Vous avez acheté un logement locatif pour payer moins d’impôts, sur la foi d’une simulation flatteuse remise par un conseiller en gestion de patrimoine. Dès la première année de location, les loyers ne couvrent pas les charges. Les années passent, le déficit se creuse, et lorsque vous songez à demander des comptes au professionnel qui vous a orienté, on vous répond que le délai pour agir est épuisé depuis longtemps. Cette réponse mérite d’être vérifiée. Par un arrêt du 10 juin 2026, publié au bulletin, la chambre commerciale de la Cour de cassation juge que la connaissance par l’investisseur d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérise pas la réalisation du dommage dont il est demandé réparation. Autrement dit, une première année décevante ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en responsabilité contre le conseiller. Cette solution intéresse tous les acquéreurs d’investissements locatifs défiscalisés qui découvrent, avec retard, que la rentabilité promise n’était pas au rendez-vous. Elle s’articule avec l’exigence renforcée d’information qui pèse sur le conseiller et avec le régime général du point de départ du délai de cinq ans, récemment précisé par la chambre mixte de la Cour de cassation.
I. L’investisseur déçu par une défiscalisation peut agir contre le conseiller qui l’a mal éclairé
A. Que doit révéler le conseiller en gestion de patrimoine avant la signature ?
Le conseiller en gestion de patrimoine qui propose un investissement locatif défiscalisé ne vend pas un simple bien immobilier. Il commercialise une opération globale qui combine l’achat d’un logement, un financement par emprunt, des loyers espérés et un avantage fiscal étalé sur plusieurs années. La Cour de cassation attend de ce professionnel une information complète. Dans un arrêt du 5 mars 2025 rendu à propos d’un programme de défiscalisation outre-mer, la chambre commerciale énonce que :
« Il résulte de ce texte que le conseiller en gestion de patrimoine est tenu, à l’égard de l’investisseur, d’une obligation d’information sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l’opération proposée, ainsi que sur les risques qui lui sont associés. » (Cass. com., 5 mars 2025, n° 23-22.331)
Dans cette affaire, un investisseur avait apporté des fonds à des sociétés en participation créées pour acquérir des centrales photovoltaïques outre-mer, avant d’imputer des réductions d’impôt sur le fondement des dispositions de l’article 199 undecies B du code général des impôts. L’administration fiscale ayant remis en cause ces réductions, l’investisseur avait assigné la société qui lui avait présenté le programme. La cour d’appel avait écarté toute responsabilité en retenant que le dossier de présentation détaillait le mécanisme et que l’information, même favorable, n’apparaissait pas trompeuse. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que les informations fournies faisaient clairement et complètement état des risques des opérations de défiscalisation, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Le texte visé était l’article 1147 (Cass. com., 5 mars 2025, n° 23-22.331) du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, fondement de la responsabilité contractuelle du débiteur d’une obligation d’information.
Concrètement, le conseiller doit exposer les caractéristiques les moins favorables de l’opération : le niveau réel des loyers espérés au regard du marché local, le risque de vacance locative, la sensibilité du montage à une baisse des prix, les conditions de revente avant le terme de l’engagement fiscal et le risque de remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration. Un dossier de présentation qui détaille le mécanisme sans exposer clairement et complètement les risques ne suffit pas. Pour l’investisseur, la leçon pratique est simple : conservez la simulation initiale, le dossier de présentation, les courriels échangés et tout document chiffré remis avant la signature. Ces pièces permettront de comparer ce qui était promis avec ce qui s’est réalisé, et de mesurer ce que le conseiller a tu. Lorsque l’intermédiaire est un conseiller en investissements financiers, son assureur de responsabilité civile peut être appelé en garantie, et un contentieux distinct existe quand la société ou la plateforme recommandée se trouve en procédure collective, comme l’expose notre analyse des recours contre le conseiller et son assureur quand le support d’investissement est en faillite.
Le manquement à cette obligation d’information ouvre une action en responsabilité contre le conseiller, à condition d’établir le lien entre le défaut d’information et le préjudice. C’est sur ce terrain que se joue la seconde question : quel préjudice l’investisseur peut-il faire réparer quand la rentabilité promise s’effondre.
B. Quels préjudices réparer quand la rentabilité promise s’effondre ?
L’affaire jugée le 10 juin 2026 illustre la diversité des préjudices subis par les investisseurs. Deux acquéreurs, un particulier et une société, avaient investi dans des biens destinés à la location dans une perspective de défiscalisation, sur les conseils des mêmes intermédiaires. Invoquant une rentabilité locative insuffisante au regard des prévisions et une surestimation de la valeur des biens, ils ont assigné les deux sociétés de conseil en responsabilité pour manquement à leur obligation de conseil, les 6 et 10 août 2020, soit plusieurs années après la mise en location. L’un des biens avait même été revendu à perte le 11 février 2016. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 30 octobre 2024, avait déclaré leurs actions prescrites en retenant qu’ils avaient eu connaissance de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue dès la première année de mise en location déficitaire, en 2011 pour l’un et en 2014 pour l’autre (Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312, publié au bulletin).
