Le bailleur de vos terres est décédé et chacun de ses quatre enfants vous réclame le fermage de son côté. Vous avez vendu vos parcelles louées et votre fermier continue de payer l’ancien propriétaire. Le fermage est versé au nu-propriétaire alors que l’usufruit appartient à la veuve du bailleur. Dans chacune de ces situations, une même question décide de l’avenir du bail : le paiement effectué libère-t-il le preneur, et qui peut valablement mettre en demeure puis demander la résiliation du bail rural ? La réponse ne se trouve ni dans le montant payé ni dans la bonne foi du fermier, mais dans la qualité du destinataire du paiement et dans la régularité de la mise en demeure.

L’enjeu est considérable des deux côtés. Pour le bailleur, un fermage versé à la mauvaise personne équivaut à un fermage impayé et peut ouvrir la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et la fixation d’une indemnité d’occupation. Pour le preneur, un paiement effectué de bonne foi entre de mauvaises mains peut conduire à la perte de l’exploitation si la mise en demeure qui suit est régulière. Deux décisions récentes illustrent ces deux versants : la cour d’appel de Besançon, le 15 septembre 2026, prononce la résiliation d’un bail à ferme pour deux échéances impayées malgré des chèques tardifs sans provision, tandis que la cour d’appel de Rouen, le 2 octobre 2025, rejette la résiliation demandée par des cohéritiers parce que la dette de fermage du preneur, lui-même cohéritier, relevait du rapport successoral et n’était pas exigible pendant l’indivision. Pour replacer ce contentieux dans l’actualité du statut du fermage, lire notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

La première partie identifie qui doit encaisser le fermage quand la propriété des terres change de mains, après un décès, une vente ou un démembrement. La seconde expose quand le mauvais paiement expose à la résiliation et comment la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. Qui doit encaisser le fermage quand la propriété des terres change de mains

A. Le bailleur décède : l’indivision ne transforme pas le fermage en dette ordinaire

Au décès du bailleur, le bail rural se poursuit et le fermage continue de courir. Les fruits et les revenus des terres louées n’appartiennent pas à l’héritier le plus rapide à les réclamer. L’article 815-10 du Code civil dispose que « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise ». Le même texte ajoute que « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision ». Concrètement, les fermages échus après le décès accroissent à l’indivision successorale et doivent être partagés entre tous les cohéritiers, sauf accord contraire ou partage provisionnel. Le preneur qui paie l’intégralité du fermage à un seul héritier, sans vérifier son pouvoir, prend le risque de devoir payer une seconde fois aux autres indivisaires.

La situation se complique encore lorsque le preneur est lui-même l’un des héritiers du bailleur, cas fréquent dans les familles d’exploitants. Les cohéritiers bailleurs sont alors tentés d’assigner leur frère ou leur soeur en résiliation pour défaut de paiement, comme s’il s’agissait d’un fermier étranger à la succession. La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 2 octobre 2025, a rejeté une telle demande et son raisonnement mérite une lecture attentive. Un bail à ferme de dix-huit ans avait été consenti en 1992 par les parents à leur fils et à son épouse, puis renouvelé par tacite reconduction jusqu’en 2028. Les deux parents étant décédés en 2012, les terres figuraient à l’actif de l’indivision successorale, gérée par une étude notariale. Après une mise en demeure du 27 octobre 2022 réclamant 25 418,98 euros d’arriérés, les frères et soeurs du preneur avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen en résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal les avait déboutés le 21 mai 2024 et la cour d’appel a confirmé ce rejet.

