L’obligation de délivrance du bailleur commercial face aux normes ERP et à la sécurité incendie : répartition d’ordre public des travaux prescrits, portée des clauses de transfert et voies de recours du preneur

I. Le fondement prétorien de l’obligation de délivrance conforme face aux prescriptions administratives et de sécurité incendie

A. La pérennité continue de l’obligation de délivrance et la neutralisation prétorienne des clauses de non-recours

L’exploitation pérenne d’un local commercial implique la mise à disposition par le bailleur d’un immeuble rigoureusement adapté à l’activité contractuellement convenue. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée. Cette obligation fondamentale ne se réduit pas à une remise matérielle instantanée lors de l’entrée initiale du locataire dans les lieux loués. Selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le bailleur doit également y faire, pendant toute la durée du contrat, toutes les réparations nécessaires autres que les simples réparations locatives. Dès lors, la délivrance constitue une obligation continue et permanente qui s’étend sur l’intégralité de la relation contractuelle liant les parties. Cette règle cardinale commande l’intervention quotidienne d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris pour sécuriser les relations locatives.

La portée temporelle de cette obligation essentielle a été solennellement réaffirmée par la haute juridiction dans une décision récente d’une portée capitale. Par un arrêt de principe rendu le 5 mars 2026, la Troisième chambre civile a fixé les contours stricts de l’exigibilité continue. La haute juridiction a jugé que cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du contrat de louage commercial. Il en résulte que le preneur demeure pleinement recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature des travaux tant que le manquement persiste. Par ailleurs, le locataire conserve le droit d’obtenir la réparation intégrale des conséquences dommageables de cette inexécution sur les cinq années antérieures. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action engagée plus de cinq ans après l’entrée en jouissance. En conséquence, le propriétaire ne saurait utilement opposer l’ancienneté de la prise de possession pour se soustraire à ses obligations légales de réfection.

La question de la validité des stipulations contractuelles exonératoires suscite un contentieux abondant face à la rigueur de l’obligation de délivrance. Les bailleurs insèrent fréquemment des clauses de non-recours visant à priver le locataire de toute indemnisation en cas de troubles matériels. Or, la Cour de cassation veille avec une intransigeance absolue à la préservation de la substance même de l’engagement souscrit par le propriétaire. Dans un arrêt marquant prononcé le 10 avril 2025, la Troisième chambre civile a sanctionné une telle clause dérogatoire. La haute juridiction a énoncé qu’une clause de non-recours ne transférant pas expressément les travaux ne peut exonérer le bailleur de son obligation. Une clause générale de renonciation aux recours ne saurait neutraliser les actions indemnitaires fondées sur la violation caractérisée de la délivrance conforme. Dès lors, les clauses de style par lesquelles le preneur renonce à réclamer des dommages et intérêts sont inopposables face aux manquements structurels.

Les exigences administratives applicables aux établissements recevant du public accentuent considérablement l’intensité des devoirs juridiques pesant sur le propriétaire bailleur. La conformité d’un établissement aux règles impératives de sécurité contre les risques d’incendie conditionne directement la légalité de l’ouverture au public. Dans un arrêt rendu le 31 mai 2023, la Cour d’appel de Paris a statué sur la charge de ces travaux. La juridiction a retenu que les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incombent au bailleur sauf stipulation expresse et particulière. À cet égard, le bailleur doit démontrer de façon certaine et indiscutable qu’il a exécuté personnellement l’intégralité de son obligation de délivrance. Dans cette affaire, la carence fautive du propriétaire avait entraîné la fermeture administrative de l’hôtel-restaurant consécutivement au passage de la commission communale. En conséquence, la bailleresse a été condamnée à rembourser l’intégralité des dépenses engagées en urgence par l’exploitant pour réparer les installations.

