Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé à Paris doit reprendre le nouveau contrat type fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026. La nouveauté la plus visible tient en une clause : le bail intègre désormais d’office la clause résolutoire pour impayés, qui produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans résultat, en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Ce délai de six semaines, déjà ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, s’applique donc lisiblement à chaque nouveau contrat signé cet automne. Pour le locataire qui reçoit un commandement, le compte à rebours est bref, mais rien n’est automatique : le bailleur doit saisir le juge, le juge vérifie la régularité du commandement et, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant, il peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause. Pour le bailleur, la clause reste un levier puissant, à condition de viser des sommes réellement exigibles et de respecter chaque mention à peine de nullité. Ce qui suit expose la marche à suivre des deux côtés, avec les textes en vigueur et deux arrêts récents de la Cour de cassation qui fixent les limites du jeu.

I. Commandement de payer et clause résolutoire : vérifier le document avant de payer ou d’assigner

A. J’ai reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire : les mentions qui conditionnent sa validité

Le commandement de payer est un acte signifié par un commissaire de justice. Il ne s’agit ni d’une simple relance ni d’une mise en demeure ordinaire : lorsqu’il vise la clause résolutoire, il fait courir le délai de six semaines au terme duquel le bail peut être résilié de plein droit. La première vérification porte donc sur la mention de ce délai. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820) : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Dans cette affaire, qui portait sur un bail commercial soumis au délai d’un mois, la règle énoncée vaut par son principe pour les baux d’habitation, où le délai applicable est celui de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 : si le commandement ne mentionne pas le délai, ou mentionne un délai inexact, il encourt la nullité, et la clause ne peut produire effet.

La deuxième vérification porte sur les sommes réclamées. Le commandement ne peut viser que des sommes exigibles, certaines et réellement dues au jour de sa délivrance. Un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.423) illustre cette limite : la cour d’appel avait refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire en relevant qu’au moment de la délivrance du commandement, le loyer du trimestre en cause avait déjà été réglé, et la Cour de cassation a validé ce raisonnement. Autrement dit, un commandement délivré alors que le locataire est à jour du loyer, ou qui gonfle le décompte de pénalités disproportionnées et de frais contestables, ne permet pas au bailleur d’obtenir la résiliation. Devant un décompte, le locataire doit donc exiger le détail mois par mois : loyers, charges avec décompte de régularisation, et rien d’autre. Les frais du commandement lui-même, une clause pénale manifestement disproportionnée au regard du retard réel, ou des loyers déjà acquittés ne peuvent servir de fondement à la résiliation.

La troisième vérification porte sur le visa de la clause. En droit commun, l’article 1225 du code civil dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Le commandement doit donc déclarer que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire. Un commandement qui réclame le paiement sans viser la clause ne fait courir aucun délai de résiliation. Parallèlement, l’article 1224 du code civil rappelle le cadre : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » La clause résolutoire n’est donc qu’une des voies de la résolution, et chacune obéit à ses formes.

Concrètement, dans les six semaines qui suivent la signification, trois attitudes sont possibles et peuvent se combiner. Payer l’intégralité des sommes dues fait échec à la clause : le même arrêt du 5 mars 2026 le confirme, « La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Payer sous protestation, en indiquant par écrit que le paiement ne vaut pas reconnaissance du surplus réclamé, permet de stopper le compte à rebours tout en réservant la contestation du trop-perçu. Contester par écrit auprès du bailleur, en détaillant chaque poste contesté et en joignant les preuves de paiement, prépare le terrain judiciaire. Dans tous les cas, le silence est la pire option : passé le délai sans paiement ni saisine du juge, le bailleur peut faire constater la résiliation, et le locataire ne pourra plus qu’espérer des délais de grâce, sans remettre en cause le principe de la dette. Le locataire en difficulté a aussi intérêt à saisir sans attendre le fonds de solidarité pour le logement de son département et, le cas échéant, à déposer un dossier de surendettement : ces démarches, prouvées par des récépissés, démontrent au juge la bonne foi et l’effort de redressement, deux éléments qui pèsent dans l’octroi des délais.

B. Nouveau bail type d’octobre 2026 : loyer, charges, dépôt de garantie et assurance, ce que la clause couvre désormais

Le nouveau contrat type s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 pour les locations nues, meublées et les colocations à bail unique utilisées comme résidence principale, en application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui impose le respect du modèle réglementaire. Les baux en cours à cette date restent valables en l’état : un bail signé en septembre 2026 n’a pas à être réécrit. En revanche, tout propriétaire qui utilise son propre modèle doit le mettre à jour, car un bail non conforme au contrat type expose à des clauses réputées non écrites et complique singulièrement la procédure d’impayé. La clause résolutoire intégrée d’office couvre le défaut de paiement du loyer ou des charges et le non-versement du dépôt de garantie. D’autres causes de résiliation peuvent figurer dans le bail, notamment le défaut d’assurance des risques locatifs, certains troubles de voisinage lorsqu’ils ont été constatés par une décision de justice, ou le non-respect d’une obligation de résidence principale lorsque le logement est soumis à la servitude créée par la loi du 19 novembre 2024 et délimitée par le plan local d’urbanisme.

