Votre bailleur vend les terres que vous exploitez sans vous avoir prévenu dans les formes, ou il les vend aux enchères, ou encore il les vend en un seul lot avec des parcelles que vous ne louez pas et une maison d’habitation. Vous apprenez la vente par un voisin, par une affiche apposée en mairie ou par la lettre d’un notaire qui vous demande de répondre en quelques semaines. La question qui se pose alors est double : votre droit de préemption de fermier s’applique-t-il à cette forme de vente, et que faire si le bailleur l’a contourné. La réponse du Code rural et de la pêche maritime est large sur le principe, stricte sur les délais et sévère en sanction, et la Cour de cassation l’a encore resserrée au printemps 2026 au profit du preneur. Encore faut-il agir dans les bons délais et devant le tribunal paritaire des baux ruraux, car chaque procédure de vente obéit à son propre calendrier : vingt jours avant et vingt jours après l’adjudication, deux mois après la notification de gré à gré, six mois après la découverte de la date d’une vente conclue sans vous.

I. Votre préemption couvre les ventes qui ne ressemblent pas à une vente ordinaire

A. L’adjudication, volontaire ou forcée, ne vous prive pas de votre droit : elle change seulement la procédure et les délais

Le principe est posé sans détour par le Code rural et de la pêche maritime : « Les dispositions de la présente section s’appliquent à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère. » Une vente aux enchères des terres louées, qu’elle soit volontaire, organisée à la demande du bailleur, ou forcée, poursuivie dans le cadre d’une saisie, purge donc votre préemption exactement comme une vente de gré à gré. Le bailleur ne peut pas choisir l’adjudication pour vous priver de votre droit, et l’adjudicataire ne peut pas se retrancher derrière le mécanisme des enchères pour conserver un bien sur lequel vous exercez votre préemption. La même section s’applique aussi en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit, sauf si l’acquéreur est déjà, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété. Autrement dit, le démembrement de propriété ne fait pas disparaître votre prérogative, sauf dans cette hypothèse étroite de réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre les mêmes mains.

En revanche, la procédure et les délais de l’adjudication sont propres à ce mode de vente et beaucoup plus brefs que ceux de la vente de gré à gré. Le texte applicable prévoit que « le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal. » La convocation vingt jours au moins avant la date fixée est une condition de validité de la vente elle-même : si vous n’avez pas été convoqué dans ces formes et dans ce délai, la vente encourt la nullité. Conservez donc soigneusement l’enveloppe, l’avis de réception et l’acte d’huissier, car la date de première présentation fait courir le délai et conditionne toute la suite.

Une fois l’adjudication prononcée, un second délai, tout aussi bref, vous est ouvert : « Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. » Vous disposez donc de vingt jours après l’adjudication pour déclarer que vous préemptez, et cette déclaration emporte pour vous « substitution pure et simple à l’adjudicataire ». La déclaration de substitution doit comporter l’indication de la personne qui exerce le droit et elle est faite par acte authentique ou par acte d’huissier, annexé au procès-verbal ou au jugement d’adjudication et publié en même temps que lui. En pratique, cela suppose d’avoir préparé votre financement avant l’adjudication, puisque vous devrez vous substituer à l’adjudicataire aux conditions de l’adjudication, et que la surenchère éventuelle doit vous être dénoncée dans les mêmes formes et délais qu’à l’adjudicataire, avec la faculté pour vous d’intervenir dans l’instance en validité de la surenchère.

La cour d’appel de Nancy l’a rappelé le 27 mars 2025 dans une espèce où le fermier dénonçait l’adjudication volontaire comme un simple habillage d’une vente de gré à gré conclue d’avance avec un acquéreur choisi, afin de le priver de son droit de demander la révision du prix devant le tribunal paritaire (cour d’appel de Nancy, 2e chambre, 27 mars 2025, n° 24/01348). Les juges ont examiné un par un les indices invoqués, l’absence de mise à prix, la négociation préalable par un intermédiaire et le choix d’un notaire éloigné de 130 kilomètres, et ils n’y ont vu aucune fraude : aucune disposition n’impose une mise à prix dans l’adjudication volontaire, le vendeur choisit librement son notaire, et l’annonce d’un candidat dès l’ouverture des enchères n’est illicite que si les opérations sont closes aussitôt, alors qu’en l’espèce le notaire avait laissé s’écouler quatre-vingt-dix secondes avant d’adjuger. Surtout, la cour a constaté que les vendeurs avaient respecté la procédure à la lettre, convocation du preneur par acte de commissaire de justice plus de vingt jours avant la vente du 8 février 2023, puis notification le jour même de la réalisation de la vente avec l’identité de l’acquéreur, le prix et le rappel du droit de préemption et du délai. Faute de fraude caractérisée, ni la requalification en vente de gré à gré ni l’annulation n’ont été prononcées, et le fermier a été débouté, sans être pour autant jugé de mauvaise foi ni condamné pour procédure abusive. L’enseignement est net et il conditionne votre stratégie : face à une adjudication régulière, vous ne pouvez pas obtenir du tribunal paritaire qu’il réévalue le prix comme dans une vente de gré à gré, car la révision judiciaire du prix appartient à la procédure de notification amiable ; devant une adjudication, votre arme est la préemption au prix adjugé, ou la preuve d’une fraude qui vicie les opérations, par exemple une entente qui aurait empêché toute enchère concurrente. Si vous soupçonnez un montage, faites constater par écrit le déroulement des opérations, relevé des temps, identité des personnes présentes, lecture du cahier des charges, et saisissez le tribunal paritaire sans attendre, car le délai de vingt jours après l’adjudication ne vous laisse aucune marge.

