Selon un article des Numériques publié le 3 octobre 2026, un agriculteur de 86 ans qui exploite environ 106 hectares en Pennsylvanie, le long d’une autoroute, a refusé une offre d’environ 14 millions d’euros présentée par un promoteur de centres de données dédiés à l’intelligence artificielle. Le projet supposait le rachat de ses parcelles et de celles des voisins pour y édifier un campus de serveurs. L’exploitant, qui explique à la presse locale que l’essentiel à ses yeux était de ne pas voir ses fermes détruites, a préféré céder les droits à construire attachés à ses terres pour un peu moins de 1,9 million de dollars, dans le cadre d’un programme local de protection des terres agricoles, de sorte que leur vocation agricole est désormais sanctuarisée, y compris à l’égard de ses héritiers.
Selon un second article, publié le 2 octobre 2026 d’après le Wall Street Journal, un autre promoteur aurait proposé 10 000 dollars à chacun des 4 500 foyers d’une petite commune de Pennsylvanie, soit environ 45 millions de dollars, plus 120 millions de dollars sur quinze ans pour les équipements locaux, afin d’obtenir l’implantation d’un gigantesque centre de données de 15 bâtiments sur 526 hectares. Le conseil local aurait refusé le changement de zonage nécessaire puis voté un moratoire de 180 jours, et le promoteur aurait porté l’affaire devant la justice américaine, toujours en cours. Ces faits, rapportés par la presse, se déroulent aux États-Unis et ne disent rien, par eux-mêmes, du droit français. Aucune juridiction française ne s’est prononcée sur ces dossiers, aucune responsabilité n’est établie par une source officielle, et les contrats signés priment sur toute analyse générale. Mais la question qu’ils posent intéresse directement les propriétaires français démarchés par des opérateurs de centres de données : un agriculteur peut-il refuser de vendre, et comment verrouiller durablement l’usage agricole de ses terres face à un projet qui insiste ?
I. En France, le propriétaire peut dire non à la vente, mais l’opération reste sous surveillance
A. Je refuse de vendre mes terres au promoteur de centre de données : que dit le droit français ?
En droit français, la réponse de principe est simple : nul n’est tenu de vendre son bien. L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Disposer de sa terre, c’est aussi le droit de ne pas en disposer : refuser une offre, même très élevée, même réitérée, est l’exercice normal du droit de propriété. Et la vente elle-même suppose un accord : l’article 1582 du code civil définit que « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. » Sans votre obligation de livrer, il n’y a pas de vente possible, quelle que soit la somme alignée par l’acheteur.
Le démarchage insistant, tel que le décrit l’agriculteur américain, qui dit avoir été relancé sans relâche par les promoteurs, n’oblige à rien en France. Aucune offre d’achat, aucun courrier, aucune proposition chiffrée ne crée à lui seul un contrat. La promesse ne vaut vente que si les deux parties ont consenti : l’article 1589 du code civil prévoit que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Tant que vous n’avez rien signé et que vous n’avez pas donné votre accord sur la chose et sur le prix, il n’existe ni promesse ni vente, et vous pouvez ignorer les relances. Méfiez-vous toutefois de votre signature : un bon de visite, une « lettre d’intention » ou un avant-contrat signé rapidement, parfois contre une indemnité, peut valoir engagement. Ne signez jamais un document présenté par un démarcheur sans l’avoir fait relire, et ne prenez possession d’aucun acompte qui, sur des terrains à lotir, peut sceller l’acceptation.
Le refus de vendre ne rend pas pour autant le propriétaire intouchable. D’abord, si vos terres sont louées à un fermier, ce n’est pas vous qui décidez seul de leur usage quotidien : toute mise à disposition contre paiement en vue d’une exploitation agricole relève du statut du fermage, qui est d’ordre public. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 » et précise que « Cette disposition est d’ordre public. » Concrètement, un propriétaire bailleur ne peut pas reprendre ses terres louées pour les vendre à un opérateur de centre de données sans purger un congé pour reprise régulier, avec toutes les conditions de fond et de forme que le tribunal paritaire des baux ruraux contrôle strictement. Si vous achetez ou vendez des parcelles louées, le fermier en place reste protégé, et toute tentative de contournement expose à l’annulation. Sur ce point, il est utile de relire les règles applicables quand vous achetez des terres louées avec un fermier maintenu, une préemption à purger et une reprise possible devant le tribunal.