L’intervention des commissions de sécurité et d’accessibilité génère des contraintes techniques majeures qui bouleversent régulièrement l’économie des contrats en cours. Dans un jugement rendu le 26 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé la portée de ces prescriptions techniques. Lorsqu’un procès-verbal administratif relève des non-conformités substantielles, le bailleur ne peut rejeter la charge des travaux sur le locataire exploitant. Les clauses contractuelles transférant les travaux prescrits par l’autorité administrative doivent impérativement faire l’objet d’une rédaction précise et non équivoque. Le juge judiciaire interprète de manière particulièrement stricte et restrictive toute stipulation visant à faire supporter ces coûts exorbitants au preneur. Par ailleurs, l’absence de mise en conformité des locaux loués prive directement l’exploitant de la jouissance paisible garantie par les textes civils. Or, le bailleur informé des injonctions de l’autorité préfectorale commet une faute contractuelle majeure s’il s’abstient d’engager les réfections indispensables.

La jurisprudence refuse catégoriquement d’assimiler les travaux de mise aux normes générales du bâtiment à des simples réparations d’entretien locatif. Par une décision prononcée le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire a jugé que le bailleur doit assumer les réparations des gros murs. L’adjonction d’équipements de sécurité incendie et l’aménagement des accès pour personnes à mobilité réduite relèvent de la structure même du bien. Dès lors que le bail commercial stipule une destination précise, le bailleur s’oblige implicitement à fournir un local apte à recevoir le public. Le propriétaire qui délivre un local dépourvu des autorisations administratives nécessaires méconnaît son engagement contractuel le plus fondamental et déterminant. Cette carence substantielle ouvre immédiatement au profit du locataire évincé un droit à réparation intégrale de son préjudice économique et financier. À cet égard, l’efficacité des clauses contractuelles dérogatoires dépend étroitement de leur conformité aux dispositions d’ordre public régissant les réparations majeures.

B. L’imputation impérative des grosses réparations au bailleur et le verrou d’ordre public de l’article R. 145-35 du Code de commerce

L’évolution législative issue de la loi du 18 juin 2014 a profondément refondu le régime de répartition des charges dans les baux commerciaux. Le législateur a instauré un ordre public de protection pour interdire le transfert systématique des investissements immobiliers les plus lourds au preneur. Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, les clauses contraires aux dispositions impératives sont réputées non écrites. Cette sanction radicale frappe de plein droit toute stipulation contractuelle tendant à éluder les règles statutaires encadrant les réparations majeures. Dès lors, les parties ne disposent plus de la liberté contractuelle absolue qui prévalait antérieurement pour ventiler arbitrairement les coûts d’entretien. Cette restriction fondamentale protège le locataire commerçant contre des clauses exorbitantes qui altéreraient l’équilibre financier de son exploitation commerciale. À cet égard, l’accompagnement prodigué par nos avocats en droit immobilier à Paris permet de déceler immédiatement les clauses illicites.

Le décret d’application du 3 novembre 2014 a concrétisé cette prohibition légale en édictant une liste limitative de charges non imputables au preneur. En vertu de l’article R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations. Ce texte impératif vise expressément les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires afférents à ces travaux. L’article R. 145-35 prohibe également l’imputation des dépenses relatives aux travaux destinés à mettre en conformité le bien loué avec la réglementation. Cette interdiction protectrice s’applique dès lors que les travaux de mise en conformité administrative relèvent matériellement des grosses réparations structurelles. En conséquence, toute clause mettant les travaux prescrits par l’administration à la charge exclusive du locataire est réputée non écrite. Or, la qualification juridique de grosse réparation suppose que les désordres constatés touchent directement à la structure et à la solidité de l’immeuble.

La jurisprudence contemporaine applique avec une rigueur absolue ce verrou réglementaire face aux tentatives d’imputation abusive formulées par les bailleurs. Dans une décision remarquable rendue le 20 mars 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait une stricte application de ces dispositions. Les magistrats aixois ont examiné la charge des travaux de mise en conformité de l’installation de gaz et de sécurité d’un restaurant. L’arrêt retient que ces réfections imposées par les normes impliquaient des percements de murs et des traversées de planchers dans le bâtiment. La juridiction a jugé que ces travaux intéressaient l’immeuble dans sa solidité générale et constituaient donc des grosses réparations de l’article 606. La cour en a déduit que le bailleur ne pouvait invoquer la clause mettant les travaux administratifs à la charge du preneur. En conséquence, la bailleresse a été déboutée de sa demande de remboursement et condamnée à restituer le dépôt de garantie séquestré.

