Le constructeur de la parcelle voisine fait durer le terrassement pendant des mois : bruit permanent, poussière, engins qui bloquent la ruelle, murs qui se fissurent. Pour sortir du conflit, vous signez avec lui un accord écrit qui fixe un délai de fin de travaux, des pénalités de retard et une indemnité forfaitaire. Le délai est dépassé, les désordres persistent, et vous l’assignez en paiement, notamment pour 50 000 euros de préjudices. Réponse de l’adversaire : votre demande est irrecevable, la transaction a tout réglé. Réponse de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 19 octobre 2023 : irrecevable, au motif que vous n’avez pas isolé et caractérisé particulièrement le dommage des fissures, intégré aux autres. Réponse de la Cour de cassation le 23 septembre 2026 : cassation. La transaction ne bloque que l’action qui a le même objet qu’elle, et le juge qui déclare une demande irrecevable doit constater que les dommages invoqués entrent dans cet objet, au lieu de juger le bien-fondé de la demande. Cet arrêt, rendu par la première chambre civile sous le pourvoi n° 24-10.259, apporte en outre une clarification procédurale majeure : l’arrêt qui accueille une fin de non-recevoir sur un seul chef de demande, tout en laissant l’instance se poursuivre sur les autres, peut être frappé de pourvoi en cassation immédiatement, sans attendre la décision sur le fond. Deux enseignements concrets pour les voisins d’un chantier, les maîtres d’ouvrage et leurs conseils : cadrer l’objet de la transaction au mot près, et ne jamais laisser passer une irrecevabilité partielle sans réagir.

I. J’ai signé une transaction après des nuisances de chantier : ce qu’elle bloque vraiment

A. Transaction après nuisances de chantier : un contrat écrit à concessions réciproques qui n’éteint que son objet

La transaction est d’abord un contrat, défini par le code civil : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. » Ce contrat doit être rédigé par écrit (article 2044 du code civil). Dans l’affaire jugée le 23 septembre 2026, la société La Retrouvance avait obtenu un permis de construire une maison individuelle avec piscine sur la parcelle voisine de celle de M. et Mme Q. Les travaux de terrassement provoquaient des nuisances, et les parties avaient conclu le 9 juin 2020 une transaction qui fixait un délai pour la réalisation des travaux et prévoyait le paiement de pénalités en cas de dépassement du délai ainsi qu’une indemnité forfaitaire. Chacun avait donc concédé quelque chose : les voisins renonçaient à poursuivre immédiatement, le constructeur s’engageait sur un calendrier et un prix du retard. C’est le schéma classique des accords de chantier entre voisins, et c’est aussi celui des accords conclus avec un entrepreneur ou un promoteur pour apaiser un conflit de voisinage sans procès.

L’effet bloquant de ce contrat est ensuite énoncé en une phrase par le code civil : « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. » (article 2052 du code civil). La Cour de cassation reprend ce texte mot pour mot dans son arrêt du 23 septembre 2026 : « Aux termes de ce texte, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. » (Civ. 1re, 23 sept. 2026, n° 24-10.259). Trois mots portent toute la charge pratique : le même objet. La transaction n’est pas un blanc-seing qui effacerait l’ensemble des rapports entre les parties, ni une assurance tous risques pour le constructeur. Elle interdit seulement de revenir en justice sur ce qu’elle a précisément réglé. Se prévalant du dépassement du délai prévu, M. et Mme Q. avaient assigné la société en paiement de différentes sommes, dont une indemnité de 50 000 euros décrite comme correspondant au préjudice lié à l’allongement du chantier, déroulé dans des conditions de bruit insupportables pour Mme Q., qui avait dû être hospitalisée, outre les difficultés de circulation dans une ruelle étroite causées par les engins de chantier durant de longs mois, outre la poussière, outre les murs déstabilisés. La société avait opposé une fin de non-recevoir tirée de la transaction à cette demande d’indemnité. Tout le litige tenait donc à une question : ces dommages entraient-ils dans l’objet de l’accord du 9 juin 2020 ? La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait répondu oui sans le démontrer, et c’est cette absence de démonstration que la Cour de cassation sanctionne.

