Des parcelles voisines de votre exploitation restent en friche depuis des années : ronces, broussailles, aucun travail du sol, aucun troupeau. Vous manquez de surface pour installer un jeune, conforter votre assolement ou sécuriser votre autonomie fourragère, pendant que ces terres dorment. Le réflexe le plus fréquent consiste à passer un accord verbal avec un propriétaire difficile à joindre, à faucher ou à pâturer sans titre, puis à découvrir que l’occupant sans droit ne gagne aucun procès : en fin de litige, c’est l’expulsion et parfois une indemnité d’occupation qui attendent celui qui a exploité sans autorisation.

Le code rural prévoit une voie légale pour sortir de cette impasse. Aux termes de l’article L. 125-1 du code rural et de la pêche maritime, « toute personne physique ou morale peut demander au préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale et inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans » (source officielle). La chambre d’agriculture de Provence-Alpes-Côte d’Azur présente ce mécanisme comme un outil destiné à débloquer les situations de rétention foncière lorsque les démarches amiables sont restées sans effet. La procédure est exigeante : constat contradictoire de l’inculture, mise en demeure du propriétaire, plan de remise en valeur, attribution préférentielle, puis bail au statut du fermage fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Cet article décrit pas à pas la procédure de mise en valeur des terres incultes, depuis le repérage des parcelles jusqu’à l’exploitation sous autorisation préfectorale, puis les recours ouverts devant le juge administratif et le tribunal paritaire. Première partie : faire constater l’inculture et obtenir l’autorisation. Seconde partie : exploiter sous statut du fermage et défendre l’autorisation devant les juges.

I. Faire constater l’inculture et obtenir l’autorisation du préfet

Tout commence par une demande adressée au préfet. Mais avant d’écrire, il faut vérifier que les parcelles remplissent les conditions légales, rassembler les preuves de l’abandon et comprendre le rôle de la commission départementale d’aménagement foncier, dont l’avis structure tout le dossier.

A. Des terres incultes depuis trois ans : vérifier les conditions et monter la demande

La première condition tient à la durée et à la réalité de l’abandon. Le texte vise la parcelle « inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans » (source officielle), en précisant que « Le délai de trois ans mentionné ci-dessus est réduit à deux ans en zone de montagne » (source officielle). L’inculture complète se prouve assez simplement : absence de culture, de fauche, de pâturage, de taille ou d’entretien pendant la période. La sous-exploitation manifeste demande davantage de méthode, car la loi impose une comparaison : l’état de la parcelle s’apprécie « par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité » (source officielle). Concrètement, il faut identifier autour du fonds des parcelles de même nature (labours, prairies permanentes, vignes, vergers) exploitées normalement par des exploitations familiales, et documenter l’écart : photographies datées saison par saison, constats de commissaire de justice, attestations de voisins exploitants, images aériennes anciennes et récentes, relevés parcellaires. Un préfet saisi d’un dossier qui se limite à affirmer la friche sans pièces comparatives risque de classer la demande ou de voir son arrêté annulé pour erreur d’appréciation.

La seconde condition est négative : « lorsque, dans l’un ou l’autre cas, aucune raison de force majeure ne peut justifier cette situation » (source officielle). Le propriétaire pourra opposer la maladie durable, un sinistre, une interdiction administrative d’exploiter, une pollution des sols en cours de dépollution ou un litige successoral paralysant toute décision. Anticipez ces objections : renseignez-vous sur la situation du propriétaire, sur l’existence d’un bail en cours, d’une indivision bloquée ou d’une procédure d’expropriation. Si les terres sont louées à un fermier en place qui les entretient correctement, la procédure de mise en valeur n’a pas d’objet : elle ne sert pas à évincer un preneur qui exploite, mais à remettre en culture des terres abandonnées. Si elles sont louées à un preneur défaillant qui laisse la friche gagner, la procédure peut en revanche aboutir à la reprise du fonds sans indemnité, comme on le verra.

La troisième condition tient à l’aptitude du fonds : la parcelle doit être « susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale » (source officielle). Des rochers, des éboulis, une zone humide protégée ou un terrain dont les documents d’urbanisme ont définitivement scellé la vocation non agricole ne passeront pas ce filtre. À l’inverse, des terres embroussaillées mais mécanisables après débroussaillage, drainage ou remise en herbe entrent dans le dispositif. Faites établir si possible un pré-diagnostic agronomique : nature des sols, accès des engins, présence d’eau, coût estimé de la remise en état. Ce diagnostic nourrira ensuite votre plan de remise en valeur, pièce maîtresse du dossier d’attribution.

