Une auréole brune s’étend au plafond du séjour après chaque pluie, la peinture cloque au-dessus de la fenêtre, et dans le garage en dessous, l’eau suit les fissures du béton : dans beaucoup d’immeubles, la toiture ou la toiture-terrasse vieillit mal, et c’est le copropriétaire du dessous qui vit avec les seaux. Puis vient la seconde douche, administrative celle-là : le syndic répond que l’étanchéité sera mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, un voisin refuse de payer pour un toit dont il ne profite pas, et l’assureur discute chaque facture. La réponse tient en trois constats, qu’il faut comprendre avant d’agir. D’abord, la toiture est presque toujours une partie commune, même quand un seul copropriétaire en a la jouissance, et le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des dommages qui en viennent. Ensuite, les travaux d’étanchéité se votent le plus souvent à la majorité simple, sauf quand leur véritable objet est d’améliorer ou d’isoler, ce qui change tout. Enfin, le copropriétaire victime n’est pas condamné à attendre : constats, déclaration rapide à l’assureur, mise en demeure du syndic et, si rien ne bouge, action en justice avec indemnisation du préjudice. Cet article expose la méthode à partir des textes en vigueur vérifiés au 29 septembre 2026 et de deux décisions lues intégralement, dont un arrêt de la Cour de cassation du 3 juillet 2025 et un arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025, avec les réserves qui s’imposent : chaque dossier dépend de son règlement de copropriété et de ses titres, les contrats d’assurance signés priment sur toute analyse générale, aucun accident ni aucune responsabilité ne se présume, et seul le juge tranche les litiges.
I. L’eau vient du toit : qui doit réparer et qui doit payer
A. La toiture, une partie commune dont le syndicat est le gardien
Le réflexe le plus coûteux consiste à croire que celui qui utilise la terrasse doit payer l’étanchéité. Le droit de la copropriété raisonne autrement : il distingue la propriété et la jouissance. La toiture qui couvre l’immeuble sert à tous les copropriétaires, puisqu’elle met l’ensemble du bâtiment à l’abri, et la loi la range en principe parmi les parties communes. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur vérifiée au 29 septembre 2026, dispose que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Le clos et le couvert de l’immeuble, donc la toiture et son étanchéité, entrent dans ce champ, et les règlements de copropriété le confirment généralement en réservant les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité aux parties communes, y compris lorsqu’une terrasse est attribuée en jouissance exclusive à un seul lot. Jouir seul d’une terrasse ne rend pas propriétaire de l’étanchéité qui se trouve dessous : le bénéficiaire entretient le revêtement de sol et respecte la destination des lieux, tandis que la structure et l’étanchéité restent collectives.
De cette qualification découle une responsabilité redoutable pour la collectivité. L’article 14 de la même loi, applicable dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Le syndicat est le gardien des parties communes : quand l’eau qui traverse une toiture commune abîme un appartement ou un garage, la victime n’a pas à prouver une faute du syndic ni une négligence de l’assemblée générale. Il lui suffit d’établir le lien entre le défaut de la partie commune et son dommage, et c’est ensuite au syndicat, s’il s’estime lui-même victime, de se retourner contre qui il croit devoir : le constructeur, l’entreprise qui a posé l’étanchéité, l’architecte ou un copropriétaire qui aurait percé la membrane. Cette action récursoire ne regarde pas la victime et ne suspend pas son indemnisation.
