Le 1er octobre 2026, le gouvernement a présenté le budget 2027 avec deux annonces majeures pour les candidats à l’achat : le prêt à taux zéro des primo-accédants serait prolongé jusqu’en 2030, et un nouveau PTZ parentalité serait créé pour les ménages déjà propriétaires à l’arrivée d’un enfant. Dans sa version applicable jusqu’au 1er janvier 2027, le PTZ ne vit en effet que jusqu’à la fin de l’année 2027, et son extinction programmée inquiétait quelque 70 000 ménages par an. Ces annonces restent des projets, puisque le projet de loi de finances sera débattu à l’Assemblée nationale à partir du 13 octobre, mais elles remettent le PTZ au centre des stratégies d’achat. Cet article explique qui peut en bénéficier aujourd’hui, ce que la prolongation changerait, comment sécuriser l’offre de prêt et l’assurance emprunteur, et quels recours existent quand la banque refuse ou se trompe, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs.
I. Prolongation du PTZ après 2027 : ce que le budget annonce pour les primo-accédants
A. PTZ maintenu jusqu’en 2030 : qui reste éligible et sous quels plafonds ?
Le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt accordé par les banques pour acheter sa résidence principale, dont le coût est compensé pour l’établissement prêteur par un avantage fiscal. L’article L. 31-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose ainsi que « Les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent consentir des prêts ne portant pas intérêt dans les conditions prévues au présent chapitre. Ces prêts leur ouvrent droit au bénéfice du crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater V du code général des impôts. » Concrètement, l’emprunteur ne paie aucun intérêt sur la fraction du financement couverte par le PTZ, qui vient compléter un prêt principal classique.
Le PTZ est réservé à la première accession à la propriété, sous condition de ressources. L’article L. 31-10-2 du même code, dans sa version applicable jusqu’au 1er janvier 2027, prévoit que ces prêts « sont octroyés aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété ou lorsqu’elles acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire ». Le logement neuf n’est éligible que s’il est collectif et situé dans une commune où le déséquilibre entre l’offre et la demande rend l’accès au logement difficile, c’est-à-dire une zone tendue. Le texte ménage toutefois des dérogations, notamment pour l’aménagement de locaux non destinés à l’habitation en logement, pour la location-accession régie par la loi du 12 juillet 1984, pour le bail réel solidaire et pour certaines opérations d’accession sociale. Dans l’ancien, le PTZ suppose soit l’achat du logement social par son occupant, soit des travaux, dans une commune classée en zone détendue. Un arrêté des ministres chargés du budget et du logement établit le classement des communes par zone, en fonction des besoins en logements, des prix de vente et des loyers.
La condition de première propriété est définie avec précision. L’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que remplissent cette condition « les personnes physiques n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt ». Autrement dit, il suffit de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années qui précèdent l’offre pour être regardé comme primo-accédant, même après avoir vendu un bien plus tôt. Le même article dispense de cette condition l’emprunteur ou l’occupant titulaire de la carte mobilité inclusion avec mention invalidité, celui qui perçoit une pension d’invalidité des deuxième ou troisième catégories, celui qui bénéficie de certaines allocations, et celui dont la résidence principale a été rendue définitivement inhabitable par une catastrophe. Sur les ressources, le texte est explicite : le montant total des ressources divisé par le coefficient familial doit être inférieur à un plafond fixé par décret selon la localisation, et « Ce plafond ne peut être supérieur à 49 000 € ni inférieur à 16 500 €. »
Les modalités du prêt dépendent ensuite de l’opération elle-même. L’article L. 31-10-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les modalités du prêt sont fonction : a) Du coût total de l’opération toutes taxes comprises ; b) Du nombre des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement ; c) De l’ensemble des ressources des personnes mentionnées au b ; d) De la localisation dans une zone géographique, définie dans des conditions fixées par décret en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; e) Du caractère neuf du logement ou, pour un logement ancien, du respect de la condition de travaux mentionnée au V de l’article L. 31-10-3 . » Le montant finançable et les tranches de remboursement varient donc selon la composition du ménage, ses revenus et la zone du bien, entre différé total ou partiel et amortissement progressif.
