Prescription triennale de la dette de loyer et surendettement des particuliers : article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, vérification de la créance du bailleur et contrôle du juge

Le traitement de l’insolvabilité des personnes physiques constitue une préoccupation fondamentale de l’ordre public de protection contemporain. Dans ce cadre procédural, l’articulation entre le droit du bail d’habitation et le livre VII du Code de la consommation soulève d’importantes difficultés pratiques. Les arriérés locatifs représentent l’un des postes de passif les plus sensibles pour les ménages en situation d’endettement critique. Lorsqu’un locataire dépose un dossier auprès de la commission départementale de surendettement des particuliers, le bailleur déclare fréquemment l’intégralité de sa créance historique, incluant des sommes anciennes dont le recouvrement se heurte aux délais légaux de forclusion. L’état du passif dressé par la commission enregistre initialement ces prétentions pécuniaires, sans toujours opérer la purge spontanée des termes couverts par la prescription extinctive. Dès lors, la détermination de la dette réellement exigible suppose une analyse rigoureuse des règles encadrant l’écoulement du temps en matière locative.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs fixe un régime dérogatoire destiné à prévenir l’accumulation indéfinie de dettes d’habitation. Selon l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Ce délai abrégé s’impose à l’ensemble des créances nées du contrat de louage, qu’il s’agisse des loyers principaux, des provisions sur charges ou des indemnités d’occupation consécutives à la résiliation du bail. Or, les bailleurs omettent fréquemment d’isoler les échéances atteintes par cette forclusion triennale lorsqu’ils répondent aux sollicitations de la Banque de France. L’inscription indue de dettes éteintes fausse l’évaluation globale de la solvabilité du débiteur et compromet l’équilibre du plan d’apurement.

Face à cette distorsion, le législateur a doté le débiteur et le juge d’instruments procéduraux spécifiques pour assainir l’état des dettes. En vertu de l’article L. 723-3 du Code de la consommation, le particulier peut contester l’état du passif dressé par la commission et exiger la saisine du juge des contentieux de la protection aux fins de vérification de la validité des créances. Cette compétence juridictionnelle permet d’écarter souverainement les fractions de passif dépourvues de fondement juridique ou frappées par l’extinction trentenaire, quinquennale ou triennale. À cet égard, le juge statue dans le respect des droits de la défense sans conférer un titre exécutoire nouveau au créancier. L’étude approfondie de cette confrontation nécessite d’examiner le régime substantiel de la prescription triennale face au filtre de l’état du passif, avant d’analyser l’office du juge dans la vérification et l’apurement de la dette.

I. Le régime de la prescription triennale de la créance locative face au filtre de l’état du passif

A. Le domaine et le point de départ du délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

Le domaine de la prescription locative est strictement délimité par les dispositions spéciales de la loi du 6 juillet 1989, qui écartent le droit commun des obligations. En application de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Néanmoins, le texte spécial de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 institue une prescription abrégée de trois ans pour toute action dérivant d’un bail d’habitation. Cette règle s’applique indifféremment aux baux nus et aux logements meublés constituant la résidence principale du preneur. Dès lors, le bailleur qui réclame le paiement de termes loyers impayés doit agir dans ce délai sous peine d’irrecevabilité de sa demande.

Le point de départ du délai triennal obéit à un mécanisme fractionné qui s’apprécie terme à terme au fur et à mesure des échéances contractuelles. En matière de dettes périodiques, la créance devient exigible à la date fixée par la convention pour le versement du terme. Par conséquent, la prescription court à compter de l’échéance de chaque mensualité impayée et non à compter de la survenance du premier manquement contractuel. Un bailleur ne peut pas cumuler plusieurs années d’inaction pour réclamer subitement un arriéré global remontant au-delà des trente-six derniers mois. Les conseils dispensés par un avocat intervenant en contentieux du bail d’habitation permettent précisément de décomposer le décompte locatif pour identifier les échéances juridiquement éteintes. Les tribunaux judiciaires appliquent ce calcul avec une rigueur constante pour protéger le locataire contre les réclamations tardives.

Ce délai triennal régit également les créances accessoires résultant des charges récupérables et de la régularisation annuelle des dépenses d’immeuble. Lorsque le propriétaire bailleur omet d’adresser les décomptes de régularisation dans les délais impartis, il ne peut régulariser sa situation au-delà de la période triennale non prescrite. Par ailleurs, le second alinéa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une forclusion annuelle encore plus restrictive pour l’indexation contractuelle, disposant que « Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ». Or, les décomptes fournis aux commissions de surendettement intègrent parfois des indexations rétroactives illicites. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille au respect scrupuleux des actes de procédure, rappelant dans un arrêt du 10 septembre 2026 n° 23-22.301, consultable auprès de la Cour de cassation, « Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ». Les juges du fond ne peuvent donc pas modifier la nature d’un compte locatif pour contourner la prescription.

