Vous vivez à Paris, vous avez acheté une villa à Bali, à Denpasar ou à Canggu, via une PT PMA montée par un intermédiaire local, et vous l’exploitez en location saisonnière sur les plateformes, tout en gérant les réservations, les tarifs et les prestataires depuis votre appartement parisien. Le schéma vendu par les agences est rodé : acte d’établissement devant notaire indonésien, numéro d’identification NIB obtenu via le guichet OSS-RBA, code d’activité KBLI, compte bancaire d’entreprise sur place, et impôt local sur les sociétés affiché à 22 %, ramené à 11 % pour les petites entreprises, voire 0,5 % pour les plus petites structures, selon l’analyse qu’en font les praticiens de l’investissement à Bali. Le risque français que ces intermédiaires taisent tient en une phrase : dès lors que la villa est gérée depuis Paris, que les loyers sont arbitrés depuis Paris et que l’argent revient, directement ou non, au résident français, l’administration fiscale peut imposer en France la société balinaise, réclamer l’impôt sur le revenu sur les loyers entre vos mains, appliquer la TVA française aux prestations et prélever l’impôt sur la revente. Cet article décrit les fondements exacts de ce redressement, les preuves que le service recherche, et les voies de contestation ouvertes devant la juridiction administrative. Il complète notre analyse générale de la création d’une société en Indonésie en restant en France, en traitant le cas particulier, très contrôlé, de la villa louée aux touristes.
I. Les loyers de ma villa de Bali gérée depuis Paris sont-ils imposables en France ?
A. Ma PT PMA qui loue la villa reste-t-elle indonésienne ou devient-elle résidente fiscale française ?
Le droit français soumet à l’impôt sur les sociétés les structures qui ont en France le siège de leur direction effective, quel que soit le pays de leur immatriculation. L’article 206 du code général des impôts dispose que « sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n’ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l’article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié » (article 206 du code général des impôts). Pour une villa louée en saisonnier, la direction effective ne se situe pas là où se trouve le bien, mais là où se prennent les décisions qui font la recette : fixation des tarifs, sélection des plateformes, validation des réservations, choix du gestionnaire local, ordres de travaux, gestion de la trésorerie. Si ces décisions se prennent à Paris, la PT PMA est dirigée depuis Paris, même si le titre de propriété et le registre indonésien portent une adresse à Denpasar.
Le Conseil d’État l’a rappelé avec netteté dans une affaire où une société holding avait transféré son siège statutaire au Luxembourg tout en continuant à être pilotée depuis la France : « l’administration fiscale a estimé que l’entreprise avait conservé son siège de direction effective en France » (Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 15/03/2023, 449723), et la Cour a validé la réintégration dans le revenu imposable du dirigeant des sommes versées par cette société. La méthode du juge mérite l’attention : dans cette même décision, le Conseil d’État rappelle qu’« en application du 4 de l’article 2 de la convention fiscale franco-luxembourgeoise, » Le domicile fiscal (…) des personnes morales et des groupements de personnes physiques n’ayant pas la personnalité morale est au lieu de leur centre effectif de direction, ou si cette direction effective ne se trouve ni dans l’un ni dans l’autre des Etats contractants, au lieu de leur siège. (…) » » (Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 15/03/2023, 449723). Autrement dit, en cas de conflit de résidence, la convention tranche en faveur du lieu du centre effectif de direction, et ce lieu se prouve par des faits.
Avec l’Indonésie, le raisonnement est identique, car les deux États sont liés par une convention en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu, signée à Jakarta le 14 septembre 1979, approuvée par la loi du 23 décembre 1980 et entrée en vigueur le 14 avril 1981, dont la présentation figure au BOI-INT-CVB-IDN du Bulletin officiel des finances publiques et dont le texte authentique, établi en double exemplaire en français et en indonésien, est disponible sur impots.gouv.fr. Les revenus tirés d’un bien immobilier situé à Bali restent en principe imposables en Indonésie, conformément à la règle classique des revenus fonciers, mais cette attribution n’efface ni la direction effective française de la société qui les encaisse, ni les dispositifs français qui imposent l’associé parisien sur sa quote-part. Concrètement, le vérificateur reconstitue votre gestion depuis Paris à partir des accès à la plateforme de réservation, des adresses IP de connexion, des courriels donnant des instructions au gestionnaire balinais, du téléphone français affiché sur les annonces, du compte bancaire français qui centralise les versements de la plateforme, et des billets d’avion qui montrent où vous vivez réellement. Un propriétaire qui arbitre chaque réservation depuis Paris, qui répond aux voyageurs en français et qui reverse au gestionnaire local de simples consignes d’exécution gère sa villa depuis Paris, même si un gérant indonésien signe formellement les contrats d’entretien.
