Loueur de meublé non professionnel nouvelle loi : le plafonnement de l’amortissement du budget 2027, qui paie et comment contester

La location meublée non professionnelle concentre depuis le 4 octobre 2026 une vague de recherches inédite sur Google France, avec un volume supérieur à 10 000 requêtes et une croissance de 1 000 %. Les internautes tapent en masse des requêtes telles que loueur de meublé non professionnel nouvelle loi, loueur de meublé non professionnel 2026 ou loueur de meublé non professionnel fiscalité. La raison de cet emballement se lit dans la presse du 2 au 4 octobre : le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l’amortissement déductible en location meublée non professionnelle. JeChange évoque un coup de rabot fiscal pour 1,37 million de bailleurs dès 2027, le Figaro Immobilier décrit une location meublée dans le viseur du gouvernement et Batiactu s’interroge sur une mesure qualifiée d’assassine pour le logement par une partie des professionnels. Face à ces titres, le propriétaire qui loue un studio meublé, le couple qui équipe une chambre pour la louer ou l’investisseur en résidence services se posent la même question : combien cette réforme pourrait-elle coûter, à partir de quand, et quels recours existent si l’administration applique déjà, ou appliquera demain, une lecture défavorable de leurs amortissements. Le point capital tient en une phrase : rien n’est voté. L’article 7 du projet reprend la piste du rapport de la commission d’enquête adopté le 8 juillet 2026, avec des chiffres précis, 2,5 % et 7 000 euros par an et par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 euros pour un meublé de tourisme, mais le Parlement examine le texte à partir du 13 octobre et peut le modifier ou le supprimer. Cet article explique le droit en vigueur, le contenu exact du projet, les gagnants et les perdants possibles, puis les voies de contestation ouvertes aujourd’hui devant l’administration fiscale et le juge administratif, avec les textes et les décisions qui fondent chaque affirmation.

I. Loueur de meublé non professionnel fiscalité : ce que le budget 2027 propose de plafonner

Le mécanisme visé par le projet est l’amortissement au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux. Pour comprendre ce qui pourrait changer, il faut d’abord rappeler comment cet amortissement fonctionne aujourd’hui, car c’est lui qui fait l’intérêt fiscal du meublé au réel : déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, jusqu’à neutraliser le revenu imposable de l’activité. Le projet de loi de finances pour 2027 propose de brider ce mécanisme par un double plafond de taux et de montant, assorti d’exclusions et d’un régime transitoire pour le stock d’amortissements en report.

A. Loueur de meublé non professionnel 2026 : un amortissement aujourd’hui réparti sur la durée normale d’utilisation

En droit en vigueur, l’amortissement des biens donnés en location obéit à l’article 39 C du code général des impôts, dont le premier paragraphe dispose que L’amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d’utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d’Etat. Concrètement, le propriétaire qui relève du régime réel déduit chaque année la dépréciation du logement par composants, gros oeuvre, toiture, installations, ainsi que celle du mobilier, dans la limite du résultat de l’activité : l’amortissement ne peut pas créer de déficit, et la fraction non déduite se reporte sur les exercices suivants sans limite de durée. C’est ce report indéfini qui permet, année après année, d’effacer le revenu imposable tiré des loyers, puis de revendre avec une plus-value calculée selon un régime spécifique. Sur ce point, le Conseil d’État a jugé, dans une décision du 13 novembre 2020 rendue à propos d’un loueur en meublés contrôlé au titre des années 2009 à 2011, que Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. Autrement dit, le loueur non professionnel relève à la revente du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, tandis que les amortissements déduits pendant la location n’étaient pas, jusqu’à la loi de finances pour 2025, réintégrés dans le calcul de cette plus-value. L’exposé des motifs du projet pour 2027 présente d’ailleurs la mesure nouvelle comme la suite de deux étapes déjà votées : d’un côté la réintégration des amortissements dans la plus-value introduite par la loi de finances pour 2025, de l’autre le dispositif Jeanbrun de soutien à l’investissement locatif issu de la loi de finances pour 2026, qui accorde un amortissement sur une fraction du prix d’achat en échange de loyers plafonnés pendant au moins neuf ans. Le micro-BIC reste l’autre versant du système : l’article 50-0 du code général des impôts prévoit pour les loueurs en meublé relevant de la catégorie des autres entreprises un seuil de 83 600 euros de chiffre d’affaires et d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2°, tandis que pour les meublés de tourisme il vise 1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme avec d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. Ces seuils et abattements, déjà resserrés par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, forment le décor dans lequel s’inscrit le plafonnement annoncé : le gouvernement veut rapprocher la location meublée de la location nue, jugée moins avantagée, et réorienter les soutiens vers le logement familial et de longue durée, intitulé exact de l’article 7 du projet. Pour le bailleur, l’enjeu chiffré est direct : chaque euro d’amortissement plafonné devient un euro de revenu imposable supplémentaire, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Un propriétaire qui déduit aujourd’hui 12 000 euros d’amortissements par an pour un deux-pièces loué meublé à Paris ou en petite couronne, et qui tomberait sous un plafond de 7 000 euros, verrait 5 000 euros de revenus supplémentaires entrer dans sa base imposable chaque année, soit plusieurs milliers d’euros d’impôt et de prélèvements sociaux en plus selon sa tranche marginale. Le contentieux actuel porte déjà souvent sur ces montants : le Conseil d’État a eu à trancher, le 9 mai 2018 en formation de chambres réunies avec publication au recueil Lebon, un litige où l’administration avait réintégré une fraction des amortissements comptabilisés en se fondant sur le II de l’article 39 C, dont les juges rappellent les termes : 2. En cas de location (…) de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens (…) est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis (…), diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (…). Cette limite existante, liée au montant des loyers, n’a rien à voir avec le plafond de taux et de montant envisagé pour 2027, mais elle montre que l’amortissement du loueur en meublé est déjà un terrain de redressement classique, et que chaque règle nouvelle crée son contentieux.

