La rentrée étudiante et la mobilité des jeunes actifs remplissent chaque mois d’octobre les colocations parisiennes et franciliennes : un colocataire décroche un premier emploi en province, un autre ne supporte plus de payer pour une chambre qu’il n’occupe presque plus, un troisième cesse de verser sa part sans prévenir. Le colocataire qui reste se retrouve seul face au loyer entier, tandis que celui qui part s’imagine libéré dès ses cartons déménagés. Les deux se trompent souvent. Depuis le 1er octobre 2026, un élément nouveau complique ces séparations : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 impose à tout bail conclu ou renouvelé à compter de cette date une clause résolutoire d’un nouveau format, avec une résiliation de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La colocation à bail unique, formule dominante à Paris, se trouve directement visée par ce contrat type rénové. Congé régulier ou départ sauvage, préavis d’un ou trois mois, solidarité de six mois après le congé, restitution du dépôt de garantie, état des lieux de sortie et commandement de payer : chaque étape obéit à des règles précises, sanctionnées par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Cet article expose la marche à suivre pour le colocataire qui part comme pour celui qui reste et pour le bailleur, avec les textes applicables, les décisions vérifiées et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Colocataire qui donne congé en octobre 2026 : préavis, solidarité de six mois et dépôt de garantie à Paris

A. Partir en règle : la forme du congé et le préavis d’un mois ou de trois mois du colocataire

Le point de départ de toute sortie propre tient à une évidence que les litiges parisiens démentent chaque année : quitter les lieux sans rien notifier ne met fin à rien. Le colocataire qui rend ses clés au colocataire restant, qui prévient le bailleur par message ou qui cesse simplement de payer demeure tenu du loyer jusqu’au terme du bail ou jusqu’à un congé régulier. En colocation à bail unique, le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. La Cour de cassation l’a rappelé pour un logement meublé, formule transposable à la colocation meublée : « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. » Le point de départ du délai se situe donc à la réception par le bailleur, non à l’envoi : un congé expédié le 3 octobre et réceptionné le 8 octobre fait courir le préavis à compter du 8 octobre. L’arrêt du 23 novembre 2022 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-15.899, lien officiel) sanctionne le tribunal qui avait avancé la fin du bail au motif que le bailleur aurait dû recevoir le courrier plus tôt : seule la réception réelle compte, et le bailleur parisien qui a déménagé son agence sans prévenir ne peut pas se voir opposer une date fictive.

La durée du préavis dépend du logement et de la situation du colocataire qui part. En location vide, le délai de droit commun atteint trois mois. En location meublée, le préavis tombe à un mois en toute hypothèse. En location vide, plusieurs situations ramènent le préavis à un mois, et elles correspondent précisément aux motifs de départ les plus fréquents des colocataires parisiens : premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi et nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. La Cour de cassation l’a jugé le 19 octobre 2017 (troisième chambre civile, pourvoi n° 16-22.812, lien officiel) : « en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois ». L’étudiant parisien qui signe son premier contrat de travail à Lyon, le jeune cadre muté à Londres ou à La Défense vers Saint-Denis, le colocataire licencié en septembre : tous peuvent quitter la colocation avec un mois de préavis à condition de joindre au congé le justificatif du motif, contrat de travail, ordre de mutation ou attestation de l’employeur. La jurisprudence exige un lien temporel rapproché entre le fait générateur et le congé : attendre huit mois après la mutation pour invoquer le préavis réduit expose à un refus du juge. Le colocataire qui part en octobre 2026 pour un emploi obtenu en septembre remplit cette condition sans difficulté, à condition de produire la pièce.