La distinction entre les grosses réparations impératives et les travaux d’adaptation spécifique à l’activité commerciale soulève des interrogations récurrentes. Lorsque les prescriptions administratives résultent exclusivement de l’activité particulière développée par le locataire, un aménagement conventionnel demeure envisageable. Toutefois, dès que la mise aux normes affecte les éléments porteurs ou les dispositifs généraux de sécurité, la charge bascule sur le bailleur. Par ailleurs, l’exploitant ne peut être tenu d’assumer des investissements lourds qui profitent durablement et définitivement au patrimoine du propriétaire. Dans un arrêt rendu le 25 avril 2024, la Cour d’appel de Paris a analysé cette répartition complexe. La cour a rappelé que les mesures destinées à assurer la sécurité du public incombent concurremment au propriétaire et à l’exploitant. Cependant, le bailleur ne peut laisser dépérir les installations communes de désenfumage nécessaires au classement réglementaire de l’ensemble immobilier commercial.

Le législateur a également renforcé la transparence financière préalable en imposant la communication obligatoire d’un inventaire prévisionnel des charges. Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, le bailleur doit communiquer un état prévisionnel des travaux tous les trois ans. Ce document doit détailler les travaux envisagés dans les trois années suivantes ainsi que le budget prévisionnel prévisionnellement alloué. Cette obligation triennale d’information permet au preneur d’anticiper les interventions requises et de vérifier la légalité des répartitions opérées. Dès lors que le bailleur omet de délivrer cet état prévisionnel, il s’expose à une contestation sérieuse lors des réclamations de charges. Le propriétaire ne peut exiger le remboursement de travaux imprévus s’ils n’ont pas fait l’objet de l’information réglementaire préalablement requise. À cet égard, la transparence imposée par le statut des baux commerciaux participe activement à la prévention des contentieux locatifs complexes.

L’articulation entre l’ordre public de l’article R. 145-35 et les clauses résolutoires exige une vigilance particulière de la part des praticiens. Le preneur peut agir à tout moment sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce pour faire réputer non écrite la clause viciée. Le bailleur qui délivre un commandement de payer pour des travaux relevant des grosses réparations s’expose à une annulation immédiate de l’exploit. La jurisprudence constante refuse de sanctionner le locataire qui refuse légitimement de régler des dépenses mises indûment à sa charge financière. Or, l’insertion délibérée de clauses de transfert illicites caractérise un comportement déloyal susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de son rédacteur. Cette action d’ordre public échappe à la prescription biennale et permet la restitution intégrale des sommes indûment versées par le commerçant.

II. La mise en œuvre des prérogatives coercitives du preneur et les voies de rétablissement contractuel

A. L’exécution forcée en nature des travaux prescrits, l’avance des frais et la réparation du trouble commercial

Face à l’inertie persistante du bailleur commercial, le locataire dispose de prérogatives judiciaires coercitives destinées à rétablir la jouissance conforme des locaux. Cette sanction judiciaire rétablit l’efficacité pratique de l’article 1719 du Code civil lorsque le propriétaire persiste dans son refus d’exécuter les réfections. Le preneur peut assigner le propriétaire récalcitrant devant la juridiction compétente afin de solliciter l’exécution forcée des travaux de mise aux normes. Le tribunal peut assortir son injonction d’une astreinte financière journalière particulièrement incitative pour vaincre les réticences manifestées par le débiteur de l’obligation. Par ailleurs, le preneur peut solliciter l’autorisation expresse de faire réaliser lui-même les réfections indispensables aux dépens du bailleur défaillant. Cette faculté juridique fondamentale permet de débloquer rapidement des situations techniques critiques menaçant directement la survie économique de l’établissement commercial. À cet égard, l’assistance stratégique développée par nos avocats en contentieux commercial à Paris garantit l’efficacité des voies d’exécution forcée.

