Au retour des vacances, un locataire nettoie des taches noires apparues derrière une armoire, dans l’angle d’une chambre et autour d’une fenêtre : il frotte, il aérait pourtant, et trois semaines après le rallumage du chauffage, les auréoles reviennent, plus larges, avec une odeur de moisi et de la peinture qui cloque. La scène se répète chaque automne dans des milliers de logements, et elle met le logement sous pression au sens propre : l’air intérieur se charge d’humidité, les murs froids condensent, la ventilation ne suit plus, et chacun renvoie la faute à l’autre, le bailleur au mode de vie de l’occupant, l’occupant au gros œuvre, le copropriétaire au syndic, le syndic aux parties privatives. La réponse du droit tient en trois constats, à comprendre avant d’agir. D’abord, le bailleur doit un logement décent et en bon état, qui protège des infiltrations et permet d’évacuer l’humidité, et le juge peut lui ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à exécution. Ensuite, tout ne relève pas du bailleur : l’occupant doit aérer, chauffer raisonnablement et entretenir les équipements de ventilation, et le défaut d’entretien ou un usage qui sature l’air peut partager, voire déplacer, la responsabilité. Enfin, quand l’humidité vient du bâtiment collectif, toiture, façade, canalisations communes ou ventilation commune, c’est vers la copropriété et son syndic qu’il faut se tourner, avec ses propres règles de preuve et de vote des travaux. Cet article expose la méthode complète à partir des textes en vigueur vérifiés au 1er octobre 2026 et de trois décisions rendues en 2026, lues intégralement. Il s’agit d’une information générale : chaque logement a sa configuration, les constats techniques, le bail, le règlement de copropriété et les contrats d’assurance de votre immeuble priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide, au vu des preuves de chaque dossier, qui doit faire les travaux et qui supporte les dégâts.

I. D’où vient l’humidité : le bâti, l’air et les promesses qui ne règlent rien

A. Trois origines à ne pas confondre, trois responsables possibles

La première origine est le bâtiment lui-même, et c’est la plus lourde de conséquences pour le propriétaire. Un toit dont les raccords laissent passer l’eau, une façade fissurée, des menuiseries extérieures qui n’assurent plus la protection contre les infiltrations, des remontées d’eau par les murs bas, une canalisation commune qui fuit dans les planchers : dans tous ces cas, l’eau vient de l’extérieur ou du gros œuvre, et l’occupant n’y peut rien par son comportement. Le décret du 30 janvier 2002 qui définit le logement décent l’exige sans détour : l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. » Le même texte ajoute que « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » Quand ces protections manquent, les moisissures ne sont que le symptôme visible d’un défaut du clos et du couvert, et c’est au propriétaire du bien, bailleur ou syndicat des copropriétaires selon l’origine, de le traiter. Le 29 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé dans une affaire d’humidité persistante : le tribunal, par jugement du 29 mai 2026 (RG n° 25/03002), « CONDAMNE [S] à réaliser les travaux visant à mettre un terme aux infiltrations d’eau consécutives à la présence de fissuration et les travaux d’étanchéité préconisés par la Société AQUITAINE INTERVENTION dans son rapport de recherche de fuite du 24 février 2026, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois », et « CONDAMNE [S] à payer à Madame [R] [M] la somme de 2.700 € en réparation de son préjudice de jouissance ». Fissuration, recherche de fuite par un professionnel, étanchéité, astreinte, indemnisation du trouble de jouissance : tout le raisonnement part du bâti, et c’est lui qui commande la solution.