B. Loueur de meublé non professionnel nouvelle loi : 2,5 % et 7 000 euros, le double plafond de l’article 7 du projet

Le projet déposé le 1er octobre 2026 à l’Assemblée nationale sous le numéro 3210 prévoit, en son article 7, que l’amortissement des locaux loués meublés à titre non professionnel ne serait déductible que dans la limite d’un taux de 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 euros par an et par foyer fiscal, selon les informations détaillées par la presse spécialisée à partir du texte déposé. Pour un meublé de tourisme, la limite tomberait à 1,5 % et 5 000 euros. Plusieurs précisions encadrent ce dispositif. D’abord, le plafond vise l’amortissement des locaux, et le texte ne mentionne pas celui du mobilier, ce qui laisse ouverte, en l’état du projet, la question du traitement des meubles meublants qui équipent le logement. Ensuite, le texte exclut de son champ les biens situés dans certaines résidences destinées exclusivement aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux apprentis et aux titulaires d’un contrat de professionnalisation, aux personnes de plus de 65 ans, ainsi que les établissements et résidences pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée visés par le projet. Les investisseurs en résidences services classiques, en revanche, entreraient dans le plafond. Enfin, le sort du stock d’amortissements en report, c’est-à-dire des amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 mais non encore déduits, fait l’objet d’un régime transitoire : le projet prévoit une déduction possible sur les exercices clos de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable, tandis que pour les exercices clos à partir de 2027, un amortissement non déduit ne serait plus reportable, qu’il dépasse le nouveau plafond ou le résultat de l’exercice. Le texte ne distingue pas selon la date d’acquisition du bien, de sorte que les propriétaires actuels seraient concernés au même titre que les futurs acquéreurs. L’article 33 du projet fixe les règles générales d’entrée en vigueur des mesures fiscales, et la date exacte à laquelle le plafond jouerait devra être vérifiée dans le texte définitivement voté et ses commentaires officiels. Surtout, et la presse du 4 octobre le souligne, le projet ne vise que la location meublée non professionnelle, alors que la recommandation du rapport de la commission d’enquête présidée par Jean-Paul Mattei, avec Charles de Courson pour rapporteur, adoptée le 8 juillet 2026 et enregistrée sous le numéro 3056, visait aussi la location meublée professionnelle. Une commission d’enquête ne produit pas de droit : elle auditionne, constate et formule des recommandations, et son rapport n’a aucune valeur normative. Il compte parce qu’il alimente le débat budgétaire d’automne, pas parce qu’il changerait quoi que ce soit par lui-même. Le calendrier réel est donc le suivant : dépôt le 1er octobre 2026 avant l’échéance légale du 6 octobre, discussion en séance publique à partir du 13 octobre, navette pendant laquelle des amendements peuvent modifier les taux, les plafonds, les exclusions ou supprimer la mesure, puis lecture définitive, seule étape où l’on saura ce qui s’applique. Les budgets récents ont montré que des mesures votées en cours de navette peuvent être écartées du texte final. Pour le propriétaire qui s’interroge sur sa revente, le lien avec la plus-value reste déterminant : en location nue comme en meublé non professionnel, la cession d’un bien immobilier par un particulier obéit au régime des plus-values immobilières, l’article 150 U du code général des impôts disposant que les plus-values réalisées par les personnes physiques … lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. Les lecteurs qui préparent déjà une cession trouveront l’état du droit applicable aux calculs actuels dans notre analyse de la revente LMNP en 2026, entre plus-value, amortissements et recours si le calcul est faux. En pratique, trois questions doivent être posées dès maintenant à son expert-comptable : le bien relève-t-il du champ du plafond envisagé ou d’une exclusion, quel est le montant du stock d’amortissements en report qui pourrait bénéficier du transitoire jusqu’en 2036, et le passage au micro-BIC resterait-il plus favorable si le réel se trouve bridé. Aucune décision de gestion irréversible, et surtout aucune cession précipitée, ne devrait être prise sur le seul fondement d’un texte en navette.