C’est ce dispositif, qui s’éteint en l’état au 1er janvier 2027, que le gouvernement annonce vouloir prolonger jusqu’en 2030 pour les primo-accédants, au rythme d’environ 70 000 ménages aidés chaque année selon le ministre du Logement. Tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas votée, cette prolongation reste une annonce : les offres émises aujourd’hui demeurent régies par les textes en vigueur, et les candidats à l’achat ont intérêt à faire dater leurs démarches, car l’éligibilité s’apprécie à la date d’émission de l’offre de prêt, notamment pour la condition des deux années sans propriété.
B. Le nouveau PTZ parentalité servira-t-il aux familles déjà propriétaires ?
Seconde annonce du 1er octobre 2026 : la création d’un PTZ parentalité, ouvert aux ménages déjà propriétaires qui sont parents d’un enfant de moins de trois ans ou qui attendent un enfant, pour acheter l’appartement ou la maison dont la famille a besoin. Le ministre du Logement présente ce nouveau prêt comme le moyen, pour des familles aujourd’hui incapables d’obtenir un crédit bancaire suffisant, d’acquérir un logement plus grand à l’arrivée d’un enfant. Les conditions précises, notamment le niveau des plafonds de ressources, la quotité finançable et l’articulation avec le PTZ classique, relèveront de la loi de finances et de ses décrets d’application : à ce stade, aucun de ces paramètres n’est voté, et toute simulation fondée sur les seuls communiqués ministériels doit être prise avec prudence.
L’intérêt du dispositif se comprend au regard du verrou actuel. Aujourd’hui, un ménage déjà propriétaire de sa résidence principale ne remplit pas la condition de première propriété, sauf s’il ne l’a plus été au cours des deux dernières années ou s’il entre dans l’une des exceptions légales rappelées ci-dessus. Le futur PTZ parentalité devrait donc déroger à cette condition pour les parents de jeunes enfants, à l’image de ce qui existe déjà pour les titulaires d’une carte d’invalidité ou les victimes de catastrophe. Pour suivre l’évolution des critères de ce nouveau prêt, on pourra se reporter utilement à la présentation des conditions du futur PTZ parentalité pour acheter plus grand à l’arrivée d’un enfant, qui détaille la logique du dispositif annoncé.
Ce double mouvement s’inscrit dans un budget du logement par ailleurs rigoureux. Le gouvernement annonce un gel des aides personnelles au logement en 2027 : pas de revalorisation malgré l’inflation, soit 200 millions d’euros d’économies pour environ 2,7 millions de personnes concernées, qui pourront en outre voir leur loyer augmenter. Rappelons que les aides personnelles au logement, définies par l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation, « comprennent : 1° L’aide personnalisée au logement ; 2° Les allocations de logement : a) L’allocation de logement familiale ; b) L’allocation de logement sociale », et que leur montant, selon l’article L. 823-1 du même code, « est calculé en fonction d’un barème défini par voie réglementaire », établi en tenant compte de la situation de famille, des ressources et du patrimoine, du loyer plafonné et de la qualité du demandeur. Le gel annoncé figerait ce barème une année de plus. Parallèlement, la réduction de loyer de solidarité appliquée par les bailleurs sociaux aux locataires modestes serait contenue à 900 millions d’euros en 2027, contre 1,1 milliard en 2025 et 1,3 milliard en 2024. L’article L. 442-2-1 du code de la construction et de l’habitation organise cette réduction, dont les plafonds mensuels sont fixés par arrêté et « indexés, chaque année au 1er janvier, sur l’indice de référence des loyers ». Pour un locataire du parc social qui prépare un achat, ces annonces comptent double : elles pèsent sur le budget logement immédiat et rendent le calendrier du PTZ d’autant plus stratégique.
II. Obtenir le PTZ et réagir quand la banque bloque votre dossier
A. Simulation, offre de prêt et assurance emprunteur : comment verrouiller le financement ?
Le PTZ ne se souscrit jamais seul : il complète un ou plusieurs prêts principaux, et c’est l’ensemble du plan de financement qui doit tenir. La première étape consiste à faire chiffrer l’opération par plusieurs établissements, car les banques restent libres d’accorder ou de refuser un crédit : aucun texte ne les oblige à prêter. Un refus de PTZ peut tenir à l’inéligibilité, par exemple un dépassement du plafond de ressources ou un bien qui ne respecte pas la condition de zone, comme à l’appréciation du risque par la banque, qui examine les revenus, l’apport, le reste à vivre et la stabilité professionnelle. Exiger un écrit précisant le motif du refus est toujours utile : s’il s’agit d’un désaccord sur l’éligibilité réglementaire, une seconde banque ou un courtier peut aboutir à une réponse différente, et en cas de litige ultérieur, cet écrit fera preuve des raisons invoquées.