La deuxième origine est l’air intérieur et son renouvellement, et c’est ici que l’automne joue son rôle. Quand le chauffage se rallume et que les fenêtres restent fermées, l’activité normale d’un foyer produit chaque jour plusieurs litres de vapeur d’eau : douches, cuisine, séchage du linge à l’intérieur, respiration pendant la nuit. Si la ventilation ne l’évacue pas, cette vapeur condense sur les points froids, angles de murs, pourtours de fenêtres, murs derrière les meubles plaqués, et les moisissures s’y installent. Le décret de 2002 vise exactement ce point : le même article 2 exige que « Le logement permet une aération suffisante. » et précise que « Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Autrement dit, un logement dont la ventilation mécanique est hors service, sous-dimensionnée ou condamnée par des bouches obturées ne permet pas l’évacuation de l’humidité, et ce manquement pèse sur celui qui en a la charge. Le 15 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleresse à traiter précisément ce versant du problème, dans un petit logement parisien humide depuis un dégât des eaux de 2015 : le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 15 mai 2026 (RG n° 22/05847), « ORDONNE à la société NEDIM Patrimoine de réaliser les travaux suivants dans le logement loué à Mme [R] [J] sis [Adresse 4] (bâtiment sur cour, demi-pallier, 2ème étage, accès par passerelle) dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement » : « travaux d’isolation thermique du plafond (intérieure ou extérieure) conçus par un thermicien ; mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée adaptée, avec apport d’air neuf ;l’assainissement des plafonds et parois par la reprise des revêtements et un traitement antifongique, après avoir traité la cause de l’humidité ». Et : « A l’issue de ce délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, CONDAMNE la société NEDIM Patrimoine à réaliser lesdits travaux sous astreinte provisoirement fixée à 100 euros par jour de retard pendant six mois ». Isolation conçue par un thermicien, ventilation adaptée avec apport d’air neuf, assainissement antifongique après traitement de la cause : le juge distingue ainsi trois étages de réponse, du bâti à l’air, et place la ventilation au rang des travaux incombant au bailleur.

La troisième origine est collective et concerne les occupants d’immeubles en copropriété : l’humidité peut naître des parties communes, toiture-terrasse, colonnes d’eau, façades, vide sanitaire, ou d’une ventilation collective défaillante, et elle frappe alors plusieurs lots ou transite d’un lot à l’autre. Dans ce cas, deux régimes se superposent. Entre voisins, le trouble anormal de voisinage engage la responsabilité de plein droit de celui qui en est à l’origine : l’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Et quand le dommage trouve son origine dans les parties communes elles-mêmes, c’est le syndicat des copropriétaires qui répond en sa qualité de gardien du bâtiment : l’article 1244 du code civil rappelle que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » En pratique, le locataire d’un lot humide doit donc identifier d’où vient l’eau avant de choisir son adversaire : si l’expertise montre une fuite de colonne commune ou un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, la demande doit remonter vers le syndicat, par l’intermédiaire du bailleur ou directement selon les cas, et les travaux relèveront d’un vote de l’assemblée générale ; si elle montre un défaut propre au lot, isolation inexistante, menuiseries privatives hors d’état, ventilation du lot insuffisante, c’est le bailleur qui doit la mise en conformité. Cette distinction commande toute la suite : se tromper d’origine, c’est assigner la mauvaise personne, perdre des mois et exposer aux dépens.

Le partage avec l’occupant mérite d’être posé franchement, car c’est le point sur lequel les dossiers se gagnent ou se perdent. Le locataire n’est pas un simple spectateur de l’humidité : il doit chauffer et aérer normalement son logement, ne pas obturer les bouches de ventilation, entretenir les équipements dont la loi lui confie l’entretien courant et signaler rapidement les désordres au lieu de les laisser prospérer. L’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives range ainsi parmi les réparations à la charge du locataire le « Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. » et les menus raccords de peintures et de revêtements. Concrètement, des grilles de ventilation peintes et bouchées, une VMC jamais dépoussiérée dont le moteur peine, du linge séché en permanence dans une chambre sans aération, des meubles collés contre un mur froid et jamais déplacés pour nettoyer : tous ces éléments seront relevés par l’expert et par le juge, et ils peuvent atténuer, voire écarter, la responsabilité du bailleur pour la part qui relève de l’usage. Mais l’inverse est tout aussi vrai, et les juges le vérifient : quand l’expertise établit que la ventilation est intrinsèquement insuffisante, que les murs sont poreux ou que les menuiseries laissent passer l’eau, le comportement de l’occupant, même imparfait, n’efface pas le défaut du bâti. C’est l’expertise, et non les affirmations des parties, qui départage les deux versants, d’où l’importance d’une preuve technique organisée tôt, comme on le verra.

