Votre bailleur a repris vos terres pour les exploiter lui-même ou pour y installer son enfant, vous avez quitté les lieux à la fin du bail, puis vous apprenez que le bénéficiaire de la reprise ne met plus les pieds dans les parcelles. Il a vieilli, il est tombé malade, il confie tous les travaux à une entreprise, ou un tiers exploite à sa place. Pouvez-vous demander au tribunal paritaire de vous réintégrer, avec des dommages-intérêts, ou la maladie du repreneur efface-t-elle le manquement ? La réponse tient en deux temps. D’abord, la reprise impose au bénéficiaire neuf ans d’exploitation effective et personnelle, vérifiée dès le congé. Ensuite, le contrôle ne s’arrête pas au départ du preneur : si le bénéficiaire n’exploite pas lui-même, le preneur évincé dispose d’une action en réintégration, sauf lorsque le repreneur prouve une impossibilité réelle, imprévisible et documentée. Deux décisions récentes, lues dans leur texte intégral, illustrent cette ligne de partage : l’arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2025, qui ordonne la réintégration quand le bénéficiaire fait exploiter par son épouse et rejette la force majeure tirée du contrôle des structures, et l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 20 janvier 2025, qui refuse la réintégration quand des certificats médicaux établissent une incapacité imprévisible et une exploitation maintenue avec des prestataires. Cet article expose les conditions du congé, le contenu de l’obligation d’exploiter, les preuves qui emportent la décision et les sanctions encourues, afin que chaque partie sache ce qu’elle doit établir devant le tribunal.
I. La reprise n’autorise le départ du preneur que si le bénéficiaire peut et veut exploiter lui-même
A. Un congé formaliste et un bénéficiaire désigné, capable et autorisé
Le congé pour reprise obéit à un formalisme strict. Aux termes de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, sous peine de nullité. Le texte ajoute que le congé doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués et indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera après la reprise. L’omission n’est excusée que si elle n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. En pratique, le preneur qui reçoit un congé muet sur l’identité du repreneur, sur son habitation future ou sur les motifs tient là un premier moyen de nullité, avant tout débat sur le fond.
Le bénéficiaire lui-même est limitativement défini. Selon l’article L. 411-58 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement s’il veut reprendre le bien pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. La reprise au profit d’un tiers hors de ce cercle ne relève pas de ce texte. Lorsque le preneur se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles ou du taux plein, le même article organise une prorogation de plein droit, une seule fois pour un même bail, avec interdiction de toute cession pendant cette période, et impose au preneur de notifier son opposition dans les quatre mois du congé ou de saisir directement le tribunal paritaire. Si le bailleur veut reprendre à la fin de la prorogation, il doit délivrer un nouveau congé dans les formes légales. Cette mécanique explique bien des contentieux : un congé délivré pendant la prorogation sans attendre son terme, ou sans nouveau congé à son expiration, encourt l’annulation.
L’âge du bénéficiaire compte également. D’après l’article L. 411-64, le droit de reprise ne peut s’exercer au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite des exploitants agricoles, sauf pour constituer une petite exploitation dans la limite de surface prévue par le texte. Un congé qui installerait un bénéficiaire déjà retraité, sans entrer dans l’exception, est contestable dès le contrôle initial. Le tribunal paritaire de Mulhouse, dans son jugement du 18 décembre 2025, a ainsi eu à examiner un congé qui cumulait reprise pour exploitation personnelle, grief tiré du contrôle des structures et fondement de l’article L. 411-64 lié à l’âge du preneur : la coexistence de ces fondements montre que le juge vérifie chaque condition séparément, sans les confondre.
La capacité professionnelle et l’autorisation d’exploiter forment un autre verrou. Le bénéficiaire doit justifier qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience des articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a obtenu une autorisation d’exploiter. La cour d’appel de Bourges, le 20 juin 2025, a confirmé cette articulation : le tribunal paritaire avait sursis à statuer dans l’attente de la décision administrative sur la demande d’autorisation du candidat à la reprise, puis validé le congé après obtention de l’autorisation, en vérifiant aussi les moyens financiers pour le cheptel et le matériel ainsi que la résidence au coeur des parcelles. À l’inverse, un bénéficiaire qui reprend sans l’autorisation requise s’expose à une annulation du congé lors du contrôle initial, puis, s’il a déjà pris les lieux, à une action en réintégration. La cour d’appel de Lyon, le 22 janvier 2026, a de même validé deux congés pour reprise après examen des conditions de l’article L. 411-59, en condamnant les preneurs évincés à libérer les lieux sous astreinte : le contrôle initial, quand il est mené complètement, sécurise la reprise contre les contestations tardives.