Le fondement de cette solution se trouve dans les articles 864 et 865 du Code civil. L’article 864 prévoit que « Lorsque la masse partageable comprend une créance à l’encontre de l’un des copartageants, exigible ou non, ce dernier en est alloti dans le partage à concurrence de ses droits dans la masse » et précise que « A due concurrence, la dette s’éteint par confusion. Si son montant excède les droits du débiteur dans cette masse, il doit le paiement du solde sous les conditions et délais qui affectaient l’obligation ». L’article 865 ajoute que « Sauf lorsqu’elle est relative aux biens indivis, la créance n’est pas exigible avant la clôture des opérations de partage. Toutefois, l’héritier débiteur peut décider à tout moment de s’en acquitter volontairement ». La cour d’appel de Rouen en déduit que « les sommes dues à la succession par un héritier, à titre de copartageant, y compris pour des causes postérieures à l’ouverture de la succession pourvu qu’elles soient relatives à l’indivision consécutive à ladite ouverture, sont sujettes à rapport » et qu’« une telle dette n’est pas exigible pendant la durée de l’indivision ». Faute de dette exigible, son non-paiement ne pouvait constituer la faute justifiant la résiliation du bail.

Les cohéritiers soutenaient pourtant que les fermages dus après le décès n’étaient plus une créance du défunt mais une créance de tous les indivisaires, exigible immédiatement sans attendre le partage, en invoquant un arrêt de la troisième chambre civile du 17 mai 2011 et un arrêt de la cour d’appel de Nancy du 11 mars 2021. La cour d’appel de Rouen a écarté cet argument en constatant que les parties demeuraient en indivision sur les parcelles litigieuses, que le partage partiel de 2013 n’avait pas clos les opérations et que la mise en demeure adressée par le notaire gérant de l’indivision ne changeait rien à l’absence d’exigibilité. Elle a également écarté l’objection tirée de ce que l’épouse du preneur n’était pas cohéritière, en relevant qu’il n’était pas contesté qu’elle n’exploitait plus les parcelles. Trois enseignements pratiques en résultent pour les familles. D’abord, tant que dure l’indivision sur les terres louées, la résiliation pour impayé contre le preneur cohéritier se heurte à l’inexigibilité de la dette et au mécanisme du rapport. Ensuite, un partage partiel qui ne porte pas sur les parcelles louées ne restaure pas l’exigibilité. Enfin, la mise en demeure, même adressée par le notaire chargé de la gérance, ne rend pas exigible une dette que la loi déclare non exigible.

Du côté du preneur cohéritier, cette solution ne signifie pas que le fermage est effacé. La dette s’éteindra par confusion à concurrence de ses droits dans la masse partageable, et le solde éventuel restera dû sous les conditions et délais de l’obligation d’origine. L’héritier débiteur peut en outre décider à tout moment de payer volontairement, ce qui suppose toutefois de payer entre les bonnes mains, c’est-à-dire à l’indivision représentée par son gérant ou son mandataire commun, contre reçu libératoire opposable à tous. Du côté des cohéritiers bailleurs, la voie efficace n’est pas la résiliation pour impayé mais l’organisation de l’indivision : désignation d’un gérant ou d’un mandataire commun, reddition des comptes, demande de partage provisionnel ou assignation en partage. Vouloir court-circuiter le partage par une action en résiliation expose à un rejet, outre une condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles, comme dans l’affaire rouennaise où les demandeurs avaient été condamnés à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

B. Les terres sont vendues ou démembrées : payer le bon créancier ou consigner

La vente des parcelles louées ne met pas fin au bail rural en cours. L’article 1743 du Code civil dispose que « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail ». L’acquéreur devient donc bailleur pour l’avenir et c’est à lui que le fermage doit être payé à compter de la vente, dès lors que celle-ci a été portée à la connaissance du preneur. Le fermier qui, informé de la vente, persiste à payer l’ancien propriétaire ne paie pas le créancier et s’expose à une mise en demeure de l’acquéreur suivie d’une demande en résiliation. En pratique, l’acte de vente doit préciser le sort des fermages de l’année en cours, au prorata entre vendeur et acquéreur, et le notaire doit notifier la vente au preneur avec les nouvelles coordonnées de paiement. Tant que le preneur n’a pas été informé, le paiement effectué de bonne foi à l’ancien bailleur peut être protégé par la théorie du créancier apparent.