Les indemnités d’occupation dues après la résiliation judiciaire ou de plein droit du contrat de bail partagent la même nature juridique que la dette locative principale. Bien qu’elles trouvent leur source dans une occupation sans droit ni titre, ces indemnités dérivent directement de la convention initiale et obéissent au délai de trois ans. La Cour de cassation censure les décisions qui tenteraient d’appliquer la prescription quinquennale de droit commun aux dettes d’occupation résultant d’un logement soumis à la loi de 1989. À cet égard, la Deuxième chambre civile a souligné dans un arrêt du 28 mai 2026 portant le numéro 24-12.442, accessible sur le portail officiel de la Cour de cassation, que « s’agissant de deux actions distinctes, la recevabilité de l’action en responsabilité engagée contre le courtier ne dépendait pas de l’exercice d’une action en exécution du contrat d’assurance, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». De la même manière, l’action en recouvrement d’une dette locative demeure autonome par rapport aux voies d’exécution matérielles et s’éteint irrémédiablement par l’effet du temps.

La rigueur de la forclusion triennale impose une vigilance particulière lors du dépôt de la déclaration de surendettement. Le débiteur doit mentionner la créance locative dans son état descriptif sans pour autant renoncer au bénéfice de la prescription acquise. En droit civil, la reconnaissance de dette non équivoque peut emporter renonciation à la prescription ou interruption de celle-ci. Néanmoins, le simple recensement d’une prétention formulée par le bailleur ne vaut pas acquiescement à son bien-fondé. La Cour de cassation, dans son arrêt du 23 mars 2023 rendu sous le numéro 20-18.306 et publié par la Cour de cassation, a confirmé que la contestation de la dette reste ouverte tant que les mesures définitives ne sont pas adoptées. Dès lors, l’inscription par le secrétariat de la commission d’un montant brut fourni par le bailleur ne prive pas le locataire du droit de solliciter le retranchement des sommes prescrites.

B. L’impact de la recevabilité du dossier de surendettement sur le cours de la prescription

La décision par laquelle la commission déclare recevable la demande de traitement de la situation de surendettement modifie profondément les rapports entre créanciers et débiteur. Selon l’article L. 722-2 du Code de la consommation, « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Cette suspension légale s’applique de plein droit aux poursuites exercées par le bailleur pour obtenir le paiement forcé des loyers échus antérieurement à la recevabilité. Les commandements de payer aux fins de saisie et les saisies-attributions en cours se trouvent immédiatement paralysés dès la notification de la décision.

Cette paralysie des voies d’exécution produit des conséquences techniques directes sur la computation des délais de prescription de la dette locative. Aux termes de l’article 2234 du Code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. La décision de recevabilité constitue précisément un tel empêchement légal pour le créancier. Or, il est capital de distinguer la simple suspension du délai de son interruption intégrale. La suspension arrête temporairement le cours du temps sans effacer le délai déjà écoulé avant l’ouverture de la procédure collective.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe fondamental dans un arrêt de principe du 23 octobre 2025 n° 23-12.623, consultable sur le site de la Cour de cassation. La haute juridiction y affirme avec solennité que « Aux termes du premier de ces textes, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. Selon le deuxième, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Aux termes du troisième, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. Selon le quatrième, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ». La Cour a sanctionné la cour d’appel qui avait cru déduire une interruption de la procédure, retenant que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité ».

Cette solution s’applique rigoureusement à la dette locative régie par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si deux années et onze mois se sont déjà écoulés entre l’exigibilité d’un loyer et la date de recevabilité du dossier de surendettement, le bailleur ne disposera que d’un mois résiduel pour agir une fois la suspension levée. En revanche, les créances dont le délai triennal était d’ores et déjà expiré au jour de la décision de recevabilité sont définitivement anéanties. L’ouverture de la procédure de traitement ne saurait ressusciter une dette morte. La Deuxième chambre civile avait déjà jugé le 8 février 2024, sous le numéro 22-14.528, dans une décision référencée par la Cour de cassation, que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur », et qu’il ne saurait être imposé au créancier d’introduire une instance au fond superfétatoire pour préserver ses droits non atteints.