Quand la banque accepte, elle adresse une offre de contrat de crédit qui obéit à un formalisme strict. L’article L. 313-34 du code de la consommation dispose que « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur », et que « L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur. » Ce délai de réflexion de dix jours est d’ordre public : une acceptation donnée trop tôt fragilise l’acte, et pendant trente jours la banque ne peut pas modifier les conditions proposées. Le candidat à l’achat doit donc vérifier les dates de réception et d’acceptation figurant au dossier, conserver les enveloppes et les accusés, et refuser toute pression pour signer avant l’expiration du délai.
Le coût réel du crédit doit apparaître à travers le taux effectif global, assurance et frais compris. La Cour de cassation sanctionne sévèrement les erreurs sur ce point. Dans un arrêt du 10 juin 2020 rendu à propos d’un prêt immobilier dont le taux effectif global était erroné faute d’inclusion du taux de cotisation d’assurance réellement prélevé, la première chambre civile a jugé « qu’en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge » (Cass. 1re civ., 10 juin 2020, n° 18-24.287). Autrement dit, une banque qui affiche un taux effectif global faux, par exemple en oubliant l’assurance réellement prélevée, s’expose à perdre tout ou partie de ses intérêts, selon la proportion fixée par le juge au regard du préjudice subi. Pour l’emprunteur, le réflexe consiste à comparer le taux effectif global de l’offre avec les cotisations d’assurance et les frais réellement facturés, et à faire contester l’écart par écrit avant qu’il ne soit trop tard, car l’action obéit à des délais de prescription.
L’assurance emprunteur, souvent exigée par la banque sans être légalement obligatoire, représente le second verrou du financement. Depuis la loi du 28 février 2022, l’emprunteur peut changer d’assurance à tout moment. L’article L. 113-12-2 du code des assurances prévoit que lorsque le contrat garantit le remboursement d’un crédit immobilier, « l’assuré peut résilier le contrat à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt », à charge de notifier à l’assureur la décision du prêteur sur le contrat de substitution et sa date d’effet, la résiliation prenant effet dix jours après réception de cette décision, et qu’en cas de refus du prêteur « le contrat d’assurance n’est pas résilié ». La banque ne peut refuser la substitution que pour un motif légitime lié à l’équivalence des garanties. Le même dispositif impose à l’assureur une information annuelle de l’assuré, dont les manquements relèvent du contrôle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et peuvent être sanctionnés par une amende administrative de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale, comme le prévoit l’article L. 113-15-3 du code des assurances. Enfin, les anciens malades bénéficient du droit à l’oubli : l’article L. 1141-5 du code de la santé publique organise la grille de référence des pathologies et dispose que « le délai au-delà duquel aucune information médicale relative aux pathologies cancéreuses et à l’hépatite virale C ne peut être recueillie par les organismes assureurs ne peut excéder cinq ans à compter de la fin du protocole thérapeutique ».
Face à un refus de prêt, l’emprunteur n’est pas démuni. Si le refus porte sur l’assurance en raison de l’état de santé, la convention AERAS organise un examen individualisé du dossier et, le cas échéant, une garantie des risques aggravés avec surprime plafonnée. Si le refus porte sur le crédit lui-même, un second établissement, un courtier ou une renégociation du projet, par exemple en réduisant le montant emprunté ou en allongeant la durée, peut débloquer la situation. Lorsque la banque a manqué à son devoir d’information, sa responsabilité peut être recherchée : la Cour de cassation rappelle toutefois les limites de ce devoir, en jugeant que « L’obligation de mise en garde à laquelle peut-être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi, et ce, que le prêt soit remboursable par échéances ou en une seule fois à la fin » (Cass. com., 8 nov. 2023, n° 22-13.750). L’emprunteur averti, notamment celui qui a déjà mené des opérations de crédit, ne peut donc pas reprocher à sa banque de ne pas l’avoir alerté sur un risque qu’il connaissait. En cas de litige persistant, le médiateur de la banque, puis le tribunal judiciaire, sont les voies naturelles de recours.