Il faut distinguer de l’adjudication les ventes qui échappent réellement à votre préemption, car elles sont peu nombreuses et d’interprétation stricte. D’abord, l’expropriation pour cause d’utilité publique ne purge pas votre droit, puisque le texte fondateur exclut ce cas : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Ensuite, les transmissions familiales organisées par partage amiable entre cohéritiers, partage d’ascendants ou mutations au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus échappent à la préemption, sauf si vous êtes vous-même parent ou allié du bailleur jusqu’au même degré. Enfin, « Le droit de préemption n’existe pas lorsqu’il s’agit d’échange, même avec soulte, de parcelles de terre de l’exploitation contre d’autres parcelles ou biens ruraux en vue d’opérations assimilables à des opérations d’aménagement foncier agricole et forestier ou rentrant dans le cadre de telles opérations, à condition que les parcelles ou biens nouvellement acquis rentrent dans l’exploitation à la place des parcelles ou biens distraits. » Il n’existe pas non plus pour les fonds dont la location est dispensée d’écrit dans les conditions prévues pour les petites parcelles. Hors de ces cas, méfiez-vous des qualifications arrangeantes : une donation déguisée, un échange qui ne s’inscrit dans aucun aménagement foncier ou une vente à un parent au-delà du troisième degré ne font pas obstacle à votre droit, et c’est au bailleur de prouver l’exclusion qu’il invoque. La cour d’appel de Nîmes l’a illustré le 7 mai 2026 à propos du droit voisin de la SAFER, en jugeant que la cause d’exemption familiale alléguée pour une donation n’existait pas faute de lien de parenté établi, de sorte que la société d’aménagement foncier avait valablement préempté dans son délai d’instruction de deux mois à compter du courrier du notaire (cour d’appel de Nîmes, 1re chambre, 7 mai 2026, n° 24/03491). Le raisonnement vaut pour votre propre préemption : une exemption familiale se prouve par l’état civil, pas par une simple mention dans l’acte.

B. La vente en bloc, avec des parcelles non louées ou une maison, ne vous impose le tout que si le fonds est vraiment indivisible et appartient au même propriétaire

Le montage le plus fréquent pour décourager le fermier consiste à noyer les terres louées dans une vente unique comprenant des parcelles non louées, des bâtiments d’habitation ou d’exploitation, voire des biens appartenant à plusieurs membres de la famille. Le bailleur vous notifie alors un prix global et vous laisse entendre que vous devez acheter l’ensemble ou renoncer. Le droit applicable Démêle ces situations avec deux règles complémentaires, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient d’en fixer la lecture dans un arrêt de principe du 16 avril 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi n° 25-11.587, ECLI:FR:CCASS:2026:C300258, cassation).

La première règle concerne le fonds qui comprend plusieurs exploitations distinctes louées à des fermiers différents : « Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite. » Chaque preneur doit donc recevoir une offre séparée portant sur la partie qu’il exploite, et le bailleur ne peut pas l’obliger à acheter l’exploitation du voisin pour accéder à la sienne. Vérifiez dans la notification la désignation cadastrale exacte des parcelles visées et comparez-la à l’assiette de votre bail : toute parcelle que vous exploitez et qui manque à l’offre, ou toute parcelle d’un autre fermier qui y figure, signale une mise en vente irrégulière.