Le démembrement de propriété obéit à une logique comparable. L’article 582 du Code civil dispose que « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit ». Les fermages sont des fruits civils des terres et reviennent en principe à l’usufruitier, et non au nu-propriétaire. Le fermier qui verse le fermage au nu-propriétaire, par exemple aux enfants alors que la veuve du bailleur est usufruitière, ne se libère pas, sauf à démontrer qu’il a payé de bonne foi à un créancier apparent. L’article 1342-3 du Code civil prévoit en effet que « Le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable ». La bonne foi s’apprécie strictement : le preneur doit établir qu’il pouvait légitimement croire que le destinataire était le véritable créancier, par exemple parce que celui-ci percevait paisiblement les fermages depuis des années sans contestation de l’usufruitier. Un simple doute sur la qualité du destinataire suffit à écarter cette protection, et le preneur avisé demandera la production du titre, testament, donation entre époux ou acte de démembrement, avant de modifier ses virements.

Le principe de base reste que le paiement doit être fait sitôt que la dette devient exigible, entre les mains du véritable créancier. L’article 1342 du Code civil énonce que « Le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible » et ajoute qu’« Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier ». Celui qui prétend avoir payé doit le prouver. L’article 1353 du Code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». En pratique, le fermier conserve les avis d’échéance, les relevés de virement avec le nom exact du bénéficiaire, les reçus signés et les échanges relatifs au changement de destinataire. Un paiement en espèces sans reçu, un virement au nom d’un seul indivisaire ou un chèque non encaissé ne prouvent rien face à une mise en demeure.

Lorsque plusieurs personnes réclament le fermage et que le preneur ne sait plus qui payer, la loi lui offre une porte de sortie qui évite la résiliation : la mise en demeure du créancier récalcitrant suivie de la consignation. L’article 1345 du Code civil prévoit que « Lorsque le créancier, à l’échéance et sans motif légitime, refuse de recevoir le paiement qui lui est dû ou l’empêche par son fait, le débiteur peut le mettre en demeure d’en accepter ou d’en permettre l’exécution ». L’article 1345-1 ajoute que « Si l’obstruction n’a pas pris fin dans les deux mois de la mise en demeure, le débiteur peut, lorsque l’obligation porte sur une somme d’argent, la consigner à la Caisse des dépôts et consignations ou, lorsque l’obligation porte sur la livraison d’une chose, séquestrer celle-ci auprès d’un gardien professionnel » et précise que « La consignation ou le séquestre libère le débiteur à compter de leur notification au créancier ». Le fermier pris entre deux prétendants au fermage, par exemple l’acquéreur et le vendeur qui se disputent le prorata, ou deux branches d’indivision qui refusent chacune le reçu de l’autre, a donc intérêt à mettre en demeure par écrit chaque prétendant, puis à consigner le montant contesté dans les deux mois et à notifier la consignation à tous. La consignation notifiée libère le débiteur et prive d’effet une demande en résiliation fondée sur ce défaut de paiement, puisque le preneur justifie du fait qui a produit l’extinction de son obligation.

II. Quand le mauvais paiement expose à la résiliation, et comment la contester

A. La mise en demeure et les deux défauts de paiement

Le bailleur qui n’a pas été valablement payé ne peut pas faire expulser le fermier par sa seule volonté. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Le même article précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Ces motifs commandent également le renouvellement, puisque l’article L. 411-53 dispose que « Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». Trois points de procédure décident de presque tous les litiges : le contenu de la mise en demeure, le décompte des deux défauts et la date à laquelle la persistance du défaut s’apprécie.

Sur le contenu, la mise en demeure doit rappeler les termes de l’article L. 411-31, à peine de nullité. L’arrêt de la cour d’appel de Besançon du 15 septembre 2026 montre ce qu’est une mise en demeure efficace. La commune bailleresse réclamait les fermages 2022 et 2023, respectivement 1 590,89 euros et 1 680,45 euros, par un courrier du 27 mars 2024 qui rappelait in extenso les dispositions de l’article L. 411-31, avec une preuve de dépôt et un avis de réception signé le 29 mars 2024 par la société preneuse. Cette précision a permis d’infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Montbéliard du 18 septembre 2025, qui avait rejeté la demande faute de preuve de l’envoi. En pratique, la mise en demeure est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, vise chaque échéance impayée avec son montant et sa date, reproduit le texte de l’article L. 411-31 et mentionne le délai de trois mois. L’avis de réception signé est conservé avec la preuve de dépôt, car le défaut de preuve de l’envoi suffit à faire rejeter la demande, comme l’avait d’abord jugé le tribunal de Montbéliard.