Ce type de contentieux fait apparaître trois postes de préjudice. Le premier est la perte de rentabilité elle-même : l’écart entre les loyers nets promis par la simulation et les loyers réellement perçus, charges, intérêts d’emprunt et frais de gestion déduits. Le deuxième tient à la surestimation de la valeur du bien au jour de l’achat : quand le logement a été payé au-dessus de sa valeur de marché, la revente, même des années plus tard, se solde par une moins-value qui fige la perte. Le troisième concerne l’avantage fiscal : si l’administration remet en cause les réductions d’impôt imputées, l’investisseur supporte à la fois le rappel d’impôt et la perte de l’économie promise, qui constituait souvent le principal attrait de l’opération. Dans l’affaire du 10 juin 2026, la cour d’appel avait jugé que la revente à perte de l’un des immeubles n’avait pas constitué un préjudice distinct ou nouveau, au motif qu’elle ne venait que corroborer l’absence de rentabilité locative. La Cour de cassation ne se prononce pas sur ce point, puisqu’elle casse sur le terrain de la prescription, mais l’argument montre l’importance de présenter chaque poste de manière autonome et chiffrée : relevés de loyers, tableaux d’amortissement, avis d’imposition avant et après remise en cause, acte de revente.
La réparation de ces préjudices suppose toutefois que l’action soit encore recevable. C’est là qu’intervient la question du délai : à partir de quand l’investisseur qui voit ses loyers décevoir les prévisions doit-il agir pour ne pas perdre ses droits. La réponse de la Cour de cassation renouvelle profondément l’analyse.
II. La première année déficitaire ne fait pas courir le délai de cinq ans contre le conseiller
A. Pourquoi le point de départ est repoussé au jour où le dommage se réalise vraiment ?
En droit français, l’action en responsabilité civile, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, se prescrit par cinq ans. Ce délai court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. La chambre commerciale le rappelle en ces termes dans l’arrêt du 10 juin 2026 :
« Il résulte de la combinaison de ces textes, d’une part, que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder celle de 10 ans prévue par la loi antérieure, d’autre part, que le délai de prescription de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur. » (Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312)
Les textes combinés sont l’article 2224 du code civil — « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Cass. ch. mixte, 19 juillet 2024, n° 22-18.729) —, l’article L. 110-4 du code de commerce, qui aligne sur cinq ans la prescription des obligations nées à l’occasion du commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, et l’article 2222 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, qui organise la transition entre l’ancien délai de dix ans et le nouveau délai de cinq ans. L’article 2224 du code civil et l’article L. 110-4 du code de commerce convergent donc vers une prescription quinquennale dont le point de départ dépend de la connaissance effective du dommage, et non d’un simple doute (Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312).
Dans l’affaire jugée, la cour d’appel avait retenu que les investisseurs avaient découvert, dès la mise effective des biens sur le marché locatif, en comparant les recettes des locations avec les charges supportées, que les premières étaient inférieures aux secondes, de sorte qu’ils étaient en mesure, à ces dates, de s’interroger sur la rentabilité effective de leur investissement. Elle ajoutait que l’aggravation des déficits au cours des années suivantes était indifférente, la connaissance du préjudice étant déjà acquise. La Cour de cassation balaie ce raisonnement :
« En statuant ainsi, alors que la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312)
La distinction est nette entre le probable et le réalisé. Une première année de location déficitaire révèle un risque, une probabilité, un signal d’alerte. Elle ne révèle pas encore le dommage, parce qu’à ce stade l’opération peut encore se redresser : les loyers peuvent augmenter, la vacance se résorber, la valeur du bien progresser, l’avantage fiscal se concrétiser sur la durée. Le dommage ne se réalise que lorsque l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue devient certaine, par exemple au vu d’un cumul de déficits sur plusieurs exercices qui rend toute perspective de rattrapage illusoire, au jour d’une revente à perte qui fige définitivement la moins-value, ou au jour où l’administration fiscale notifie la remise en cause des réductions d’impôt. Cette solution rejoint celle déjà retenue par la cour d’appel de Paris dans un litige comparable opposant un investisseur en défiscalisation aux sociétés lui ayant vendu l’opération :
Pour la cour, le dommage causé par le manquement d’un intervenant à son obligation d’information ou de conseil « ne se réalise qu’au terme de la période locative ou à la date de revente du bien, si celle-ci intervient antérieurement, de sorte que le délai de prescription de l’action en réparation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant l’une ou l’autre de ces deux dates » (CA Paris, pôle 5, chambre 10, 5 février 2026, n° 22/08055). Dans cette affaire, l’acquéreur avait acheté en 2010 un bien livré en 2011 et n’avait assigné qu’en 2021 : la cour écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription, précisément parce que le dommage ne s’était réalisé qu’au terme de la période de location ouvrant droit à l’avantage fiscal.
