Deux départements placés en vigilance orange mardi, quatre mercredi. C’est l’information rapportée par la presse ce 29 septembre 2026, au moment où Météo-France annonce, selon son site, le premier épisode méditerranéen de la saison avec des pluies intenses dans le Sud-Est. Un site spécialisé du sud de la France évoque pour sa part un épisode diluvien ce mercredi 30 septembre, avec plus de 500 mm de pluie possibles localement. La Chaîne Météo décrit des pluies soutenues gagnant en soirée l’Hérault, le Gard, la Lozère et l’Ardèche, des cumuls pouvant atteindre 50 à 100 mm, localement 100 à 150 mm, avec un risque de ruissellements et d’inondations locales entre le Languedoc et les Cévennes. Quand l’eau entre dans un logement loué, les questions pratiques se posent dans le même ordre : faut-il continuer à payer le loyer d’un appartement ou d’une maison devenu inhabitable, qui paie le relogement en urgence, comment faire réparer, peut-on résilier le bail sans préavis et récupérer le dépôt de garantie, et qui répond du sinistre quand l’état de catastrophe naturelle n’est pas encore reconnu. Cet article répond à ces questions avec le droit applicable et des décisions rendues en 2026. La première partie traite de l’urgence, le loyer, la résiliation et le relogement. La seconde traite de l’après, les réparations, le dépôt de garantie et les responsabilités.

I. Quand l’eau rend le logement inhabitable : loyer, résiliation du bail et relogement

A. Logement inondé et inhabitable : suspendre le loyer et résilier le bail sans préavis

Le réflexe du locataire dont le logement vient d’être inondé consiste souvent à cesser de payer le loyer et à quitter les lieux, tandis que le bailleur continue d’exiger le paiement en rappelant que le bail court toujours. Le Code civil tranche cette situation par un texte ancien, toujours en vigueur, qui vise précisément la destruction de la chose louée par cas fortuit. L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Une inondation qui rend le logement impropre à l’habitation entre dans le champ de ce texte, dès lors que la destruction, même partielle, résulte d’un cas fortuit. Le locataire dispose alors d’une option, modulée selon les circonstances : obtenir une diminution du loyer si une partie du logement reste habitable, ou obtenir la résiliation du bail si l’ampleur des dégâts l’impose. Le même article exclut tout dédommagement dans l’un et l’autre cas, ce qui signifie que la résiliation obtenue sur ce fondement ne donne pas lieu à des dommages et intérêts de part et d’autre.

Un jugement récent illustre concrètement ce mécanisme. Le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, dans un jugement du 14 janvier 2026 (RG 25/01459), a statué sur le cas d’une locataire dont la maison avait été inondée une première fois le 8 janvier 2025, avec évacuation de la famille par les pompiers et relogement pendant huit jours, puis une seconde fois le 24 janvier 2025. La locataire avait demandé la suspension du loyer de février, proposé une résiliation amiable avec dispense de préavis, puis sollicité la résiliation sur le fondement de l’article 1722 et la restitution du dépôt de garantie. Le tribunal a jugé la demande de résiliation de la locataire fondée, après sa seconde évacuation pour inondation, l’inhabitabilité du logement ayant été établie début février 2025. La date retenue mérite l’attention : le tribunal a refusé de faire remonter la résiliation au premier sinistre du 8 janvier, faute d’élément probatoire suffisant sur cette première immersion, et l’a fixée au jour où l’inhabitabilité a été établie. Le jugement fixe la fin de l’obligation de payer le loyer à cette même date. Le bailleur ne pouvait donc pas se prévaloir du mois de préavis, et le dépôt de garantie d’un montant de 680 euros, correspondant à un mois de loyer, devait être restitué, faute de préavis applicable et faute de dégradations locatives invoquées. En revanche, la demande de dédommagement pour trouble de jouissance a été rejetée, le tribunal refusant tout dédommagement pour trouble de jouissance, le logement étant devenu inhabitable par cas fortuit sans manquement fautif prouvé du bailleur. La leçon pratique est nette : la résiliation et l’arrêt du loyer supposent une inhabitabilité prouvée, par constat, par évacuation, par arrêté ou par expertise, et la date de cette preuve fixe le point de départ des effets.