Sur le décompte, une seule mise en demeure peut viser deux échéances différentes. La cour d’appel de Rouen rappelle qu’« Il est constant que lorsque les deux défauts de paiement visés au paragraphe I de l’article L 411-31 portent sur des échéances différentes, le bailleur peut délivrer une seule mise en demeure au preneur ». La cour d’appel de Besançon juge dans le même sens que « Les deux défauts de paiement du fermage exposant le preneur à une résiliation du bail peuvent être constitués par le défaut de paiement d’au moins deux échéances réclamées dans une seule mise en demeure régulière en la forme ». Par ailleurs, aucun délai n’est imposé entre deux mises en demeure portant sur des échéances distinctes. La troisième chambre civile l’a jugé le 29 mai 1991 en censurant une cour d’appel qui exigeait trois mois entre les deux notifications, au motif qu’« aucune disposition légale n’impose qu’un délai se soit écoulé entre des mises en demeure portant sur des échéances différentes ». Le bailleur n’a donc pas besoin d’attendre : il peut viser dans un même courrier deux échéances déjà échues, ou adresser deux mises en demeure rapprochées pour deux échéances différentes.

Sur la date d’appréciation, les deux défauts doivent persister à l’expiration du délai de trois mois et exister encore au jour de la demande en justice. La troisième chambre civile l’a posé le 9 novembre 1988 en cassant un arrêt qui avait accueilli la résiliation alors que le délai de trois mois suivant la seconde mise en demeure n’était pas expiré à la date de l’assignation : « Attendu que les deux défauts de paiement de fermages ayant persisté à l’expiration du délai de trois mois, après mise en demeure postérieure à l’échéance, doivent exister au jour de la demande en justice ». Cette règle protège le preneur qui régularise après la mise en demeure mais avant l’assignation : s’il a intégralement payé le bon créancier avant la saisine du tribunal, la résiliation ne peut plus être prononcée sur ce fondement. En revanche, des chèques émis pendant le délai mais rejetés pour défaut de provision ne constituent pas un paiement, comme l’a retenu la cour d’appel de Besançon pour les deux chèques tirés le 24 juillet 2024. De même, un paiement partiel qui laisse subsister un solde sur les échéances visées ne purge pas nécessairement le défaut. Le preneur qui régularise paie donc par virement, pour le montant exact des échéances visées, entre les mains du créancier indiqué dans la mise en demeure, et conserve la preuve de l’encaissement antérieure à l’assignation.

Le preneur dispose enfin de deux moyens de fond. Il peut invoquer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, par exemple un appel de fermage manifestement erroné après indexation, une erreur de destinataire provoquée par les informations contradictoires des cohéritiers, ou un sinistre ayant détruit la récolte et les moyens de paiement. Ces raisons s’apprécient concrètement et doivent être documentées : échanges avec le bailleur, attestations, constats. Il peut aussi contester la qualité de l’auteur de la mise en demeure, lorsqu’elle émane d’une personne sans pouvoir, d’un seul indivisaire sur une créance indivise, ou de l’ancien propriétaire après une vente notifiée. Une mise en demeure émanant d’un créancier qui n’est pas le véritable bailleur ne fait pas courir le délai de trois mois et ne fonde pas la résiliation.