En conséquence, la date exacte de la décision de recevabilité prononcée par la commission constitue la frontière temporelle infranchissable pour apprécier l’étendue du passif locatif. Tout loyer dont l’échéance se situe plus de trois années avant cette date doit être retranché sans délai. Par ailleurs, la suspension des poursuites ne dispense pas le débiteur de s’acquitter de ses obligations locatives courantes nées postérieurement à la recevabilité. Le loyer du mois en cours et les termes subséquents constituent des dettes postérieures indispensables à la préservation du logement. Si le débiteur accumule de nouveaux impayés durant la phase d’instruction, le bailleur recouvre sa liberté d’action pour ces termes récents. Dès lors, la protection du statut de débiteur surendetté exige une discipline budgétaire stricte, combinée à une vigilance active lors de la vérification de l’état du passif.

II. L’office du juge des contentieux de la protection dans la vérification et l’apurement de la dette de loyer

A. Le pouvoir de vérification d’office de la validité de la créance locative et l’éviction des arriérés prescrits

L’intervention du juge des contentieux de la protection constitue la clé de voûte du contrôle de légalité du passif locatif. Lorsque la commission arrête l’état des dettes, le débiteur qui constate la présence d’arriérés prescrits dispose d’une voie de recours expresse. En application de l’article L. 723-3 du Code de la consommation, « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. La commission est tenue de faire droit à cette demande ». Cette saisine judiciaire suspend l’élaboration des mesures d’apurement jusqu’à ce que le tribunal ait définitivement statué sur la consistance du passif.

Les pouvoirs attribués au magistrat dans ce contentieux sont particulièrement étendus et dérogent au principe dispositif habituel. Selon l’article L. 733-12 du Code de la consommation, le juge « peut vérifier, même d’office, la validité des créances et des titres qui les constatent ainsi que le montant des sommes réclamées et s’assurer que le débiteur se trouve bien dans la situation définie à l’article L. 711-1 ». Cette faculté d’examen d’office habilite le juge à soulever lui-même la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que les pièces produites révèlent l’ancienneté des loyers réclamés. Le juge ne saurait homologuer un plan comportant des dettes privées de cause juridique par l’écoulement du délai légal.

L’exigence de bonne foi du débiteur, posée par l’article L. 711-1 du Code de la consommation, n’est nullement altérée par l’invocation de la prescription légale. Opposer une fin de non-recevoir constitue l’exercice légitime d’un droit conféré par le législateur et non une manœuvre déloyale. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de la condition de recevabilité dans un arrêt du 2 juillet 2026 n° 23-21.550, accessible sur le portail de la Cour de cassation, énonçant qu’« Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». L’appréciation de la bonne foi relève du pouvoir souverain des juges du fond, comme l’a rappelé la même chambre le 21 mai 2026 sous le numéro 23-20.970, décision publiée par la Cour de cassation : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond ».

La jurisprudence des tribunaux judiciaires illustre avec clarté la mise en œuvre pratique de cette vérification des dettes locatives et bancaires. Dans un jugement rendu le 20 mai 2026 sous le numéro 26/00051, disponible auprès de la Cour de cassation, le tribunal judiciaire a procédé à l’actualisation et au rejet de créances mal fondées, soulignant que « la présente vérification de créance a une portée limitée à la procédure de surendettement et n’équivaut pas à un titre exécutoire, que les parties peuvent toujours solliciter si par ailleurs elles l’estiment opportun ». Dans une décision similaire du 27 juillet 2026 n° 25/01415, consultable auprès de la Cour de cassation, le juge des contentieux de la protection a rappelé expressément au dispositif que « la vérification des créances opérée par le Juge des contentieux de la protection ne l’est que pour les besoins de la procédure de surendettement ; RAPPELLE que les décisions du Juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement sont assorties de l’exécution provisoire ». Le magistrat ordonne le renvoi du dossier expurgé à la commission.

Dès lors que le juge des contentieux de la protection constate que les loyers antérieurs à la période triennale sont atteints par la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il prononce leur exclusion pure et simple de l’état du passif. Le bailleur ne peut plus prétendre percevoir le moindre dividende au titre de ces sommes éteintes dans le cadre des mesures recommandées ou imposées. En conséquence, le montant résiduel de la créance locative est strictement ramené aux mensualités échues dans les trente-six mois précédant la décision de recevabilité. Cette réfaction substantielle allège mécaniquement la charge pesant sur le débiteur et modifie favorablement le calcul de sa capacité de remboursement.