Sur la forme, la demande s’adresse au préfet du département de situation des parcelles, par courrier recommandé avec accusé de réception détaillant les références cadastrales, l’identité du propriétaire lorsqu’elle est connue, la description de l’état d’abandon et les pièces justificatives. « A la demande du préfet, le président du conseil départemental saisit la commission départementale d’aménagement foncier » (source officielle), qui « se prononce, après procédure contradictoire, sur l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds ainsi que sur les possibilités de mise en valeur agricole ou pastorale de celui-ci » (source officielle). Le caractère contradictoire de cette phase est une garantie essentielle : le propriétaire est entendu, peut produire ses justificatifs et contester le constat. Pour le demandeur, c’est le moment de compléter le dossier et de répondre point par point aux objections. La décision de la commission « fait l’objet d’une publicité organisée afin de permettre à d’éventuels demandeurs de se faire connaître du propriétaire ou du préfet » (source officielle) : d’autres candidats peuvent donc se manifester, et la concurrence entre demandeurs se réglera au stade de l’attribution selon l’ordre de priorité légal.

Une voie collective existe parallèlement à la demande individuelle. Aux termes de l’article L. 125-5 du code rural et de la pêche maritime, le conseil départemental peut arrêter, sur proposition de la commission départementale d’aménagement foncier, des périmètres dans lesquels la procédure de mise en valeur sera mise en œuvre, à partir de l’inventaire des friches. Si vos parcelles se trouvent dans un tel périmètre, la commission communale ou intercommunale dresse l’état des parcelles dont la mise en valeur paraît possible, et les propriétaires sont appelés à se prononcer. Cette voie collective a donné lieu à un contentieux significatif : dans un arrêt du 15 octobre 2021, la cour administrative d’appel de Nantes a annulé la délibération d’un département et le rejet du recours gracieux d’un syndicat de propriétaires, parce que l’avis de consultation n’avait pas été notifié à l’ensemble des propriétaires des comptes en indivision, alors même qu’une large publicité avait permis à de nombreux propriétaires de participer. La cour a jugé que cette participation ne prouvait pas que tous les indivisaires avaient été informés, et que la privation de la garantie d’être entendu entachait la procédure d’illégalité. Retenez la leçon des deux côtés : demandeur, vérifiez que la procédure suivie à l’égard du propriétaire est régulière, car l’irrégularité profitera à votre adversaire ; propriétaire, contrôlez systématiquement les notifications reçues, surtout en indivision. La décision est consultable sur l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 15 octobre 2021.

B. La mise en demeure du propriétaire puis l’attribution au nouvel exploitant

Lorsque l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste est reconnu, le préfet met en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation de mettre le fonds en valeur. L’article L. 125-3 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure, le propriétaire ou le titulaire du droit d’exploitation fait connaître au préfet qu’il s’engage à mettre en valeur le fonds inculte ou manifestement sous-exploité dans un délai d’un an ou qu’il renonce » (source officielle), et que « L’absence de réponse vaut renonciation » (source officielle). Le propriétaire qui s’engage doit joindre à sa réponse un plan de remise en valeur. Pour le demandeur, ces deux mois sont une période d’attente active : surveillez l’échéance, préparez votre propre plan de remise en valeur et tenez-vous prêt à confirmer votre demande, car le préfet notifiera ensuite sa décision aux demandeurs qui devront confirmer en adressant un plan.

Si le fonds est loué, la mise en demeure produit un effet redoutable pour le preneur défaillant : « Lorsque le fonds est loué, le propriétaire peut en reprendre la disposition, sans indemnité, pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers si le titulaire du droit d’exploitation a renoncé expressément ou tacitement, ou s’il n’a pas effectivement mis en valeur le fonds dans le délai d’un an » (source officielle). Le propriétaire dispose de deux mois à compter du fait générateur pour exercer cette reprise, et le fonds repris doit être effectivement mis en valeur dans l’année de la reprise. Preneur en place, ne laissez donc jamais une mise en demeure préfectorale sans réponse : le silence vaut renonciation et ouvre la reprise sans indemnité, alors même que le statut du fermage protège en principe le preneur contre la résiliation sans motif légitime. Si vous exploitez réellement les parcelles, répondez dans les deux mois avec un plan crédible et exécutez-le dans l’année : c’est votre meilleure défense.