Le congé du colocataire sortant ne met pas fin à la colocation pour les autres. Le bail unique se poursuit avec le ou les colocataires restants, et le bailleur ne peut pas imposer au sortant de présenter lui-même un remplaçant, sauf clause expresse du bail. En pratique parisienne, trois configurations se rencontrent. Quand un nouveau colocataire figure au bail par avenant signé des trois parties, la solidarité du sortant cesse à la date d’effet du congé et le dépôt de garantie se redistribue par l’avenant. Quand aucun remplaçant n’est trouvé, la solidarité du sortant court encore six mois après la fin du préavis, et le dépôt n’est restitué qu’à la sortie du dernier occupant. Quand le bailleur refuse tout avenant et exige la signature d’un bail entièrement nouveau, le contrat conclu à compter du 1er octobre 2026 relève du contrat type rénové par le décret du 6 juillet 2026 : dont les stipulations nouvelles s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés depuis cette date Le colocataire restant qui signe ce nouveau bail en octobre 2026 accepte donc la clause résolutoire à six semaines et les mentions nouvelles, ce qu’il doit mesurer avant de signer. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, texte de référence de ces baux , encadre chacune de ces étapes, et ses articles 8-1, 12, 22 et 4 se combinent dans presque tous les litiges de sortie de colocation.

B. Payer après son départ : la solidarité de six mois, les dégradations et la restitution du dépôt de garantie

L’erreur la plus coûteuse du colocataire sortant consiste à croire que le congé éteint sa dette. En colocation à bail unique assorti d’une clause de solidarité, le sortant reste tenu des loyers et charges dus par le colocataire restant pendant une période de tuilage. La Cour de cassation l’a fixé sans ambiguïté le 8 avril 2021 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-23.343, publié au Bulletin, lien officiel) : « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Deux conséquences pratiques en découlent. D’une part, le bailleur peut réclamer au sortant, pendant six mois après la fin de son préavis, les loyers impayés par le colocataire resté dans les lieux, sans avoir à démontrer une faute du sortant : la solidarité résulte de la clause, et le code civil rappelle que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » Autrement dit, sans clause de solidarité inscrite au bail, le sortant ne doit rien après son congé ; avec une telle clause, il doit six mois. La lecture du bail s’impose donc avant tout pronostic. D’autre part, la fin de la solidarité se prouve par l’avenant d’entrée du remplaçant : le sortant qui obtient la signature rapide d’un nouveau colocataire au bail éteint sa garantie dès la date d’effet du congé, et chaque semaine gagnée sur le remplacement réduit d’autant son risque.

Le sort de la créance de remise en état des lieux illustre la portée exacte de ce délai. Dans l’affaire jugée en 2021, le bailleur réclamait à la colocataire partie en avril 2015 des travaux constatés à l’état des lieux de sortie de janvier 2016, soit après l’expiration de la période de six mois. La Cour de cassation censure la condamnation : une créance de remise en état née après l’expiration de la solidarité ne peut pas être mise à la charge du sortant. Le raisonnement vaut pour les dégradations comme pour les loyers : seules les dettes nées pendant la période de solidarité pèsent sur le sortant. Le colocataire parisien qui a donné congé à effet au 31 octobre 2026 répond des loyers de novembre à avril 2027 si le colocataire restant cesse de payer, mais il ne répond ni des loyers de mai 2027 ni des dégradations constatées à un état des lieux de sortie établi après avril 2027. Symétriquement, le bailleur avisé fait établir un état des lieux intermédiaire contradictoire au départ du sortant, avec photos et relevés, pour figer les dégradations antérieures à la fin de la solidarité : sans cette pièce, imputer au sortant des désordres constatés un an plus tard devient aléatoire. Pour le colocataire restant, la leçon est inverse : accepter un départ sans écrit, sans relevé et sans avenant, c’est s’exposer à supporter seul des dégradations que le bailleur imputera au dernier occupant présent.