B. Acheter à Paris et en Île-de-France : que faire quand les prix coincent le plan de financement ?
En Île-de-France, et singulièrement à Paris, les prix élevés rendent le PTZ à la fois plus nécessaire et plus difficile à mobiliser. Pour le neuf, le PTZ suppose un logement collectif situé dans une commune classée en zone de déséquilibre par l’arrêté de zonage, et l’acheteur parisien doit vérifier la zone exacte de sa commune avant de signer tout avant-contrat, car un classement révisé peut faire basculer l’éligibilité d’un programme. Pour l’ancien avec travaux, le PTZ suppose des travaux d’un montant significatif et une localisation en zone détendue, ce qui exclut en pratique la plupart des arrondissements parisiens et des communes les plus tendues de la petite couronne : l’acheteur francilien doit donc qualifier très tôt son projet, neuf collectif éligible ou ancien avec travaux hors zone tendue, plutôt que de découvrir l’obstacle au stade de la demande de prêt.
Le montant finançable se heurte ensuite au coût total de l’opération, premier critère des modalités du prêt. Avec des prix au mètre carré parmi les plus élevés de France, la quotité du PTZ couvre une fraction plus faible du projet parisien qu’en province, et le reste à financer par le prêt principal exige des revenus en rapport. C’est ici que le calendrier prend toute son importance : la condition des deux années sans propriété et le plafond de ressources divisé par le coefficient familial s’apprécient avec des règles de référence précises, et une mutation professionnelle, une naissance ou une vente intervenue juste avant l’offre peut modifier la donne. Les ménages qui préparent un achat pour 2027 ou 2028 ont donc intérêt à figer la chronologie, promesse de vente, compromis, demande de prêt et émission de l’offre, en tenant compte de la prolongation annoncée mais non encore votée, sans parier sur un décret d’application dont le contenu reste inconnu.
En cas de blocage avec une banque parisienne, la méthode reste la même qu’ailleurs, avec des délais resserrés par la tension du marché. D’abord, obtenir par écrit le motif du refus et la fiche d’information sur le coût de l’assurance, puis faire jouer la concurrence entre établissements et courtiers, car les politiques d’octroi varient sensiblement d’une enseigne à l’autre. Ensuite, vérifier l’offre reçue ligne à ligne : respect du délai de réflexion de dix jours avant acceptation, maintien des conditions pendant trente jours, exactitude du taux effectif global assurance comprise, et équivalence des garanties en cas de substitution d’assurance. Tout écart constaté doit être signalé par lettre recommandée, en conservant chaque preuve d’envoi. Enfin, si le litige porte sur des intérêts ou des cotisations déjà facturés, la déchéance du droit aux intérêts pour taux effectif global erroné et la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur offrent des leviers contentieux réels devant le tribunal judiciaire de Paris, à condition d’agir dans les délais de prescription et avec un dossier chiffré. Les acquéreurs peuvent utilement faire relire leur offre et leur notice d’assurance avant le terme du délai de réflexion : dix jours passent vite, et une erreur détectée tôt se corrige quand une erreur découverte après déblocage des fonds se plaide.
Conclusion
La prolongation du PTZ jusqu’en 2030 et la création du PTZ parentalité, annoncées le 1er octobre 2026 dans le cadre du budget 2027, redonnent de l’air aux primo-accédants et aux familles qui s’agrandissent, mais elles ne sont à ce jour que des annonces. Le droit applicable reste celui des articles L. 31-10-1 à L. 31-10-4 du code de la construction et de l’habitation, avec sa condition de première propriété appréciée sur deux ans, ses plafonds de quotient familial et son zonage, tandis que le gel des aides au logement et le resserrement de la réduction de loyer de solidarité pèseront sur les budgets des locataires. Pour transformer l’annonce en achat réussi, chaque étape compte : vérifier son éligibilité avant l’avant-contrat, comparer les offres de plusieurs banques, respecter le délai de réflexion de dix jours, contrôler le taux effectif global assurance comprise, et faire jouer la substitution d’assurance emprunteur quand le contrat initial est trop cher. Et quand la banque refuse ou se trompe, le dossier écrit, la concurrence entre établissements et, en dernier ressort, le juge restent les meilleurs alliés de l’emprunteur, à Paris comme dans toute la France.