Un arrêt récent montre comment les juges appliquent ce mécanisme sans état d’âme. Le 9 septembre 2025, la première chambre civile de la cour d’appel de Poitiers a confirmé un jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle dans une affaire où les infiltrations constatées dans un garage avaient pour origine une toiture-terrasse en partie commune. L’expert judiciaire avait conclu que les désordres venaient d’une étanchéité jamais réalisée lors de la construction, sous la toiture-terrasse qui couvrait le garage : les sondages montraient que l’eau traversait une toiture restée sans étanchéité depuis l’origine de l’immeuble. Le syndicat soutenait que le copropriétaire, qui avait aménagé son appartement sous la terrasse, était à l’origine du désordre et agissait de manière abusive en réclamant une indemnisation. La cour a écarté l’argument : les aménagements privatifs n’avaient pas porté sur l’étanchéité, que le copropriétaire n’avait ni réalisée ni pu techniquement réaliser seul, et la cour en a déduit que le syndicat répondait du préjudice du copropriétaire sur le fondement de sa responsabilité de gardien des parties communes. Le jugement a été confirmé en toutes ses dispositions : 420 euros de préjudice matériel, 3 000 euros de préjudice moral pour les tracas et l’avance des frais d’expertise, dépens de première instance, de référé et d’expertise à la charge du syndicat, plus 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, auxquels la cour a ajouté 2 000 euros pour l’appel. La demande reconventionnelle du syndicat, qui réclamait 3 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et une amende civile contre le copropriétaire, a été rejetée : réclamer son dû avec une expertise à l’appui n’est pas un abus, même quand on a entre-temps vendu son lot.
Trois leçons pratiques se dégagent de cette décision pour le propriétaire comme pour le locataire du dessous. Premièrement, l’ancienneté du défaut ne protège pas le syndicat : une étanchéité absente depuis la construction engage la collectivité exactement comme une membrane usée par le temps, et l’argument selon lequel personne ne s’en était plaint pendant des années ne vaut rien. Deuxièmement, les travaux privatifs du copropriétaire ne transfèrent la responsabilité que s’il est prouvé qu’ils ont causé le désordre, et cette preuve pèse sur le syndicat, pas sur la victime. Troisièmement, vendre son appartement en cours de procédure ne fait pas perdre le droit à réparation, à condition d’avoir conservé ses droits dans l’acte : dans l’affaire poitevine, le vendeur s’était engagé à supporter seul les conséquences du sinistre et une somme de 7 500 euros avait été séquestrée chez le notaire, ce qui avait assaini le débat avec ses acquéreurs. Pour le locataire, le raisonnement se transpose simplement : il subit le dégât des eaux, il agit contre son bailleur au titre de l’obligation de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible, et c’est au bailleur, copropriétaire, de se retourner contre le syndicat pour la cause commune.
B. Les bons réflexes du copropriétaire victime, dans l’ordre
Le premier réflexe est celui de la preuve, et il ne souffre aucun retard. Photographiez les traces à chaque épisode de pluie en cadrant large puis en détail, conservez les relevés météorologiques des jours concernés, gardez les échanges écrits avec le syndic et les voisins, et faites établir un constat de commissaire de justice quand les dégâts sont visibles : l’huissier date et décrit ce que vos photographies suggèrent seulement. Remplissez aussi le constat amiable de dégât des eaux avec le voisin du dessus ou le syndic quand c’est possible, sans y reconnaître une responsabilité que vous n’avez pas vérifiée : ce document accélère les déclarations aux assureurs, il ne juge personne. Dans l’affaire jugée à Poitiers, le constat amiable dressé en février 2019 entre les occupants, le devis de reprise de plus de 18 000 euros établi à la demande du syndic et le rapport de l’expert commis en référé ont formé ensemble la colonne vertébrale du dossier gagnant. Une victime qui attend que le plafond sèche avant de documenter se prive de sa meilleure arme, et une victime qui fait réaliser elle-même des travaux sur la partie commune avant toute expertise complique sa propre indemnisation.
Le deuxième réflexe est assurantiel, et il est enfermé dans un délai bref. Le code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Déclarez donc par écrit, à votre assurance multirisque habitation et, si vous êtes bailleur, à votre garantie des loyers ou à votre protection juridique, dans les cinq jours ouvrés de la découverte, même si le contrat accorde parfois un délai plus long : le minimum légal protège l’assureur, pas l’assuré. Envoyez la déclaration en recommandé ou par tout moyen prévu au contrat, décrivez les faits sans qualifier les responsabilités, joignez les photographies et le constat, et conservez la preuve de l’envoi. En copropriété, deux assurances au moins sont concernées : la vôtre pour vos embellissements et votre mobilier, et celle de l’immeuble, souscrite par le syndic, pour les parties communes et parfois le recours des voisins. Exigez du syndic les références du contrat de l’immeuble et la déclaration qu’il doit lui-même adresser : un syndic qui tarde à déclarer expose le syndicat, pas la victime, mais c’est la victime qui paie l’attente en tracas et en avances de frais.