II. Loueur de meublé non professionnel 2026 : qui reste gagnant et comment contester un redressement sur les amortissements

Si le projet aboutit, tous les loueurs en meublé ne seront pas logés à la même enseigne, et si l’administration redresse dès aujourd’hui des amortissements, des voies de contestation précises existent, de la proposition de rectification jusqu’au tribunal administratif, en passant par une commission dont la compétence en matière d’amortissements a été solennellement confirmée par le Conseil d’État. Cette seconde partie distingue d’abord les profils gagnants et perdants, puis détaille la procédure de contestation, avec les textes qui la fondent et les erreurs que l’administration commet le plus souvent.

A. Loueur de meublé non professionnel fiscalité : micro-BIC, réel, professionnel ou non, les seuils qui décident de tout

La première ligne de partage passe entre le micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes sans constater d’amortissement : 50 % pour la location meublée classique dans la limite de 83 600 euros de chiffre d’affaires, 30 % pour les meublés de tourisme dans la limite de 15 000 euros, en application de l’article 50-0 du code général des impôts. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui l’avantage dès que les charges et les amortissements dépassent l’abattement forfaitaire. Le plafonnement envisagé ne frapperait que le réel : un bailleur au micro-BIC ne serait pas directement concerné, et certains contribuables actuellement au réel pourraient avoir intérêt à basculer vers le micro-BIC si leurs amortissements plafonnés deviennent inférieurs à l’abattement. Ce calcul doit être fait foyer par foyer, en tenant compte du plafond par foyer fiscal prévu par le projet, car un couple qui détient deux meublés verrait le plafond de 7 000 euros s’appliquer globalement et non bien par bien. La deuxième ligne de partage passe entre le meublé classique et le meublé de tourisme. La définition légale du meublé de tourisme figure à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, selon lequel les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le projet réserve à cette catégorie le plafond le plus sévère, 1,5 % et 5 000 euros, et toute personne qui offre un tel bien à la location doit au préalable procéder à une déclaration avec numéro d’enregistrement sur le téléservice national. Un propriétaire qui loue occasionnellement son logement sur une plateforme sans avoir accompli cette déclaration s’expose déjà, en droit en vigueur, à des sanctions prononcées par le maire, indépendamment de tout débat fiscal. La troisième ligne de partage passe entre le loueur professionnel et le loueur non professionnel. L’article 151 septies du code général des impôts ouvre son régime aux activités exercées à titre professionnel, avec cette phrase : Les dispositions du présent article s’appliquent aux activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles, exercées à titre professionnel. Pour la location meublée, la frontière se joue sur trois conditions cumulatives rappelées par le Conseil d’État dans sa décision du 13 novembre 2020 : inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23 000 euros, et prépondérance de ces recettes sur les autres revenus du foyer fiscal. La décision cite le texte alors applicable, qui exigeait que Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € et que Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. Le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles avec ses exonérations pour petites entreprises, le loueur non professionnel du régime des particuliers. Le projet de plafonnement ne visant que le non professionnel, un bailleur qui franchit les seuils du professionnel échapperait au plafond, mais basculer volontairement vers le statut professionnel pour ce seul motif serait une erreur dans la plupart des cas : ce statut emporte affiliation sociale, cotisations et conséquences sur la plus-value qui dépassent largement l’économie du plafond. Enfin, les résidences exclues du plafond, étudiants, jeunes en formation, apprentis, plus de 65 ans, personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée, dessineraient des poches où le réel resterait pleinement amortissable. Un investisseur qui hésite entre un studio diffus et une chambre en résidence étudiante devra intégrer ce paramètre, en vérifiant toutefois que l’exclusion survit à la navette parlementaire. Dans tous les cas, la règle d’or demeure : simuler avant d’arbitrer, conserver les factures et les tableaux d’amortissement par composants, et ne signer aucun acte de cession ou d’acquisition motivé par un projet de loi non encore voté.

