Octobre, six heures du matin : la douche reste tiède puis franchement froide, et ce n’est pas le ballon de l’appartement qui est en cause puisqu’il n’y en a pas. Dans les immeubles chauffés par une installation commune, l’eau chaude sanitaire sort de la même chaufferie que le chauffage, et quand cette machinerie collective dysfonctionne, c’est tout l’immeuble qui se lave à l’eau froide pendant des semaines. Le réflexe du locataire est d’appeler son bailleur ; le réflexe du bailleur est de répondre que la panne vient des parties communes et donc du syndicat des copropriétaires ; le réflexe du syndic est de renvoyer vers la société chargée de l’entretien. La réponse du droit est plus directe que ce triangle de renvois : le bailleur reste tenu envers son locataire même quand la cause se situe dans la chaufferie commune, le syndicat des copropriétaires répond de plein droit du défaut d’entretien des parties communes, et l’exploitant qui a mal entretenu ou mal alerté doit garantir le syndicat. C’est exactement la chaîne qu’a jugée la cour d’appel de Paris le 22 janvier 2026, dans un arrêt qui condamne en cascade après des mois sans eau chaude ni chauffage corrects, et qui porte la garantie de l’exploitant de la moitié à la totalité des condamnations. Trois réserves cadrent toute la lecture : l’arrêt tranche un litige précis avec son contrat d’entretien et son audit technique, chaque installation a son contrat et son état, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide des litiges.

I. Une chaufferie en panne, trois responsables en cascade

A. Dix-huit mois d’eau froide avant le juge : les faits de l’arrêt parisien

Tout commence par un bail du 24 juillet 2020 : une société propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété loue un appartement des deuxième et troisième étages à une autre société, pour y loger certains de ses salariés. Selon l’arrêt, la production d’eau chaude et de chauffage de cet immeuble est assurée par une installation commune dont la maintenance a été confiée au syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée, par un contrat du 22 avril 2004, repris depuis le 2 mai 2018 par la société VES à la suite de la cession du fonds de commerce. Les problèmes d’eau chaude et de chauffage constatés remontent au mois d’octobre 2021 : la cour retient, en reprenant le premier juge, qu’« il résulte des éléments du dossier que les problèmes d’eau chaude et de chauffage constatés, qui remontent au mois d’octobre 2021, proviennent de dysfonctionnements de la chaudière collective » (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 22 janv. 2026, RG 23/14319). Plusieurs locataires de l’immeuble sont affectés, pas seulement la société locataire qui agit, et les propres courriers et bons d’intervention de l’exploitant témoignent des dysfonctionnements de la chaufferie et du caractère vétuste de plusieurs éléments.

La locataire fait établir des constats, sept au total, puis assigne son bailleur le 19 juillet 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris : 88 800 euros pour le préjudice de jouissance, 1 200 euros pour la surconsommation électrique provoquée par les radiateurs d’appoint, 2 600 euros pour le coût des constats, 90 000 euros pour le préjudice moral, plus la suspension du paiement des loyers jusqu’à la fin des dysfonctionnements. Le jugement du 27 juin 2023 condamne la société bailleresse à payer 38 480 euros en réparation du préjudice de jouissance et 4 400 euros en réparation du préjudice financier, avec intérêts au taux légal, et lui ordonne de remettre les quittances de loyer sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois. Puis la cascade des garanties s’enclenche : la bailleresse avait appelé en garantie le syndicat des copropriétaires, qui avait lui-même appelé en garantie l’exploitant. Le premier juge condamne le syndicat à relever et garantir la bailleresse de toutes ses condamnations, et l’exploitant à garantir le syndicat à hauteur de 50 %, en reprochant au syndicat d’avoir fait réaliser trop tardivement son audit et d’avoir dû voir les désordres apparents de la chaudière. Le syndicat fait appel le 10 août 2023 pour obtenir une garantie intégrale ; l’exploitant demande à l’inverse à ne rien garantir du tout. L’affaire est débattue le 4 décembre 2025 et l’arrêt du 22 janvier 2026 confirme la garantie mais l’étend : l’exploitant doit relever et garantir le syndicat de la totalité des condamnations, car, selon la cour, « Il n’est ainsi établi aucune faute du SDC de nature à justifier la limitation de la garantie due par la société VES » (CA Paris, 22 janv. 2026, RG 23/14319).