Pour l’investisseur, la portée pratique est considérable. Celui qui a constaté dès la première année que les loyers ne couvraient pas les charges n’est pas pour autant tenu d’assigner dans les cinq années suivantes sous peine de forclusion. Le délai ne commence à courir que lorsque le dommage est réalisé et connu comme tel. Mais cette protection a une contrepartie : une fois le dommage réalisé, par exemple une revente à perte ou un redressement fiscal définitif, le compte à rebours démarre et il faut agir dans les cinq ans. D’où l’importance de dater précisément les événements qui transforment un risque en perte certaine, et de conserver les pièces qui établissent cette chronologie : bilans locatifs annuels, correspondances avec le gestionnaire, notification fiscale, acte de revente.
B. Comment situer son action dans le régime général du point de départ ?
L’arrêt du 10 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de la Cour de cassation, qui affine le point de départ de la prescription en distinguant les actions principales en responsabilité des actions récursoires entre coresponsables. La chambre mixte, formation la plus solennelle après l’assemblée plénière, a fixé ce cadre par un arrêt du 19 juillet 2024. Elle rappelle d’abord la règle commune :
« Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (Cass. ch. mixte, 19 juillet 2024, n° 22-18.729)
Elle en déduit que « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Cass. ch. mixte, 19 juillet 2024, n° 22-18.729). Puis elle distingue deux situations. Lorsque le dommage invoqué dépend d’une procédure qui oppose la victime à un tiers, le dommage ne se manifeste qu’au jour où la victime est condamnée par une décision passée en force de chose jugée ou devenue irrévocable. La première chambre civile l’illustre à propos d’un acquéreur agissant contre le notaire rédacteur de l’acte de vente : « En statuant ainsi, alors que le dommage subi par l’acquéreur ne s’est manifesté qu’à compter de la décision passée en force de chose jugée du 20 février 2014 déclarant que la parcelle litigieuse était soumise au régime de l’indivision, de sorte que le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée contre le notaire a commencé à courir à compter de cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 1re civ., 9 septembre 2020, n° 18-26.390). En matière fiscale, le préjudice n’est pas réalisé et la prescription n’a pas couru tant que le sort des réclamations contentieuses n’est pas définitivement connu. En revanche, pour l’action récursoire par laquelle une personne assignée en responsabilité se retourne contre un tiers qu’elle estime coauteur du même dommage, le point de départ est l’assignation qui lui a été délivrée, dès lors qu’elle révèle les faits permettant d’agir, sauf si elle établit qu’elle n’était pas en mesure d’identifier le responsable à cette date. La troisième chambre civile applique cette logique au recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant : ce recours relève de l’article 2224 et « tel était le cas d’une assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur principal, laquelle mettait en cause la responsabilité de ce dernier » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-21.305). De même, statuant en chambre mixte sur l’action récursoire en garantie des vices cachés, la Cour rappelle que « Selon le premier de ces textes, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai à compter de la découverte du vice », avant de faire courir la prescription de l’action récursoire à compter de l’assignation (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763).
Dans l’affaire tranchée par la chambre mixte, un notaire assigné en responsabilité par la veuve d’un défunt pour un acte de notoriété controversé s’était retourné contre l’avocate de la veuve plusieurs années après sa propre assignation. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que la prescription de cette action récursoire avait commencé à courir au jour où la veuve l’avait assigné en responsabilité civile, dès lors qu’il ne pouvait ignorer ni l’erreur commune ni les conséquences préjudiciables qui en découlaient. La solution se justifie par la nature de l’action récursoire, fondée sur un préjudice unique causé au tiers par une pluralité de faits générateurs : la personne assignée connaît, dès l’assignation, les faits lui permettant d’agir contre celui qu’elle estime responsable en tout ou partie de ce même dommage.
Pour l’investisseur en défiscalisation, cette distinction éclaire la stratégie contentieuse. Son action contre le conseiller est une action principale : le point de départ se situe au jour où le dommage est réalisé et connu, conformément à l’arrêt du 10 juin 2026, et non au jour des premiers doutes. En pratique, plusieurs réflexes s’imposent. D’abord, ne pas confondre l’alerte et le dommage : une année déficitaire appelle une vigilance accrue, la demande d’explications écrites au conseiller et la constitution d’un dossier, mais elle n’oblige pas à assigner dans la précipitation. Ensuite, identifier le moment où le dommage se fige : revente à perte, notification d’un redressement fiscal devenu définitif, ou constat documenté que la rentabilité promise est définitivement hors d’atteinte. C’est à compter de ce moment que le délai de cinq ans court le plus sûrement. Enfin, diriger l’action contre tous les responsables potentiels et leurs assureurs : le conseiller qui a recommandé l’opération, l’intermédiaire qui l’a commercialisée, et les compagnies d’assurance de responsabilité civile professionnelle, dont la garantie peut conditionner l’indemnisation effective. Chacun de ces défendeurs pourra opposer la prescription, et le débat se jouera sur la date de réalisation du dommage, pièce par pièce.
