La requête « revenu » s’est hissée parmi les plus fortes progressions de Google France ce 5 octobre 2026, avec plus de 100 000 recherches et une croissance affichée à + 1 000 %. Le moteur de cette flambée est identifié : selon un article de 20 Minutes publié le 5 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 présenté ce jeudi prévoit une revalorisation de 2,1 % des seuils du barème de l’impôt sur le revenu, indexée sur l’inflation hors tabac estimée par l’Insee pour 2026. Parmi les internautes qui tapent « revenu », une part visible précise sa question avec la suggestion réelle « revenu foncier » et, pour les bailleurs organisés en société, avec les saisies « sci location impot » et « sci location meublée imposition ». Cet article répond à cette question précise : quand les loyers sont encaissés par une société civile immobilière qui loue un logement nu, qui paie l’impôt, sur quelle base, au micro-foncier ou au réel, et que change l’option pour l’impôt sur les sociétés, alors que le barème 2027 s’apprête à bouger.
I. Revenu foncier en SCI : l’associé paie l’impôt sur sa quote-part
A. SCI, location et impôt : la transparence fiscale quand la SCI loue un logement nu
Une société civile immobilière qui donne en location un logement nu ne paie en principe aucun impôt sur les bénéfices. Le résultat foncier est déterminé au niveau de la société, puis chaque associé est personnellement imposé sur la fraction qui correspond à ses droits, dans la catégorie des revenus fonciers. L’article 8 du code général des impôts pose ce mécanisme en ces termes : « les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société » (article 8 du code général des impôts). Le même texte ajoute : « Il en est de même, sous les mêmes conditions : 1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter , ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 » (article 8 du code général des impôts). Autrement dit, tant que la SCI se contente de louer nu et n’exerce pas une activité commerciale, la transparence s’applique de plein droit, sans option à souscrire ni agrément à demander.
Il ne faut pas confondre cette transparence ordinaire avec le régime particulier de l’article 1655 ter du même code, qui vise les sociétés d’attribution : celles « qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d’un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d’immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l’application des impôts directs » (article 1655 ter du code général des impôts). Pour ces sociétés comme pour la SCI de gestion classique, la conséquence est identique sur le principe : « les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société » (article 1655 ter du code général des impôts). La différence compte surtout pour le micro-foncier, comme on le verra, et pour les obligations déclaratives.
Concrètement, la SCI détermine chaque année son résultat foncier : recettes d’un côté, charges déductibles de l’autre. La base de départ est le revenu brut défini par l’article 29 du code général des impôts : « le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires » (article 29 du code général des impôts). Le même article précise : « Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant » (article 29 du code général des impôts). En pratique, les loyers hors charges encaissés sur l’année forment le socle, auquel s’ajoutent les éventuelles indemnités d’assurance pour loyers impayés ou les subventions affectées à des travaux déductibles, tandis que les provisions pour charges refacturées au locataire restent hors base.
Prenons un cas simple, fréquent à Paris et en Île-de-France : deux concubins détiennent à parts égales une SCI qui loue un deux-pièces nu 1 800 euros par mois, soit 21 600 euros de recettes annuelles hors charges. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion et les travaux d’entretien se déduisent du brut pour former le résultat net. Si ce résultat net s’établit par exemple à 12 000 euros, chacun des deux associés ajoutera 6 000 euros à ses revenus fonciers personnels, puis sera imposé sur cette quote-part à son taux marginal, en plus des prélèvements sociaux. La SCI, elle, ne paie rien à ce stade : elle répartit. C’est ce mécanisme de répartition, et non un impôt payé par la société, qui explique que le choix entre micro-foncier et régime réel se joue au niveau de chaque foyer fiscal, point examiné ci-après.
Première erreur fréquente : croire que l’écran de la SCI protège des redressements personnels. En cas de minoration du résultat social, l’administration rehausse la SCI puis répercute le rappel sur chaque associé à proportion de ses droits, avec intérêts et majorations. Deuxième erreur : oublier de déclarer la quote-part parce que « la société n’a rien distribué ». L’imposition porte sur le résultat constaté, distribué ou non. Les sommes laissées en compte courant d’associé n’échappent pas à l’impôt de l’année de réalisation du résultat.