La portée de la solution dépasse le cas d’espèce. Les transactions de chantier fixent presque toujours un délai, des pénalités et une somme forfaitaire, mais elles décrivent rarement avec précision les désordres visés : bruit, poussière, vibrations, fissures, troubles de jouissance, préjudices de santé, dépréciation du bien. Quand la rédaction reste vague, le constructeur plaide que tout était compris, tandis que les voisins soutiennent que certains dommages n’ont jamais été envisagés. L’arrêt du 23 septembre 2026 tranche la méthode : c’est à celui qui invoque la fin de non-recevoir de faire constater par le juge que les dommages réclamés entrent dans l’objet de la transaction, pièce par pièce, poste par poste. À défaut de cette constatation, la fin de non-recevoir ne peut pas prospérer. Pour les voisins, la leçon de rédaction est directe : lister dans l’accord les désordres connus et réserver par écrit les désordres qui ne sont pas évalués, notamment les désordres évolutifs comme les fissures. Pour le constructeur qui veut acheter la paix définitivement, la leçon est symétrique : faire énumérer dans l’acte chaque catégorie de préjudice couverte, y compris les préjudices corporels ou de jouissance allégués, et prévoir une clause sur les désordres apparus après la signature. Un accord qui se borne à fixer un délai et un forfait, sans décrire les dommages qu’il couvre, expose son auteur à voir la fin de non-recevoir rejetée.

Deux précisions juridiques complètent le tableau. D’abord, la fin de non-recevoir tirée de la transaction doit être distinguée d’une défense au fond : elle ne dit pas que la demande est mal fondée, elle dit que le demandeur n’a pas le droit d’agir. C’est précisément cette frontière que la cour d’appel avait franchie, et la Cour de cassation le lui reproche : « En se déterminant ainsi, par des motifs relatifs au bien-fondé de la demande, inopérants pour statuer sur la recevabilité de celle-ci, et sans constater que ces dommages entraient dans l’objet de la transaction, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé. » (Civ. 1re, 23 sept. 2026, n° 24-10.259). Ensuite, l’ordonnance du juge de la mise en état qui statue sur une fin de non-recevoir a l’autorité de la chose jugée au principal, comme le rappelle le code de procédure civile : « Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l’instance », auxquelles s’ajoute la demande de rejet rapide de l’article 499-1 (article 794 du code de procédure civile). Une fin de non-recevoir accueillie en mise en état sur le fondement d’une transaction verrouille donc durablement le dossier : il faut la combattre dès ce stade, démonstration de l’objet à l’appui, plutôt qu’espérer la contourner ensuite.

B. Fissures, bruit, poussière et murs déstabilisés : comment prouver que vos dommages sortent de l’accord

Le point faible de l’arrêt d’appel, et la raison de sa cassation, tient à la façon dont les juges d’Aix-en-Provence avaient traité la demande de 50 000 euros. Pour déclarer cette demande irrecevable, l’arrêt retenait que M. et Mme Q. n’avaient pas isolé et donc caractérisé particulièrement le dommage résultant des fissurations alléguées, intégré aux autres, et en déduisait que la demande se heurtait à la fin de non-recevoir tirée de la transaction du 9 juin 2020. Autrement dit, les juges reprochaient aux demandeurs de présenter leurs préjudices en bloc, puis concluaient que ce bloc était couvert par l’accord. La Cour de cassation casse ce raisonnement sur le fondement de l’article 2052 du code civil, au motif que la cour d’appel a statué par des considérations de bien-fondé, inopérantes sur la recevabilité, sans constater que les dommages entraient dans l’objet de la transaction. La méthode imposée est donc claire : le juge saisi d’une fin de non-recevoir tirée d’une transaction doit d’abord lire l’accord, identifier son objet, puis vérifier poste par poste si les dommages allégués y figurent. S’il se contente d’apprécier la consistance des préjudices, il juge le fond sous couvert de la recevabilité, et sa décision encourt la cassation pour manque de base légale.

En pratique, cette exigence change la manière de présenter une assignation postérieure à une transaction de chantier. Chaque chef de préjudice doit être individualisé : l’allongement du chantier au-delà du délai convenu, le trouble anormal de voisinage lié au bruit et ses conséquences sur la santé, la gêne de circulation, la poussière et ses effets sur l’habitabilité, les fissures et la déstabilisation des murs avec leur dimension évolutive. Pour chacun, l’assignation doit expliquer en quoi il sort de l’objet de l’accord : dommage apparu après la signature, dommage exclu par une réserve écrite, dommage d’une nature différente de ceux que le forfait couvrait. Les pièces suivent la même logique : constats d’huissier datés, certificats médicaux, photographies horodatées, rapports d’expert sur les fissures, relevés de bruit, attestations des riverains de la ruelle. L’objectif n’est pas seulement de prouver l’existence des dommages, il est de montrer au juge qu’ils ne correspondent pas à ce que la transaction a réglé. Quand l’accord prévoyait une indemnité forfaitaire sans détailler les postes couverts, cette démonstration poste par poste devient l’axe du procès, car le doute sur l’étendue de l’objet profite à celui qui agit : sans constatation que les dommages entrent dans l’objet, la fin de non-recevoir doit être écartée.