B. Ce que les promesses commerciales règlent, et ce qu’elles masquent

Face aux taches, le commerce propose des réponses rapides : peintures dites anti-humidité, absorbeurs d’humidité à cristaux, déshumidificateurs électriques, sprays fongicides, isolation mince posée par l’intérieur. Ces produits ont leur utilité, à leur place : un absorbeur peut tamponner l’humidité d’une petite salle d’eau, un déshumidificateur peut assécher un local après un dégât ponctuel, une peinture saine refait une surface après traitement. Mais aucun ne traite une infiltration par la toiture, une remontée capillaire, une fissure de façade ou une ventilation hors service, et c’est la confusion entre le symptôme et la cause qui coûte le plus cher aux occupants. Une peinture qui recouvre sans traiter laisse le champignon prospérer sous le film, et les taches reviennent, parfois plus étendues ; une isolation intérieure posée sur un mur qui prend l’eau déplace le point de condensation et peut aggraver les désordres chez le voisin ou dans la structure ; un déshumidificateur qui tourne en permanence masque une ventilation défaillante au lieu de la faire réparer. La méthode juridique épouse ici la méthode technique : avant d’acheter une solution, il faut qualifier l’origine, et c’est le diagnostic, recherche de fuite, mesure d’humidité des supports, contrôle du débit de la ventilation, examen des ouvrants et des points froids, qui dit si l’on relève du simple entretien, de travaux privatifs ou de travaux collectifs. Les pages commerciales qui promettent d’en finir avec l’humidité en un achat ne distinguent jamais ces trois niveaux, et c’est précisément cette distinction qui conditionne qui paie.

La presse spécialisée et les guides grand public décrivent bien les obligations de chacun, mais du point de vue de celui qui gère ou qui vend : un guide de gestion locative détaillé explique au bailleur comment réagir à un signalement, faire diagnostiquer, chiffrer et planifier les travaux ; un guide d’investissement locatif rappelle les budgets et les assurances ; une association de consommateurs décrit les démarches générales face à un logement dégradé. Ce que ces pages n’offrent pas, c’est le point de vue de l’occupant confronté à la récidive à l’automne, avec la question qui l’obsède : ai-je le droit d’exiger des travaux alors que le bailleur me répond que j’aère mal, puis-je payer moins tant que le logement reste malsain, et comment prouver que l’humidité vient du bâtiment et non de moi. Les trois décisions de 2026 citées dans cet article répondent à ces questions par des cas réels : à Paris, une locataire obtient l’isolation, une ventilation adaptée et 10 000 euros pour son trouble de jouissance ; à Bordeaux, une locataire obtient l’étanchéité et 2 700 euros pour le même motif ; à Vannes, des occupants obtiennent la fin des infiltrations et le remboursement du trop-perçu de loyer. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes, par jugement du 21 mai 2026 (RG n° 25/00224), « CONDAMNE [L] [S] à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement occupé par monsieur [O] [A] et madame [M] [A] et leurs proches, afin de mettre un terme à toute infiltration d’eau et source d’humidité, remettre en état l’appartement, dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision » et « Dit que la charge de loyer pesant sur monsieur [O] [A] et madame [M] [A] sera réduite de 100 € à compter du mois de mars 2021, jusqu’à la réalisation des travaux utiles par [L] [S] ». Le jugement ajoute : « Condamne [L] [S] a régler 4600 € à monsieur [O] [A] et madame [M] [A] au titre du remboursement du trop perçu de loyer » et « Condamne [L] [S] à régler 1000 € à monsieur [O] [A] et madame [M] [A] au titre de leur préjudice moral ». Aucune promesse commerciale ne produit de tels effets ; seule une décision de justice adossée à des preuves les obtient, et c’est le chemin procédural qu’il faut maintenant décrire.

II. Qui paie, et comment l’obtenir : la répartition et la méthode

A. La répartition des charges entre bailleur, occupant, copropriété et puissance publique

Le bailleur supporte le gros de l’obligation, et la loi le dit en termes généraux qui couvrent l’humidité. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article ajoute que « Le bailleur est obligé », notamment « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » et « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Des moisissures étendues et récurrentes, qui traduisent une atteinte à la santé ou à la sécurité, heurtent cette obligation de décence, et le bailleur ne peut s’en défaire en invoquant seulement le comportement de l’occupant quand l’expertise établit un défaut du clos, du couvert ou de la ventilation. C’est ce qu’ont jugé les tribunaux de Paris et de Vannes en 2026 en visant l’obligation de décence, en ordonnant isolation, ventilation et traitement de l’humidité. Le bailleur qui reçoit un signalement documenté a donc intérêt à faire diagnostiquer vite et à traiter la cause, plutôt qu’à prescrire au locataire de mieux aérer : le refus ou l’inertie alimente la demande de réduction de loyer et l’astreinte.