Ensuite, le refus de vendre n’empêche pas le zonage et la réglementation de peser sur la valeur et l’usage de vos terres. Un terrain classé en zone agricole du plan local d’urbanisme ne peut pas accueillir un centre de données sans changement de zonage, et c’est la commune ou l’intercommunalité qui tient cette clé, comme l’illustre le refus de rezonage voté par la commune américaine. En France, le même verrou existe : le classement agricole fait obstacle au projet industriel tant qu’il n’est pas modifié, et sa modification suppose une procédure publique avec enquête, que les riverains et les associations peuvent contester. Votre « non » est donc juridiquement solide, mais il gagne à être consolidé : faites vérifier le zonage de vos parcelles, l’existence d’une zone agricole protégée, l’éventuel droit de préemption urbain de la commune et, surtout, la présence d’un fermier, car chacun de ces paramètres conditionne ce qu’un promoteur pourra réellement faire, même s’il se montre patient.
B. La SAFER, la préemption et le prix : qui contrôle la vente quand elle finit par se faire ?
Quand le propriétaire accepte de vendre, en France, la vente de terres agricoles ne se joue pas seulement entre le vendeur et l’acheteur : la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, la SAFER, dispose d’un droit de préemption. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. » Autrement dit, toute vente de parcelles agricoles ou à vocation agricole doit être notifiée à la SAFER, qui peut se substituer à l’acheteur, aux prix et conditions de la vente notifiée, pour préserver la vocation agricole des terres. Un promoteur de centre de données qui croit avoir verrouillé un achat peut donc se voir évincé par la préemption, dès lors que le bien entre dans le champ du texte.
Les missions de la SAFER expliquent cette intervention : l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Elles œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers. » La SAFER n’est pas un simple spectateur du marché : elle peut préempter pour installer ou conforter des agriculteurs, et elle peut aussi, lorsque le prix notifié lui paraît manifestement surévalué par rapport aux prix agricoles, saisir le juge pour faire fixer le prix. Face à des offres à 150 000 euros l’hectare, sans commune mesure avec les références agricoles locales, la question du prix est centrale : le vendeur qui notifie un prix spéculatif s’expose à une action en fixation judiciaire du prix, et l’opération peut s’enliser pendant des mois.
La jurisprudence récente montre que la SAFER exerce effectivement son droit jusque devant les tribunaux. Dans un jugement du tribunal judiciaire de Foix du 17 décembre 2025 (RG n° 23/01333), la SAFER Occitanie, après notification par le notaire du projet de vente de 31 parcelles agricoles, « a fait connaître au notaire sa décision d’exercer dans le délai qui lui est imparti son droit de préemption légal aux charges et conditions de la vente, moyennant le prix de 16.000 euros » (décision consultable sur le site de la Cour de cassation). L’affaire, qui oppose la SAFER à une association venderesse, illustre le mécanisme : notification notariée, délai imparti, substitution de la SAFER à l’acquéreur pressenti, consignation du prix. Pour un opérateur de centre de données, la leçon est claire : chaque compromis signé avec un agriculteur doit être notifié, chaque notification ouvre la porte à la préemption, et chaque préemption peut être plaidée. Pour le vendeur, la leçon est symétrique : notifier un prix déconnecté des valeurs agricoles, c’est prendre le risque d’une procédure sur le prix et d’un allongement considérable du calendrier.
Le prix n’est pas le seul filtre. Lorsque la vente porte sur des terres louées, le fermier en place peut lui-même être candidat au rachat et contester les congés délivrés pour faciliter l’opération. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 24 juin 2025 (RG n° 24/03584, consultable sur le site de la Cour de cassation), rappelle une règle de procédure essentielle : « La demande en résiliation du bail étant postérieure à la contestation de la validité du congé, elle doit être examinée dans un second temps, l’éventuelle résiliation du bail n’excluant pas le droit pour le preneur de contester la validité du congé antérieur. » En clair, le preneur qui conteste un congé pour reprise conserve son droit à faire juger la validité de ce congé, même si le bailleur demande ensuite la résiliation du bail. Un propriétaire qui délivrerait un congé de complaisance pour libérer des terres promises à un opérateur s’expose donc à un contentieux que le fermier peut mener jusqu’au bout, avec annulation du congé à la clé et maintien dans les lieux.