Pour le bailleur parisien, cette mise à jour du modèle est l’occasion de sécuriser toute la chaîne de l’impayé. D’abord, le bail doit identifier précisément les sommes dues : montant du loyer, provision sur charges avec modalités de régularisation annuelle, dépôt de garantie limité par la loi à un mois de loyer hors charges en location nue et deux mois en meublé. Ensuite, chaque régularisation de charges doit être notifiée avec le décompte détaillé, car des charges non justifiées seront écartées du commandement par le juge. Enfin, l’attestation d’assurance du locataire doit être réclamée chaque année : à défaut d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et s’en faire rembourser, plutôt que de laisser courir un motif supplémentaire de résiliation qui fragiliserait le dossier. La rigueur documentaire du bailleur conditionne directement l’efficacité du commandement : un décompte clair, des pièces justificatives classées par mois, et un commandement qui ne vise que l’exigible. C’est cette discipline qui distingue une clause qui produit effet d’une procédure qui s’enlise.

Pour le locataire qui signe un bail cet automne, la lecture du contrat type mérite la même attention. Vérifier que le loyer mentionné correspond au loyer convenu, que le dépôt de garantie ne dépasse pas le plafond légal, que la provision sur charges est réaliste et que les diagnostics et mentions obligatoires figurent au dossier : chacune de ces vérifications réduit les litiges futurs. Le locataire doit aussi mesurer la portée de la clause résolutoire qu’il signe : en cas d’impayé persistant, la résiliation interviendra six semaines après le commandement, sans qu’un nouveau préavis soit nécessaire. Cette sévérité apparente s’accompagne toutefois d’une protection forte, examinée dans la seconde partie : tant que le juge n’a pas constaté la résiliation par une décision définitive, il peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais, et la contestation sérieuse des sommes réclamées bloque le constat de la résiliation. Signer le nouveau bail en connaissance de cause, c’est donc accepter un cadre plus rapide, mais aussi plus lisible, où chaque partie sait ce qu’elle doit prouver.

II. Contester les loyers réclamés et obtenir des délais devant le juge à Paris

A. Comment contester le commandement : exception d’inexécution, logement non décent et charges indues

Contester un commandement ne consiste pas à expliquer que l’on ne peut pas payer : le juge de la résiliation vérifie d’abord si les sommes sont dues. Le moyen le plus solide du locataire est l’exception d’inexécution. L’article 1219 du code civil dispose : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » En matière de bail, l’obligation symétrique du bailleur est décrite par l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Lorsque le logement est impropre à l’habitation, infesté, sans chauffage en hiver, frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, ou lorsque le bailleur n’exécute pas les réparations urgentes qui lui incombent, le locataire peut suspendre le paiement des loyers à proportion du trouble, à condition d’avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter ses propres obligations et d’avoir saisi le juge.

L’arrêt du 5 mars 2026 donne à ce moyen une portée considérable. La Cour y juge : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » Concrètement, le locataire assigné en constat de résiliation peut toujours demander au juge d’examiner si son refus de payer procédait d’une inexécution du bailleur, même s’il n’a pas saisi le juge dans le délai du commandement. La cour d’appel qui avait constaté la résiliation sans rechercher si les désordres imputés à la bailleresse justifiaient la suspension des loyers a vu son arrêt cassé. Pour le locataire parisien confronté à un bailleur défaillant, la méthode est donc tracée : mise en demeure adressée au bailleur de réaliser les travaux, constat par un commissaire de justice des désordres, signalement au service d’hygiène de la Ville de Paris le cas échéant, puis, une fois assigné, demande expresse au juge de vérifier l’exception d’inexécution poste par poste, loyer par loyer.

La contestation peut aussi porter sur le montant lui-même, indépendamment de l’état du logement. Charges non justifiées, régularisation sans décompte, indexation erronée du loyer, loyer de référence dépassé dans les zones d’encadrement : à Paris, où l’encadrement des loyers s’applique, un loyer initial supérieur au loyer de référence majoré peut être contesté devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge, et le trop-perçu réclamé en restitution. Chaque euro indûment intégré au commandement fragilise la demande de résiliation, puisque le juge ne constatera la clause que si une dette réelle subsiste à l’expiration du délai. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur avisé fait donc vérifier son décompte avant de commander l’acte : le recouvrement des loyers impayés suppose des sommes incontestables, et un commandement surgonflé offre au locataire le moyen de faire rejeter le constat de résiliation. De part et d’autre, la bataille se joue sur pièces : quittances, relevés bancaires, décomptes de charges, constats et correspondances recommandées constituent le dossier que le juge lira en premier.