Une prudence demeure : la Cour de cassation statue au regard des faits qui lui sont soumis, et chaque opération de défiscalisation a sa chronologie propre. Un investisseur qui attendrait sans rien faire, en se persuadant que son dommage n’est pas encore réalisé, prendrait le risque inverse de laisser passer le délai. La bonne attitude consiste à faire constater l’évolution de la rentabilité année après année, à écrire au conseiller pour lui demander des comptes dès que l’écart avec la simulation devient significatif, et à faire vérifier par un professionnel du droit, avant l’expiration de tout délai plausible, si le dommage peut déjà être regardé comme réalisé. L’arrêt du 10 juin 2026 offre un répit aux investisseurs qui ont découvert tôt les difficultés, mais il ne dispense personne d’agir avec diligence une fois la perte avérée.
Le cas particulier de la remise en cause fiscale mérite une attention propre, car il décale souvent le point de départ bien au-delà des premières années de location. Lorsque l’administration fiscale remet en cause les réductions d’impôt imputées, l’investisseur conteste généralement cette décision devant le juge de l’impôt, et l’issue de ce contentieux conditionne l’existence même d’une partie du préjudice. La chambre mixte juge sur ce point que le préjudice n’est pas réalisé et que la prescription n’a pas couru tant que le sort des réclamations contentieuses n’est pas définitivement connu, ou que le dommage résultant d’un redressement n’est réalisé qu’à la date à laquelle le recours est rejeté par le juge de l’impôt. Autrement dit, tant que le recours fiscal reste pendant, le délai de l’action contre le conseiller ne court pas pour la part du préjudice liée à l’avantage fiscal. Cette solution protège l’investisseur qui défend son avantage fiscal sans devoir, dans le même temps, assigner son conseiller à titre conservatoire. Elle impose en contrepartie de suivre le contentieux fiscal jusqu’à son terme et d’en conserver toutes les décisions, car la date du rejet définitif deviendra le point de départ opposable. La chambre commerciale l’a jugé en ces termes à propos d’une société à qui l’administration réclamait des impositions supplémentaires : « Il résulte du premier que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance » ; elle casse l’arrêt qui avait fait courir le délai dès les avis de mise en recouvrement, « alors que, tant que le sort des réclamations contentieuses adressées à l’administration fiscale n’était pas définitivement connu, le dommage de la société Bolzan, consistant en des impositions supplémentaires mises à sa charge à raison des manquements supposés de la société Fidexpertise, n’était pas réalisé » (Cass. com., 3 mars 2021, n° 18-19.259). Lorsque l’opération cumule déficit locatif et redressement fiscal, deux chronologies coexistent donc : celle de la rentabilité locative, dont le dommage se réalise au fil des exercices déficitaires ou lors de la revente, et celle de l’avantage fiscal, dont le dommage ne se réalise qu’avec la décision définitive du juge de l’impôt. Distinguer ces deux lignes de temps, pièces à l’appui, est la clé d’une action recevable.
Conclusion
L’arrêt rendu le 10 juin 2026 par la chambre commerciale clarifie durablement le contentieux des investissements locatifs défiscalisés décevants. D’une part, le conseiller en gestion de patrimoine reste tenu d’une obligation d’information exigeante, portant sur les caractéristiques essentielles de l’opération, y compris les moins favorables, et sur les risques associés, comme l’a rappelé l’arrêt du 5 mars 2025. D’autre part, l’investisseur qui constate dès la première année de location que la rentabilité promise n’est pas au rendez-vous ne voit pas pour autant courir contre lui le délai de prescription : seule la réalisation du dommage, lorsqu’elle devient certaine et connue, fait partir les cinq ans de l’action en responsabilité. Ce double enseignement redonne des perspectives aux acquéreurs qui se croyaient forclos parce que les premières difficultés remontent à plus de cinq ans, à condition de démontrer que le dommage ne s’est réalisé que plus tard. Il invite aussi les conseillers à documenter loyalement les risques de leurs montages, car c’est sur leurs propres écrits, simulations et dossiers de présentation que se jouera, demain, l’appréciation de leur responsabilité. Devant des opérations dont la rentabilité se juge sur la durée, le temps du droit s’aligne sur le temps de l’investissement : le délai ne court que lorsque la perte est devenue une réalité.