Le dépôt de garantie obéit à une logique distincte que les colocataires confondent avec la solidarité. La Cour de cassation rappelle dans le même arrêt de 2021 que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » et qu’« un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. » Le dépôt garantit notamment le paiement du loyer : la cour d’appel qui refusait de l’imputer sur un arriéré de loyers a vu sa décision censurée. En colocation à bail unique, le dépôt versé à l’entrée, un mois de loyer hors charges en vide et deux mois en meublé, n’est restitué qu’au départ du dernier occupant, dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, deux mois dans le cas contraire, sous déduction des sommes justifiées. Le colocataire sortant ne peut donc pas exiger du bailleur, en octobre 2026, la restitution immédiate de sa quote-part : le bailleur conserve l’intégralité du dépôt jusqu’à la fin du bail. L’usage parisien consiste à organiser entre colocataires un remboursement direct, le remplaçant versant au sortant l’équivalent de sa part, avec un reçu écrit. Cette compensation privée ne lie pas le bailleur, et le sortant qui l’accepte doit exiger un écrit du colocataire restant reconnaissant le versement, faute de quoi il paiera deux fois si le bailleur impute ensuite des dégradations sur le dépôt global. Le sortant qui conteste des retenues dispose des canaux ordinaires : lettre de contestation détaillée, saisine de la commission départementale de conciliation, puis juge des contentieux de la protection, avec une pénalité d’un mois de loyer par mois de retard en cas de restitution tardive non justifiée.

II. Nouveau bail type du 1er octobre 2026 : clause résolutoire à six semaines et réflexes du colocataire qui reste à Paris

A. Loyer, charges ou dépôt non versé : le commandement de payer et la résiliation de plein droit en six semaines

Le colocataire qui reste après le départ de l’autre affronte une mécanique nouvelle quand le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026. Le contrat type rénové rend la clause résolutoire obligatoire et resserre son délai : le contrat prévoit désormais la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, avec une clause qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026). Trois faits nouveaux méritent l’attention des colocations parisiennes. D’abord, le non-versement du dépôt de garantie entre dans la clause, hypothèse absente des anciens contrats types : le candidat colocataire qui signe l’avenant d’entrée sans verser sa part s’expose à la résiliation au même titre que le mauvais payeur. Ensuite, le délai de régularisation après commandement passe de deux mois à six semaines, soit douze jours de moins pour réunir les fonds, obtenir une aide du fonds de solidarité pour le logement ou négocier un échéancier. Enfin, le contrat type prévoit des cas facultatifs de résiliation de plein droit, assurance des risques locatifs non souscrite un mois après commandement infructueux, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale dans les secteurs soumis à servitude. La colocation parisienne qui glisse vers la sous-location de fait ou vers la location touristique déguisée entre dans ce dernier cas, avec une mise en demeure du maire avant la résiliation.

Le commandement de payer constitue le verrou de toute la procédure, et sa rédaction commande l’issue du litige. Le code civil pose le principe applicable à toute clause résolutoire : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui omet de reproduire la clause, qui vise un montant global sans détailler loyers et charges, qui réclame des sommes prescrites ou déjà réglées, ou qui vise le délai de deux mois sur un bail au nouveau format encourt l’annulation, et avec lui la résiliation. Pour les baux conclus avant le 1er octobre 2026 et non renouvelés, l’ancien délai de deux mois stipulé au contrat demeure applicable, la loi nouvelle ne s’appliquant pas aux effets déjà stipulés : le bailleur qui vise six semaines sur un bail de 2024 commet une erreur que le juge sanctionne. Le colocataire restant qui reçoit un commandement en octobre 2026 doit donc vérifier trois mentions avant tout paiement : la reproduction exacte de sa clause, le détail mois par mois des sommes réclamées, et le délai applicable à son bail. Payer l’intégralité des sommes visées dans le délai éteint la clause, même si le colocataire parti reste tenu envers le bailleur au titre de la solidarité : le paiement par l’un libère l’autre à due concurrence. Quand le colocataire restant ne peut pas payer seul la part du sortant, la voie utile passe par le recouvrement des loyers impayés contre le colocataire solidaire, par une mise en demeure au sortant suivie d’une assignation en remboursement, plutôt que par l’attente passive de l’assignation du bailleur. Les lecteurs qui souhaitent replacer cette clause dans son contexte général peuvent se reporter à notre analyse du bail signé à partir du 1er octobre 2026 et de sa clause résolutoire à six semaines, qui détaille le contrat type et les réflexes de contestation communs à toutes les locations.