Une seconde décision, rendue en appel quelques jours avant la parution de cet article, confirme la suspension du loyer pendant la période d’inhabitabilité. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 15 septembre 2026 (RG 25/03389), a jugé qu’une société bailleresse ne pouvait réclamer le loyer d’un appartement devenu inhabitable après un dégât des eaux trouvant son origine dans l’appartement situé au-dessus, les locataires pouvant légitimement opposer l’exception d’inexécution. Le logement avait été déclaré impropre à l’habitation et insalubre, les plafonds et les murs gorgés d’eau, avec une humidité pouvant avoir des répercussions sur la santé, et le caractère inhabitable avait d’ailleurs été reconnu par la bailleresse elle-même dans une convention d’occupation précaire consentie aux locataires pendant les travaux. La cour a donc confirmé le rejet de la demande en paiement des loyers impayés, de la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la demande de résiliation judiciaire du bail. Deux enseignements s’en dégagent pour le locataire inondé. D’abord, l’exception d’inexécution permet de suspendre le paiement du loyer tant que le logement n’est pas remis en état, sans que le bailleur puisse s’en prévaloir pour faire jouer la clause résolutoire. Ensuite, le bailleur qui reloge lui-même ses locataires dans le cadre d’une occupation précaire reconnaît implicitement l’inhabitabilité, ce qui fragilise toute demande ultérieure de loyers pour la période concernée. Le locataire ne doit toutefois pas se contenter de ne plus payer : il doit notifier par écrit au bailleur l’inhabitabilité constatée, demander la suspension du loyer et la remise en état, et conserver toutes les preuves, photos, constats, attestations et échanges avec l’assureur.

B. Relogement d’urgence après l’inondation : qui paie et comment faire jouer l’assurance

Une fois le logement déclaré inhabitable, la question la plus urgente n’est plus juridique mais matérielle : où dormir ce soir. Le droit de l’assurance apporte ici une réponse précise, à condition que le logement soit couvert et que l’état de catastrophe naturelle soit reconnu. L’article L. 125-1 du Code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Autrement dit, tout contrat multirisque habitation qui garantit l’incendie ou les dégâts des eaux ouvre automatiquement droit à la garantie catastrophes naturelles, sans qu’il soit besoin d’avoir souscrit une option spéciale. Le même article ajoute une disposition directement utile aux sinistrés relogés : « Sont également considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, et pris en charge par le régime de garantie associé les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène qui résultent de ces dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». Les frais de relogement d’urgence d’un locataire dont la résidence principale est devenue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène sont donc pris en charge par le régime, selon des modalités fixées par décret. Le même article précise que l’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages couverts. Sans cet arrêté, la garantie ne joue pas, ce qui explique que le maire doive être saisi rapidement afin que la commune demande la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Deux textes complètent ce dispositif et protègent l’assuré contre les clauses restrictives. L’article L. 125-2 du Code des assurances impose aux entreprises d’assurance d’insérer dans les contrats « une clause étendant leur garantie aux dommages » visés par la loi, et dispose que « La garantie ainsi instituée ne peut excepter aucun des biens mentionnés au contrat ni opérer d’autre abattement que ceux qui seront fixés dans les clauses types ». L’assureur ne peut donc pas exclure un bien mentionné au contrat de la garantie catastrophes naturelles, ni appliquer d’autre abattement que ceux des clauses types. De son côté, l’article L. 125-3 du Code des assurances dispose que « Les contrats mentionnés à l’article L. 125-1 sont réputés, nonobstant toute disposition contraire, contenir une telle clause », et que des clauses types réputées écrites dans ces contrats sont déterminées par arrêté du ministre chargé de l’économie. Même si le contrat ne contient pas la clause, elle est réputée écrite. Concrètement, le locataire inondé doit déclarer le sinistre à son assureur dans les plus brefs délais, décrire les dommages, transmettre photos et justificatifs du relogement, et suivre la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle pour sa commune. Le bailleur, de son côté, déclare le sinistre à sa propre assurance, notamment s’il est couvert pour la perte de loyers. Lorsque l’assureur oppose un refus après une déclaration jugée tardive, les règles de la déchéance et de la prescription se discutent point par point, comme l’illustre un article du même site consacré au refus de l’assureur après une déclaration tardive lors d’un épisode méditerranéen dans l’Hérault et le Gard. Le locataire relogé à ses frais conserve les factures d’hôtel ou de location temporaire, car elles fondent la demande de prise en charge des frais de relogement d’urgence. Si l’assurance du locataire ne couvre pas le relogement provisoire, comme dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Versailles où l’assureur des locataires ne les avait pas indemnisés pour un relogement provisoire, le coût du double logement ne peut pas être reporté sur le bailleur sous forme de loyers maintenus : la cour a rappelé que les locataires ne pouvaient être tenus au règlement d’un double loyer.