Lorsque le propriétaire et l’exploitant éventuel ont renoncé, ou que le fonds n’a pas été mis en valeur dans les délais, le préfet constate la carence par décision et attribue l’autorisation d’exploiter. L’article L. 125-4 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le préfet peut attribuer l’autorisation d’exploiter, après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture sur le plan de remise en valeur » (source officielle), et qu’« En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est attribuée en priorité à un agriculteur qui s’installe ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal » (source officielle). L’ordre de priorité est donc légal et contentieux : un exploitant conforté qui se voit préférer un candidat à l’installation devra démontrer que ce dernier ne remplit pas les conditions de l’installation ou que son plan est insuffisant, tandis que le candidat à l’installation évincé contestera l’appréciation portée sur son projet. Soignez le plan de remise en valeur : assolement prévu, travaux de remise en état avec calendrier et devis, financement, débouchés, cohérence avec la taille de votre exploitation et votre main-d’œuvre. L’avis de la commission d’orientation, bien que consultatif, pèse lourd devant le juge administratif en cas de recours.

Deux difficultés pratiques appellent une vigilance particulière. D’abord, le propriétaire inconnu ou l’indivision introuvable : l’article L. 125-2 du code rural et de la pêche maritime permet au juge judiciaire, à la demande du préfet, de désigner un mandataire pour représenter « le propriétaire ou les indivisaires dont l’identité ou l’adresse n’a pu être déterminée » (source officielle). La procédure n’est donc pas bloquée par une succession non réglée, mais le mandataire devra être mis en cause et le fermage des ayants droit inconnus sera déposé chez un dépositaire agréé. Ensuite, l’articulation avec le contrôle des structures : l’autorisation de mise en valeur ne dispense pas, le cas échéant, de l’autorisation d’exploiter requise au titre des articles L. 331-1 et suivants pour les agrandissements au-delà des seuils du schéma directeur régional. Le Conseil d’État a rappelé le 14 février 2025, dans une affaire d’autorisation d’exploiter contestée, que l’autorité préfectorale statue en considération des seuls éléments de droit et de fait existant à la date de sa décision, et que le juge ne peut lui reprocher de ne pas avoir tenu compte d’évolutions futures seulement hypothétiques à cette date. La décision, qui censure sur ce point l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy, est consultable sur l’arrêt du Conseil d’État du 14 février 2025. Pour votre dossier, la conséquence est directe : déposez un dossier complet et actualisé à la date de la décision, sans parier sur des surfaces ou des baux que vous n’avez pas encore obtenus.

II. Exploiter sous autorisation préfectorale et défendre vos droits devant les juges

L’attribution n’est pas une simple permission précaire : elle débouche sur un bail au statut du fermage, avec un fermage fixé par le tribunal paritaire à défaut d’accord, et sur des décisions administratives contestables devant le tribunal administratif. Chaque acteur dispose d’armes contentieuses propres, à manier dans des délais stricts.

A. Un bail rural imposé, un fermage fixé par le tribunal paritaire et une mise en valeur sous un an

À défaut d’accord amiable entre le bénéficiaire désigné par le préfet et le propriétaire, « le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage conformément aux dispositions du titre Ier du livre IV nouveau du code rural qui sont applicables de plein droit, le propriétaire ayant la faculté de demander qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 416-1 à L. 416-9 » (source officielle). Autrement dit, le nouvel exploitant entre dans le statut du fermage avec ses protections : durée minimale de neuf ans, encadrement du fermage par les arrêtés préfectoraux, droit au renouvellement, indemnité de sortie pour améliorations. Le tribunal peut ordonner l’exécution provisoire, ce qui permet de prendre possession et de commencer les travaux sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Le propriétaire, de son côté, peut demander l’application du régime du bail à long terme des articles L. 416-1 et suivants, d’une durée de dix-huit ans ou plus, ce qui stabilise la relation mais allonge son engagement. Tentez d’abord l’accord amiable sur le fermage en prenant pour base les maxima et minima de l’arrêté préfectoral applicable aux terres nues de la zone : un accord raisonnable évite une expertise judiciaire coûteuse et des mois de procédure. Pour situer ce bail dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez vous reporter à notre synthèse du régime du bail rural à partir des arrêts de 2026, qui décrypte le statut du fermage, la préemption et les contentieux de la troisième chambre civile.