La résiliation acquise n’épuise pas les droits du colocataire. Le code civil ouvre une résolution par notification, à l’initiative du créancier et à ses risques : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. » Le bailleur qui met en oeuvre cette voie sans gravité suffisante de l’inexécution s’expose à voir sa résolution contestée devant le juge, et le colocataire peut saisir le tribunal pour faire échec à une résiliation abusive. Le code civil énumère les sanctions ouvertes à la partie victime de l’inexécution : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. » Surtout, le juge des contentieux de la protection conserve son pouvoir de suspendre les effets de la clause et d’accorder des délais de paiement, y compris après la résiliation, quand le locataire se trouve en situation de régler sa dette. La trêve hivernale, qui débute le 1er novembre, interdit l’expulsion sans suspendre la dette : un commandement délivré en octobre 2026 produit ses effets pendant la trêve, et l’expulsion s’exécute à la sortie de la période protégée si le juge l’a ordonnée avec des délais. Le colocataire restant qui paie partiellement, qui justifie d’une reprise de paiement et qui sollicite des délais avant l’audience obtient fréquemment un échéancier sur vingt-quatre mois et la suspension de la clause, à condition de respecter l’échéancier ensuite : un seul impayé postérieur réactive la résiliation. Ce pouvoir du juge résulte du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La responsabilité en cas d’incendie ou de dégât des eaux dans la colocation fragilisée par le départ suit des règles propres, que le sortant doit connaître avant de négliger l’assurance : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Maintenir son assurance habitation jusqu’à la fin de la solidarité, même après avoir quitté les lieux, prémunit le sortant contre une recherche en responsabilité pour un sinistre survenu pendant la période où il répondait encore du bail.

B. Sortir proprement d’une colocation à Paris et en Île-de-France : pièces, délais et juge compétent

À Paris et en Île-de-France, la sortie de colocation se prépare comme un dossier contentieux, même quand les relations restent cordiales. Le tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection, et les tribunaux franciliens de Nanterre, Bobigny et Créteil tranchent chaque mois des litiges de solidarité et de dépôt où la pièce manquante fait perdre le procès. Le colocataire qui part en octobre 2026 réunit donc dès le congé : la lettre recommandée avec avis de réception et son justificatif de motif pour le préavis réduit, contrat de travail, ordre de mutation ou attestation d’inscription universitaire dans une autre académie, la copie du bail avec sa clause de solidarité surlignée, l’état des lieux d’entrée, les dernières quittances et l’attestation d’assurance. Il exige un état des lieux intermédiaire contradictoire le jour de son départ, avec photographies datées des pièces, des équipements et du compteur, signé du bailleur ou du gestionnaire et du colocataire restant. Ce document fige son lot de responsabilité et borne la période de solidarité pour les dégradations. Il notifie par écrit au bailleur l’adresse de sa nouvelle domiciliation pour recevoir les décomptes et l’invitation à l’état des lieux final. Il conserve la preuve de la remise des clés et du badge Vigik, car le bailleur parisien qui prétend n’avoir jamais récupéré les accès facture parfois des mois supplémentaires.