La seconde règle vise le cas le plus courant, celui où le bailleur vend ensemble des terres que vous louez et des biens que vous ne louez pas. La Cour de cassation juge désormais que « Lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural. » L’indivisibilité est donc une exception, appréciée strictement, dont le bailleur supporte la charge de la preuve : clôture commune, voies de circulation intérieures, unité économique réelle peuvent l’établir, mais un simple regroupement de parcelles dans une même promesse de vente ne suffit pas. Et la Cour ajoute la limite décisive : « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible. » Dans l’espèce jugée, une mère avait donné à bail des vignes à un fermier, puis avait donné à sa fille une parcelle issue de la division d’une parcelle louée ; mère et fille avaient ensuite promis en vente à un même acquéreur, par acte unique, d’une part les parcelles de la mère pour 4 290 000 euros, d’autre part la parcelle donnée à la fille pour 300 000 euros, avant de notifier au fermier une vente unique et indivisible à laquelle il avait déclaré ne pas s’opposer. La cour d’appel avait validé le montage au motif que vignes et bastide formaient un ensemble clôturé avec circulations communes ; la Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions, au visa des articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8, parce que les juges du fond constataient eux-mêmes que les biens vendus par acte unique appartenaient à des propriétaires distincts et n’en tiraient pas les conséquences légales. Pour vous, la leçon opérationnelle est simple : dès que la notification porte sur des biens appartenant à deux propriétaires différents, exigez deux offres distinctes et n’acceptez jamais de renoncer par écrit à votre droit sur la foi d’un prétendu tout indivisible, car votre renonciation du 14 décembre, dans l’affaire jugée, n’a pas empêché la cassation mais elle avait d’abord fait perdre le preneur en appel. Faites vérifier la matrice cadastrale et les titres de propriété avant de répondre, et contestez la vente unique devant le tribunal paritaire si l’indivisibilité n’est pas démontrée.

II. Quand le bailleur vous contourne, chaque délai manqué est une renonciation : agir vite et devant le bon juge

A. Dans la vente de gré à gré, la notification du notaire vaut offre de vente : deux mois pour répondre, quinze jours de plus si le prix change, dix jours pour être informé de la vente

Hors adjudication, votre droit s’exerce à partir d’une notification précise dont le Code rural et de la pêche maritime fait une véritable offre de vente. Le mécanisme est le suivant : après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit vous faire connaître, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que les nom et domicile du candidat acquéreur dans le cas prévu au dernier alinéa du texte. Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle contient, et les dispositions du premier alinéa de l’article 1589 du Code civil lui sont applicables, ce qui signifie que l’acceptation forme la vente. Vous disposez alors d’un délai de deux mois à compter de la réception pour faire connaître, dans les mêmes formes, votre refus ou votre acceptation, avec l’indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit : « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Le silence vaut renonciation et la réponse tardive est forclose, même si vous aviez manifesté oralement votre intérêt. Répondez donc par écrit, dans les mêmes formes que la notification, avant l’expiration du délai, et conservez la preuve de réception par le bailleur, car c’est la date d’arrivée chez lui qui compte, pas celle de votre envoi.

Deux garde-fous complètent ce dispositif. D’abord, si le bailleur modifie ses prétentions pendant le délai de deux mois, il doit vous notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, par l’intermédiaire du notaire, et votre délai pour préempter aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours. Si, après l’expiration du délai, il modifie encore ses prétentions, ou si, un an après la dernière notification, la vente n’est toujours pas réalisée alors qu’il persiste à vouloir vendre, il doit recommencer toute la procédure. Ensuite, « En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption. » Cette notification de la vente réalisée est le point de départ de votre action en nullité si vos droits ont été méconnus : exigez-la systématiquement du notaire et, à défaut, faites établir par tous moyens la date à laquelle vous avez connu la vente et son contenu exact, car le délai de recours se compte à partir de la connaissance de la date précise de l’acte, comme on le verra.

Avant de répondre à l’offre, vérifiez que vous remplissez les conditions de fond, car le bailleur ne manquera pas de les discuter si vous préemptez. Le texte applicable dispose que « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois ans d’exercice de la profession agricole et une exploitation personnelle ou familiale du fonds vendu sont donc exigés au jour de la préemption. Vous pouvez exercer le droit pour exploiter vous-même ou pour faire exploiter par votre conjoint ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité qui participe à l’exploitation, ou par un descendant, à condition que ce conjoint, ce partenaire ou ce descendant ait exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou soit titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole ; vous pouvez aussi subroger dans l’exercice du droit votre conjoint, votre partenaire ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplit ces conditions. Rassemblez vos justificatifs avant d’accepter : relevés de la mutualité sociale agricole, bail et avenants, attestations d’exploitation, diplômes. Et si le prix ou les conditions notifiés vous paraissent exagérés, ne refusez pas purement et simplement : « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. » Les frais d’expertise sont partagés entre vendeur et acquéreur si la vente a lieu, et mis à la charge de celui qui refuse la décision du tribunal si la vente n’a pas lieu, le propriétaire restant libre de renoncer à vendre plutôt que d’accepter le prix fixé. Cette saisine du tribunal paritaire pour révision du prix n’existe que dans la vente de gré à gré notifiée : c’est précisément ce que le fermier débouté par la cour d’appel de Nancy avait perdu en passant par l’adjudication, où le prix se forme aux enchères et où votre seul levier est de préempter ou d’enchérir vous-même.