L’occupant, locataire ou copropriétaire occupant, supporte sa part d’entretien et d’usage, et il doit la tenir pour garder sa demande crédible. Concrètement : aérer chaque jour, même en hiver, ne pas couper durablement la VMC ni obturer les entrées d’air, dépoussiérer les bouches, entretenir les joints de salle d’eau, signaler par écrit les infiltrations et les pannes de ventilation dès leur apparition, laisser un accès aux murs pour le diagnostic et déplacer le mobilier plaqué contre les parois froides. Ces gestes ne sont pas de simples conseils d’hygiène : ils constituent l’exécution de l’obligation d’entretien courant et d’usage paisible, et leur absence documentée, relevée par constat ou par expertise, peut réduire l’indemnisation ou faire échec à la demande de travaux quand le désordre provient exclusivement de l’occupation. À l’inverse, un occupant qui aère, chauffe et entretient, et qui le prouve par des attestations, des factures d’entretien de la VMC, des photographies datées et une correspondance suivie avec le bailleur, place le débat sur son vrai terrain, celui du bâtiment. Le propriétaire occupant n’est pas mieux loti face à la copropriété : s’il laisse prospérer une fuite de son lot vers les voisins ou s’il refuse l’accès pour les recherches, sa propre inertie peut engager sa responsabilité pour trouble anormal de voisinage au sens de l’article 1253 précité.

La copropriété intervient dès que l’origine est commune, et son régime a ses contraintes propres qu’il faut anticiper. Le syndic n’est pas le propriétaire des parties communes : il exécute les décisions de l’assemblée générale, et les travaux d’étanchéité de toiture, de ravalement ou de réfection d’une colonne commune doivent être votés, chiffrés et financés avant d’être exécutés, ce qui prend des mois. Pour l’occupant humide, cela signifie deux choses : d’une part, signaler au syndic par écrit, avec photographies et, si possible, rapport de recherche de fuite, pour que le point soit inscrit à l’ordre du jour et que l’assurance de l’immeuble soit saisie ; d’autre part, ne pas attendre le vote pour protéger ses droits, en engageant parallèlement la procédure contre le bailleur, qui se retournera ensuite contre la copropriété. Quand l’immeuble est assuré en dégâts des eaux et en responsabilité civile, la déclaration de sinistre dans le délai du contrat permet la prise en charge de la recherche de fuite et parfois des embellissements, mais l’assureur ne se substitue ni au bailleur pour la mise en décence ni au syndicat pour les travaux structurels. Enfin, lorsque l’humidité dégénère en danger avéré pour la santé ou la sécurité, la puissance publique entre en scène : l’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose que « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » Dans ce cas, le signalement à la mairie ou à l’agence régionale de santé peut déclencher une procédure de mise en sécurité ou d’insalubrité, avec injonction de travaux à l’encontre du propriétaire, indépendamment de l’action civile du locataire. Les situations décrites par la fiche de Service-Public sur le logement indigne ou non décent et par la fiche de Service-Public sur les recours du locataire face à un logement en mauvais état relèvent de ce dernier étage, à manier avec discernement : tout logement humide n’est pas insalubre, et la qualification appartient à l’autorité sanitaire, pas à l’occupant.

B. La méthode pas à pas : prouver, mettre en demeure, faire ordonner

La première étape est la preuve, et elle commence le jour où les taches apparaissent. Photographiez les désordres avec un repère de date, relevez l’hygrométrie si vous disposez d’un appareil, conservez les échanges écrits avec le bailleur ou le syndic, faites établir si possible un constat par un commissaire de justice, qui fige l’état des lieux, des moisissures, de la ventilation et des traces d’infiltrations. Faites vérifier la ventilation par un professionnel, demandez une recherche de fuite quand l’eau semble venir d’ailleurs, et gardez les factures d’entretien de la VMC et de chauffage : elles prouveront votre usage normal. Si votre santé ou celle d’un enfant est affectée, consultez et conservez les certificats médicaux, car les juges indemnisent distinctement le préjudice de jouissance et le préjudice moral liés à un logement indécent, en plus de la réduction de loyers. Cette discipline probatoire conditionne tout : les juges de 2026 ont statué au vu de rapports d’expertise, de recherche de fuite et de constats, jamais sur de simples affirmations, et l’occupant qui attend que le logement devienne inhabitable avant d’écrire affaiblit sa propre demande.