Ce qui fait basculer le partage vers la garantie totale, c’est l’audit technique du 3 mars 2022, commandé par le syndicat à la société ACCEO, dressant l’état complet des installations de production d’eau chaude et de chauffage. Le rapport décrit une installation thermique fonctionnant de façon dégradée, un contrat de maintenance non respecté, des prestations non réalisées, une installation inachevée : le prestataire aurait remplacé des éléments au lieu de proposer une rénovation complète, avec des malfaçons et un mauvais réglage généralisé. Le détail est accablant et précis : température de régulation incohérente avec la courbe de chauffe, supérieure de dix degrés au départ calculé, purgeur hors service, absence de kit manométrique pour la pompe, ensemble des thermomètres du réseau de chauffage hors service, vanneries non entretenues, voyants non fonctionnels. Au final, une vingtaine d’anomalies relevant du contrat d’entretien et seize relevant d’un devis de travaux, avec un état de fonctionnement noté deux sur cinq et la qualité de la maintenance, la conduite des installations et leur conformité notées un sur cinq. La cour ajoute que l’obligation d’information et de conseil de l’exploitant sur l’ampleur de la rénovation nécessaire n’était pas remplie, que ses courriers et bons d’intervention de la fin 2021 soulignant le bon fonctionnement des équipements ont au minimum pu induire le syndicat en erreur, et que son courrier d’avocat du 20 novembre 2021, insuffisamment précis et ne constituant pas un devis, ne suffit pas à l’exonérer. Fort de ce rapport, le syndicat mettra l’exploitant en demeure le 24 août 2023, résiliera le contrat le 27 septembre 2023 et confiera la chaufferie à un nouveau prestataire dont les observations rejoindront celles de l’audit. La morale pratique est double : sans audit écrit et daté, le syndicat restait exposé au partage de responsabilité retenu en première instance ; avec lui, la garantie devient totale.

B. Pourquoi le bailleur paie d’abord, même quand la panne est collective

Le point de départ est l’obligation de délivrance du bailleur, que le code civil pose sans détour : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (art. 1719 du code civil). Le service public résume la même idée en une phrase : le service public rappelle que le propriétaire doit délivrer un logement décent, ne portant atteinte ni à la sécurité ni à la santé du locataire (service-public.gouv.fr, obligations du bailleur). Et le critère de décence vise nommément l’eau chaude : la fiche officielle sur le logement décent exige que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement (service-public.gouv.fr, logement décent). Autrement dit, un logement durablement privé d’eau chaude n’est pas seulement inconfortable : il peut être jugé non décent, et c’est le bailleur qui en répond devant son locataire, quelle que soit l’origine technique de la panne. Dans l’affaire parisienne, c’est bien la société bailleresse qui est condamnée à indemniser sa locataire, avant de se retourner contre le syndicat : le locataire n’a pas à poursuivre le syndic ni l’exploitant, il agit contre celui avec qui il a signé le bail.

Le deuxième étage de la cascade est la responsabilité du syndicat des copropriétaires. L’arrêt rappelle le texte applicable : « Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (CA Paris, 22 janv. 2026, RG 23/14319) La cour précise la portée de ce texte : « Cette responsabilité de plein droit est mise en oeuvre même sans faute du syndicat dès lors que l’origine du dommage trouve sa source dans les parties communes » (CA Paris, 22 janv. 2026, RG 23/14319). La chaudière collective étant une partie commune, le bailleur condamné était donc bien fondé à appeler le syndicat en garantie, par un chef de jugement devenu définitif. Concrètement, le copropriétaire bailleur n’a pas à démontrer une négligence du syndic : il suffit que le dommage trouve sa source dans l’équipement commun mal entretenu. C’est une responsabilité automatique, ce qui explique pourquoi les syndics ont intérêt à documenter l’entretien et à voter les travaux à temps plutôt qu’à discuter l’évidence de la panne.