Le raisonnement vaut aussi pour les désordres qui se révèlent progressivement. Les fissures liées à des terrassements voisins évoluent souvent sur plusieurs mois, et l’état initialement constaté ne préjuge pas de l’état final. Si la transaction a été signée alors que seules des microfissures étaient visibles, et que des fissures traversantes apparaissent ensuite avec une déstabilisation des murs, le demandeur peut soutenir que ce dommage aggravé ou nouveau ne figurait pas dans l’objet de l’accord. La réserve écrite des désordres évolutifs, insérée dans la transaction, renforce décisivement cette argumentation, mais même sans réserve, le juge doit vérifier concrètement la correspondance entre l’objet convenu et les dommages invoqués. Il ne peut pas se borner à relever que les demandeurs n’ont pas isolé un poste pour en déduire que tout est couvert. Cette solution protège également les victimes de troubles de jouissance durables : hospitalisation liée au bruit, impossibilité d’utiliser une partie du logement, perte de valeur vénale du bien. Chacun de ces postes doit être confronté à l’accord, et non noyé dans une appréciation globale. Les litiges de voisinage liés à une construction relèvent plus largement des règles de la responsabilité pour trouble anormal et des actions en bornage ou en démolition quand un empiétement s’y ajoute, comme le montre le contentieux des voisins qui empiètent sur le terrain d’autrui et les actions en bornage qui permettent d’imposer la délimitation puis d’obtenir la démolition (voisin qui empiète sur votre terrain : imposer le bornage, prouver et obtenir la démolition). La transaction de chantier s’inscrit dans ce paysage : elle règle ce qu’elle dit, et seulement ce qu’elle dit.

Du côté du constructeur ou du maître d’ouvrage, la parade consiste à verrouiller l’objet dès la négociation. L’acte doit décrire les nuisances connues au jour de la signature, chiffrer les postes indemnisés, mentionner les rapports et constats échangés, et stipuler que les parties ont pris en compte l’évolution prévisible des désordres apparents. Une clause de renonciation rédigée en termes généraux, sans inventaire des préjudices, reste fragile après l’arrêt du 23 septembre 2026 : le juge devra constater l’inclusion de chaque dommage dans l’objet, et une formule vague ne lui fournira pas cette constatation. Les entreprises du bâtiment ont donc intérêt à faire précéder la transaction d’un constat contradictoire complet, avec photographies et mesures, annexé à l’acte, puis à viser expressément cette annexe dans la définition de l’objet. Sans ce travail, la fin de non-recevoir opposée à une assignation ultérieure risque d’être rejetée, et le constructeur paiera deux fois : le forfait transactionnel, puis les dommages jugés hors objet. La rigueur de rédaction n’est pas un luxe de juriste, c’est le prix de l’effet extinctif recherché.

II. Ma demande est déclarée irrecevable sur un point : puis-je me pourvoir tout de suite ?

A. Fin de non-recevoir accueillie sur un seul chef de demande : le pourvoi en cassation immédiat est ouvert

L’arrêt du 23 septembre 2026 ne se prononce pas seulement sur la transaction, il règle aussi une question de procédure qui divise les praticiens depuis plusieurs années : quand un arrêt déclare irrecevable un seul chef de demande, alors que l’instance continue sur les autres chefs, faut-il attendre l’arrêt définitif pour se pourvoir, ou peut-on saisir immédiatement la Cour de cassation sur l’irrecevabilité ? La société La Retrouvance contestait la recevabilité du pourvoi de M. et Mme Q., au motif que l’instance se poursuivait sur les autres demandes et que le pourvoi immédiat n’était pas ouvert. La Cour de cassation écarte cette objection après avis de la deuxième chambre civile, sollicité en application de l’article 1015-1 du code de procédure civile, et pose une règle nette : « Dès lors, est susceptible de pourvoi immédiat un arrêt qui, accueillant une fin de non-recevoir, déclare irrecevable, dans son dispositif, un chef de demande même si l’instance se poursuit par ailleurs sur les autres chefs de demandes. » Elle ajoute : « Il importe peu que l’arrêt ne se soit pas prononcé, dans un chef de dispositif distinct, sur la question de fond dont l’examen aurait été nécessaire pour statuer sur la fin de non-recevoir. » (Civ. 1re, 23 sept. 2026, n° 24-10.259). Le pourvoi de M. et Mme Q. était donc immédiatement recevable dans cette mesure, et la Cour a pu casser l’arrêt d’Aix-en-Provence sans attendre la suite.