B. La sanction est la nullité avec substitution, dans les six mois de la connaissance de la date exacte, et votre exploitation du bien préempté est contrôlée après coup

Lorsque le bailleur vend sans respecter ses obligations, par exemple en vous notifiant pas l’offre, en vendant avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux qui vous ont été demandés, ou en vous imposant des conditions tendant à vous empêcher d’acquérir, la sanction est à la mesure de l’ordre public qui protège votre droit : « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix. » Notez l’impératif, le tribunal doit annuler, et le résultat, vous êtes déclaré acquéreur aux lieu et place du tiers évincé, avec le bénéfice du prix inférieur si le bien vous a été vendu moins cher dans votre dos. Plus largement, lorsque votre droit n’a pu s’exercer par suite de la non-exécution des obligations du bailleur, vous êtes recevable à agir en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant le tribunal paritaire « dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » La Cour de cassation a cassé le 30 mai 2024 un arrêt qui avait déclaré le fermier forclos en faisant courir ce délai du jour où il avait eu connaissance de l’existence d’une vente, lors d’un entretien avec le notaire suivi d’échanges de courriels, plutôt que du jour où il avait connu sa date exacte (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mai 2024, pourvoi n° 21-21.366, cassation). Le point de départ n’est donc pas la rumeur, ni même la certitude qu’une vente a eu lieu : c’est la connaissance effective de la date de l’acte. En pratique, demandez au notaire copie de l’acte ou à défaut une attestation de sa date dès que vous soupçonnez une vente, et assignez dans les six mois de cette connaissance, car la forclusion est relevée d’office et ne se rattrape pas.

Deux précisions jurisprudentielles récentes encadrent encore votre action et celle de vos adversaires. D’abord, votre préemption prime le pacte de préférence conventionnel que le bailleur aurait consenti à un tiers : « le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel. » La Cour de cassation l’a jugé le 11 janvier 2024 en censurant une cour d’appel qui avait annulé une vente au fermier au profit du bénéficiaire d’un pacte de vingt-cinq ans : sans préjudice de son droit à réparation contre le vendeur, le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier ayant pour unique dessein de faire échec à son droit, et « La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. » Le même arrêt a été confirmé dans sa portée le 2 avril 2026 : les articles L. 412-5 et L. 412-12 « ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 avril 2026, pourvoi n° 24-22.496, rejet). Autrement dit, on ne peut pas vous refuser la préemption au motif que votre situation administrative, notamment au regard du contrôle des structures, ne serait pas en règle au jour de la vente : le contrôle de votre exploitation personnelle se fait après, et c’est l’acquéreur évincé qui pourra ensuite vous demander des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire si vous ne respectez pas vos obligations, pendant la période d’exploitation personnelle de neuf ans prévue par les textes. Sachez-le avant de préempter : « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 » Préempter pour revendre aussitôt, cesser d’exploiter personnellement ou installer un tiers sans droit vous expose à cette action en dommages-intérêts pendant neuf ans, même si votre préemption était régulière. L’apport du bien préempté à un groupement foncier agricole reste possible, à condition de vous consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement. Enfin, votre préemption coexiste avec celle de la SAFER, informée par le notaire deux mois avant la cession, et avec les droits de préemption de l’État ou des collectivités, qui s’exercent avant le vôtre : le panorama complet de ces articulations et des arrêts de 2026 sur le statut du fermage est présenté dans la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Si la SAFER préempte le bien que vous convoitez, contestez sa décision devant la juridiction compétente dans ses propres délais, sans confondre ce recours avec votre action contre le bailleur devant le tribunal paritaire.

Vos terres louées sont donc protégées dans presque toutes les configurations de vente, adjudication comprise, vente en bloc comprise, mais à trois conditions qui ne pardonnent pas : répondre dans les formes et les délais propres à chaque procédure, vingt jours en adjudication, deux mois en vente notifiée, six mois pour l’action en nullité à compter de la date exacte connue ; vérifier l’assiette, le prix et les propriétaires réels avant d’accepter ou de renoncer ; et exploiter personnellement le bien préempté pendant neuf ans. Le tribunal paritaire des baux ruraux est votre juge pour la nullité, la substitution, la révision du prix et les dommages-intérêts, avec la conciliation préalable devant lui et l’appel devant la cour d’appel. Face à une notification globale ou à une convocation aux enchères, ne signez aucune renonciation sans avoir fait vérifier la propriété des biens, l’indivisibilité alléguée et le respect des délais, car une fois la forclusion acquise, même le meilleur droit s’éteint.