La haute juridiction a précisé les contours stricts de l’indemnisation et de l’avance financière dans un arrêt fondamental du 6 avril 2023. Par cette décision de principe, la Troisième chambre civile le 6 avril 2023 a délimité l’office du juge. La Cour a énoncé qu’en cas de manquement du bailleur à sa délivrance, le preneur peut obtenir l’exécution forcée en nature des travaux. Le locataire peut également obtenir l’avance des sommes nécessaires à l’exécution lorsqu’il est autorisé à faire exécuter les travaux lui-même. En revanche, la haute juridiction a jugé que le coût des travaux de remise en état ne constitue pas un préjudice indemnisable autonome. Ce coût financier représente exclusivement une avance sur l’exécution des travaux et ne saurait être attribué sans réalisation effective des réfections. Dès lors, les juridictions du fond ne peuvent allouer ces montants à une procédure collective si les travaux ne doivent pas être réalisés.

Lorsque le propriétaire bailleur délivre des locaux dangereux, le locataire supporte souvent des investissements d’aménagement qui s’avèrent totalement inutiles et perdus. La Cour de cassation a consacré le droit à la réparation intégrale de ces dépenses engagées en pure perte par le preneur. Dans un arrêt rendu le 13 mars 2025, la Troisième chambre civile a censuré les juges du fond. La cour d’appel avait rejeté la demande de remboursement des travaux d’aménagement formée par une enseigne commerciale ayant interrompu son implantation. La haute juridiction a rappelé que le contractant ayant contrevenu à ses obligations doit impérativement réparer le préjudice résultant de son manquement. La Cour a affirmé l’existence d’un lien de causalité direct entre la délivrance de locaux dangereux et les dépenses de travaux engagées en pure perte. En conséquence, le bailleur défaillant doit indemniser intégralement le coût des investissements devenus inutilisables par suite de son manquement contractuel initial.

Les juridictions de première instance appliquent rigoureusement ces principes pour autoriser les locataires à exécuter les mesures ordonnées par les autorités administratives. Dans un jugement récent prononcé le 3 septembre 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a tranché un tel litige. Le tribunal a formellement autorisé une société locataire à exécuter les travaux prescrits par les services municipaux aux dépens du propriétaire négligent. Le magistrat a relevé la carence avérée de la bailleresse qui n’apportait pas la preuve de la réalisation des prescriptions imposées par l’enquête. À cet égard, l’autorisation judiciaire d’exécuter des travaux pallie efficacement le refus opposé par le bailleur d’accomplir ses devoirs légaux de délivrance. Par ailleurs, le tribunal a rejeté les demandes résolutoires formées par la bailleresse en constatant la légitimité des réclamations élevées par l’exploitant commercial. Or, la responsabilité du bailleur s’étend également à la réparation des pertes d’exploitation subies pendant les périodes d’interruption forcée du commerce.

La fermeture administrative prononcée par l’autorité préfectorale ou municipale concrétise le trouble d’exploitation le plus grave pour le locataire d’un établissement recevant du public. Dans une affaire tranchée le 13 novembre 2025, la Cour d’appel de Nancy a examiné les conséquences d’un arrêté de fermeture. La fermeture avait été décidée après avis défavorable de la commission de sécurité pour absence d’isolement coupe-feu avec un local voisin désaffecté. La cour a retenu le manquement caractérisé de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme ayant directement provoqué la fermeture administrative du magasin. Toutefois, la juridiction a rappelé que le locataire doit coopérer de bonne foi pour solliciter la levée de l’arrêté dès l’achèvement des travaux. Dès lors, l’indemnisation des pertes locatives et du préjudice d’exploitation suppose une analyse rigoureuse du comportement respectif de chacune des parties contractantes. En conséquence, le preneur doit faire constater contradictoirement l’état des lieux pour préserver l’intégralité de ses droits à indemnisation pécuniaire.