B. Délais de grâce, reprise du paiement et procédure à Paris : tribunal, conciliation et calendrier

Lorsque la dette est réelle, l’objectif du locataire change : obtenir du juge des délais et la suspension des effets de la clause. Le fondement principal est l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 va plus loin : le juge saisi avant que la résiliation soit définitivement constatée peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce temps. La condition déterminante, dégagée par la pratique des tribunaux, est la reprise du paiement du loyer courant : le locataire qui paie de nouveau chaque mois son loyer, en plus d’un effort d’apurement de l’arriéré, démontre sa capacité à redresser la situation, et c’est sur ce signal que le juge s’appuie pour échelonner la dette. À l’inverse, le locataire qui n’a rien versé depuis le commandement et ne justifie d’aucune démarche obtiendra rarement plus qu’un bref sursis.

La procédure suit un calendrier que le locataire doit anticiper. Après l’expiration du délai de six semaines sans paiement complet, le bailleur assigne devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, soit à Paris le tribunal judiciaire de Paris. L’assignation doit être délivrée au moins deux mois avant l’audience dans la plupart des cas, et le préfet est informé par le bailleur afin que les services sociaux puissent se mettre en relation avec le locataire : cette notification, loin d’être une formalité, ouvre l’accès aux aides et à l’accompagnement social, dont le juge tiendra compte. À l’audience, le juge vérifie la régularité du commandement, arrête le montant de la dette au jour où il statue, constate le cas échéant l’acquisition de la clause résolutoire, et statue sur les délais. Si des délais sont accordés, leur respect est impératif : un seul impayé du loyer courant ou du plan d’apurement pendant la période de suspension autorise le bailleur à demander la fin des délais et la reprise de la procédure d’expulsion. Si la résiliation est constatée sans délais, le jugement fixe l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif et ordonne l’expulsion, dont l’exécution peut encore être assortie de délais pour quitter les lieux accordés par le juge de l’exécution en fonction de la situation familiale, de l’âge, de l’état de santé et des démarches de relogement.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent d’être intégrées dès le commandement. La commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie pour tenter de concilier les litiges de loyers, de charges et d’état des lieux : un avis de conciliation, même non contraignant, éclaire le juge sur la part contestable de la dette. Les loyers parisiens, parmi les plus élevés de France, rendent l’échelonnement sur trois ans plus crédible qu’ailleurs, à condition de produire un budget précis : revenus, aides au logement, échéancier proposé, attestations de démarches auprès du fonds de solidarité pour le logement. Les locataires bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement doivent signaler l’impayé à la caisse d’allocations familiales, car le maintien de l’aide conditionne souvent la faisabilité du plan d’apurement. Enfin, le calendrier judiciaire parisien impose d’agir tôt : entre l’assignation, l’audience et le jugement, plusieurs mois s’écoulent pendant lesquels le locataire qui paie son loyer courant et consigne ses efforts construit le dossier des délais, tandis que celui qui attend l’audience sans rien verser se présente sans argument. Dans cette matière plus qu’ailleurs, le temps qui suit le commandement est un temps utile, à condition de l’employer à payer, prouver et saisir. Chaque versement effectué après le commandement doit être conservé avec son justificatif daté, car le juge arrête le montant de la dette au jour où il statue et déduit tout ce qui a été réglé depuis la signification de l’acte.

Conclusion

Le nouveau bail type d’octobre 2026 ne change pas la nature du contentieux des loyers impayés, mais il en resserre le tempo : six semaines après le commandement, la clause résolutoire peut produire effet, et chaque bail signé cet automne à Paris portera cette clause lisiblement. Pour le locataire, la conduite à tenir tient en trois réflexes : vérifier le commandement dans ses mentions et ses sommes, payer ce qui est dû ou reprendre le loyer courant sans attendre l’audience, et saisir le juge avec un dossier de preuves et un échéancier réaliste pour obtenir des délais allant jusqu’à trois ans. Pour le bailleur, l’exigence est symétrique : ne viser que des sommes exigibles et documentées, respecter chaque mention à peine de nullité, et assigner sur un décompte incontestable. Les deux arrêts de la Cour de cassation de décembre 2025 et mars 2026 rappellent la ligne du juge : pas de résiliation sur des sommes déjà payées ou disproportionnées, examen obligatoire de l’exception d’inexécution quand le locataire l’invoque, et suspension possible des effets de la clause lorsque le locataire se libère dans les conditions fixées. L’article 1228 du code civil résume l’office du juge : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Et l’article 1229 du même code précise l’effet : « La résolution met fin au contrat. » Entre ces deux pôles, tout l’espace de la défense et de la négociation demeure ouvert, pourvu que chacune des parties agisse dans les délais et prouve ce qu’elle affirme.