Pour une vue d’ensemble des arrêts récents qui structurent ces contrôles en matière de baux ruraux, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace la reprise parmi les autres litiges du fermage.
B. Neuf ans d’exploitation effective sur place, avec le cheptel, le matériel et un toit proche
Une fois la reprise validée, l’obligation commence et dure. Aux termes de l’article L. 411-59 : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans ». Ce neuf ans court à compter de la reprise effective, parcelle par parcelle selon la date d’effet des congés : dans l’affaire colmarienne, le bénéficiaire devait ainsi exploiter une parcelle jusqu’en novembre 2021 et l’autre jusqu’en novembre 2024, de sorte que le manquement s’apprécie pour chaque fonds séparément.
Le contenu de l’obligation est exigeant. Aux termes de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le bénéficiaire qui se contente de donner des ordres par téléphone, de passer quelques fois dans l’année ou de surveiller à distance ne satisfait pas au texte. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir, et il doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. Un repreneur logé loin, sans lien quotidien avec les parcelles, fragilise sa position dès le contrôle initial et, plus tard, devant une action en réintégration.
L’exploitation peut prendre une forme sociétaire, mais dans des limites précises. D’après l’article L. 411-60, les personnes morales à objet agricole peuvent exercer la reprise sur des biens apportés neuf ans au moins avant le congé, et l’exploitation doit rester assurée conformément aux articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres de la société. Les membres qui ont acquis leurs parts à titre onéreux ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils les détiennent depuis neuf ans au moins. De même, l’article L. 411-63 autorise le bénéficiaire à apporter le bien repris à un groupement foncier agricole avant l’expiration des neuf ans, à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement dans les conditions des articles L. 411-59 et L. 411-60. La mise en société n’est donc jamais un moyen de s’effacer : le bénéficiaire doit rester l’exploitant effectif.
Deux limites complémentaires méritent d’être connues. D’une part, l’article L. 411-62 interdit au bailleur de reprendre une partie des biens loués si cette reprise partielle porte gravement atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation du preneur, sauf le cas particulier de l’agrandissement d’une autre exploitation du même bailleur dans la limite du seuil de superficie. D’autre part, l’article L. 411-67 ouvre un droit de reprise spécifique à l’exploitant de carrière, limité aux parcelles nécessaires et subordonné à un engagement d’exploitation industrielle effective. Ces régimes montrent que chaque reprise se juge à son fondement propre : invoquer la carrière quand on veut installer un enfant, ou reprendre partiellement sans vérifier l’équilibre de l’exploitation restante, expose le congé à l’annulation.
II. Maladie, prestataires et tiers exploitant : ce qui exonère et ce qui sanctionne après le départ du preneur
A. Confier le fonds à un tiers ou le laisser inexploité expose à la réintégration et aux dommages-intérêts
Lorsque le bénéficiaire n’exploite pas lui-même, le preneur évincé dispose d’une action ciblée. Selon l’article L. 411-66, s’il est établi que le bénéficiaire ne remplit pas les conditions des articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin : « le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. » Le texte gradue la sanction selon la situation : si le preneur est encore dans les lieux parce que la décision n’a pas été exécutée, il peut y être maintenu ; s’il est parti, il peut être réintégré ou obtenir la jouissance des parcelles, avec ou sans indemnité, ou percevoir des dommages-intérêts seuls quand la réintégration est impossible. La réintégration reste toutefois plafonnée : elle ne peut aboutir à faire mettre en valeur au preneur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2, qui soumet à autorisation préalable les installations et agrandissements au-delà du seuil fixé par le schéma directeur régional.
L’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025, pourvoi n° 23-15.142, donne la mesure de ce contrôle. Après un congé de 2012 validé par un arrêt devenu irrévocable, une prorogation jusqu’au 31 octobre 2016 et un nouveau congé pour la fin de cette prorogation, les preneurs avaient quitté les lieux, puis assigné en 2019 en réintégration en invoquant un manquement à l’exploitation personnelle. La cour d’appel avait constaté que le bénéficiaire ne contestait pas les faits et ordonné la réintégration. La Cour de cassation rejette le pourvoi et retient que le bénéficiaire « ne contestait pas qu’il n’avait pas mis personnellement le bien repris en valeur, le faisant exploiter par son épouse, de sorte qu’il avait manqué aux obligations imposées à l’article L. 411-59 » (arrêt du 7 mai 2025, pourvoi n° 23-15.142). Faire exploiter par son conjoint sous couvert d’un bail consenti à celui-ci, quelques semaines après le départ du preneur, caractérise le manquement : le bénéficiaire s’était dessaisi de l’exploitation au lieu de s’y consacrer. La leçon vaut pour tout montage équivalent, qu’il s’agisse d’un bail à un proche, d’une mise à disposition non déclarée ou d’un abandon de fait à un voisin.