B. L’aménagement judiciaire du passif locatif non prescrit et l’effacement sans atteinte à la règle du gage commun

Une fois le passif locatif épuré de ses fractions prescrites, le juge des contentieux de la protection dispose d’un éventail complet de mesures pour traiter la dette résiduelle non éteinte. Lorsque les mesures imposées par la commission font l’objet d’un recours en vertu de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, le magistrat est investi des prérogatives les plus larges pour réorganiser l’apurement. Selon l’article L. 733-13 du Code de la consommation, « Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Dans tous les cas, la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes du ménage est déterminée dans les conditions prévues à l’article L. 731-2. Elle est mentionnée dans la décision. Lorsqu’il statue en application de l’article L. 733-10, le juge peut en outre prononcer un redressement personnel sans liquidation judiciaire ».

Dans l’exercice de ce pouvoir régulateur, le juge du surendettement n’est pas enfermé dans l’égalité arithmétique stricte entre les créanciers. Le principe du gage commun des créanciers posé par le droit civil cède devant les impératifs sociaux de la procédure collective de traitement de l’insolvabilité. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a consacré cette souveraineté judiciaire par un arrêt fondamental du 4 juillet 2024 n° 23-17.625, disponible auprès de la Cour de cassation. La haute juridiction énonce que « Selon l’article L. 733-13 du code de la consommation, le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ».

Cette liberté d’appréciation autorise un traitement préférentiel de la créance locative afin de sauvegarder le bail d’habitation et d’éviter l’expulsion du locataire. Le juge peut décider d’étaler la dette locative non prescrite sur une durée maximale pouvant atteindre sept années, tout en réduisant le taux d’intérêt à zéro pour éviter l’aggravation de l’arriéré. Si la capacité financière du débiteur est insuffisante pour apurer l’ensemble du passif, le tribunal peut ordonner un effacement partiel de la dette locative combiné à un rééchelonnement, en application de l’article L. 733-4. La Deuxième chambre civile a réaffirmé le 26 mars 2026, sous le numéro 23-17.670, dans un arrêt publié par la Cour de cassation, que lorsque « la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées ».

Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’absence totale d’actifs réalisables et de capacité d’apurement, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire s’impose. Cette orientation entraîne l’effacement intégral de toutes les dettes non professionnelles antérieures, y compris les arriérés locatifs non prescrits. La protection de la résidence principale constitue un principe directeur même en présence de dettes importantes. Dans un arrêt du 22 mai 2025 portant le numéro 23-10.900, référencé par la Cour de cassation, la Deuxième chambre civile a souligné que « lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement ». Ce raisonnement protecteur s’étend par analogie au locataire dont le maintien dans le logement loué est indispensable à sa réinsertion.

Par ailleurs, l’effacement des arriérés locatifs par le rétablissement personnel ou l’adoption d’un plan conventionnel rétablit la viabilité du contrat de bail sous réserve du paiement scrupuleux des termes futurs. L’extinction légale de la dette locative par la décision judiciaire prive de cause les clauses résolutoires fondées sur le défaut de paiement des sommes désormais effacées. Le bailleur ne peut plus poursuivre l’expulsion sur la base d’un arriéré anéanti par le juge ou éteint par la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la combinaison rigoureuse de la forclusion triennale et des prérogatives du juge des contentieux de la protection offre au locataire en difficulté un cadre de sécurisation juridique complet, garantissant un juste équilibre entre la sauvegarde de l’habitat et la liquidation raisonnée des obligations pécuniaires.

Conclusion

La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un instrument de salubrité juridique indispensable dans le contentieux du surendettement des particuliers. En limitant le recouvrement des créances locatives aux trente-six derniers mois d’occupation, le législateur protège efficacement les débiteurs vulnérables contre l’accumulation de passifs exorbitants nés de l’inertie prolongée des bailleurs. L’articulation de cette forclusion avec les règles de suspension des poursuites de l’article L. 722-2 du Code de la consommation garantit un décompte objectif et transparent de la dette exigible au jour de la recevabilité du dossier.

L’office du juge des contentieux de la protection, éclairé par la jurisprudence constante de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, permet de purger d’office l’état du passif des prétentions éteintes et d’aménager souverainement le solde légitimement dû. Qu’il s’agisse d’un rééchelonnement à taux zéro, d’un effacement partiel ou d’un rétablissement personnel intégral, ces mesures coordonnées préservent le droit fondamental au logement tout en réinsérant durablement le débiteur dans le circuit économique.