Le troisième étage est le contrat d’exploitation, et « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (art. 1103 du code civil). L’exploitant soutenait n’avoir qu’une seule obligation, la visite mensuelle d’entretien, pour un forfait annuel de 1 450 euros HT, sans obligation de résultat ni de remise à neuf, la vétusté restant à la charge du client : le contrat stipulait en effet que le contrat stipulait que « le client garde à sa charge la vétusté physique et technique des installations » (CA Paris, 22 janv. 2026, RG 23/14319). La cour ne lui demande pas de reconstruire la chaufferie à ses frais, mais elle lui reproche deux manquements précis : le défaut de maintenance courante relevant du contrat dit P2, et surtout le défaut d’information et de conseil. Le contrat prévoyait : « si au cours des visites la nécessité apparaissait de procéder à des réparations, des changements de pièces, des travaux pour la remise en état des matériels et de leurs accessoires il serait établi un devis et les travaux seraient exécutés après accord du client » (CA Paris, 22 janv. 2026, RG 23/14319). Pour la cour, ce contrôle mensuel n’est utile que si les problèmes détectés sont ensuite portés à la connaissance du client afin qu’il puisse prendre les mesures pour y remédier, et les petites fournitures d’un montant inférieur ou égal à 80 euros devaient être faites systématiquement par le technicien sans attendre d’ordre de service. Le fondement général est rappelé dans l’arrêt : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (art. 1231-1 du code civil). Un exploitant qui se contente de dépanner au coup par coup, qui écrit que tout fonctionne alors que l’audit révèle une installation dégradée, et qui n’établit pas les devis permettant au syndicat de décider des travaux, manque à son contrat et doit garantir le syndicat de la totalité des condamnations. La distinction à retenir pour tout conseil syndical est donc celle du contrat P2 : le petit entretien et les menus dépannages incombent à l’exploitant, les gros travaux et le remplacement des équipements vétustes se décident et se paient par la copropriété sur devis, mais l’exploitant doit alerter par écrit, chiffrer, et conseiller la rénovation quand le dépannage ne suffit plus.

II. Plus d’eau chaude : que faire, dans quel ordre, contre qui

A. Côté locataire : constater, écrire, saisir le juge sans cesser de payer seul

La première semaine sans eau chaude pardonne l’improvisation, la deuxième l’exige moins : dès que la coupure dure, le locataire doit construire son dossier comme s’il allait plaider, même s’il espère ne jamais le faire. Premier réflexe, faire constater : les sept constats d’huissier de l’affaire parisienne, aujourd’hui constats de commissaire de justice, ont pesé dans l’évaluation du préjudice et leur coût a été mis à la charge du bailleur condamné. Un constat qui décrit la température, les dates, les étages affectés et les échanges avec le gardien ou le syndic vaut mieux que dix attestations tardives. Deuxième réflexe, écrire au bailleur une mise en demeure précise : rappel du bail, description datée de la panne, référence à l’obligation de délivrance d’un logement décent, demande de remise en service sous un délai raisonnable et de réparation du préjudice, envoi en recommandé avec accusé de réception conservé avec les constats. Troisième réflexe, ne pas se faire justice soi-même sur le loyer : dans l’affaire parisienne, la locataire avait demandé au tribunal la suspension du paiement des loyers jusqu’à la fin des dysfonctionnements, c’est-à-dire qu’elle sollicitait du juge l’autorisation de ne plus payer, et non qu’elle la décrétait. Suspendre unilatéralement ses paiements expose à une procédure en résiliation pour impayés ; la réduction ou la suspension se demande au juge des contentieux de la protection, qui peut aussi ordonner les travaux sous astreinte, comme le premier juge l’a fait pour les quittances de loyer à 100 euros par jour de retard.