II. Quand le promoteur insiste : permis, environnement et recours des riverains et des communes
A. Un centre de données IA peut-il sortir de terre sur des terres agricoles ? permis, zonage et autorisation environnementale
Supposons que le promoteur ait obtenu un accord de vente et purgé la préemption de la SAFER : peut-il construire son centre de données sur des terres agricoles ? En France, la réponse passe par trois verrous cumulatifs : le zonage, le permis de construire et l’autorisation environnementale. D’abord, le zonage : un centre de données est une construction à usage industriel ou d’entrepôt qui n’a pas sa place en zone agricole d’un plan local d’urbanisme. Tant que les parcelles sont classées en zone A, le permis ne peut pas être accordé pour un tel projet, et le changement de zonage suppose une révision ou une modification du document d’urbanisme, avec concertation du public et enquête publique. C’est l’équivalent français du refus de rezonage opposé par la commune américaine : la collectivité tient un pouvoir réel, et son refus, s’il est motivé par la préservation des terres agricoles et la cohérence du projet de territoire, est difficile à censurer.
Ensuite, le permis de construire : l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. » Un campus de 15 bâtiments, avec ses locaux techniques, ses groupes électrogènes, ses clôtures et ses accès poids lourds, relève à l’évidence du permis, instruit au regard du PLU, des servitudes, des risques naturels et des règles de desserte par les réseaux. Le maire ou le préfet peut refuser le permis si le projet méconnaît ces règles, et tout refus comme toute autorisation doit être motivé. Les permis accordés en zone agricole pour des constructions sans lien avec l’exploitation sont annulés quasi systématiquement par le juge administratif, et les opérateurs le savent : c’est pourquoi ils cherchent d’abord à faire évoluer le zonage avant de déposer la moindre demande.
Enfin, l’autorisation environnementale, qui est souvent l’obstacle le plus sérieux pour un centre de données de grande taille. Ces installations consomment massivement de l’électricité et de l’eau pour le refroidissement, produisent du bruit en continu et multiplient les groupes de secours : elles relèvent fréquemment de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement et de la loi sur l’eau. L’article L. 181-1 du code de l’environnement prévoit que « L’autorisation environnementale, dont le régime est organisé par les dispositions du présent livre ainsi que par les autres dispositions législatives dans les conditions fixées par le présent titre, est applicable aux activités, installations, ouvrages et travaux suivants, lorsqu’ils ne présentent pas un caractère temporaire ». Un centre de données permanent entre dans ce cadre dès qu’il franchit les seuils réglementaires, et l’autorisation suppose une étude d’impact, un avis de l’autorité environnementale, une enquête publique et des prescriptions techniques contraignantes sur le bruit, l’eau, l’énergie et les risques.
L’évaluation environnementale s’applique largement : l’article L. 122-1 du code de l’environnement définit le « Projet : la réalisation de travaux de construction, d’installations ou d’ouvrages, ou d’autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, y compris celles destinées à l’exploitation des ressources du sol ». Un campus de serveurs de plusieurs centaines d’hectares, avec ses bâtiments, ses voiries et ses raccordements électriques, constitue un projet au sens de ce texte et doit être examiné au cas par cas, voire soumis d’office à évaluation selon sa nature et sa taille. Quant aux installations les plus risquantes, l’article L. 512-1 du code de l’environnement dispose que « Sont soumises à autorisation les installations qui présentent de graves dangers ou inconvénients » pour les intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 Les groupes électrogènes de secours au fioul, les stocks de combustibles et les installations de combustion associés aux grands centres de données peuvent relever de ce régime, avec servitudes d’utilité publique et garanties financières à la clé.
B. La commune dit non, le fermier reste, les riverains attaquent : quels recours quand le projet insiste ?
Quand le promoteur insiste malgré les refus, chaque acteur dispose d’armes juridiques propres, à condition de respecter les délais, qui sont brefs. La commune, d’abord, n’est pas tenue d’accepter le changement de zonage ni de délivrer le permis : elle peut maintenir le classement agricole, instaurer un périmètre d’étude avec sursis à statuer sur les demandes d’autorisation, ou refuser le permis pour méconnaissance du PLU. Comme aux États-Unis où la commune a voté un moratoire de 180 jours, une commune française peut geler temporairement les autorisations dans un secteur où un document d’urbanisme est en cours d’élaboration ou de révision, puis refuser les projets incompatibles avec le parti d’aménagement retenu. Le promoteur peut déférer ces décisions devant le juge administratif, à l’image de la plainte déposée outre-Atlantique, mais le juge français ne censure que l’illégalité : un refus motivé par la protection des terres agricoles, la saturation des réseaux d’eau et d’électricité ou l’insuffisance des accès a de bonnes chances d’être validé.