B. Micro-foncier et quote-part en SCI : le plafond de 15 000 euros apprécié à proportion des droits
Lorsque le revenu brut annuel n’excède pas 15 000 euros, le contribuable peut relever du régime micro-foncier : « le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % » (article 32 du code général des impôts). Ce régime simplifié dispense de détailler les charges réelles : l’abattement forfaitaire est censé les couvrir. Pour l’associé d’une SCI, le point décisif est que le plafond ne s’apprécie pas sur le revenu total de la société, mais sur sa part. Le texte vise expressément le cas où « Dans le cas où le contribuable détient des parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies ou des parts de sociétés, autres que celles visées à l’article 1655 ter , qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l’article 8, la limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables de ces sociétés ou de ces fonds » (article 32 du code général des impôts). « Le revenu imposable est déterminé en tenant compte de cette quote-part » (article 32 du code général des impôts).
Reprenons l’exemple précédent sous un angle micro-foncier : une SCI détenue à 50/50 encaisse 21 600 euros de loyers nus annuels. Chaque associé retient une quote-part de brut de 10 800 euros, inférieure au plafond de 15 000 euros, et peut donc relever du micro-foncier à titre personnel, sauf exclusion tenant à son foyer fiscal. Son revenu imposable foncier s’établit alors à 10 800 euros diminués de l’abattement de 30 %, soit 7 560 euros, sans avoir à justifier les charges réelles. Si en revanche la SCI encaisse 40 000 euros de brut pour les mêmes droits, chaque quote-part atteint 20 000 euros et le micro-foncier est fermé aux deux associés pour les revenus de cette SCI. Le texte ajoute une règle d’ensemble : « Les dispositions du 1 s’appliquent à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration prévue à l’article 170 » (article 32 du code général des impôts). Un associé qui perçoit par ailleurs en direct des loyers nus importants peut donc basculer l’ensemble de son foncier au régime réel, y compris sa quote-part de SCI.
Le choix entre micro-foncier et régime réel est un calcul à refaire chaque année. Quand les charges réelles (intérêts d’emprunt des premières années, gros travaux d’entretien, taxe foncière parisienne élevée) dépassent 30 % du brut, le régime réel de la déclaration 2044 réduit la base. Quand l’immeuble est amorti, sans travaux et sans emprunt, le forfait de 30 % devient souvent plus favorable. Les associés doivent coordonner leur analyse, car le résultat de la SCI est commun : si le régime réel s’impose au niveau du foyer de l’un, la société établit une déclaration de résultat détaillée dont chacun tire sa quote-part nette. Pièces à conserver dans tous les cas : baux, quittances, relevés d’encaissement, factures de travaux avec nature et date, tableaux d’amortissement d’emprunt, avis de taxe foncière et, en copropriété, décomptes de charges distinguant le récupérable du non récupérable.
C’est ici que l’actualité du barème entre en jeu. Pour 2026, l’impôt se calcule ainsi : « L’impôt est calculé en appliquant à la fraction de chaque part de revenu qui excède 11 600 € le taux de : – 11 % pour la fraction supérieure à 11 600 € et inférieure ou égale à 29 579 € ; – 30 % pour la fraction supérieure à 29 579 € et inférieure ou égale à 84 577 € ; – 41 % pour la fraction supérieure à 84 577 € et inférieure ou égale à 181 917 € ; – 45 % pour la fraction supérieure à 181 917 € » (article 197 du code général des impôts). Pour 2027, le projet de loi de finances prévoit de relever chaque seuil de 2,1 % : toujours selon l’article de 20 Minutes du 5 octobre 2026, la première tranche passerait à 11 844 euros au lieu de 11 600, la deuxième à 30 200 euros, la troisième à 86 353 euros et la quatrième à 185 737 euros. Concrètement, à revenu strictement identique, un associé verra une fraction plus grande de sa quote-part échapper à sa tranche marginale. Le même article chiffre l’effet pour un salarié célibataire sans enfant resté à 2 300 euros nets mensuels, soit environ 27 600 euros de revenu net imposable annuel : son impôt passerait de 1 218 euros à 1 160 euros après décote, soit une économie d’environ 58 euros, calculs attribués à BFM Business et portant sur l’impôt sur le revenu dans son ensemble, quote-part foncière comprise.
Une réserve de méthode s’impose : à la date de rédaction, ces seuils 2027 sont ceux d’un projet présenté par le gouvernement, pas encore votés par le Parlement. Le raisonnement à tenir est donc double. D’une part, les loyers 2026 déclarés au printemps 2027 restent soumis au barème 2026 rappelé ci-dessus. D’autre part, toute anticipation pour 2027 doit intégrer que les chiffres cités par la presse peuvent encore évoluer pendant la discussion budgétaire. Pour l’associé de SCI, la conséquence pratique est simple : la quote-part foncière qui faisait basculer son foyer dans la tranche à 30 % peut, après revalorisation, rester pour partie dans la tranche à 11 %, ce qui adoucit l’addition sans changer la mécanique de la transparence.