Sur l’indemnisation, deux jugements récents montrent comment les tribunaux chiffrent une privation d’eau chaude, même brève, dès lors qu’elle est prouvée. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le 16 décembre 2025, retient la responsabilité d’un bailleur social qui ne contestait pas l’absence d’eau chaude pendant cinq jours en septembre 2024 dans un logement provisoire, en raison de la défaillance de la chaudière : « Cette situation d’indécence a empêché les locataires d’utiliser une partie de leur logement provisoire pendant 5 jours » (TJ Paris, 16 déc. 2025, RG 25/03271). Verdict : 52,53 euros pour le préjudice de jouissance, 856,80 euros pour le préjudice financier lié au relogement provisoire, 1 500 euros pour le préjudice moral, plus 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Autre configuration à Toulouse, le 29 juin 2026 : une locataire se plaint d’une eau chaude absente ou mettant de très longues minutes à arriver, avec surconsommation d’eau à la clé, et invoque un logement non décent au sens du décret du 30 janvier 2002, qui dispose que « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement » (TJ Toulouse, 29 juin 2026, RG 24/02321). Le tribunal lui alloue 2 600 euros en réparation du préjudice de jouissance, ordonne la restitution de 347,50 euros sur le dépôt de garantie et rejette la demande du bailleur d’être garanti par son gestionnaire. Trois enseignements pour le locataire parisien ou francilien : même cinq jours prouvés se paient, la surconsommation d’eau liée à une eau chaude qui n’arrive pas est un préjudice réparable, et le juge distingue le préjudice de jouissance, le préjudice financier et le préjudice moral, qu’il faut donc détailler et justifier séparément. Pour un accompagnement sur ce type de litige locatif, la page consacrée au droit immobilier et à la défense des propriétaires et locataires à Paris présente le périmètre d’intervention du cabinet dans ces contentieux du logement.

B. Côté bailleur et copropriétaires : remonter la chaîne sans perdre de temps

Le bailleur qui reçoit la mise en demeure de son locataire ne doit pas répondre que la panne est collective et attendre : il reste le débiteur de l’obligation de délivrance et c’est lui que le juge condamnera en premier, comme la SCI Zelda condamnée à 38 480 euros pour le trouble de jouissance et 4 400 euros pour le préjudice financier. Sa protection passe par l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires, fondé sur la responsabilité de plein droit des parties communes, et cet appel doit être préparé tôt : courrier au syndic décrivant les désordres datés, demande d’intervention de l’exploitant, puis, si la panne persiste, assignation du locataire contre le bailleur à laquelle le bailleur répond en mettant le syndicat en cause, comme dans l’affaire parisienne où les trois procédures ont été jointes. Le bailleur copropriétaire a aussi un levier politique : écrire au conseil syndical, demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du remplacement ou de la rénovation de la chaufferie, et voter les travaux. Attendre que le locataire agisse pour découvrir l’état de la chaufferie, c’est accepter de payer avant de se retourner, avec les délais et l’aléa que cela comporte.