Le troisième réflexe est procédural : mettre le syndic en demeure d’agir, par écrit, avec un dossier. Une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, exposant les désordres, rappelant que la toiture est une partie commune et demandant l’inscription des travaux d’étanchéité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, change la nature du silence qui suit : d’une simple lenteur, il devient une carence documentée. Joignez les photographies, le constat, le rapport d’expertise amiable si vous en avez un, et un devis d’entreprise pour chiffrer l’urgence. Demandez aussi la communication du carnet d’entretien de l’immeuble et des diagnostics existants : un toit-terrasse dont l’isolant est gorgé d’eau, comme dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation en 2025, ne se répare pas avec un seau de bitume, et le syndic doit faire réaliser les sondages nécessaires. Si le syndic refuse d’inscrire la question à l’ordre du jour, tout copropriétaire peut le contraindre en justice, et si l’immeuble court un péril imminent, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires qui s’imposent, y compris une expertise judiciaire qui figera les causes avant que les traces ne disparaissent. N’avancez jamais seul le coût des travaux portant sur les parties communes sans accord écrit : dans l’affaire poitevine, la reprise de l’étanchéité était chiffrée à plus de 20 700 euros toutes taxes comprises, et celui qui paie seul une dépense collective se condamne ensuite à la réclamer à une collectivité qui n’a rien voté.
Le quatrième réflexe concerne l’argent pendant l’attente, car une infiltration dure souvent plusieurs saisons. Faites chiffrer séparément vos préjudices : coût des reprises intérieures de votre lot, dépréciation de jouissance chiffrée mois par mois si une pièce devient inhabitable, frais d’expertise et de constats, surcoût éventuel de relogement temporaire, et, pour le bailleur, perte de loyers si le locataire obtient une baisse. Conservez chaque facture et chaque devis, même modeste : les 420 euros de sondage de carrelage indemnisés à Poitiers montrent que les juges additionnent les petits postes quand ils sont prouvés. Si vous êtes locataire, demandez par écrit au bailleur la remise en état et une diminution de loyer proportionnée à la perte de jouissance, et ne cessez pas de payer le loyer de votre propre chef : la consignation suppose une autorisation judiciaire, et l’arrêt du paiement sans décision expose à la résiliation. À Paris et en Île-de-France, où les toitures-terrasses des immeubles haussmanniens et des constructions des années soixante-dix cumulent zinc fatigué, relevés d’étanchéité fissurés et terrasses aménagées sans autorisation, le tribunal judiciaire de Paris concentre un contentieux nourri de ces dossiers : les copropriétaires parisiens ont intérêt à faire constater vite, car les couvreurs et les experts judiciaires y sont débordés chaque automne, et un dossier documenté dès les premières pluies d’octobre se plaide mieux qu’un dossier reconstitué au printemps suivant.
II. Faire voter les travaux et contester quand le syndicat bloque
A. La bonne majorité : conserver à la majorité simple, améliorer à la majorité renforcée
Tout se joue en assemblée générale, et la première bataille porte sur la règle du jeu. Depuis la loi du 16 juin 2025, applicable aux textes vérifiés pour cet article, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Relèvent notamment de cette majorité simple « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants », ce qui vise expressément les travaux portant sur le clos et le couvert. Refaire l’étanchéité d’une toiture qui fuit, c’est conserver l’immeuble : la résolution se vote à la majorité des voix exprimées, abstentions non comptées, et le syndic l’exécute ensuite. À l’inverse, l’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, pour « Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre » comme pour « L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». Ajouter une isolation épaisse là où il n’y en avait pas, transformer une toiture-terrasse inaccessible en terrasse accessible, installer des équipements nouveaux : voilà des décisions qui relèvent de la majorité renforcée, plus difficile à obtenir, et dont l’annulation menace tout le programme de travaux quand la mauvaise majorité a été utilisée.