Pour comprendre la nouveauté, il faut rappeler le cadre légal. Le code de procédure civile dispose : « Les jugements en dernier ressort qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être frappés de pourvoi en cassation comme les jugements qui tranchent en dernier ressort tout le principal. » (article 606 du code de procédure civile). Il ajoute : « Peuvent également être frappés de pourvoi en cassation les jugements en dernier ressort qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l’instance. » (article 607 du code de procédure civile). Et il réserve les autres cas : « Hors les cas spécifiés par la loi, les autres jugements en dernier ressort ne peuvent être frappés de pourvoi en cassation indépendamment des jugements sur le fond. » (article 608 du code de procédure civile). La difficulté venait de la jurisprudence rendue sur ces textes en matière de fins de non-recevoir. La troisième chambre civile avait jugé qu’une décision de dernier ressort qui rejette une fin de non-recevoir, sans mettre fin à l’instance, ne peut pas faire l’objet d’un pourvoi indépendant, sauf si elle tranche dans son dispositif une partie du principal par une disposition distincte (3e Civ., 17 octobre 2024, pourvoi n° 22-20.223, publié ; 3e Civ., 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-12.538 ; 3e Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n° 23-15.659). Mais ces arrêts concernaient des fins de non-recevoir rejetées, tirées de la prescription ou d’une demande reconventionnelle. Par ailleurs, la même chambre avait admis le pourvoi immédiat contre un arrêt qui, statuant sur l’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état, faisait droit à des fins de non-recevoir en déclarant certaines demandes irrecevables, au motif qu’il mettait fin à l’instance engagée sur leur fondement (3e Civ., 11 décembre 2025, pourvoi n° 23-19.474).

L’arrêt du 23 septembre 2026 fait la synthèse et franchit un pas supplémentaire. La première chambre civile énonce : « Il en résulte qu’un jugement, rendu en dernier ressort, qui accueille une fin de non-recevoir portant sur un chef de demande parmi d’autres et qui déclare irrecevable cette demande dans son dispositif, met fin à l’instance sur ce point. » (Civ. 1re, 23 sept. 2026, n° 24-10.259). Autrement dit, l’instance prend fin sur le chef déclaré irrecevable, même si elle continue sur le reste, et l’article 607 s’applique à cette fin partielle. La précision sur l’absence de disposition distincte tranchant le fond lève une objection fréquente des défendeurs, qui soutenaient que le pourvoi immédiat supposait un chef de dispositif séparé sur le fond. Cette objection est désormais écartée : le pourvoi immédiat est ouvert dès que le dispositif déclare la demande irrecevable. La solution intéresse tous les contentieux où plusieurs chefs de demande coexistent et où l’un d’eux se heurte à une fin de non-recevoir : prescription partielle, autorité de la chose jugée sur un poste, forclusion d’une demande, transaction couvrant certains dommages. Dans chacun de ces cas, la partie frappée d’irrecevabilité partielle n’a plus à attendre des années la fin de l’instance pour contester : elle peut saisir la Cour de cassation sans délai, dans le délai de pourvoi applicable, et obtenir la censure de l’irrecevabilité avant que le fond ne soit jugé.

B. Chantier voisin et accord amiable : la conduite à tenir avant d’assigner et après une irrecevabilité

Avant d’assigner, le voisin qui a signé une transaction doit relire l’accord comme le fera le juge : quel objet exact, quels dommages décrits, quelles réserves, quel forfait pour quels postes. Si l’accord du 9 juin 2020 de l’espèce fixait un délai, des pénalités et une indemnité forfaitaire sans détailler les désordres couverts, c’est cette imprécision qui a permis aux demandeurs de soutenir que les fissures, le bruit, la poussière et les murs déstabilisés sortaient de l’objet. La comparaison terme à terme entre l’acte et l’assignation doit figurer dans les conclusions, avec un tableau de correspondance : chaque dommage invoqué, sa date d’apparition, sa pièce justificative, et la raison pour laquelle l’objet de la transaction ne le comprend pas. Les griefs nouveaux doivent être distingués des griefs déjà indemnisés : le dépassement du délai postérieur à l’accord, l’aggravation des fissures constatée après la signature, les conséquences de santé documentées postérieurement. Cette présentation répond par avance à la fin de non-recevoir et contraint le juge à se prononcer sur l’inclusion dans l’objet, au lieu de glisser vers le bien-fondé. Elle impose aussi de vérifier le respect des formes propres à la contestation : assignation dans les délais, dénonciation des actes, compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour les actions immobilières. Une demande bien construite sur l’objet rend la fin de non-recevoir inopérante avant même tout débat sur le montant des préjudices.