II. SCI à l’impôt sur les sociétés : bascule subie ou option choisie
A. SCI et location meublée : l’assujettissement de plein droit à l’impôt sur les sociétés
La transparence décrite plus haut tombe dès que la SCI exerce une activité commerciale. L’article 206 du code général des impôts dispose : « les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 » (article 206 du code général des impôts). Les articles 34 et 35 visent les bénéfices industriels et commerciaux, dont relève la location meublée exercée à titre habituel. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté le 2 avril 2025 : « Il résulte de la combinaison des articles 206, 2°, et 34 du code général des impôts que les sociétés civiles immobilières sont de plein droit assujetties à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elles exercent une activité commerciale ou industrielle » (Cass. com., 2 avril 2025, n° 24-11.202). Dans cette affaire, une SCI propriétaire d’un chalet et d’immeubles annexes à Courchevel, proposés à la location meublée depuis 2004, se voyait appliquer l’impôt sur les sociétés de plein droit, sans qu’aucune option ait été souscrite.
Cette bascule est redoutable parce qu’elle est automatique et rétroactive dans ses effets : les exercices concernés sont reconstitués au régime des sociétés de capitaux, avec une comptabilité d’engagement, des amortissements, et une imposition des bénéfices au niveau de la société avant toute distribution. Les associés qui avaient déclaré leurs quotes-parts en revenus fonciers ou en bénéfices industriels et commerciaux à titre personnel voient leurs déclarations remises en cause, et les distributions ultérieures sont imposées une seconde fois entre leurs mains. Dans le prolongement de cette jurisprudence, la même chambre a précisé le 20 décembre 2023, à propos du statut de loueur en meublé professionnel, que la prépondérance des revenus locatifs s’apprécie sur le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par l’activité, et non sur les recettes brutes (Cass. com., 20 décembre 2023, n° 22-17.612). Le message est cohérent : en matière meublée, le juge regarde le résultat net et la réalité de l’exploitation, pas les étiquettes.
Pour la SCI qui loue nu, la frontière à surveiller porte sur les services ajoutés. Tant que le bail est nu, même avec des prestations accessoires marginales, la location reste civile. Dès que la SCI fournit de façon habituelle des prestations para-hôtelières, meuble systématiquement ses logements pour de la courte durée ou exploite en résidence de tourisme, elle franchit la ligne des articles 34 et 35 et tombe sous l’article 206, 2°. L’erreur la plus coûteuse observée en pratique parisienne consiste à loger une activité de meublé de tourisme de type Airbnb dans la SCI familiale « pour simplifier », sans mesurer que chaque nuitée facturée avec services rapproche la société de l’exploitation commerciale. À l’inverse, la location nue de longue durée, même portant sur plusieurs lots, ne caractérise pas à elle seule une activité commerciale : c’est la nature civile de la location nue qui protège la transparence, pas le nombre d’appartements.
En cas de doute sur la qualification, deux réflexes valent mieux qu’un pari fiscal. D’abord, inventorier précisément ce que la SCI facture en plus du loyer : ménage, linge, petit-déjeuner, conciergerie, mise à disposition de locaux équipés pour des séjours courts. Ensuite, interroger par écrit le service des impôts des entreprises du lieu de situation de l’immeuble, voire déposer un rescrit pour sécuriser la qualification avant de changer de mode d’exploitation. Une SCI qui envisage de basculer un lot du nu vers le meublé a tout intérêt à faire ce point avant la première location, car c’est l’exercice de rattachement qui conditionne l’assujettissement de plein droit.
B. Option pour l’IS : la notifier à temps, la révoquer avant cinq ans, mesurer la sortie
Indépendamment de toute activité commerciale, les associés d’une SCI de location nue peuvent choisir volontairement l’impôt sur les sociétés. L’article 239 du code général des impôts ouvre cette faculté : « Les sociétés et groupements mentionnés au 3 de l’article 206 peuvent opter, dans des conditions qui sont fixées par arrêté ministériel, pour le régime applicable aux sociétés de capitaux » (article 239 du code général des impôts). Le calendrier est strict : « L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés » (article 239 du code général des impôts). Pour un exercice calé sur l’année civile, cela signifie une notification au plus tard fin mars de l’année d’entrée à l’IS. L’option transforme durablement la fiscalité de la société : amortissement comptable de l’immeuble hors terrain, déduction élargie des charges et des intérêts, taxation des bénéfices au taux de l’IS, puis imposition des dividendes entre les mains des associés, avec les prélèvements applicables.