La difficulté naît quand un même chantier fait les deux à la fois, ce qui est le cas le plus fréquent : on ne refait plus une étanchéité à l’identique, on en profite pour isoler, et l’entreprise propose un complexe plus performant que l’ancien. La Cour de cassation a tranché la méthode le 3 juillet 2025, dans un arrêt de rejet de sa troisième chambre civile (pourvoi n° 23-21.429) qui fera date pour les syndics. Des copropriétaires demandaient l’annulation de résolutions votées en octobre 2019 qui approuvaient le principe de travaux d’étanchéité d’une terrasse, puis le choix des entreprises et les appels de fonds : ils soutenaient que ces travaux, présentés dans un contexte d’amélioration des performances énergétiques, relevaient de la majorité renforcée de l’article 25, y compris depuis la loi Elan pour les travaux dits embarqués. La Cour a approuvé la cour d’appel de Grenoble d’avoir recherché la finalité première des travaux : lorsque des travaux votés mêlent entretien et amélioration des parties communes, les juges doivent identifier leur finalité première afin d’en déduire la majorité applicable. Or un sondage mandaté par le syndic avait mis en évidence de l’eau jusque dans l’isolant du toit-terrasse, signe de fuites avérées, tandis que le programme voté prévoyait le remplacement complet du complexe d’étanchéité avec un isolant plus épais que l’existant : les juges en ont déduit que les travaux étaient rendus nécessaires par l’état de la toiture et que l’amélioration thermique n’était que secondaire face à des risques d’infiltration réels à brève échéance. Le vote à la majorité simple de l’article 24 était donc valable, et le pourvoi rejeté, dépens à la charge des demandeurs.
L’enseignement opérationnel est double, pour le syndic comme pour le copropriétaire vigilant. Côté syndic, un dossier de travaux mixtes doit documenter l’urgence et la nécessité : sondages, photographies de la membrane dégradée, rapport du maître d’oeuvre distinguant la réfection rendue indispensable et le supplément d’isolation, présentation claire en assemblée de ce qui relève de la conservation et de ce qui l’améliore. Un vote à la majorité simple sur un chantier dont la finalité première serait l’amélioration s’expose à l’annulation, avec à la clé le remboursement des appels de fonds et la paralysie du chantier. Côté copropriétaire, l’arme miroir consiste à exiger cette transparence avant le vote : demandez la production des diagnostics, faites inscrire vos questions et vos réserves au procès-verbal, et votez contre en faisant consigner votre opposition si le montage vous paraît relever de l’article 25. Et quand la majorité renforcée manque de peu, tout n’est pas perdu : l’article 25-1 organise la passerelle, puisque « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Un projet d’isolation de toiture qui rassemble un tiers des voix peut donc être sauvé séance tenante par un second vote à la majorité simple, et, pour les seuls travaux d’économies d’énergie restés sous le tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut encore statuer à la majorité simple. Connaître cette passerelle évite de repartir pour un an de fuites quand le premier vote échoue de quelques voix.
B. Contester un vote ou une carence sans rater les délais
Quand l’assemblée a voté à la mauvaise majorité, ou quand elle refuse de voter les travaux pendant que l’eau continue d’entrer, le temps devient une arme à double tranchant. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 enferme la contestation dans un délai couperet : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Deux mois à compter de la notification, pas de la réunion ; seuls les opposants et les défaillants peuvent agir, celui qui a voté pour ne peut pas se raviser ; et la déchéance est automatique, le juge n’a aucun pouvoir de relever le retardataire. Le syndic doit notifier le procès-verbal dans le mois de l’assemblée, et, sauf urgence, l’exécution des travaux votés aux majorités renforcées reste suspendue pendant le délai de recours : un copropriétaire qui découvre une résolution d’étanchéité votée à la mauvaise majorité doit donc assigner vite, en visant précisément la résolution et la règle de majorité violée, avec le procès-verbal et la feuille de présence à l’appui. Laisser passer le délai, c’est purger le vice : la résolution devient incontestable, même votée à la mauvaise majorité, et il ne reste que l’action en responsabilité contre le syndicat pour le préjudice subi.