L’obligation de résultat pèse ensuite sur le bénéficiaire : « Sous peine de résiliation, le fonds doit être mis en valeur dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle la décision est devenue exécutoire » (source officielle). Le compte à rebours ne pardonne pas : débroussaillage, remise en clôture, façons culturales, semis ou plantation doivent être effectifs dans l’année. Documentez chaque étape avec factures d’entreprise de travaux agricoles, bons de livraison de plants ou de semences, photographies datées et déclarations PAC : en cas d’action en résiliation pour défaut de mise en valeur, ces pièces feront la différence. Le bénéficiaire « prend le fonds dans l’état où il se trouve » (source officielle) et « Le propriétaire est déchargé de toute responsabilité du fait des bâtiments » (source officielle) : visitez les bâtiments avant de signer, faites constater leur état, chiffrez les travaux de mise aux normes et intégrez-les dans votre plan de financement, car vous ne pourrez pas en demander compte au bailleur.

Le sort du bail antérieur est réglé sans ménagement : « Si l’autorisation d’exploiter porte sur un fonds donné à bail, ledit bail prend fin sans indemnité à la date de notification à l’ancien titulaire du droit d’exploitation de l’autorisation donnée au nouveau » (source officielle), et « La cessation du bail s’effectue dans les conditions de droit commun » (source officielle). L’ancien preneur évincé perd donc son bail sans l’indemnité d’éviction du droit commun des baux ruraux. Une atténuation existe lorsque la résiliation intervient avant la fin de la troisième année du bail sur des parcelles dont la destination agricole pouvait être changée en vertu de documents d’urbanisme rendus publics ou approuvés : dans ce cas, par dérogation à l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, il ne peut être accordé d’indemnité au preneur évincé. Vérifiez donc les documents d’urbanisme avant de contester : un preneur installé depuis moins de trois ans sur des terres devenues constructibles ne peut espérer l’indemnité d’éviction de droit commun.

Plusieurs règles spéciales méritent l’attention. Lorsque l’autorisation porte sur un fonds inclus dans une exploitation appartenant à un même propriétaire et faisant l’objet d’un bail unique, elle ne peut, sauf accord des parties, être donnée que pour une période n’excédant pas la durée du bail : le découpage d’un bail unique par la procédure de mise en valeur reste borné dans le temps. Lorsque le bien est indivis, « chaque indivisaire reçoit la part du fermage correspondant à ses droits dans l’indivision, établis par le titre de propriété, les énonciations cadastrales ou, à défaut, par tous moyens de preuve » (source officielle), et le fermage des ayants droit inconnus est déposé chez un dépositaire agréé. Enfin, pendant toute la procédure, « tout boisement est soumis à l’autorisation du président du conseil départemental » (source officielle), sauf dans les zones à vocation forestière : le propriétaire tenté de planter pour faire échec à la mise en valeur agricole s’expose à l’illégalité de son boisement.

B. Contester l’autorisation ou la défendre : les recours du propriétaire, du preneur évincé et du candidat écarté

Le contentieux de la mise en valeur se partage entre deux juges. Au tribunal administratif, par recours pour excès de pouvoir dans les deux mois de la notification ou de la publication, se contestent les actes de la chaîne préfectorale : refus de constater l’inculture, arrêté de périmètre collectif, mise en demeure, constat de carence et attribution ou refus d’attribution. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 15 octobre 2021 illustre la puissance du moyen de procédure : défaut de notification individuelle aux indivisaires, garantie d’être entendu méconnue, annulation de la délibération et du rejet du recours gracieux, alors même que quatre propriétaires sur dix avaient participé grâce à la publicité. Propriétaire en indivision, relevez systématiquement les notifications reçues par chaque indivisaire, la régularité de la publicité, la composition du dossier soumis à la commission et le respect du contradictoire. Demandeur, sécurisez votre position en signalant au préfet toute irrégularité que vous auriez repérée dans la phase contradictoire : mieux vaut une procédure reprise sur des bases saines qu’une autorisation annulée deux ans plus tard, après des travaux coûteux.