La parade des agences, empiler un gérant local de complaisance et une domiciliation sans bureau, aggrave le dossier au lieu de le protéger : le service démontre que le gérant apparent n’exerce aucun pouvoir réel et que le pouvoir appartient au résident français, ce qui établit à la fois la direction effective française et, souvent, un abus de droit. La seule organisation qui résiste au contrôle est une exploitation réelle à Bali : gestionnaire local qui décide des tarifs et des réservations dans une marge documentée, personnel sur place, comptabilité tenue à Denpasar, assemblées et décisions tracées en Indonésie, et rôle parisien limité à celui d’un associé qui reçoit des comptes rendus, sans donner d’instructions opérationnelles. Chaque élément doit être prouvé par écrit, car en matière de siège de direction effective, l’administration raisonne sur un faisceau d’indices et le juge tranche sur pièces. Les agences qui décrivent la création de la PT PMA, capital, code KBLI, NIB, licences, comme sur les pages des prestataires de création de PT PMA, ne décrivent que la partie indonésienne du dossier ; la partie française, direction effective et imposition du résident, n’y figure jamais, alors qu’elle décide du coût fiscal réel de l’opération.
B. Les loyers Airbnb encaissés à Bali sont-ils imposés entre mes mains à Paris ?
Lorsque les services de gestion et de commercialisation sont accomplis depuis la France mais payés à Bali, l’arme principale du service est l’article 155 A du code général des impôts : « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services » (article 155 A du code général des impôts) « rendus ou concédés par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France sont imposables au nom de ces dernières : – soit, lorsque celles-ci contrôlent directement ou indirectement la personne qui perçoit ces sommes » (article 155 A du code général des impôts). En clair, si vous contrôlez votre PT PMA et que c’est vous, depuis Paris, qui assurez la commercialisation, la tarification et la relation voyageurs, les loyers encaissés à Bali sont imposés entre vos mains à l’impôt sur le revenu, même si l’argent reste sur un compte indonésien. Les juridictions appliquent ce texte avec constance aux montages où le prestataire réel est en France et l’encaisseur à l’étranger : ainsi, la cour administrative d’appel de Douai a jugé imposables entre les mains du dirigeant français, sur le fondement de l’article 155 A, des sommes versées à une société étrangère au titre d’un mandat exercé en France (CAA de Douai, 4ème chambre, 02/05/2024, 22DA02622). Pour échapper à l’article 155 A, il faut démontrer que la société balinaise exerce, de manière prépondérante, une activité propre distincte de vos services parisiens, accueil physique, ménage, maintenance, conciergerie assurés par du personnel indonésien,preuve qui suppose des moyens humains et matériels réels à Bali. Le propriétaire qui fait tout depuis son téléphone à Paris, avec un simple homme de ménage payé à la tâche à Canggu, ne passe pas ce test.
Si vous détenez au moins 10 % de votre PT PMA et que celle-ci bénéficie d’un régime fiscal privilégié, l’article 123 bis du code général des impôts frappe même les bénéfices non distribués : « Lorsqu’une personne physique domiciliée en France détient directement ou indirectement 10 % au moins des actions, parts, droits financiers ou droits de vote » (article 123 bis du code général des impôts) dans une entité établie hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié, « les bénéfices ou les revenus positifs de cette entité juridique sont réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers de cette personne physique dans la proportion des actions, parts ou droits financiers qu’elle détient directement ou indirectement » (article 123 bis du code général des impôts). Le texte précise que « le caractère privilégié d’un régime fiscal est déterminé conformément aux dispositions de l’article 238 A par comparaison avec le régime fiscal applicable à une société ou collectivité mentionnée au 1 de l’article 206 » (article 123 bis du code général des impôts). Laisser les loyers dormir à Bali ne protège donc pas : l’associé parisien est imposé chaque année sur sa quote-part, sauf à démontrer une activité économique réelle et prépondérante sur place. Le raisonnement vaut a fortiori si c’est votre holding française qui détient la PT PMA : « Lorsqu’une personne morale établie en France et passible de l’impôt sur les sociétés exploite une entreprise hors de France ou détient directement ou indirectement plus de 50 % des actions, parts, droits financiers ou droits de vote » (article 209 B du code général des impôts) dans une entité soumise à un régime fiscal privilégié, « les bénéfices ou revenus positifs de cette entreprise ou entité juridique sont imposables à l’impôt sur les sociétés » (article 209 B du code général des impôts). Quant aux dividendes que la PT PMA vous verse, ils supportent une retenue à la source : « Les revenus de capitaux mobiliers entrant dans les prévisions des articles 118,119, 238 septies B et 1678 bis donnent lieu à l’application d’une retenue à la source » (article 119 bis du code général des impôts), la convention de 1979 plafonnant le taux prélevable et la France accordant ensuite un crédit d’impôt. Si les dividendes remontent à une holding française éligible au régime des sociétés mères, « La quote-part de frais et charges prévue au premier alinéa du présent I est fixée à 5 % du produit total des participations, crédit d’impôt compris » (article 216 du code général des impôts), mais le régime suppose une détention d’au moins 5 % conservée deux ans et une filiale qui n’est pas un simple écran. Enfin, le domicile fiscal de l’exploitant s’apprécie au regard du foyer et du séjour : « Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 A : a. Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal » (article 4 B du code général des impôts). Garder son foyer à Paris tout en encaissant des loyers balinais cumule donc les fondements : direction effective française de la PT PMA, article 155 A sur les services rendus depuis Paris, article 123 bis sur les bénéfices capitalisés à Bali, retenue puis imposition des dividendes distribués.
