444,97 euros de clôture, plus 3 000 euros de frais d’appel, mesure ce que coûte un entretien négligé pendant des années. Chacune de ces sommes se discute devis contre devis : ne laissez jamais un chiffrage adverse sans réponse chiffrée.

L’entretien des terres louées et le débroussaillement contre l’incendie se ressemblent sur le terrain et se séparent en droit. Au preneur, la culture complète, la lutte contre l’embroussaillement, la taille des haies avec l’accord préalable du bailleur avant tout arrachage, et l’entretien des fossés et exutoires : les tribunaux paritaires de Blois et de Tours en 2025 ont résilié des baux pour des ronciers, des taillis, des jachères abandonnées et des fossés hors service. Au redevable désigné par le Code forestier, le débroussaillement légal des 50 mètres et des zones urbaines : le propriétaire des constructions ou du terrain selon les cas, le fermier seulement si le bail le prévoit, le bailleur restant exposé pénalement et tenu d’informer depuis 2025. Devant le juge, la gravité et la preuve décident : constats contradictoires, expertise, devis et état des lieux d’entrée font gagner, comme à Angers, tandis que le constat isolé fait perdre, comme à Orléans, et le renouvellement du bail n’efface pas les manquements dont les effets durent, comme l’a jugé la Cour de cassation en décembre 2023. Recevez une mise en demeure ou un reproche de friche, répondez par écrit, remettez en état sans délai, faites constater, puis discutez la charge : c’est cet ordre-là, et non l’inverse, qui sauve les baux ruraux.