Pour le syndicat et son syndic, l’arrêt parisien est un mode d’emploi en creux. D’abord, exiger de l’exploitant des comptes rendus écrits et exacts à chaque visite mensuelle, et les conserver : ce sont ces écrits qui permettront, ou non, de démontrer l’information donnée. Ensuite, dès les premières pannes récurrentes, commander un audit technique indépendant de l’installation, comme celui du 3 mars 2022 qui a fait passer la garantie de moitié à totalité : sans ce rapport, le premier juge avait retenu contre le syndicat la tardiveté de l’audit et sa connaissance supposée des désordres apparents ; avec lui, la cour juge qu’aucune faute du syndicat n’est établie, l’audit ayant été décidé rapidement au regard des circonstances, à peine cinq mois après les premiers désordres. L’audit doit distinguer ce qui relève du contrat d’entretien et ce qui relève de travaux sur devis, chiffrer, et recommander, comme l’a fait le rapport ACCEO en conseillant la mise en concurrence du contrat de maintenance et la rénovation complète en conservant les équipements récents. Ensuite, mettre l’exploitant en demeure par écrit de remédier aux manquements, en visant le contrat et le rapport, puis résilier si rien ne change : le syndicat parisien a mis en demeure le 24 août 2023 sur le fondement de l’article 1226 du code civil (art. 1226), qui dispose que « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification », puis notifié la résiliation le 27 septembre 2023 faute de réponse, et signé avec un nouveau prestataire. Enfin, faire voter en assemblée générale les travaux que l’audit recommande, car la vétusté reste à la charge de la copropriété et aucun exploitant ne financera la rénovation à la place des copropriétaires. À Paris et en Île-de-France, où les chaufferies collectives anciennes redémarrent chaque automne après des mois d’arrêt, le bon calendrier est celui-ci : contrôle de remise en route documenté avant la saison de chauffe, audit dès la deuxième panne inexpliquée, mise en demeure avant l’hiver, vote des travaux au plus tard à l’assemblée annuelle suivante. Le syndic qui peut produire cette séquence écrite se garantit ; celui qui n’a que des appels téléphoniques et des bons d’intervention flatteurs subit le partage de responsabilité.

Une question revient dans chaque dossier : qui paie quoi entre petit entretien et gros travaux. La réponse tient en trois lignes qui découlent du contrat et de l’arrêt. Les visites mensuelles, les menus dépannages et les petites fournitures relèvent de l’exploitant dans le cadre de son forfait ; les réparations importantes, les changements de pièces significatifs et la rénovation de la chaufferie se font sur devis accepté par le syndicat et se paient par la copropriété, puis se répercutent dans les charges ; la vétusté physique et technique des installations reste à la charge du client, c’est-à-dire de la copropriété. L’erreur symétrique consiste, pour l’exploitant, à ne faire que du dépannage sans jamais proposer la rénovation complète que l’état de l’installation exigerait, et, pour le syndicat, à refuser tout devis de rénovation en espérant que le dépannage suffise. Dans les deux cas, c’est l’occupant privé d’eau chaude qui saisit le juge, et c’est la chaîne entière qui est condamnée avant de se répartir la facture. Le contentieux parisien l’illustre jusqu’au bout : faute d’alerte et de devis suffisants, l’exploitant supporte finalement seul, par la garantie totale, les 38 480 euros de trouble de jouissance et les 4 400 euros de préjudice financier payés à la locataire, plus les frais de procédure.

En définitive, une coupure d’eau chaude collective n’est jamais une fatalité technique sans responsable : c’est un défaut d’entretien ou de décision, avec un responsable solvable à chaque étage. Le locataire agit contre son bailleur avec constats et mise en demeure, sans suspendre seul son loyer ; le bailleur condamné se retourne contre le syndicat sur le fondement de la responsabilité de plein droit des parties communes ; le syndicat se retourne contre l’exploitant sur le fondement du contrat de maintenance et de son devoir d’information et de conseil, armé d’un audit indépendant, d’une mise en demeure et, si besoin, d’une résiliation suivie d’un nouveau contrat. L’arrêt parisien du 22 janvier 2026 ne crée pas ce mécanisme, il le montre en fonctionnement, avec des montants qui rappellent que l’eau froide durable se chiffre en dizaines de milliers d’euros quand elle dure des mois et qu’elle est prouvée. Reste l’essentiel, que ni l’arrêt ni cet article ne peuvent trancher à la place des parties : chaque chaufferie a son contrat, chaque copropriété son vote, et seuls les écrits échangés avant le litige, constats, courriers, devis, rapports d’audit et procès-verbaux d’assemblée, permettront au juge de dire qui, de l’exploitant, du syndicat ou du bailleur, paiera la douche froide des occupants.