Après une décision qui accueille la fin de non-recevoir sur un chef de demande, la réaction doit être immédiate. L’arrêt du 23 septembre 2026 ouvre le pourvoi en cassation sans attendre la décision sur le fond, mais ce pourvoi reste enfermé dans ses délais stricts, et il ne porte que sur le chef déclaré irrecevable. Le conseil doit donc faire trois choses sans tarder : vérifier que le dispositif de l’arrêt déclare bien la demande irrecevable, car c’est cette mention qui ouvre le pourvoi immédiat ; identifier le moyen de cassation, typiquement le manque de base légale quand le juge n’a pas constaté l’inclusion des dommages dans l’objet de la transaction ; poursuivre l’instance sur les autres chefs sans compromettre le pourvoi, en évitant tout acquiescement au chef censuré. La Cour de cassation rappelle d’ailleurs que les griefs manifestement mal fondés sont écartés sans motivation spéciale, en application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile (article 1014 du code de procédure civile), de sorte que le mémoire doit concentrer l’effort sur le grief déterminant : l’absence de constatation de l’objet. Dans l’affaire jugée, les première et deuxième branches du moyen ont été écartées sur ce fondement, et seule la quatrième branche, relative à l’objet de la transaction, a emporté la cassation. La sélection des griefs conditionne le succès autant que leur rédaction.

Pour les constructeurs, promoteurs et entreprises de terrassement, la conduite symétrique consiste à sécuriser la transaction en amont et à utiliser la fin de non-recevoir à bon escient. En amont, faire dresser un constat contradictoire des désordres existants, annexer les photographies, les mesures de bruit et les rapports à l’acte, définir l’objet par renvoi à cette annexe, chiffrer chaque poste, stipuler le sort des désordres évolutifs et faire signer chaque page. Au stade du procès, n’opposer la fin de non-recevoir que sur les postes réellement couverts, en produisant l’acte et en démontrant poste par poste l’inclusion dans l’objet, plutôt qu’en demandant au juge une irrecevabilité globale motivée par la faiblesse alléguée des préjudices. Une fin de non-recevoir trop large, accueillie pour de mauvais motifs, expose à une cassation avec renvoi devant une cour autrement composée, comme dans l’espèce où l’arrêt d’Aix-en-Provence a été cassé en toutes ses dispositions et les parties renvoyées devant la même cour autrement composée, la société étant condamnée aux dépens et à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le coût d’une fin de non-recevoir mal ciblée dépasse alors largement l’économie espérée : des années de procédure supplémentaires, des dépens, une indemnité de procédure, et un dossier renvoyé à la case départ sur l’ensemble des chefs.

Conclusion

L’arrêt du 23 septembre 2026 fixe deux règles simples que les voisins d’un chantier et les constructeurs doivent intégrer durablement. Sur le fond, la transaction n’éteint que l’action qui a le même objet qu’elle : le juge saisi d’une fin de non-recevoir doit constater que les dommages invoqués entrent dans cet objet, et il ne peut pas substituer à cette vérification une appréciation du bien-fondé de la demande. Les demandeurs qui individualisent chaque préjudice, datent son apparition et expliquent en quoi il sort de l’accord contraignent le juge à ce contrôle et privent la fin de non-recevoir de son efficacité. Sur la procédure, l’arrêt qui déclare un chef de demande irrecevable, même si l’instance continue sur les autres, met fin à l’instance sur ce point et ouvre immédiatement le pourvoi en cassation, sans qu’une disposition distincte sur le fond soit nécessaire. Les parties frappées d’une irrecevabilité partielle disposent donc d’une voie de recours rapide qu’elles doivent exercer dans les délais, au lieu de subir l’irrecevabilité pendant toute la durée de l’instance. La transaction reste un instrument précieux pour apaiser les conflits de chantier sans procès, à condition de décrire avec précision ce qu’elle règle : délais, pénalités, indemnités forfaitaires et, surtout, inventaire des dommages couverts et sort des désordres futurs. Un accord précis protège le constructeur contre les actions ultérieures et éclaire le voisin sur ce qu’il abandonne. Un accord vague produit l’effet inverse : il nourrit un second procès sur l’étendue du premier accord, puis un pourvoi sur la recevabilité, et renvoie finalement les parties devant la cour d’appel pour tout recommencer.