L’arbitrage financier dépend du profil des associés. Quand les associés supportent un taux marginal d’impôt sur le revenu élevé et que la SCI dégage des bénéfices qu’ils souhaitent capitaliser plutôt que distribuer, l’IS avec mise en réserve peut alléger la pression immédiate. Quand les loyers servent à vivre au quotidien, la double imposition société puis dividendes rend souvent l’option plus lourde que la transparence, surtout après la revalorisation du barème 2027 qui adoucit les tranches de l’impôt sur le revenu. Un calcul comparatif sur cinq ans, intégrant les travaux programmés, la trajectoire d’emprunt et les besoins de distribution, devrait précéder toute notification. Ce calcul doit aussi intégrer les prélèvements sociaux, dus dans les deux régimes mais sur des assiettes et à des moments différents.
Le législateur a assoupli autrefois l’irrévocabilité de l’option, mais le verrou demeure. Le texte applicable prévoit : « En cas de renonciation à l’option, les sociétés et groupements ne peuvent plus opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux » et « En l’absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée, l’option devient irrévocable » (article 239 du code général des impôts). Concrètement, une SCI entrée à l’IS au titre de 2026 doit renoncer au plus tard avant l’échéance du premier acompte du cinquième exercice suivant, faute de quoi elle reste définitivement à l’IS et ne pourra plus jamais revenir à la transparence. La renonciation elle-même se notifie « avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation ». Manquer cette fenêtre, c’est enfermer la société dans un régime qui ne correspond peut-être plus à la stratégie patrimoniale des associés, notamment au moment de transmettre ou de céder.
La sortie, justement, mérite une attention particulière. À l’impôt sur le revenu, la SCI ne paie rien lors de la vente de l’immeuble : chaque associé est imposé sur sa quote-part de plus-value selon le régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention applicables à ce régime. À l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui constate une plus-value professionnelle égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable après amortissements : les amortissements déduits pendant la détention réduisent d’autant la valeur comptable et majorent la plus-value taxable au taux de l’IS, avant une seconde imposition lors de la distribution du produit aux associés. Quant à la cession des parts elles-mêmes plutôt que de l’immeuble, elle obéit à son propre régime et ne procure pas à l’acquéreur un prix de revient réévalué de l’immeuble : l’amortissement continue sur les bases historiques de la société. Ces conséquences doivent être chiffrées avant de signer, côté vendeur comme côté acquéreur, et confrontées aux objectifs de transmission, car le passage à l’IS consomme une partie de l’avantage successoral attendu de la décote de parts.
À Paris et en Île-de-France, où les valeurs vénales rendent ces écarts spectaculaires, la discipline de preuve est la même que pour le foncier des particuliers : conserver les actes d’acquisition avec leur prix et leurs frais, les tableaux d’amortissement, les factures de travaux distinguant entretien et amélioration, les baux successifs et les relevés d’encaissement, ainsi que les décisions d’assemblée générale relatives à l’option, à la distribution et à la cession. En cas de contrôle, le service des impôts des entreprises du lieu de situation de l’immeuble demandera la comptabilité complète pour les exercices à l’IS et la déclaration de résultats de la SCI pour les exercices transparents. Une option notifiée hors délai ou une renonciation tardive se conteste difficilement : les délais de l’article 239 sont des délais de rigueur, et seul un dossier déposé à temps sécurise le régime choisi.
Conclusion
La tendance « revenu » du 5 octobre 2026 et les suggestions « revenu foncier », « sci location impot » et « sci location meublée imposition » posent en réalité trois questions distinctes, auxquelles correspondent trois réponses. En location nue, la SCI de gestion reste transparente : l’associé déclare sa quote-part de résultat foncier, au micro-foncier avec abattement de 30 % dans la limite d’un brut apprécié à proportion de ses droits, ou au régime réel quand ses charges l’y invitent, et le barème 2027 en projet adoucira mécaniquement son addition. En location meublée habituelle, la même SCI bascule de plein droit à l’impôt sur les sociétés en application des articles 206 et 34, comme la Cour de cassation l’a jugé le 2 avril 2025. Entre les deux, l’option volontaire pour l’IS reste un outil puissant mais daté : notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice, révocable seulement dans les cinq ans, irrévocable ensuite, elle engage la fiscalité des cessions et des transmissions pour longtemps. Trois réflexes protègent l’associé : qualifier par écrit l’activité réelle de la SCI avant tout changement d’exploitation, chiffrer l’arbitrage IR-IS sur cinq ans en intégrant distributions et revente, et conserver une preuve complète, du bail au tableau d’amortissement. Les seuils 2027 cités par la presse restant ceux d’un projet en discussion, seule la loi de finances définitivement votée fixera le barème applicable : d’ici là, les déclarations de revenus fonciers 2026 obéissent au barème 2026, et toute simulation 2027 doit afficher ses hypothèses.