La deuxième étape est la mise en demeure du bailleur, et la loi en organise le calendrier. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » La même disposition ajoute : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. » Adressez donc une demande écrite précise, décrivant les désordres, leur localisation, leur ancienneté et leur récidive malgré le nettoyage, en réclamant la mise en conformité et en joignant les photographies et, si vous en disposez, le constat ou le rapport technique. Laissez le délai de deux mois courir, saisissez si besoin la commission départementale de conciliation, et sachez que cette saisine ne vous interdit pas de saisir parallèlement le juge. Pendant cette phase, ne suspendez pas de votre propre chef le paiement du loyer : seule une décision de justice peut l’autoriser, et le locataire qui consigne ou retient unilatéralement s’expose à une procédure pour impayé. Si le trouble vient des parties communes, adressez parallèlement un signalement écrit au syndic, avec les mêmes pièces, en demandant l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée et la déclaration à l’assureur de l’immeuble.

La troisième étape est le juge, et ses pouvoirs sont précisément ceux que les occupants recherchent. Toujours selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. » Et : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Travaux définis par nature et délai, réduction du loyer, suspension avec ou sans consignation : c’est l’arsenal complet, et les décisions de 2026 montrent qu’il s’applique aux moisissures. À Paris, le juge ordonne isolation, ventilation adaptée et traitement antifongique sous astreinte de 100 euros par jour, réduit le loyer à 185,90 euros par mois jusqu’aux travaux et alloue 10 000 euros pour le trouble de jouissance ; à Bordeaux, le juge ordonne l’étanchéité sous astreinte de 50 euros par jour et alloue 2 700 euros pour le trouble de jouissance ; à Vannes, le juge ordonne la fin des infiltrations sous astreinte de 30 euros par jour, réduit la charge de loyer de 100 euros par mois et ordonne le remboursement de 4 600 euros de trop-perçu, tout en rejetant la demande au titre d’un préjudice financier. Ce dernier point mérite d’être souligné : le juge fait les comptes dans les deux sens, et l’occupant qui surévalue ses préjudices le paie dans le dispositif. Présentez donc une demande chiffrée poste par poste, adossée aux constats et à l’expertise, plutôt qu’une somme globale, et sollicitez l’expertise judiciaire en référé quand la cause reste discutée : c’est elle qui départagera le bâti de l’usage.

À Paris et en Île-de-France, ce parcours prend un tour particulier que les occupants doivent anticiper. Le parc ancien parisien cumule les facteurs d’humidité : murs épais et poreux, ponts thermiques aux liaisons de façades, courettes sombres, VMC collectives vieillissantes, toitures-terrasses et chéneaux sollicités par les épisodes pluvieux, caves et rez-de-chaussée exposés aux remontées. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris connaît de ces litiges pour les logements situés dans la capitale, avec les mêmes règles de preuve et les mêmes pouvoirs de l’article 20-1, et les commissaires de justice parisiens pratiquent couramment les constats d’humidité et de ventilation, y compris en urgence. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris peut éclairer gratuitement l’occupant sur l’articulation entre son bail, la décence et l’éventuelle procédure d’insalubrité, avant tout engagement de frais. Et quand la mise en demeure et la conciliation n’aboutissent pas, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris pour le contentieux locatif et la copropriété permet de choisir le bon adversaire, de formuler la demande de travaux avec l’astreinte adaptée et de présenter au tribunal un dossier chiffré poste par poste plutôt qu’une demande globale. Ce maillage n’est pas un luxe : dans les dossiers de 2026, les occupants gagnent quand l’origine du désordre et la part de chacun sont prouvées avec méthode, et ils perdent quand le dossier repose sur de simples affirmations.

En conclusion, les moisissures qui reviennent chaque automne ne sont ni une fatalité ni une indemnisation automatique. Quand les preuves établissent un défaut du clos, du couvert ou de la ventilation, le bailleur doit la mise en conformité, et le juge peut l’y contraindre sous astreinte, réduire le loyer ou suspendre son paiement, comme l’ont fait les tribunaux de Paris, de Bordeaux et de Vannes en 2026. Quand le désordre relève exclusivement de l’usage ou du défaut d’entretien de l’occupant, c’est à lui d’y remédier, et le dossier mal documenté se retourne contre son auteur. Et quand l’eau vient des parties communes, c’est vers le syndicat, ses votes et son assureur qu’il faut se tourner, sans attendre pour protéger ses droits contre le bailleur. Pour le reste, les réserves s’imposent : à la date de rédaction, aucune décision citée ne préjuge de votre dossier particulier, les constats techniques, le bail, le règlement de votre copropriété et les contrats d’assurance priment sur toute analyse générale, et seul le juge, au vu des preuves que vous aurez su réunir, dira qui doit traiter le bâti, l’aération et les dégâts, et à hauteur de combien.