Sur le fond, le juge administratif contrôle l’erreur de fait et l’erreur d’appréciation : l’état d’inculture à la date de la décision, la comparaison avec les parcelles similaires voisines, l’absence de force majeure, la cohérence du plan de remise en valeur et le respect de l’ordre de priorité en cas de pluralité de demandes. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Douai du 12 avril 2018, qui statue sur une autorisation d’exploiter de vingt et un hectares dans la Somme après annulation par le tribunal administratif d’Amiens, montre l’intensité du contrôle exercé sur les motifs tirés du schéma des structures et de la viabilité des exploitations concernées. Et le Conseil d’État, le 14 février 2025, a rappelé que l’appréciation se fait à la date de la décision, sans anticipation d’évolutions hypothétiques. Constituez le dossier administratif comme si chaque pièce devait être lue par le juge : constats datés, comparaisons parcellaires chiffrées, attestations circonstanciées, diagnostics agronomiques, plans et financements. Un dossier qui se borne à invoquer la friche sans la démontrer perd devant le tribunal administratif comme devant la commission.

Le candidat écarté en cas de pluralité de demandes dispose du même recours pour excès de pouvoir contre l’attribution au concurrent : il invoquera la méconnaissance de la priorité légale accordée à l’installation ou à l’exploitant à titre principal, l’insuffisance du plan de remise en valeur retenu ou l’irrégularité de l’avis de la commission d’orientation. Agissez vite : le délai de deux mois court à compter de la notification aux candidats, et le bénéficiaire peut pendant ce temps prendre possession et engager des travaux, d’autant que le tribunal paritaire peut ordonner l’exécution provisoire sur le bail. Demandez au juge des référés la suspension de l’autorisation si son exécution risque de créer une situation irréversible, par exemple un retournement de prairies permanentes ou un arrachage, en démontrant l’urgence et le doute sérieux sur la légalité.

Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, saisi à défaut d’accord amiable, se jouent les conditions de jouissance et le montant du fermage. Chaque partie doit arriver avec des références : arrêtés préfectoraux de fermage applicables, baux de parcelles comparables, constats d’état des terres et des bâtiments, devis de remise en état. Le preneur évincé qui estimerait son éviction irrégulière contestera devant le juge administratif la décision d’attribution elle-même, et non devant le tribunal paritaire, qui n’est pas juge de la légalité de l’acte préfectoral : la répartition des compétences conditionne la recevabilité, et l’erreur de juge fait perdre des mois. Enfin, le propriétaire qui reprend son fonds après renonciation du preneur doit respecter ses propres délais : deux mois pour reprendre, un an pour mettre effectivement en valeur, sous peine de voir le préfet attribuer le fonds à un demandeur. Les erreurs qui font perdre ces litiges sont toujours les mêmes : occuper les terres avant toute autorisation, laisser passer le délai de deux mois du recours administratif ou de la réponse à la mise en demeure, présenter un plan de remise en valeur sommaire sans chiffrage, négliger l’articulation avec le contrôle des structures, ou confondre le juge de l’autorisation et le juge du bail.

En résumé, des terres laissées en friche depuis plus de trois ans, deux ans en zone de montagne, peuvent être remises en culture par la procédure de mise en valeur des terres incultes : demande au préfet avec preuves comparatives, avis contradictoire de la commission d’aménagement foncier, mise en demeure du propriétaire qui dispose de deux mois pour s’engager ou renoncer, attribution prioritaire à l’installation avec plan de remise en valeur, puis bail au statut du fermage dont le tribunal paritaire fixe le prix à défaut d’accord, et mise en valeur effective dans l’année sous peine de résiliation. Chaque étape est contestable dans des délais brefs, et la régularité de la procédure conditionne la solidité de l’autorisation, comme l’a montré l’annulation prononcée par la cour administrative d’appel de Nantes pour défaut de notification aux indivisaires. N’occupez jamais les parcelles avant l’autorisation définitive, chiffrez votre plan, surveillez les délais et articulez votre demande avec le contrôle des structures : c’est à ces conditions que la friche du voisin deviendra durablement l’extension de votre exploitation.