Le fermier en place, ensuite, est un obstacle souvent décisif. Tant que le bail rural court, l’acquéreur, même devenu propriétaire, doit composer avec le preneur : il ne peut ni l’expulser ni changer la destination des terres sans congé régulier, et le congé pour reprise suppose que le repreneur remplisse personnellement les conditions d’exploitation. L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 24 juin 2025 cité plus haut montre que le contentieux du congé se joue indépendamment de la résiliation : le preneur conteste le congé, le bailleur demande la résiliation, et le juge examine la validité du congé en premier, sans que la demande de résiliation ne prive le fermier de son recours. Pour un opérateur qui a promis à ses investisseurs un terrain libre, cette chronologie judiciaire est un cauchemar calendaire : chaque congé annulé, c’est une ou deux années de procédure et un projet qui patine. Vérifiez donc systématiquement l’état locatif des parcelles avant toute promesse, exigez les baux, les congés déjà délivrés et les procédures en cours, et ne versez aucun acompte tant que la situation du fermier n’est pas purgée par une décision définitive ou un accord écrit et régulier.
Les riverains, enfin, disposent du recours des tiers contre le permis de construire et contre l’autorisation environnementale. Contre le permis, le voisin qui justifie d’un intérêt à agir, par exemple la perte de vue, le bruit, la dépréciation de son bien ou la dégradation de son cadre de vie, peut saisir le tribunal administratif dans les deux mois de l’affichage du permis sur le terrain, après avoir notifié son recours à l’auteur de la décision et au bénéficiaire. Les craintes exprimées par les habitants américains, baisse de la valeur des maisons de 50 000 à 100 000 dollars, bruit de fond permanent des générateurs et des climatiseurs, trafic de camions, sont exactement le type de griefs qui fondent l’intérêt à agir en France. Contre l’autorisation environnementale, les tiers intéressés, communes, associations agréées et riverains exposés aux dangers ou inconvénients de l’installation, peuvent contester l’autorisation, ses prescriptions insuffisantes ou l’absence d’évaluation, et demander au juge la suspension puis l’annulation. Ces recours n’ont pas besoin d’être gagnés pour peser : le simple recours, assorti d’un référé-suspension, peut bloquer le chantier pendant des mois et faire échouer le calendrier industriel du projet.
Reste l’arme suprême que les promoteurs privés n’ont pas : l’expropriation. Un opérateur de centre de données, personne privée poursuivant un intérêt commercial, ne peut pas exproprier un agriculteur qui refuse de vendre. L’article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête » et qu’« Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. » Un campus de serveurs privé ne constitue pas, à lui seul, une opération d’utilité publique ouvrant droit à l’expropriation, et aucune collectivité ne peut exproprier pour le compte d’un intérêt purement privé. Les chèques, les promesses d’équipements et les procédures judiciaires peuvent faire pression, mais ils ne remplacent pas le consentement du propriétaire : tant que l’agriculteur ne vend pas, le projet ne se fera pas sur ses terres.
Conclusion
Les deux bras de fer américains racontent la même histoire : sans l’accord du propriétaire et sans le feu vert de la collectivité, le centre de données ne sort pas de terre. En France, cette leçon vaut avec des outils encore plus nombreux. Le propriétaire peut refuser de vendre, et son refus, adossé à l’article 544 du code civil, suffit à bloquer le projet sur ses parcelles, puisqu’un opérateur privé ne peut pas l’exproprier. S’il accepte de vendre, la SAFER peut préempter au nom de la protection des espaces agricoles, et le prix spéculatif peut être renvoyé au juge. Si les terres sont louées, le fermier peut contester le congé et rester dans les lieux pendant des années de procédure. Si le zonage est agricole, la commune peut refuser de le modifier et refuser le permis. Et si le permis ou l’autorisation environnementale est malgré tout accordé, les riverains peuvent l’attaquer dans les deux mois.
Pour l’agriculteur démarché, la conduite à tenir est donc claire : ne rien signer dans la précipitation, faire vérifier le zonage, le statut locatif et les droits de la SAFER, répondre aux offres par écrit et sans ambiguïté, et, s’il veut sanctuariser durablement ses terres comme l’exploitant américain qui a cédé ses droits à construire, se tourner vers les outils français de protection du foncier agricole, cahier des charges lors de la vente, obligations réelles environnementales et dispositifs locaux de préservation. Aucune somme, même à huit chiffres, ne crée à elle seule une vente, et seul le juge, saisi d’un recours régulier, tranche en dernier ressort les litiges que ces projets ne manquent pas de provoquer.