B. Agir vite et bien devant le tribunal paritaire des baux ruraux

Le temps joue contre le bailleur inactif. L’article 2224 du Code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Les fermages impayés se prescrivent donc par cinq ans, et le même horizon borne les recherches de fruits et revenus en indivision, puisque l’article 815-10 du Code civil précise qu’« Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être ». Le bailleur qui laisse s’accumuler six ou sept années d’arriérés sans mise en demeure perd les échéances les plus anciennes et affaiblit sa demande en résiliation, qui suppose deux défauts récents et persistants. Le réflexe utile consiste à adresser la mise en demeure dès la deuxième échéance impayée, puis à saisir le tribunal à l’expiration du délai de trois mois sans attendre que la prescription érode la créance. Le bailleur qui laisse passer le renouvellement du bail sans agir devra ensuite justifier des motifs de l’article L. 411-31 dans les conditions de cet article pour s’opposer au renouvellement, conformément à l’article L. 411-53, ce qui rend la surveillance des échéances avant chaque terme capitale.

Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». Pour des terres situées à Paris ou en Île-de-France, le litige relève du tribunal paritaire du ressort du tribunal judiciaire du lieu de situation des parcelles, avec les spécificités pratiques franciliennes : fermages élevés, pression foncière et cohesive entre usage agricole et projets d’urbanisme, pièces à préparer sur l’occupation effective des terres, et délais de renvoi parfois longs qui imposent de solliciter une indemnité d’occupation dès l’assignation. La demande comprend la résiliation du bail, l’expulsion au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation au paiement des arriérés et la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective, comme l’a fait la cour d’appel de Besançon en fixant cette indemnité à 150 euros par mois.

Chaque partie prépare ses preuves selon la répartition légale. Le bailleur prouve le bail, les échéances, l’envoi et la réception de la mise en demeure avec le rappel du texte, et l’absence de paiement à l’expiration des trois mois puis au jour de la demande. Le preneur qui prétend s’être libéré justifie son paiement ou le fait extinctif : relevés de virement au nom du véritable créancier, reçus, preuve de la consignation et de sa notification, ou démonstration de l’inexigibilité pendant l’indivision. Le preneur qui a cessé d’être copreneur avec son conjoint pour raison médicale, comme l’épouse dans l’affaire rouennaise, a également intérêt à rappeler que le bail s’est renouvelé au seul nom de l’exploitant resté en place. L’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu’« En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail ». Dans l’affaire de Rouen, la cour en a déduit que le mari resté seul exploitant ne pouvait être regardé comme cessionnaire irrégulier du droit de son épouse, ce qui excluait la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-35, lequel rappelle que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Vérifier la qualité exacte des copreneurs avant d’invoquer la cession prohibée évite un second rejet.

En synthèse, le bailleur méthodique identifie le véritable créancier de chaque échéance, fait mettre en demeure par la personne qui a pouvoir, vise précisément les échéances et reproduit le texte légal, puis assigne après trois mois sans paiement. Le preneur vigilant paie le véritable créancier dès l’échéance, exige un reçu, régularise intégralement avant toute assignation lorsqu’une mise en demeure régulière lui parvient, et consigne à la Caisse des dépôts avec notification lorsqu’un conflit entre prétendants l’empêche de payer sans risque.

Conclusion

Payer le fermage ne suffit pas : il faut payer le bon créancier, entre les bonnes mains et avec une preuve opposable à tous. Après un décès, les revenus des terres accroissent à l’indivision et la dette du preneur cohéritier relève du rapport successoral, inexigible avant le partage. Après une vente, l’acquéreur devient le bailleur pour l’avenir dès que la vente est connue du preneur. En cas de démembrement, les fermages reviennent à l’usufruitier. Quand l’identité du créancier est incertaine ou contestée, la consignation notifiée libère le débiteur et neutralise la menace d’une résiliation. Quand le bailleur n’a pas été valablement payé, deux défauts persistants trois mois après une mise en demeure régulière, rappelant les termes de l’article L. 411-31 et appréciés au jour de la demande en justice, ouvrent la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Dans ce contentieux technique où chaque date, chaque qualité et chaque mention compte, la partie qui documente ses paiements ou ses mises en demeure avec rigueur est celle qui emporte la décision du tribunal paritaire.