L’évaluation du préjudice économique consécutif au défaut de délivrance conforme obéit à des règles strictes de preuve comptable et financière. Dans un arrêt rendu le 21 décembre 2023, la Cour d’appel de Paris a analysé les demandes indemnitaires relatives à la structure du local. Le commerçant doit produire des bilans certifiés et des attestations d’expert-comptable pour justifier la réalité et le quantum de ses pertes d’exploitation. La juridiction écarte les demandes indemnitaires purement forfaitaires ou hypothétiques qui ne reposent sur aucun élément probant et vérifiable dans les comptes. Par ailleurs, la perte de chance d’exploiter une activité commerciale doit être mesurée avec prudence sans excéder le gain raisonnablement attendu. Le bailleur condamné pour manquement à la délivrance doit également assumer les frais de déménagement ou de relogement provisoire imposés par les désordres. Cette réparation intégrale garantit le rétablissement de la situation économique dans laquelle le preneur se serait trouvé si le contrat avait été respecté.

B. L’encadrement strict de l’exception d’inexécution, la paralysie de la clause résolutoire et la prescription quinquennale

Face au manquement du propriétaire à ses devoirs de conformité, le preneur est fréquemment tenté de suspendre unilatéralement le paiement de son loyer. Cette riposte financière spontanée repose conceptuellement sur le mécanisme de l’exception d’inexécution consacré par l’article 1219 du Code civil. Ce texte autorise une partie à refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne avec une gravité suffisante. Toutefois, la jurisprudence subordonne l’arrêt des règlements locatifs à la preuve rigoureuse d’une impossibilité totale ou quasi-totale d’exploiter les lieux loués. Le simple désagrément ou le trouble partiel de jouissance ne permet en aucun cas au commerçant de s’abstenir de régler ses échéances contractuelles. Dès lors, la suspension injustifiée expose le locataire à la mise en jeu foudroyante de la clause résolutoire insérée au bail commercial. Cette matière hautement technique justifie le recours immédiat à un avocat en résiliation de bail commercial à Paris pour éviter l’expulsion.

La sévérité des juridictions face à l’usage imprudent de l’exception d’inexécution a été confirmée dans un arrêt d’appel particulièrement éclairant. Par une décision rendue le 9 juillet 2026, la Cour d’appel de Paris a sanctionné un preneur imprudent. Le locataire avait unilatéralement interrompu ses paiements locatifs à la suite d’un incendie survenu plusieurs mois auparavant dans l’immeuble. La cour a constaté que la notification de la suspension était tardive et que la persistance des désordres n’était nullement démontrée. Les magistrats parisiens ont jugé que le preneur ne justifiait pas d’une contestation sérieuse paralysant la mise en œuvre de la résiliation conventionnelle. En conséquence, la juridiction des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion immédiate de la société locataire. Or, cette décision rappelle que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que sous le respect d’un formalisme préalable particulièrement rigoureux.

Lorsque le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, le locataire dispose néanmoins d’outils procéduraux efficaces pour se défendre. En vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après commandement infructueux. L’alinéa 2 de ce même texte confère au juge le pouvoir souverain d’accorder des délais et de suspendre la résiliation. La Cour de cassation a élargi considérablement ce pouvoir modérateur dans un arrêt de principe rendu le 6 février 2025 par la Troisième chambre civile. La haute juridiction a affirmé que la suspension des effets de la clause résolutoire peut être décidée quel que soit le manquement reproché. Ce pouvoir protecteur s’applique ainsi tant aux retards de paiement qu’aux prétendues inexécutions d’obligations de faire ou de reprise d’activité. À cet égard, le juge peut neutraliser l’effet résolutoire si le locataire justifie de difficultés passagères imputables aux désordres techniques des locaux.