II. TVA, revente et contrôle : que vérifie le fisc sur une villa de Bali et comment contester ?
A. Location saisonnière, ménage et revente : TVA française et prélèvement sur la plus-value immobilière, comment s’appliquent-ils ?
La location saisonnière pilotée depuis Paris crée un double risque de TVA. D’abord, les prestations de commercialisation et de gestion accomplies en France pour des clients assujettis établis en France sont localisées en France : « Le lieu des prestations de services est situé en France : 1° Lorsque le preneur est un assujetti agissant en tant que tel et qu’il a en France : a) Le siège de son activité économique » (article 259 du code général des impôts), et « Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel » (article 256 du code général des impôts). Depuis la recodification, ces règles de territorialité figurent dans le code des impositions sur les biens et services, mais le principe demeure : la marge de commercialisation réalisée depuis Paris sur des voyageurs démarchés en France relève de la TVA française, que la facture soit émise à Denpasar ou à Paris. Ensuite, lorsque la location s’accompagne de services parahôteliers fournis de manière significative, accueil, ménage régulier, petit-déjeuner, fourniture de linge, le service soutient que l’opération sort de la simple location et entre dans le champ des prestations passibles de la TVA, en France comme à Bali selon le lieu d’exécution. Le propriétaire qui affiche une villa « services hôteliers » sur la plateforme puis soutient qu’il ne réalise qu’une location nue contredit ses propres annonces, et le vérificateur ne manque jamais de les verser au dossier. La frontière se joue aussi sur l’imposition des flux intra-groupe : si votre société parisienne facture la PT PMA, ou inversement, « les bénéfices indirectement transférés à ces dernières, soit par voie de majoration ou de diminution des prix d’achat ou de vente, soit par tout autre moyen, sont incorporés aux résultats accusés par les comptabilités » (article 57 du code général des impôts). Commissions de réservation gonflées, frais de gestion sans service réel, prêts sans intérêt au profit de la PT PMA : chaque flux doit être justifié par des comparables de marché, faute de quoi le service le réintègre.
À la revente, le montage révèle son second coût. La cession de la villa par la PT PMA reste imposable en Indonésie, État de situation du bien, mais la France taxe ensuite l’associé parisien sur le boni : dividendes de liquidation, plus-value sur les titres de la PT PMA, voire application de l’article 123 bis aux réserves capitalisées. Et si vous détenez la villa en direct, sans PT PMA, la cession par un non-résident d’Indonésie n’échappe pas au prélèvement français lorsque vous êtes domicilié en France : « Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l’article 164 B » (article 244 bis A du code général des impôts) « réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I » (article 244 bis A du code général des impôts) « lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon les taux fixés au III bis » (article 244 bis A du code général des impôts). La convention de 1979, qui attribue à l’Indonésie le droit d’imposer les revenus du bien situé à Bali, n’interdit pas à la France d’imposer son résident sur ces mêmes revenus en accordant un crédit d’impôt : le cumul des impositions se résout par le crédit, pas par l’exonération. Les vendeurs qui calculent leur rentabilité sur la seule fiscalité indonésienne, sans intégrer l’impôt français sur les loyers capitalisés, la TVA sur la commercialisation et le prélèvement sur la cession, découvrent après le contrôle que l’opération était déficitaire. L’entrepreneur qui finit par quitter la France pour s’installer à Bali avec un portefeuille de titres rencontre en outre l’exit tax : « Les contribuables fiscalement domiciliés en France pendant au moins six des dix années précédant le transfert de leur domicile fiscal hors de France sont imposables lors de ce transfert au titre des plus-values latentes » (article 167 bis du code général des impôts), avec sursis de paiement à solliciter et garanties à constituer. Chaque étape, acquisition, exploitation, distribution, cession, départ, porte sa propre imposition française, et c’est l’addition de ces couches que les simulations des agences omettent.