B. Loueur de meublé non professionnel urssaf et contrôle fiscal : proposition de rectification, commission des impôts et juge, la contestation pas à pas

Le redressement type commence par une proposition de rectification motivée, notifiée après un contrôle sur pièces ou une vérification de comptabilité, qui détaille les amortissements remis en cause et les cotisations supplémentaires envisagées, avec les pénalités. Le contribuable dispose d’un délai de trente jours, prorogeable sur demande, pour formuler ses observations. Si le désaccord persiste, l’administration doit, lorsque le contribuable le demande, soumettre le litige à l’avis de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. Le texte en vigueur dispose que La commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires intervient lorsque le désaccord porte : 1° Sur le montant du résultat industriel et commercial, non commercial, agricole ou du chiffre d’affaires, déterminé selon un mode réel d’imposition. La compétence de cette commission en matière d’amortissements a été consacrée par le Conseil d’État le 9 mai 2018 : les juges y affirment que le législateur a entendu la rendre compétente sur sur le principe et le montant des amortissements et des provisions, et ils en déduisent que l’administration doit soumettre le litige à la commission départementale lorsque le désaccord porte sur toute question relative à l’application des règles qui régissent les amortissements et les provisions à la situation particulière du contribuable. Dans cette affaire, le pourvoi du ministre a été rejeté parce que l’administration avait refusé la saisine demandée par le contribuable, ce qui entachait la procédure d’irrégularité. La leçon est directe pour tout loueur en meublé redressé sur ses amortissements : demander systématiquement la saisine de la commission, par écrit, dans le délai de réponse à la proposition de rectification, car un refus de l’administration vicie la procédure. L’avis de la commission ne lie pas l’administration, qui reste libre de ne pas le suivre, mais il pèse dans la suite du litige et il conditionne la régularité de la procédure. Il faut noter une réserve importante : l’article L. 59 A du livre des procédures fiscales est affiché en vigueur avec une abrogation différée au 1er janvier 2027, de sorte que l’état exact de cette voie de recours devra être vérifié au jour du litige et que les litiges en cours doivent être sécurisés avant cette échéance. Après la mise en recouvrement, le contribuable peut présenter une réclamation contentieuse auprès du service des impôts, puis saisir le tribunal administratif en cas de rejet exprès ou implicite, dans les délais de l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Devant le juge, les moyens les plus solides portent sur la régularité de la procédure, motivation de la proposition de rectification, consultation de la commission, sur la qualification des biens et des composants amortis, durées et taux conformes aux usages, et sur la preuve des recettes lorsque le statut professionnel est en débat. La décision du 13 novembre 2020 illustre ce dernier point : le Conseil d’État y a annulé l’arrêt d’appel parce que la cour avait dénaturé la portée des clauses des actes notariés de cession, qui renvoyaient à l’accord des parties pour les modalités de calcul des loyers sans déroger à l’effet translatif immédiat des loyers attaché à la cession, principe au demeurant rappelé dans les actes. Conserver les actes notariés, les baux, les quittances et les justificatifs de recettes est donc aussi important que conserver les tableaux d’amortissement. Deux erreurs doivent être évitées. La première consiste à ignorer la proposition de rectification ou à répondre hors délai : le silence vaut acceptation tacite et prive le contribuable de la saisine de la commission. La seconde consiste à confondre la contestation du redressement actuel, qui se joue sur le droit en vigueur, avec l’anticipation du plafonnement de 2027, qui ne se plaide pas devant le juge tant que la loi n’est pas votée. Un recours gracieux, une demande de sursis de paiement assortie de garanties et, le cas échéant, un rescrit sur un point précis du régime applicable complètent la palette, mais c’est la chaîne proposition de rectification, commission, réclamation, tribunal qui structure toute défense sérieuse.

Conclusion

La flambée des recherches sur le loueur de meublé non professionnel s’explique par un fait précis : le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l’amortissement des locaux loués meublés à 2,5 % et 7 000 euros par an et par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 euros pour les meublés de tourisme, avec des exclusions pour certaines résidences et un transitoire jusqu’en 2036 pour le stock en report. Ce projet, qui ne vise que le non professionnel et qui reprend sans la recopier la recommandation du rapport adopté le 8 juillet 2026, n’est pas une loi : le Parlement l’examine à partir du 13 octobre et peut l’amender ou l’écarter. En droit en vigueur, l’amortissement reste réparti sur la durée normale d’utilisation, le micro-BIC conserve ses seuils et ses abattements, la frontière entre professionnel et non professionnel se joue sur les trois conditions de recettes et d’inscription, et la plus-value du non professionnel relève du régime des particuliers. Si un redressement frappe les amortissements, la procédure offre des prises solides : réponse motivée dans les délais, demande écrite de saisine de la commission compétente sur le principe et le montant des amortissements, réclamation puis juge administratif, avec des décisions du Conseil d’État qui sanctionnent les irrégularités de procédure et les dénaturations de clauses. Le réflexe utile pour l’automne 2026 tient en trois gestes : chiffrer l’effet du plafond sur son propre bien, inventorier le stock d’amortissements en report, et suivre le texte voté article par article avant tout arbitrage de gestion ou de cession.