Parallèlement, l’action en indemnisation contre le syndicat obéit à son propre calendrier. Les dommages-intérêts réclamés au gardien des parties communes relèvent des actions personnelles, et le code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Cinq ans à compter de la connaissance du dommage et de son origine commune, pas à compter de la construction de l’immeuble : une infiltration découverte en 2024 sur une malfaçon de 2009 reste parfaitement actionnable, comme l’a montré l’affaire poitevine où l’absence d’étanchéité datait de la construction. Mais la prescription ne doit pas servir d’oreiller : chaque saison d’attente aggrave le dommage, disperse les preuves et donne au syndicat l’argument de votre propre inertie pour discuter le préjudice moral. Assignez quand le dossier est prêt, avec constats, devis, correspondances et, si possible, une expertise judiciaire déjà ordonnée en référé, plutôt que d’échanger pendant trois ans des courriers auxquels le syndic répond de moins en moins.
L’indemnisation elle-même mérite d’être chiffrée sans timidité ni fantasme. Les juges réparent le préjudice matériel prouvé, euro par euro : reprises intérieures, sondages et constats avancés, frais d’expertise, et, pour le bailleur, les loyers perdus quand le logement devient inhabitable. Ils indemnisent aussi le préjudice de jouissance et le préjudice moral nés des tracas, des démarches et des années de procédure : les 3 000 euros alloués à Poitiers pour un garage et des tracas procéduraux donnent une échelle, sans constituer un barème, car chaque juridiction apprécie souverainement. Ils mettent enfin les dépens et une partie des frais d’avocat à la charge du syndicat qui succombe, sur le fondement des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, ils ne suivent pas les victimes sur les postes spéculatifs : la moins-value alléguée de l’appartement sans expertise immobilière, le préjudice fantasmé d’une vente annulée sans compromis produit, ou les préjudices imaginaires se heurtent au principe simple selon lequel celui qui réclame doit prouver, poste par poste. Et si le litige mêle vote contesté en assemblée, travaux à faire voter et indemnisation à obtenir, l’accompagnement par un praticien du contentieux de la copropriété et des désordres immobiliers à Paris permet d’articuler les trois procédures au lieu de les mener en ordre dispersé : contestation de la résolution dans les deux mois devant le tribunal judiciaire, action en responsabilité contre le syndicat gardien, et négociation avec les assureurs sur la base d’une expertise déjà ordonnée.
En conclusion, l’infiltration venue de la toiture n’est ni une fatalité ni un jackpot : c’est un litige qui se gagne par l’ordre des opérations. Vérifiez d’abord que la toiture est bien une partie commune dans votre règlement, car tout le raisonnement en dépend. Documentez chaque pluie, déclarez le sinistre à votre assureur dans les cinq jours ouvrés, mettez le syndic en demeure par écrit et exigez l’inscription des travaux à l’ordre du jour. En assemblée, faites voter la réfection à la bonne majorité en distinguant ce qui conserve de ce qui améliore, et utilisez la passerelle du second vote quand la majorité renforcée manque de peu. Si la résolution est irrégulière, contestez-la dans les deux mois ; si le syndicat laisse pourrir, assignez-le en responsabilité dans les cinq ans, avec un dossier chiffré et expertisé. Les deux décisions examinées montrent que les juges n’hésitent ni à valider un vote à la majorité simple quand l’urgence de l’étanchéité est prouvée, ni à condamner un syndicat qui se défausse sur la victime : à condition que cette victime ait fait sa part du travail, constats et écrits à l’appui, avant de frapper à la porte du tribunal.