Le partage des rôles entre locataire et bailleur pendant la période d’inhabitabilité mérite d’être résumé simplement. Le locataire ne paie plus le loyer pour un logement inhabitable, déclare le sinistre à son assureur, avance si nécessaire les frais de relogement en conservant les justificatifs, et met le bailleur en demeure de remettre le logement en état. Le bailleur ne peut ni exiger le loyer de la période d’inhabitabilité, ni faire jouer la clause résolutoire pour ce motif, ni retenir le dépôt de garantie à défaut de dégradations locatives. Il déclare le sinistre à son assurance, fait réaliser les travaux de remise en état et, si le logement reste durablement inhabitable, accepte la résiliation sans préavis ni indemnité. Quand le logement n’est que partiellement atteint, les parties peuvent convenir d’une diminution temporaire du loyer proportionnée à la partie devenue inutilisable, sur le fondement de l’article 1722, ce qui évite une résiliation que personne ne souhaite.

II. Après l’eau : réparations, dépôt de garantie et responsabilités du bailleur et du locataire

A. Réparations urgentes, remise en état et sort du dépôt de garantie après l’inondation

Une fois l’eau évacuée, le sort du bail dépend de l’état réel du logement et de la durée des travaux. Le Code civil organise cette phase intermédiaire avec un texte qui distingue selon que les réparations rendent ou non le logement inhabitable. L’article 1724 du Code civil dispose que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » Le locataire doit donc supporter les travaux urgents de remise en état, même s’ils le privent d’une partie du logement. Le même article ajoute deux garde-fous : « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé », et « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Trois situations se dessinent. Si les réparations sont rapides et que le logement reste habitable, le locataire les supporte sans réduction de loyer. Si elles dépassent vingt et un jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie indisponible. Si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, le locataire peut faire résilier le bail. Ce texte s’articule avec l’obligation générale du bailleur, rappelée par l’article 1719 du Code civil, qui dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », puis « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le bailleur inondé ne peut donc pas laisser le logement en l’état en renvoyant le locataire vers son seul assureur : il doit remettre le bien en état de servir à l’usage d’habitation, et cette obligation conditionne son droit au loyer.

Le dépôt de garantie constitue souvent le dernier point de friction. Le bailleur retient parfois son montant en l’imputant sur des loyers qu’il estime dus pour la période du sinistre ou sur des dégradations qu’il attribue au locataire. Le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 14 janvier 2026 répond aux deux arguments. Sur les loyers, le tribunal a jugé que le loyer avait cessé d’être dû à compter de la date où l’inhabitabilité a été établie, le tribunal écartant le mois de préavis invoqué par le bailleur, de sorte qu’aucune somme ne pouvait être retenue à ce titre. Sur les dégradations, le tribunal a constaté l’absence de dégradations locatives invoquées par le bailleur et ordonné la restitution intégrale du dépôt de 680 euros. Le locataire, pour sa part, répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, puisque l’article 1732 du Code civil dispose qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Une inondation par ruissellement ou par débordement, extérieure au comportement du locataire, survient sans sa faute, et l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée permet de distinguer les dégâts du sinistre des dégradations locatives. En pratique, le locataire qui quitte un logement inondé demande la restitution du dépôt par lettre recommandée en joignant l’état des lieux de sortie et les preuves de l’inhabitabilité, tandis que le bailleur qui entend retenir une somme doit justifier soit d’un loyer resté dû, soit d’une dégradation imputable au locataire, pièces à l’appui. Les retenues forfaitaires ou motivées par des travaux de remise en état relevant de l’obligation du bailleur ne résistent pas à ce contrôle. Lorsque le logement nécessite des travaux longs, les parties ont intérêt à constater ensemble l’état du bien, à faire établir un devis et un calendrier, et à convenir par écrit soit d’une suspension du bail avec dispense de loyer, soit d’une résiliation amiable avec restitution du dépôt, ce qui évite une procédure dont l’issue est largement prévisible au vu de la jurisprudence récente.

B. Force majeure, catastrophe naturelle et information sur le risque d’inondation, y compris à Paris et en Île-de-France

La dernière question est celle de la responsabilité : l’inondation exonère-t-elle chacun de ses obligations, et le bailleur qui louait un bien exposé devait-il prévenir. Le Code civil définit la force majeure en matière contractuelle par l’article 1218 du Code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Le même article précise que « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat », et que « Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit ». Un épisode méditerranéen d’une intensité anormale, du type de celui annoncé pour ce 30 septembre avec des cumuls localement exceptionnels, présente les caractères de l’événement échappant au contrôle des parties. L’article 1351 du Code civil en tire la conséquence sur le plan des obligations : « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive ». Le bailleur dont le logement est détruit est libéré de son obligation de délivrance, et le locataire est libéré de son obligation de payer le loyer pour un logement dont il ne peut plus jouir. Cette analyse recoupe exactement l’article 1722, qui exclut tout dédommagement en cas de destruction par cas fortuit. Elle ne joue en revanche qu’à la condition que l’événement soit bien un cas fortuit pour la partie qui l’invoque : le bailleur qui connaissait le risque et n’a pris aucune mesure de prévention se place sur un terrain plus fragile, car l’imprévisibilité et l’inévitabilité se discutent alors concrètement.