Le même arrêt écarte la défense tirée du contrôle des structures. Le bénéficiaire soutenait que la fixation postérieure du seuil de surface, qui le privait du régime de la déclaration, constituait un cas de force majeure. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’intéressé savait dès la fin juin 2016 qu’il ne remplissait plus la condition de seuil, qu’il disposait de quatre mois avant l’effet du congé pour solliciter une autorisation d’exploiter et qu’en cas de refus il pouvait renoncer à la reprise. Elle en déduit que « la détermination du seuil de surface de déclenchement du contrôle des structures ne pouvait constituer un événement imprévisible et irrésistible caractérisant un cas de force majeure » (arrêt du 7 mai 2025, pourvoi n° 23-15.142). Autrement dit, une évolution réglementaire prévisible, face à laquelle le bénéficiaire disposait d’une voie de régularisation, n’exonère pas. Le repreneur qui découvre un obstacle administratif doit déposer la demande, attendre l’autorisation définitive en sollicitant au besoin un sursis à statuer du tribunal paritaire, ou renoncer à la reprise : il ne peut ni reprendre puis laisser un tiers exploiter, ni invoquer après coup la complexité des seuils.
La preuve du manquement repose sur des indices convergents. Les relevés de la mutualité sociale agricole désignant l’exploitant, les dossiers de la direction départementale des territoires au titre de la politique agricole commune, les baux ou conventions consentis à un tiers, les factures et les constats de l’état cultural des parcelles forment le faisceau habituel. Mais cette preuve doit être loyale. Dans l’affaire colmarienne, la cour d’appel a confirmé l’écart des débats d’un courrier de la direction départementale obtenu par stratagème, en retenant que la partie qui l’invoquait pouvait se procurer la preuve par un autre moyen licite : l’illicéité du mode d’obtention, sans impossibilité de prouver autrement, justifie l’écart. Le preneur qui soupçonne une inexploitation doit donc privilégier les voies loyales : demande de relevés auprès des organismes dont il est lui-même ressortissant, constats d’huissier de l’état des cultures et de la présence sur place, copies des actes publiés, attestations de voisins dans les formes requises, puis, si besoin, demande d’investigation du tribunal, sans monter un dossier PAC mensonger pour provoquer une réponse administrative.
B. Une maladie grave et imprévisible, prouvée par pièces médicales, peut exonérer, et le recours à des prestataires n’est pas en soi une faute
La cour d’appel de Colmar, le 20 janvier 2025, montre l’autre versant. Le bénéficiaire avait repris deux parcelles, puis traversé une période de santé particulièrement lourde : contamination au Covid en octobre 2020, pathologie oto-rhino-laryngologique devant être opérée fin 2020 avec un retard lié au virus, puis arthrose du genou gauche suivie depuis décembre 2020 ayant conduit, après échec des infiltrations, à la pose d’une prothèse en avril 2021. La cour relève que « Ces difficultés de santé, ayant une incidence directe sur la capacité de Monsieur [C] à exploiter les terres personnellement, justifient que, sans qu’il puisse être retenu un comportement fautif de sa part, il n’ait pu procéder à l’exploitation des parcelles entre 2020 et 2022, étant relevé que ces pathologies n’étaient pas prévisibles lors de la délivrance des congé pour reprise » (arrêt de la cour d’appel de Colmar du 20 janvier 2025). Elle confirme en conséquence le rejet de la demande de réintégration. Trois enseignements s’en dégagent.
Premièrement, la maladie n’exonère que si elle est établie, datée et en lien direct avec l’incapacité d’exploiter. De simples affirmations sur la fatigue ou l’âge ne suffisent pas. Le bénéficiaire avait produit des certificats médicaux précis, avec des dates et des actes, couvrant exactement la période d’inexploitation alléguée. Le preneur qui conteste doit donc examiner les pièces : couvrent-elles toute la période litigieuse, décrivent-elles une incapacité de travail aux champs ou seulement un suivi, l’opération et la convalescence correspondent-elles aux mois sans exploitation ? À l’inverse, le bénéficiaire qui sent sa santé se dégrader a intérêt à constituer ce dossier sans attendre : certificats circonstanciés, arrêts, comptes rendus opératoires, sans exposer plus de données médicales que nécessaire à la démonstration.