Le colocataire qui reste n’est pas démuni quand le sortant cesse tout versement. La première démarche consiste à mettre le sortant en demeure par écrit de payer sa part pour la période de solidarité, en rappelant la clause du bail et l’arrêt de la Cour de cassation qui borne cette garantie à six mois. La deuxième consiste à chercher un remplaçant solvable et à proposer au bailleur un avenant en bonne et due forme, avec dossier du candidat, pièce d’identité, contrat de travail et avis d’imposition, car le bailleur parisien qui refuse sans motif un remplaçant sérieux s’expose à voir sa bonne foi discutée si la dette s’aggrave. La troisième consiste à saisir la commission départementale de conciliation de Paris, 12 rue des Bateliers dans le 10e arrondissement pour les litiges parisiens, ou celle du département du logement pour la banlieue, qui convoque les parties et propose une solution en quelques semaines, souvent un échéancier partagé. La quatrième, quand le bailleur délivre un commandement, consiste à comparaître devant le juge des contentieux de la protection avec un dossier de paiement, même partiel, et une demande de délais : le juge qui constate la reprise des versements et la recherche active d’un remplaçant accorde plus volontiers la suspension de la clause et un échéancier. Les aides mobilisables pendant la période, avance du fonds de solidarité pour le logement de Paris, garantie Visale pour les moins de trente ans, aide exceptionnelle de la CAF en cas d’impayé caractérisé, se demandent sans attendre, car leurs délais d’instruction dépassent souvent les six semaines du commandement.

Le calendrier d’octobre 2026 commande l’ordre des démarches des deux côtés. Première quinzaine : le sortant notifie son congé avec le justificatif de préavis réduit et propose un remplaçant, le restant accuse réception par écrit et informe le bailleur. Fin octobre : état des lieux intermédiaire contradictoire, avenant signé ou constat écrit du refus du bailleur, remboursement entre colocataires de la quote-part du dépôt contre reçu. Novembre à avril : le sortant vérifie chaque mois que le loyer est payé et conserve les quittances, le restant paie l’intégralité au bailleur puis se retourne contre le sortant pour sa part s’il a avancé les fonds. À l’état des lieux final : convocation écrite du sortant quinze jours avant, relevé contradictoire, décompte du dépôt dans le mois si les lieux sont conformes, contestation motivée dans les deux mois dans le cas contraire. Ce séquençage évite les deux écueils relevés par la jurisprudence : le sortant condamné pour six mois de loyers d’un logement qu’il ne visite plus, faute d’avoir organisé le remplacement, et le restant expulsé en sortie de trêve hivernale pour une dette que le sortant aurait dû partager, faute de l’avoir mis en demeure à temps. En colocation parisienne, l’écrit vaut de l’argent : chaque accord oral sur le partage du loyer, la reprise du dépôt ou l’entrée d’un remplaçant doit être confirmé par message ou par avenant, car le juge ne tranche que sur pièces.

Conclusion

Le colocataire qui quitte son logement parisien en octobre 2026 ne s’affranchit pas du bail par son déménagement : un congé notifié au bailleur fait courir un préavis d’un mois en meublé ou pour un premier emploi, une mutation ou une perte d’emploi dûment justifiée, et la clause de solidarité, quand le bail la stipule, maintient sa garantie pendant six mois après la fin du préavis, sauf entrée plus rapide d’un remplaçant au bail. Le dépôt de garantie, qui couvre notamment le paiement du loyer, n’est restitué qu’au départ du dernier occupant, et le sortant organise son remboursement avec le remplaçant par un reçu écrit. Depuis le 1er octobre 2026, le contrat type rénové ajoute une contrainte que le colocataire restant doit intégrer : la résiliation de plein droit pour loyer, charges ou dépôt non versé joue six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et seule une vérification rigoureuse de ce commandement, un paiement dans le délai ou des délais obtenus du juge permettent d’y faire échec. Les trois arrêts de la troisième chambre civile cités dans cet article bornent chaque étape, et les réflexes parisiens, état des lieux intermédiaire, avenant de remplacement, commission départementale de conciliation et juge des contentieux de la protection, transforment une séparation subie en sortie maîtrisée. Partir en règle, payer pendant six mois si la clause l’impose, prouver chaque versement : à ce prix, la colocation quittée en octobre devient un dossier clos au printemps, et non un contentieux qui ressurgit à l’assignation suivante.