C’est ici qu’intervient l’obligation d’information sur les risques. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement dispose que « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire » ou exposés à d’autres risques énumérés « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations », au moyen d’un état des risques annexé au bail. Le bailleur qui loue une maison en zone inondable couverte par un plan de prévention des risques naturels doit donc remettre au locataire cet état des risques lors de la signature. Le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire montre ce que pèse l’antériorité du risque : le bailleur y expliquait que le hameau, situé en contrebas dans une cuvette, était sujet à des inondations lors de fortes pluies, tandis que la locataire faisait valoir qu’elle n’avait pas été informée du risque élevé et qu’une attestation établissait qu’une précédente occupante avait dû quitter précipitamment le logement à la suite d’un dégât des eaux en 2018. Le tribunal a examiné ces éléments dans le cadre du préjudice invoqué pour défaut d’information, ce qui confirme que l’historique des sinistres du bien et le contenu de l’état des risques remis lors de la signature sont des pièces déterminantes quand le litige porte sur ce que le locataire savait avant de louer. Le locataire qui découvre après une inondation que le bien était notoirement exposé et qu’il n’en avait pas été informé doit donc rechercher l’état des risques annexé à son bail, demander en mairie si le bien se situe en zone couverte par un plan de prévention, et rassembler les témoignages sur les sinistres antérieurs.

À Paris et en Île-de-France, où l’épisode actuel concerne d’abord le Sud-Est, la même mécanique s’applique aux crues de la Seine et de la Marne, aux remontées de nappe et aux ruissellements urbains lors d’orages violents. Les zones couvertes par un plan de prévention du risque d’inondation existent dans plusieurs communes franciliennes, et l’état des risques y est exigé dans les mêmes conditions. Le locataire francilien d’un logement en rez-de-chaussée ou en sous-sol inondé après un orage dispose des mêmes droits : suspension du loyer pendant l’inhabitabilité, résiliation sans préavis si le logement est durablement inhabitable, restitution du dépôt de garantie et déclaration à son assureur en vue de l’arrêté de catastrophe naturelle. Le tribunal compétent est celui du lieu où se trouve l’immeuble, ce qui, pour un logement parisien, conduit devant le tribunal judiciaire de Paris. Les délais pratiques y sont les mêmes qu’ailleurs : faire constater vite, écrire vite, déclarer vite. La vigilance orange qui vise aujourd’hui quatre départements du sud rappelle que l’alerte météorologique, même lointaine, est le moment de vérifier son contrat d’assurance, la présence de l’état des risques dans son bail et les coordonnées de son assureur, avant que l’eau ne rende ces vérifications urgentes.

Conclusion

Un logement inondé et devenu inhabitable suspend le loyer, ouvre droit à la résiliation du bail sans préavis ni indemnité, et impose la restitution du dépôt de garantie dès lors qu’aucun loyer resté dû ni aucune dégradation locative ne sont établis. Les frais de relogement d’urgence de la résidence principale relèvent du régime des catastrophes naturelles dès lors que l’arrêté interministériel reconnaît le sinistre, et les clauses qui prétendraient exclure cette garantie sont réputées non écrites. Le bailleur, tenu de délivrer et d’entretenir un logement décent, doit remettre le bien en état et ne peut faire jouer la clause résolutoire pour des loyers correspondant à une période d’inhabitabilité. La force majeure exonère chacun sans ouvrir droit à dédommagement, sauf manquement distinct, notamment un défaut d’information sur un risque d’inondation connu. Face à l’épisode méditerranéen annoncé ce 30 septembre, avec des cumuls localement exceptionnels dans le Sud-Est, locataires et bailleurs ont donc une conduite à tenir : constater l’inhabitabilité par écrit et par preuves, notifier la suspension du loyer ou la demande de remise en état, déclarer le sinistre aux assureurs, suivre l’arrêté de catastrophe naturelle, et vérifier l’état des risques annexé au bail. Les décisions rendues en 2026 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire et par la cour d’appel de Versailles donnent à cette conduite un appui solide, à condition que chaque étape soit prouvée et datée.