L’exigence de bonne foi contractuelle encadre strictement la faculté reconnue au bailleur de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail. Le propriétaire qui se prévaut d’impayés tout en manquant lui-même à ses devoirs de raccordement technique commet une faute manifeste. Dans un jugement prononcé le 24 septembre 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a sanctionné cette attitude. Le tribunal a jugé que l’existence d’un différend persistant sur l’adaptation électrique excluait toute manœuvre dilatoire de la part du locataire. Le magistrat a également usé de son pouvoir de modération pour réduire drastiquement la pénalité conventionnelle stipulée au contrat de location. Dès lors, les juridictions refusent de cautionner l’instrumentalisation de la clause résolutoire lorsque le propriétaire entretient sciemment une situation de non-conformité. Par ailleurs, le contentieux du recouvrement des loyers commerciaux à Paris requiert une analyse minutieuse de la réciprocité des obligations.

La fin des relations contractuelles impose la liquidation ordonnée des comptes et la restitution intégrale des sûretés financières constituées à l’origine. Le dépôt de garantie versé par le preneur ne peut être conservé indûment par le propriétaire pour financer des réfections structurelles. Dans un jugement rendu le 20 mai 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a statué sur cette restitution. Le tribunal a condamné solidairement les bailleurs à rembourser le dépôt de garantie après avoir écarté leurs demandes relatives au ravalement. La juridiction a précisé que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure régulièrement notifiée. En conséquence, le bailleur ne saurait retenir le dépôt de garantie pour couvrir des charges qui lui incombent légalement et statutairement. Or, la compensation opérée par le propriétaire entre les loyers et des travaux non imputables au preneur constitue une voie de fait.

La sécurisation des recours indemnitaires du commerçant implique enfin une maîtrise sans faille des délais de prescription extinctive applicables. Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq années. Ce délai quinquennal court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits justificatifs. Dans son arrêt de principe du 5 mars 2026, la Cour de cassation a parfaitement articulé ce texte avec l’obligation de délivrance. La haute juridiction a jugé que le preneur peut réclamer l’indemnisation de ses préjudices sur la période quinquennale précédant sa demande en justice. Toutefois, l’action tendant à l’exécution forcée des travaux de mise aux normes ne se prescrit pas tant que le manquement perdure. À cet égard, cette dissociation prétorienne remarquable garantit au locataire une protection juridique pérenne contre l’incurie prolongée de son cocontractant.

Conclusion

L’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial constitue la clé de voûte de la sécurité juridique des exploitations recevant du public. Face au renforcement des contrôles administratifs relatifs aux risques d’incendie et à l’accessibilité, le propriétaire assume une responsabilité patrimoniale accrue. L’ordre public impératif de l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit formellement de reporter le coût des grosses réparations sur le preneur. Toute stipulation contractuelle tendant à éluder cette prohibition légale est réputée non écrite et ouvre droit à la restitution des fonds versés. Dès lors, les juridictions judiciaires neutralisent systématiquement les clauses de non-recours qui prétendraient décharger le propriétaire de ses investissements obligatoires. Cette fermeté prétorienne assure la préservation indispensable de la destination des lieux loués conformément à la commune intention manifestée par les parties. En conséquence, les propriétaires institutionnels doivent auditer minutieusement l’état technique de leurs actifs immobiliers dès la conclusion des conventions locatives.

Pour le locataire commerçant, la défense de ses droits commande une rigueur procédurale exemplaire afin de ne pas fragiliser son titre d’occupation. L’exception d’inexécution ne saurait être exercée de manière intempestive sans caractériser une impossibilité matérielle absolue d’exploiter le fonds de commerce. Par ailleurs, l’action en exécution forcée sous astreinte et l’autorisation de réaliser les travaux offrent des leviers d’une remarquable puissance coercitive. L’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la Cour de cassation consacre l’imprescriptibilité de l’obligation de faire tant que le manquement persiste. Cette jurisprudence équilibrée réconcilie les exigences impératives de police administrative et la protection légitime du droit au bail commercial. À cet égard, la vigilance préventive des contractants demeure le garant exclusif d’une exécution contractuelle sereine et exempte de tout contentieux destructeur.