Deuxièmement, l’imprévisibilité au jour du congé est déterminante. La cour souligne que les pathologies n’étaient pas prévisibles lors de la délivrance des congés. Un bénéficiaire qui reprend alors qu’il sait déjà qu’il ne pourra pas exploiter, parce qu’une opération lourde est programmée ou qu’une incapacité durable est constatée, ne pourra pas invoquer utilement la maladie. Ce point rejoint l’exigence de loyauté du congé : la reprise suppose une volonté et une capacité réelles d’exploiter pendant neuf ans. Reprendre pour bloquer le renouvellement en sachant que l’on confiera durablement le fonds à un tiers, c’est s’exposer à la fraude aux droits du preneur au sens de l’article L. 411-66, avec la réintégration à la clé.
Troisièmement, faire appel à des prestataires pour des tâches précises ne vaut pas abandon de l’exploitation. Le bénéficiaire expliquait que les parcelles avaient été plantées en maïs, moissonnées par différents prestataires avec ses propres engins et livrées par lui, et la cour a admis que le code rural n’impose pas à l’exploitant de réaliser lui-même chaque prestation de récolte. La frontière passe entre deux situations. D’un côté, l’exploitant qui décide, finance, suit et commercialise, tout en déléguant ponctuellement le moissonnage ou un traitement faute de bras ou pour raison de santé, reste l’exploitant. De l’autre, celui qui remet durablement l’entière maîtrise culturale à un tiers, lui laisse les décisions et les fruits, ou lui consent un bail, cesse d’exploiter au sens de l’article L. 411-59. Les factures de prestataires, les bons de livraison à son nom, le maintien du cheptel et du matériel, la poursuite des déclarations à son nom et sa présence documentée sur place distinguent le premier cas du second.
Le changement de culture, à lui seul, ne prouve rien. La cour rappelle que « le repreneur de l’exploitation n’est pas tenu de poursuivre les mêmes cultures » (arrêt de la cour d’appel de Colmar du 20 janvier 2025). Passer des labours au maïs, ou du maïs à la vigne, ne caractérise ni la fraude ni l’inexploitation. De même, une période transitoire de réorganisation sociétaire, comme la dissolution d’une entreprise unipersonnelle suivie d’une poursuite à titre individuel déclarée auprès de l’INSEE, ne vaut pas abandon si l’exploitation se poursuit. Le preneur doit donc éviter de transformer tout changement cultural ou statutaire en manquement : seuls comptent l’absence d’exploitation personnelle effective et permanente, la remise durable à un tiers et les indices de fraude comme la vente du bien, sa remise à ferme ou la vente habituelle de la récolte sur pied.
Reste la question du délai pour agir. L’action en réintégration suppose un fait nouveau postérieur au contrôle initial du congé : dans l’arrêt du 7 mai 2025, la Cour approuve les juges d’avoir retenu comme fait nouveau le bail consenti à l’épouse en décembre 2016, inconnu des preneurs lors du contrôle initial et dans les quatre mois du nouveau congé. Le preneur qui a contesté le congé sans succès ne peut pas rouvrir le même débat avec les mêmes moyens ; il doit identifier ce qui a changé depuis : bail à un tiers, vente, déclarations d’un nouvel exploitant, friche durable, vente d’herbe habituelle. Et il doit agir sans laisser passer les années : plus le temps passe, plus la preuve de l’inexploitation continue se fragilise et plus le juge s’interroge sur la réalité du préjudice. Une mise en demeure de reprendre l’exploitation personnelle, envoyée dès les premiers indices, suivie d’un constat, puis d’une saisine du tribunal paritaire du lieu des parcelles, donne à l’action sa crédibilité.
Conclusion
Le bénéficiaire d’une reprise doit exploiter lui-même, sur place, pendant neuf ans, avec ses moyens et son toit proche : c’est le prix du départ imposé au preneur. S’il remet durablement le fonds à un tiers, le preneur évincé peut obtenir le maintien, la réintégration ou des dommages-intérêts sur le fondement de l’article L. 411-66, comme l’a confirmé la Cour de cassation le 7 mai 2025 en sanctionnant l’exploitation par l’épouse et en refusant la force majeure tirée d’un seuil réglementaire prévisible. Mais la maladie grave, imprévisible au jour du congé et prouvée par des certificats précis, peut exonérer, comme l’a jugé la cour d’appel de Colmar le 20 janvier 2025, et le recours ponctuel à des prestataires ne fait pas à lui seul un manquement. Pour le preneur, tout repose sur la loyauté de la preuve et sur un fait nouveau documenté ; pour le bénéficiaire, tout repose sur l’anticipation, la régularité administrative et la traçabilité de son exploitation. Devant le tribunal paritaire, le dossier le mieux daté l’emporte.