B. Redressement reçu à Paris sur votre villa de Bali : comment contester point par point ?
La contestation commence dès la proposition de rectification, et chaque fondement doit être combattu séparément : direction effective, article 155 A, article 123 bis, prix de transfert, TVA, prélèvement sur la cession. La réponse écrite dans le délai imparti n’est pas une formalité : c’est le mémoire qui fixe le litige. Sur la direction effective, produisez les preuves d’exploitation réelle à Bali, contrats du gestionnaire local avec marge de décision documentée, bulletins de paie indonésiens, relevés bancaires locaux, procès-verbaux signés à Denpasar, billets et tampons de passeport, et démontrez que les tarifs et les réservations s’arbitrent sur place. Sur l’article 155 A, la ligne de défense consiste à prouver l’activité prépondérante propre de la PT PMA, personnel d’accueil, de ménage et de maintenance employé à Bali, indépendante de votre activité parisienne de simple associé. Sur l’article 123 bis et l’article 209 B, l’enjeu est le régime fiscal privilégié et l’activité économique réelle : taux effectif d’imposition documenté à Bali, substance opérationnelle, absence de montage artificiel. Sur les prix de transfert, versez la documentation de comparables des commissions de réservation et des frais de gestion. Sur la TVA, reconstituez la chaîne des prestations, leur lieu d’exécution et la qualité des preneurs, pour discuter la localisation de chaque flux. Sur la cession, distinguez la vente du bien par la société, imposable en Indonésie, de l’imposition en France des distributions et des plus-values sur titres, et vérifiez le crédit d’impôt conventionnel. Un dossier qui mélange les fondements dans une réponse globale perd ; un dossier qui répond fondement par fondement, pièce par pièce, contraint le service à motiver chaque maintien.
Si le service maintient tout ou partie des rappels, la réclamation contentieuse préalable est obligatoire : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial » (article R*190-1 du livre des procédures fiscales). Cette réclamation doit exposer les mêmes moyens, viser chaque imposition et chaque année, et être accompagnée des pièces, dans les délais légaux qui courent à compter de la mise en recouvrement. À défaut de réponse favorable, le litige se porte devant le tribunal administratif, celui de Paris pour les contribuables parisiens, puis devant la cour administrative d’appel de Paris. Devant le juge, les moyens de procédure comptent autant que le fond : motivation de la proposition de rectification, respect du contradictoire, compétence du signataire, computation des délais de reprise, charge de la preuve selon les procédures d’imposition. Les redressements fondés sur la direction effective tombent régulièrement lorsque le service n’a rassemblé que des présomptions, adresses de domiciliation, flux bancaires, sans démontrer le lieu réel des décisions. De même, l’article 155 A suppose établi le contrôle et l’absence d’activité prépondérante propre, et l’article 123 bis suppose établi le régime privilégié : chaque condition légale non prouvée entraîne la décharge correspondante. Pour les résidents d’Île-de-France, la préparation du dossier commence immédiatement : conservez chaque preuve d’exploitation balinaise, chaque contrat du gestionnaire, chaque justificatif de vos déplacements, car le juge parisien tranche sur pièces datées, et les dossiers reconstruits après coup ne convainquent pas.
Conclusion
Exploiter une villa de Bali en location saisonnière depuis Paris via une PT PMA n’est ni interdit ni automatiquement abusif, mais l’opération ne déplace l’impôt que si la réalité de l’exploitation déménage avec les statuts. Tant que les tarifs s’arbitrent à Paris, que les voyageurs sont démarchés en France et que les loyers reviennent, directement ou non, au résident français, le droit français dispose de tout l’arsenal nécessaire : imposition de la société à raison de sa direction effective française, imposition du gérant de fait sur le fondement de l’article 155 A, imposition de l’associé sur les bénéfices capitalisés via les articles 123 bis et 209 B, retenue à la source puis imposition des dividendes, TVA sur la commercialisation localisée en France, et prélèvement sur la cession. La convention franco-indonésienne du 14 septembre 1979 organise la répartition du droit d’imposer, elle n’efface ni la direction effective française ni ces dispositifs. Avant d’acheter, exigez l’analyse écrite de chacun de ces fondements appliquée à votre projet ; après un contrôle, contestez chaque fondement séparément, avec les textes et les décisions cités dans cet article, devant le service puis devant le tribunal administratif de Paris.